Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 декабря 2019 г. N Ф05-20491/19 по делу N А40-85381/2019

город Москва

24 декабря 2019 г.

Дело N А40-85381/19

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Беловой А.Р., Шишовой О.А.,

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Мустафаев Н.Т. по дов. от 30.11.2018,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие "Десница" - Демьянов П.О. по дов. от 28.05.2019,

рассмотрев 18 декабря 2019 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие "Десница"

на решение от 14 июня 2019 года

Арбитражного суда города Москвы

и постановление от 25 сентября 2019 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие "Десница"

о взыскании задолженности и пени по договору аренды,

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие "Десница" (далее - ответчик, ООО НПП "Десница") о взыскании по договору аренды от 23.05.2003 N 06-00360/03 задолженности в размере 2 182 071,26 руб. и пени в размере 187 779,01 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 июня 2019 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2019 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО НПП "Десница" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что судами применены не подлежащие применению к спорным отношениям нормы, касающиеся спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, не применены подлежащие применению нормы по спору об обязании (понуждении) заключить договор купли-продажи. Судами не дана оценка доводам ответчика о том, что в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ заявление о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого нежилого помещения было направлено ответчиком в Департамент 26.03.2015, впоследствии неоднократно - 10.06.2015, 17.07.2015, 18.08.2015 истцу направлялись претензии с приложением трех экземпляров проекта договора купли-продажи недвижимости с условием об отсрочке платежа на 5 лет, поскольку в установленный частью 3 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ договор заключен не был, обществом были инициирован спор о понуждении заключить договор купли-продажи, рассмотренный в рамках дела N А40-246372/15. Судами не приняты во внимание обстоятельства, установленные судами при рассмотрении указанного дела (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Как указывает ответчик, с учетом того, что заявление о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность было подано ответчиком 26.03.2015, договор с оценщиком должен был быть заключен истцом в срок до 26.05.2015 (два месяца), решение об условиях приватизации должно быть принято до 09.06.2015 (две недели), проект договора купли-продажи должен был быть направлен арендатору не позднее 19.06.2015 (10 дней) (85 дней). Если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи арендованного имущества, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. Учитывая положения части 3 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ предельным сроком заключения договора купли-продажи и сроком прекращения договора аренды является 19.07.2015, действия Департамента по заключению договора совершены за пределами сроков, установленных действующим законодательством. По мнению ответчика, в результате уклонения Департамента от своевременного заключения договора купли-продажи, ответчик вынужден был продолжать отношения в рамках договора аренды, поскольку иначе нарушил бы условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, тогда как в случае совершения Департаментом в установленные сроки действий по заключению с ответчиком договора купли-продажи, став собственником помещения, был бы избавлен от уплаты спорных сумм за соответствующий период.

Отзыв на кассационную жалобу не поступал.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражал против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 23.05.2003 N 06-00360/03 на нежилое помещение, площадью 317 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Домодедовская ул., д. 44.

Договор заключен сроком с 01.06.2003 по 25.03.2015, в редакции дополнительного соглашения от 12.04.2010.

Договор аренды прекращен в связи заключением сторонами договора купли-продажи недвижимости от 04.10.2017 N 59-4874.

В соответствии с пунктом 6.1. договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату ежеквартально не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала.

За период с 01.03.2016 по 03.08.2017 истец начислил ответчику арендную плату в размере в размере 2 182 071,26 руб., на которую начислил неустойку за период с 06.03.2016 по 03.08.2017 в размере 187 779,01 руб.

Направленная в адрес ответчика претензия от 22.12.2017 N 33-6-370446/17-(0)-1 с требованием оплаты суммы задолженности по арендным платежам и неустойки, оставлена без удовлетворения.

Наличие непогашенной задолженности по внесению арендной платы послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что ответчиком обстоятельства использования нежилого помещения в указанный период не оспорены, доказательств оплаты не представлено, расчет задолженности проверен судом и признан верным. О применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.

Отклоняя доводы ответчика о том, что Департамент обязан был заключить с ответчиком договор купли-продажи недвижимости не позднее 19.06.2015, Департамент незаконного уклонялся от заключения договора, что повлекло понуждение ответчика к продолжению арендных отношений, тогда как в случае заключения договора купли-продажи в установленный законом срок общество, став собственником нежилого помещения, было бы избавлено от необходимости уплаты спорных денежных сумм, суд указал, что как следует из текста договора купли-продажи от 04.10.2017, договор был заключен в соответствии с решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-246372/15, вступившим в законную силу 04.08.2017 (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.08.17). Указанным решением суд обязал Департамент заключить с истцом договор купли-продажи на установленных судом условиях. Из текста судебного решения следует, что при рассмотрении дела судом назначалась экспертиза и дополнительная экспертиза в связи с наличием спора между сторонами о цене выкупаемого имущества. При этом решением не установлен факт незаконного бездействия Департамента либо факт незаконного отказа в приватизации имущества. Как указал суд, сам по себе факт нарушения установленных законом сроков заключения договора купли-продажи не свидетельствует о возникновении у истца права не оплачивать фактическое использование арендованного государственного имущества. Использование имущества с обязательством уплачивать плату за такое использование возникло у ответчика в силу заключенного с истцом договора аренды, который прекратился только после заключения договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела поддержал выводы суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд дополнительно указал, что нарушение Департаментом сроков, установленных статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не является достаточным основанием для отказа в иске о взыскании арендной платы за период, предшествовавший подписанию договора купли-продажи, хотя и может являться основанием для предъявления к Департаменту требования о взыскании убытков, при установлении наличия в действиях последнего вины.

Апелляционный суд также отметил, что до истечения срока направления проекта договора купли-продажи, Департамент приостанавливал государственные услуги по выкупу помещения на 23 рабочих дня для обеспечения внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости (письмо от 03.11.2015 N 33-5- 78185/15-(1)-0); на 23 рабочих дня для обеспечения внесения сведений о вновь созданном объекте недвижимости в результате разделения ранее учтенного в государственном кадастре недвижимости (письмо от 09.12.2015 N 33-5-78185/15-(2)-0); на 30 рабочих дней для подготовки документов технического учета объекта недвижимости (письмо от 25.04.2016 N 33-5-78185/15-(3)-0); на 23 рабочих дня в целях обеспечения государственной регистрации прав собственности города Москвы на вновь созданный объект недвижимости в результате разделения ранее зарегистрированного права в ЕГРП на объект недвижимости (письмо от 16.05.2016 N 33-5-78185/15-(4)-0); на 40 рабочих дней в связи с проведением оценки рыночной стоимости выкупа объекта (письмо от 22.06.2016 N 33-5-78185/15-(5)-0).

Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 6 Постановления от 17.11.2011 N 73, в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

В силу части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.08.2007 N 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, с учетом положений вышеприведенных норм права своевременное обеспечение заключения договора купли-продажи арендуемого имущества явилось бы основанием для прекращения договора аренды и, как следствие, обязательств общества по внесению арендных платежей.

Судами не дана надлежащая оценка доводам ответчика о неправомерном уклонении истца от оценки имущества и от направления истцу проекта договора в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (неисполнение обязанностей, установленных частью 3 статьи 9 Закона); о том, что при исполнении истцом необходимых действий в установленный названным Законом срок проект договора купли-продажи должен был быть направлен арендатору не позднее 19.06.2015, договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 19.07.2015, с учетом разумного срока, и с указанного момента у арендатора прекратились бы обязательства по внесению арендной платы по договору аренды, при этом Департамент был понужден к заключению договора купли-продажи в судебном порядке (дело N А40-246372/15).

Выводы апелляционного суда о том, что Департамент приостанавливал государственные услуги по выкупу помещения в связи с необходимостью совершения действий по обеспечению внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости, о вновь созданном объекте недвижимости в результате разделения ранее учтенного в государственном кадастре недвижимости, для подготовки документов технического учета объекта недвижимости, государственной регистрации прав собственности города Москвы на вновь созданный объект недвижимости, проведению оценки рыночной стоимости выкупа объекта, нельзя признать обоснованными, поскольку Департамент не обосновал невозможность совершения действий по регистрации сведений об объекте, подготовке документов технического учета, государственной регистрации прав собственности города Москвы на объект до обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (26.03.2015), при этом в силу положений подпункта 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.08.2007 N 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления.

При указанных обстоятельствах кассационная коллегия приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе наличие/отсутствие оснований для начисления арендных платежей и пени за заявленный в исковом заявлении период. Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14 июня 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2019 года по делу N А40-85381/19 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

А.Р. Белова О.А. Шишова