Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 декабря 2019 г. N Ф05-22858/19 по делу N А40-238470/2018

город Москва

24 декабря 2019 г.

Дело N А40-238470/18

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Беловой А.Р., Кольцовой Н.Н.,

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Мустафаев Н.Т. по дов. от 30.11.2018,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Олимп Холдинг" - Гусак Р.А. по дов. от 01.10.2019,

рассмотрев 18 декабря 2019 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Олимп Холдинг"

на постановление от 27 сентября 2019 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью "Олимп Холдинг"

о взыскании арендной платы, пени, расторжении договора аренды, выселении из нежилого помещения и обязании передать помещение в освобожденном виде,

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Олимп Холдинг" (далее - ответчик, ООО "Олимп Холдинг") о взыскании по договору аренды от 25.08.2006 N 01-01033/06 задолженности по арендной плате в размере 11 546 981,61 руб. за период с 01.08.2014 по 30.11.2017 и пени в размере 2 097 901,22 руб. за просрочку уплаты арендной платы по указанному договору за период с 06.08.2014 по 30.11.2017, а также о расторжении названного договора аренды и выселении ответчика из арендуемого нежилого помещения площадью 439, 2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Чесменская, д. 7 (подвал, пом. II, комн. 1, 2, 2а, 3-12, 12а, 13-18, 20а, 25), и обязании ответчика передать помещение в освобожденном виде истцу.

Определением суда от 01.07.2019 требование о взыскании пени выделено в отдельное производство.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 февраля 2019 года в удовлетворении заявленных требований о взыскании долга по арендной плате отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2019 года решение суда отменено, с ООО "Олимп Холдинг" в пользу Департамента взыскана задолженность в размере 8 118 209,28 руб., суд обязал ООО "Олимп Холдинг" передать помещение Департаменту по акту; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "Олимп Холдинг" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названное постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, указывая на нарушение и неправильное применение апелляционным судом норм права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что вывод суда апелляционной инстанции о праве истца в одностороннем порядке изменять размер арендной платы противоречит положениям пункта 9.3 договора аренды, договором не предусмотрено право одностороннего изменения ставки арендной платы, начисление арендных платежей на основании одностороннего уведомления об изменении условий оплаты является неправомерным; в соответствии с условиями договора изменение размера арендной платы происходит лишь путем применения коэффициента-дефлятора (пункт 6.3 договора); Департамент не представил в материалы дела согласованные сторонами дополнительное соглашение об изменении условий договора в части изменения ставки арендной платы; ввиду отсутствия у истца права на одностороннее изменение ставки арендной платы не в соответствии с условиями заключенного договора, направленное ответчику уведомление об изменении ставки арендной платы на 2014 год не имеет правового значения и не влечет ее изменения.

Отзыв на кассационную жалобу не поступал.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражал против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятого по делу постановления.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в принятых по делу судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по договору аренды от 25.08.2006 N 01-01033/06, заключенному Департаментом имущества города Москвы в качестве арендодателя и некоммерческой организацией "Фонд развития тенниса в России" в качестве арендатора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 439, 2 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Чесменская, д. 7.

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора установлен с 01.03.2006 по 28.07.2018.

В соответствии с протоколом-соглашением от 24.12.2007 права и обязанности арендатора по указанному договору аренды переданы ООО "Олимп Холдинг", арендная плата согласована сторонами в размере 2 999 443 руб. в год. По акту приема-передачи от 01.12.2007 ответчик принял арендуемое помещение.

В соответствии с пунктом 5.1.3 договора арендодатель вправе ежегодно изменять размер арендной платы в соответствии с пунктами 6.2 и 6.3 договора, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы.

Пункт 5.4.2 договора возлагает на арендатора обязанность вносить арендную плату за объект аренды в порядке и в сроки, установленные договором.

Пунктом 6.1 договора установлено, что за объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения договора и не может быть снижена.

В соответствии с пунктом 6.2 договора в течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения договора нормативных правовых актов города Москвы, в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, устанавливаемого ежегодно уполномоченным органом, при этом ежегодная арендная плата исчисляется путем умножения ставки арендной платы, действовавшей в предыдущем году с учетом коэффициента-дефлятора, на новый коэффициент - дефлятор.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения изменений и дополнений в договор. Согласно пункту 6.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца в размере 1/12 части, установленной пунктами 6.1, 6.2 и 6.3 договора.

Согласно пункту 9.3 договора все изменения в договор оформляются сторонами в письменном виде путем составления дополнительных соглашений, в том числе при принятии Правительством Москвы нормативного акта об изменении порядка начисления арендной платы.

Претензиями от 20.11.2017 N 33-6-354866-(0)-1, 33-6-354866-(0)-2 ответчику предлагалось уплатить арендную плату и пени. Кроме того, в претензиях арендодатель предлагал ответчику досрочно расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец ссылался на наличие у ответчика непогашенной задолженности по арендной плате за период с 01.08.2014 по 30.11.2017 в размере 11 546 981,61 руб., на которую за период с 06.08.2014 по 30.11.2017 начислены пени в размере 2 097 901,22 руб.

При этом до 01.08.2014 арендная плата начислялась истцом по льготной ставке в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год, что составляет 128 100 руб. в месяц. Ответчик уплачивал арендную плату в указанном размере поквартально и после 01.08.2014. Истец же с 01.08.2014 арендную плату начислял по рыночной ставке в размере 9 508 руб. за 1 кв. м в год, а в 2015-2017 гг. - по указанной ставке с применением коэффициента-дефлятора в размере 1,1.

Ответчик является арендатором помещения площадью более 300 кв. м, а потому после принятия Правительством Москвы постановления от 25.12.2012 N 800-ПП он утратил право на применение льготной (минимальной) ставки арендной платы в размере 3 500 руб. за 1 кв. м.

Рыночная ставка арендной платы в размере 9 508 руб. за 1 кв. м в год определена выполненным ООО "Центр оценки "Аверс" отчетом от 15.07.2013 N 880-14/2-013-АР, который подвергался судебной экспертизе в рамках дела N А40-69701/14, по результатам которой, указанный отчет признан соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 196, 199, 200, 309, 310, 421, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по оставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы", N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы", с учетом договора аренды, и исходил из того, что Департаментом пропущен срок исковой давности в части требований о взыскании арендной платы за период с августа 2014 года по октябрь 2015 года, кроме того, за период с августа 2014 года начисления арендной платы неправомерно производились истцом по рыночной ставке.

При этом судом установлено, что доказательства направления ответчику уведомления о применении с 01.07.2014 рыночной ставки арендной платы в деле отсутствуют, уведомление от 23.12.2013 N 33-А-175737/13-(0)-0 по адресу ответчика, указанному в ЕГРЮЛ, истцом не направлялось, при этом из представленных в дело доказательств следует, что с 16.12.2008 местом нахождения ответчика является адрес: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22, стр. 1, о чем истец знал, что следует из представленной суду переписки сторон, но по этому адресу ответчику направлялось уведомление о ставке арендной платы только на 2017 год.

Кроме того, суд принял во внимание, что пунктом 9.3 договора аренды предусмотрено, что все изменения в договор оформляются сторонами в письменном виде путем составления дополнительных соглашений, в том числе при принятии Правительством Москвы нормативного акта об изменении порядка начисления арендной платы, внесение в договор изменений и дополнений не требуется только для применения к ставке арендной платы коэффициента-дефлятора.

Вместе с тем, доказательств заключения сторонами дополнительного соглашения об изменении условий договора в части изменения ставки арендной платы, истцом в материалы дела не представлено.

Отменяя решение суда и частично удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд исходил из того, что уведомление от 23.12.2013 направлено ответчику по адресу арендуемого помещения: г. Москва ул. Чесменская дом 7, арендуемое помещение по условиям договора предоставлено ответчику под офис, почтовое отправление с идентификатором 10938968517575 по данным сайта Почты России вручено адресату. При этом направление корреспонденции по адресу арендуемого помещения в отсутствие доказательств направления по адресу государственной регистрации суд признал надлежащим извещением о применяемой ставке с учетом обстоятельств того, что помещение арендовалось ответчиком для размещения офиса.

Как указал апелляционный суд, толкование ответчиком условий договора, в том числе пункта 9.3 договора, противоречит пункту 2.4 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, в редакции по состоянию на 01.01.2014, согласно которому ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим право на имущественную поддержку, устанавливается на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты, направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления. При этом порядок определения размера арендной платы данным нормативно-правовым актом не изменяется, следовательно, вопрос о применении рыночной ставки в данном случае определен нормативным правовым актом и оснований для внесения арендной платы по иной ставке у арендатора не имелось.

По мнению суда апелляционной инстанции, истец обосновано рассчитывал арендную плату исходя из рыночной ставки, определенной на основании отчета оценщика в 2013 году, а также дальнейшего изменения арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора.

Учитывая, что исковое заявление подано 09.10.2018, суд пришел к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период до сентября 2015 года, а представленный истцом расчет арендной платы за период с сентября 2015 года по ноябрь 2017 года, согласно которому задолженность ответчика составляет 8 118 209,28 руб., апелляционный суд признал верным.

Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора, суд апелляционной инстанции исходил из того, что на основании пункта 2.1 срок действия договора - до 28.07.2018, а в силу пункта 8.1 договор аренды прекращает свое действие по окончании установленного срока. Намерений на продление действия договора стороны не выразили, ответчик освободил помещение, в связи с чем оснований для удовлетворения требования истца о выселении арендатора суд также не усмотрел, сославшись на имеющийся в материалах дела акт осмотра нежилых помещений по адресу: ул. Чесменская дом. 7, согласно которому ранее арендуемое ответчиком помещение закрыто и не используется. Вместе с тем, принимая во внимание отсутствие доказательств возврата помещения истцу на основании соответствующего акта, суд апелляционной инстанции счел необходимым обязать арендатора передать Департаменту городского имущества города Москвы помещение по акту.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции, ввиду неправильного применения апелляционным судом норм материального права.

При этом кассационная коллегия исходит из следующего.

В силу положений пункта 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Как следует из пункта 9.3 договора аренды от 25.08.2006 N 01-01033/06, стороны пришли к соглашению, что все изменения в настоящий договор оформляются сторонами в письменном виде путем составления дополнительных соглашений, являющихся его неотъемлемой частью и подлежащих государственной регистрации, в том числе при принятии Правительством Москвы нормативного акта об изменении порядка начисления арендной платы.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения изменений и дополнений в договор.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Истолковав условия пунктов 6.3 и 9.3 договора по правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что все изменения в договор оформляются сторонами в письменном виде путем составления дополнительных соглашений, в том числе при принятии Правительством Москвы нормативного акта об изменении порядка начисления арендной платы, внесение в договор изменений и дополнений не требуется только для применения к ставке арендной платы коэффициента-дефлятора. При этом суд констатировал, что доказательств заключения сторонами дополнительного соглашения об изменении условий договора в части изменения ставки арендной платы, истцом не представлено.

О наличии задолженности по арендной плате за период с октября 2015 года по 30.11.2017, исходя из ставки арендной платы (2 999 443 руб. в год), согласованной сторонами в договоре, истец не заявлял, соответствующий расчет не представил, а также не изменял основания заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если одностороннее изменение условий обязательства совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к его совершению, то по общему правилу такое одностороннее изменение его условий не влечет юридических последствий, на которые оно было направлены.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит обоснованными выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с октября 2015 года по 30.11.2017 и выселении ответчика.

К тому же, вопреки утверждению суда апелляционной инстанции, на сайте почты России отсутствует информация о вручении адресату почтового отправления с идентификатором 10938968517575, а также такого доказательства в материалах дела не имеется.

При указанных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для иной правовой оценки фактических обстоятельств спора и отмены принятого по делу решения, в связи с чем в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 и частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2019 года по делу N А40-238470/18 отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 июля 2019 года по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

А.Р. Белова Н.Н. Кольцова