Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 декабря 2019 г. N Ф05-21279/19 по делу N А41-99000/2018

5 декабря 2019 г.

Дело N А41-99000/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28.11.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено 05.12.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Красновой С.В.,

судей Аталиковой З.А, Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от истца: Добрева А.Г. по дов. от 26.09.2018,

от ответчика: Качанов А.В. по дов. от 19.04.2019,

от Министерства жилищной политики Московской области- Шамсутдинова Э.К. по дов. от 17.12.2018,

рассмотрев 28.11.2019 в судебном заседании кассационные жалобы Администрации Дмитровского городского округа и Министерства жилищной политики Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области от 31.05.2019,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019,

по иску ООО "ИНВЕСТЖИЛСТРОЙ"

к Администрации Дмитровского городского округа

о внесении изменений в инвестиционные контракты,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТЖИЛСТРОЙ" (далее - истец, ООО "ИНВЕСТЖИЛСТРОЙ", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Дмитровского городского округа (далее - ответчик, Администрация) о внесении изменений в инвестиционные контракты от 28.12.2006 N 647, 647а, 647б, 647в, установив, что:

- инвестиционные контракты от 28.12.2006 N 647, 647а, 647б, 647в являются единым договором о развитии застроенной территории;

-пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Предметом Договора является развитие застроенной территории в границах одного элемента планировочной структуры, ограниченного улицами: Большевистская, Шлюзовая, Водников, Восточная Объездная Дорога, Бирлово поле г.п. Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области. Срок ввода инвестиционных объектов в эксплуатацию - 5 лет с даты вступления решения суда в законную силу";

-пункт 4.1.4 договора изложить в следующей редакции: "продолжительность этапа - 18 месяцев с даты вступления решения суда в законную силу"; пункт 4.2 договора изложить в следующей редакции: "продолжительность этапа - 5 лет с даты вступления решения суда в законную силу".

20.05.2019 Администрация подала встречный иск к ООО "ИНВЕСТЖИЛСТРОЙ" о расторжении инвестиционных контрактов от 28.12.2006 N 647, 647а, 647б, 647в (л.д. 75 - 78). Определением Арбитражного суда Московской области от 20.05.2019 по делу N А41-99000/18 встречное исковое заявление и приложенные к нему документы возвращены Администрации (том 3, л.д. 86).

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.05.2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением и постановлением, Администрация и Министерство жилищной политики Московской области (в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (далее - Министерство, заявитель) обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемые судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании представители ответчика и Министерства поддержали доводы и требования своих кассационных жалоб; представитель истца против доводов кассационных жалоб возражал, просил оставить кассационные жалобы без удовлетворения. Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.

Выслушав представителей заявителя и участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как установлено судами, между Администрацией Дмитровского муниципального района Московской области (правопредшественником ответчика) и ЗАО "Паритет групп" (правопредшественником истца, инвестором-застройщиком) заключены идентичные по форме и содержанию инвестиционные контракты от 28.12.2006 N 647, 647а, 647б, 647в (с учетом дополнительных соглашений от 10.07.2008, от 25.11.2009, от 19.12.2013, от 19.12.2014, от 24.04.2017) на строительство четырех жилых домов в границах элемента планировочной структуры (квартала) на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 50:04:0010607:58, 50:04:0010607:59, 50:04:0010607:60, 50:04:0010607:61, по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Большевистская.

По условиям инвестиционных контрактов общество приняло на себя обязательства:

- по разработке и утверждению проекта (п. 4.1.1 контрактов);

- по расселению жителей и собственников помещений, находящихся на застраиваемой территории (п. п. 3.7.1, 3.7.2, 3.7.10, 5.2.5 контрактов в редакции дополнительных соглашений N 2 от 25.11.2009);

- по осуществлению строительства многоквартирных жилых домов, объектов инженерной и социальной инфраструктуры (п. п. 5.2.1, 3.1, 2.4 контрактов в редакции дополнительных соглашений N 1395 от 19.12.2014).

Администрация, в свою очередь, приняла на себя обязательства:

- оказывать истцу все необходимое содействие (п. п. 5.1.1 - 5.1.7 контрактов);

- предоставить участки в аренду (п. 2.1 контрактов);

- обеспечить освобождение земельных участков от арендаторов и пользователей (п. 5.1.6 контрактов).

В соответствии с пунктом 2.1 контрактов (с учетом дополнительных соглашений от 24.04.2017) срок ввода инвестиционных объектов в эксплуатацию - 2018 год.

Во исполнение принятых на себя обязательств между сторонами заключены следующие договоры аренды земельных участков:

- договор аренды N 756-д от 17.10.2012 земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010607:58, площадью 4800 кв. м;

- договор аренды N 757-д от 17.10.2012 земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010607:59, площадью 4800 кв. м;

- договор аренды N 965-д от 12.08.2010 земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010607:60, площадью 4800 кв. м;

- договор аренды N 79-д от 15.02.2013 земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010607:61, площадью 4800 кв. м;

Данные договоры аренды заключены в продолжение ранее заключенных.

22.10.2017 договоры аренды N 756-д от 17.10.2012, N 757-д от 17.10.2012, N 79д от 15.02.2013 расторгнуты на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации путем направления уведомлений о расторжении N N 497/09-9.3, 496/09-9.3, 498/09-9.3 от 01.03.2017 в связи с недостижением целей строительства, необоснованностью дальнейшего продления срока действия и образованием задолженности по арендной плате,

По результатам рассмотрения Арбитражным судом Московской области дел N А41-13588/18, N А41-135589/18, N А41-16431/18 с общества в пользу Администрации взыскана задолженность по арендной плате и неустойка за просрочку исполнения обязательств.

Договор аренды N 965-д от 12.08.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:04:0010607:60 расторгнут на основании решения комиссии об отказе в продлении N 1/173з вследствие снятия описания месторасположения границ земельного участка с государственного кадастрового учета на основании решений Дмитровского городского суда Московской области по делам N 2-228/2012 от 20.03.2012, N 2-583/13 от 22.01.2013 (том 2, л.д. 93 - 96).

Земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010607:60 снят с кадастрового учета, поскольку судом установлено, что он налагается на земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010504:151, тем самым нарушая интересы собственника.

Ссылаясь на то, что во исполнение принятых на себя обязательств истцом утвержден проект планировки территории (постановление Администрации Дмитровского муниципального района Московской области N 4996-П от 06.11.2007), получены градостроительные планы земельных участков, исходно-разрешительная документация, технические условия на подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, произведены инженерные изыскания, разработана проектная документация, получено положительное заключение экспертизы проектной документации, однако в процессе реализации инвестиционного проекта по развитию застроенной территории решениями Дмитровского городского суда Московской области по делам N 2-228/2012, N 2-583/2013, N 2-3391/2013 (том 2, л.д. 83 - 91, 93 - 96) установлено, что участки, предоставленные ответчиком истцу под строительство, образованы с нарушением действующего законодательства, частично, в пределах участков, предоставленных ответчиком в аренду истцу, участки принадлежат на праве собственности третьим лицам, в связи с чем сведения о местоположении и границах одного из четырех участков, предоставленных в аренду, изменены, а другого - исключены из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании инвестиционных контрактов от 28.12.2006 N 647, 647а, 647б, 647в единым договором о развитии застроенной территории, внесении в него изменений в части предмета договора и срока ввода объектов в эксплуатацию.

Общество со ссылкой на пункт 2 статьи 450, статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации полагает, что изменение и исключение из государственного кадастра недвижимости сведений о земельных участках, подлежащих застройке, являлись существенным изменением обстоятельств, а также существенным нарушением условий контрактов со стороны ответчика о предоставлении надлежащим образом сформированных земельных участков для ведения строительных работ.

17.07.2018 истец обратился к ответчику с предложением об изменении условий инвестиционных контрактов в части срока исполнения отдельных обязательств. Письмом от 09.08.2018 (исх. N 4447) ответчик отказал во внесении изменений в контракты (том 1, л.д. 114)

Так, согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, может быть, расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 3 статьи 453 Кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке.

Установив изложенные выше обстоятельства, суд первой инстанции с указанием на нарушение Администрацией статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что ответчик не представил доказательства предоставления истцу земельных участков в соответствии с условиями контрактов, не обремененных правами третьих лиц, а равно, земельных участков, границы которых были изменены или исключены судебными решениями из ЕГРН, равных по площади соседних участков, в связи с чем имеет место просрочка кредитора.

При изложенных обстоятельствах суд признал, что истец не считается просрочившим по исполнению своих обязательств по контрактам (пункт 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации), инвестиционные контракты являются действующими, в связи с чем удовлетворил требования истца.

Между тем, с указанными выводами суда суд кассационной инстанции согласиться не может, исходя из следующего.

Так, судом не дана оценка доводам Администрации со ссылкой на условия, изложенные в пунктах 2.2 инвестиционных контрактов N N 647б, 647в (участки с кадастровыми номерами 50:04:0010607:60, 50:04:0010607:61), согласно которым "на момент заключения контрактов земельные участки и находящиеся на нем сооружения не свободны от имущественных прав третьих лиц и подлежат освобождению от жильцов, арендаторов, собственников в соответствии с условиями освобождения земельного участка, определяемыми дополнительным соглашением сторон", что исключает вывод суда о том, что при заключении договора стороны исходили из иных обстоятельств, чем те, которые указаны выше.

Также Администрация указала на пункты 2.3 инвестиционных контрактов N N 647, 647а (участки с кадастровыми номерами 50:04:0010607:59, 50:04:0010607:58), согласно которым "на момент заключения контракта земельный участок и находящиеся на нем сооружения свободны от имущественных прав третьих лиц", в связи с чем существенных изменений обстоятельств в отношении данных контрактов не произошло, что свидетельствует о необоснованности заявленных обществом требований.

Кроме того, Администрация указала на неисполнение инвестором-застройщиком обязательств, изложенных в пункте 5.2.5 контрактов N N 647б, 647в, по отселению совместно с Администрацией жителей и вывод собственников с земельного участка, предназначенного для строительства объекта, с заключением соответствующих дополнительных соглашений, определяющих данные условия.

Также Администрация указала на пассивное поведение общества при рассмотрении судами общей юрисдикции дел N N 2-3391/13 (участок с кадастровым номером 50:04:0010607:61), 2-228/2012 (участок с кадастровым номером 50:04:0010607:60), при рассмотрении которых уже было ясно, что имеется угроза неисполнения контрактов в установленные в них сроки ввиду прекращения договоров аренды земельных участков из-за претензий третьих лиц.

Таким образом, как утверждает Администрация, указанными судебными актами установлены факты просрочки исполнения своих обязательств по контрактам со стороны самого общества.

Между тем, согласно положениям статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, обстоятельства, влекущие изменение или расторжение договора, должны вызываться причинами, лежащими вне пределов действия контрагентов, и от них не зависящими.

Вывод судов о существенном нарушении условий контрактов Администрацией ввиду изменения и исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о земельных участках, подлежащих застройке, также сделан без учета обстоятельств, установленных указанными выше судебными актами по делам, рассмотренным судами общей юрисдикции и арбитражным судом, в силу требований статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворение требования истца о продлении срока контракта на пять лет ссылками на материалы дела и нормы права никак не обоснован.

Апелляционным судом данные нарушения устранены не были.

Удовлетворяя заявленные требования о признании инвестиционных контрактов единым договором о развитии застроенной территории, суды не учли, что статьи 46.1 и 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяют порядок заключения и существенные условия данного вида договора, как то:

-решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);

-решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

-на застроенной территории, в отношении которой принимается решение о развитии, могут быть расположены помимо объектов, предусмотренных частью 3 настоящей статьи, объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 3 настоящей статьи, а также объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах. Включение в границы такой территории земельных участков и расположенных на них объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления муниципальных районов, допускается по согласованию с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления муниципальных районов в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

-в решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Обязательным приложением к решению о развитии застроенной территории являются сведения о границах такой территории, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территории, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Требования к точности определения координат характерных точек границ застроенной территории, в отношении которой принимается решение о ее развитии, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

На застроенной территории, в отношении которой принимается решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных выше.

Суды не указали, какие именно условия контрактов позволили им прийти к выводу о том, что они соответствуют требованиям статей 46.1-46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в то время как согласно пунктам 2.1 контрактов их предметом выступает исключительно строительство инвестиционного объекта - жилых домов.

Кроме того, требования общества рассмотрены без привлечения Министерства жилищной политики Московской области, в силу Положения о котором (утв. Постановлением Правительства Московской области от 02.10.2018 N 688/35) данное лицо наделено полномочиями по участию в договоре о развитии застроенных территорий.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что доводы Администрации, по которым она не согласна с заявленными требованиями, не получили надлежащую оценку судов двух инстанций, обстоятельства, имеющие значение для дела, судом не установлены, что привело к принятию незаконного и необоснованного судебного акта.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо с учетом изложенного и в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверить доводы и возражения сторон, всесторонне, полно, объективно исследовать фактические обстоятельства по делу, и с учетом установленных при новом рассмотрении фактических обстоятельств правильно определить и применить нормы права, подлежащие применению в настоящем деле, вынести законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31.05.2019 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 по делу N А41-99000/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

С.В. Краснова

Судьи

З.А. Аталикова Л.В. Федулова