Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 июля 2019 г. N Ф05-7855/19 по делу N А41-54748/2018

г. Москва

5 июля 2019 г.

Дело N А41-54748/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01.07.2019.

Полный текст постановления изготовлен 05.07.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи Л.В. Федуловой,

судей С.В. Нечаева, З.А. Аталиковой,

при участии в судебном заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Мастер Хауз" - Лисицкая А.Ю. (доверенность от 01.07.2019),

рассмотрев 01.07.2019 в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Мастер Хауз"

на решение Арбитражного суда Московской области от 16.11.2018,

принятое судьей Р.Ш. Бирюковым,

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019,

принятое судьями М.А. Немчиновой, В.Ю. Бархатовым, С.В. Боровиковой,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Мастер Хауз" (ИНН 7727211590, ОГРН 1027739055156)

к Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ИНН 5027036758, ОГРН 1025003213179)

о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории,

третьи лица - Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН 7725131814, ОГРН 1025005245055), Министерство строительного комплекса Московской области (ИНН 5024129524, ОГРН 1125024004973)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Мастер Хауз" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (далее - ответчик) о внесении изменений в пункты 3.1.2, 3.1.4, 5.1 договора N 01/13 от 18 августа 2014 года о развитии застроенной территории микрорайона N 3-3А города Люберцы, заключенного между истцом и ответчиком, изложив их в следующей редакции:

- пункт "3.1.2. В течение 8 лет 6 месяцев с момента заключения настоящего договора построить за счет собственных и (или) привлеченных средств либо приобрести, а также передать в собственность городского поселения Люберцы (муниципальную собственность) благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (договорам найма специализированного жилого помещения), расположенных на застроенной территории. Указанное обязательство может осуществляться в соответствии с очередностью, определяемой Застройщиком самостоятельно. Количество, площадь, номенклатура подлежащих передаче в собственность городского поселения Люберцы жилых помещений определяется администрацией города Люберцы по запросу Застройщика на дату обращения."

- пункт "3.1.4. В течение 8 лет 6 месяцев с момента заключения настоящего Договора осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств его реализацию (строительство и ввод в эксплуатацию объектов), на застроенной территории в соответствии с утверждённым проектом планировки застроенной территории (в том числе строительство объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, дорог, объектов инженерно-технического обеспечения, благоустройство территории).

Одновременно со строительством первого объекта жилого назначения обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры в объеме, необходимом для дальнейшего жизнеобеспечения всего микрорайона.

В течение 6 лет 6 месяцев с момента заключения настоящего договора обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры в соответствии с нормативами градостроительного проектирования (детского сада, школы, помещения для поликлиники) с внутренней отделкой, комплектацией оборудованием и обустройством территории, после чего передать их безвозмездно в муниципальную собственность.

Предусмотреть при разработке проекта планировки территории размещение плоскостных спортивных сооружений в соответствии с нормами, предусмотренными постановлением Главы города Люберцы от 23 марта 2007 года N 06-ПГ "Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенных территорий города Люберцы объектами инженерной инфраструктуры, социального и коммунального назначения";

- пункт "5.1 Настоящий договор вступает в силу со дня подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных настоящим договором, но не позднее 8 лет 6 месяцев с момента заключения договора".

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.11.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Мастер Хауз" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просило вышеуказанные судебные акты отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что сроки для принятия решения о признании домов аварийными установлены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Отмечает, что не имел возможности осуществлять мероприятия, связанные со сносом домов, не подлежащих признанию аварийными. На месте расположения домов 1-6 по ул. Красногорская, признанных аварийными, проектной документацией предусмотрено строительство стартового дома. Также указывает, что увеличение сроков реализации договора связано с необходимостью внесения изменений в утвержденную градостроительную документацию, в том числе в Правила землепользования и застройки.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы опубликована на общедоступном сайте http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Мастер Хауз" поддержал доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании протокола результатов аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории микрорайона N 3-3А города Люберцы от 05 августа 2014 года N 2, между Администрацией города Люберцы (администрация) и ООО "Мастер Хауз" (застройщик) заключен договор от 18 августа 2014 года N 01/13 о развитии застроенной территории микрорайона N 3-3А города Люберцы, по условиям которого застройщик за счет собственных средств и (или) с привлечением средств других лиц обязуется осуществить развитие застроенной территории микрорайона N 3 -3А города Люберцы ориентировочной площадью 30 га в границах ул. Красногорская, ул. Володарского, ул. Митрофанова, ул. 3-я Красногорская, 2-й проезд Михельсона в соответствии с условиями договора, а Администрация обязуется создать предусмотренные договором условия для выполнения Застройщиком своих обязательств.

В соответствии с пунктом 1.2 договора на застроенной территории расположены включённые в муниципальную адресную программу реконструкции и развития застроенной территории микрорайона N 3-3А жилого района "Красная горка" города Люберцы Московской области 2010-2017 гг., утверждённую решением Совета депутатов города Люберцы от 07 августа 2013 года N 293/6, многоквартирные жилые дома, подлежащие сносу (реконструкции) за счет средств застройщика. Перечень адресов жилых домов, подлежащих сносу определён в Приложении N 1 к договору.

Пунктом 3.1.2 договора предусмотрен срок, в течение которого Застройщик обязан построить за счет собственных и (или) привлеченных средств либо приобрести, а также передать в собственность городского поселения Люберцы (муниципальную собственность) благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (договорам найма специализированного жилого помещения), расположенных на застроенной территории, а именно - 6 лет.

Пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории предусмотрен срок, в течение которого Застройщик обязан осуществить реализацию договора (строительство и ввод в эксплуатацию объектов, в том числе строительство объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, дорог, объектов инженерно- технического обеспечения, благоустройство территории) - 6 лет.

При этом, в течение 4 лет застройщик обязался обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры (детского сада, школы, помещений для поликлиники) с внутренней отделкой, комплектацией оборудованием и обустройством территории.

Пунктом 5.1 договора предусмотрен срок действия договора, в соответствии с которым указанный договор вступает в силу со дня подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, но не позднее 6 лет с момента его заключения.

Истец, указывая, что имеются непредвиденные обстоятельства, которые существенно влияют на сроки реализации договора N 01/13, направил в адрес ответчика письмо от 05 апреля 2018 года исх. N 105/04/2018 с приложением проекта дополнительного соглашения, в котором просил рассмотреть и подписать дополнительное соглашение к договору N 01/13 с изменением сроков, предусмотренных пунктами 3.1.2, 3.1.4 договора.

Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, истец указал, что органом местного самоуправления несвоевременно, только 23 марта 2018 года, было принято постановление N 953-ПА "О признании многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Московская область, город Люберцы, ул. Красногорская, дом 1, дом 2, дом 3, дом 4, дом 5, дом 6, аварийными и подлежащими сносу", что влечет за собой увеличение сроков по расселению указанных домов и исполнению обязательств, принятых на себя обществом в рамках заключенного договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суды нижестоящих инстанций исходили из следующего.

Поскольку в соответствии с договором предусматривался снос 47 многоквартирных домов, из которых только шесть домов подлежат признанию аварийными и уже признаны таковыми, данные обстоятельства не могут служить основанием для увеличения сроков исполнения принятых на себя обязательств обществом в рамках договора, так как застройщик имел возможность до признания шести домов аварийными, осуществлять иные мероприятия, связанные с реализацией договора, в том числе связанные со сносом иных домов, расположенных на территории подлежащей застройке.

Между тем, как следует из материалов дела, данные мероприятия истцом выполнены не были.

Также судами не приняты во внимание доводы истца о том, что ранее на основании протеста Прокуратуры Московской области от 11 мая 2017 года, органом местного самоуправления было отменено постановление от 18 октября 2016 года N 2515-ПА о признании аварийными этих же шести многоквартирных домов (л.д. 68 - 69 т. 1).

Доводы общества о том, что увеличение сроков связано с необходимостью внесения изменений в утвержденную градостроительную документацию, в том числе в Правила землепользования и застройки, также не были приняты судами, поскольку необходимость внесения изменений в Правила землепользования и застройки связана с тем, что общество при разработке концепции развития застроенной территории и подготовке проекта планировки территории, предусмотрело строительство на указанной территории офисного здания, в то время, как в соответствии с действующими в тот момент Правилами землепользования и застройки территория, на которой планируется осуществить застройку, относилась к зоне Ж-1, в которой размещение офисных зданий не предусмотрено.

На момент заключения договора обществу должно было быть известно о данном обстоятельстве, поскольку правила землепользования и застройки, действовавшие в момент заключения договора о развитии застроенной территории, были утверждены решением Совета депутатов города Люберцы еще 19 мая 2011 года.

Ни документацией по аукциону на право заключения договора о развитии застроенной территории микрорайона N 3-3А, ни программой реконструкции и развития застроенной территории микрорайона N 3-3А жилого района "Красная горка" города Люберцы Московской области 2010-2017 гг. не было предусмотрено строительство офисного здания.

Фактически изменения в Правила землепользования и застройки связаны с тем, что общество при реализации Договора о развитии застроенной территории, в целях получения прибыли от предпринимательской деятельности, предусмотрело строительство офисного здания.

При этом апелляционной суд не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что в данном случае требования общества о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории направлены на нарушение законодательства о конкуренции, поскольку в судебном порядке истец просит суд изменить существенные условия договора о развитии застроенной территории, которые были отражены в извещении о проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории микрорайона N 3-3А города Люберцы.

Так, ни нормы градостроительного законодательства, ни нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории.

Таким образом, часть 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения судом статьи 450 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, прямо предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с пунктом 10 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ срок договора является его существенным условием.

Довод заявителя жалобы о несвоевременном принятии Администрацией решения о признании 6 домов аварийными не может являться основанием для изменения срока договора, учитывая наличие у общества иных обязательств, которые могли быть выполнены без наличия соответствующего акта муниципальными органа.

При этом указание на то, что на месте домов 1-6 по улице Красногорская предусмотрено строительство стартового дома, не исключает возможности сноса иных зданий, расположенных на территории застройки.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16.11.2018, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 по делу N А41-54748/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Л.В. Федулова

Судьи

С.В. Нечаев З.А. Аталикова