Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 декабря 2019 г. N Ф05-22656/19 по делу N А40-97047/2019

город Москва

27 декабря 2019 г.

Дело N А40-97047/19

Арбитражный суд Московского округа в составе: судьи Кобылянского В.В.,

рассмотрев в соответствии с частью 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без вызова сторон кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Среднерусская металлургическая компания"

на решение от 25 июня 2019 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое в порядке упрощенного производства,

и постановление от 30 сентября 2019 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое в порядке упрощенного производства,

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Среднерусская металлургическая компания"

о взыскании задолженности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком и пени,

УСТАНОВИЛ: Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Среднерусская металлургическая компания" (далее - ответчик, ООО "СМК") с иском о взыскании задолженности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в размере 276 388,37 руб. за период с декабря 2016 года по ноябрь 2018 года и пени в размере 15 371,63 руб. за период с 12.12.2017 по 07.12.2018.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 июня 2019 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2019 года, заявленные требования удовлетворены в части взыскания долга в размере 276 388,37 руб.; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "СМК" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 07.09.2017 N Т-280, в связи с чем указанное дополнительное соглашение между сторонами не заключено; факт перечисления арендной платы за пользование земельным участком не может свидетельствовать о заключении дополнительного соглашения; письмо ответчика от 01.12.2017 следует расценивать как отказ от заключения дополнительного соглашения на условиях арендодателя; плата за пользование земельным участком не может считаться арендной платой, поскольку имеет внедоговорную природу; договор не может распространять свое действие на отношения, возникшие до его заключения, если стороны прямо не предусмотрели это в договоре; на отношения сторон, возникшие ранее даты заключения договора аренды (07.09.2017), распространяются правила о фактическом пользовании земельным участком, взыскание такой платы производится по правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец не представил полного расчета исковых требований, приложенный к иску расчет не содержит исходных показателей величины кадастровой стоимости земельного участка в заявленный в иске период.

Отзыв на кассационную жалобу не поступал.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ПАО "ВТБ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.09.2017 N Т-280, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок с кадастровым номером 66:41:0301013:15, площадью 3 564 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием: земли, занятые под административные здания, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Маршала Жукова, д. 4.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора установлен с 19.12.2016 по 18.12.2065.

В пункте 5.2.3 договора установлено, что арендатор обязан уплачивать в срок, размере и на условиях, установленных законодательством и договором, арендную плату.

В связи с оформлением права собственности на нежилые помещения, расположенные на спорном земельном участке, истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 06.10.2017 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 07.09.2017 N Т-280, проект дополнительного соглашения N 1 к договору, в соответствии с которым в преамбуле и по тексту договора к стороне арендатора необходимо добавить нового арендатора земельного участка - ООО "СМК".

Ответчиком в адрес истца направлено письмо от 01.12.2017 N 3/2017 о внесении изменений в дополнительное соглашение в части указания применения положения договора к отношениям, начиная с 21.09.2016, а также в части ставки арендной платы.

В ответе по результатам рассмотрении заявления от 29.12.2017 истец отказал ответчику во внесении изменений в проект дополнительного соглашения.

В письме с расчетом арендной платы от 05.07.2018 N 23.5-01/001/1135 в ответ на обращение ответчика истцом было сообщено, что поскольку спорный земельный участок не предоставлялся ответчику на праве постоянного (бессрочного) пользования, государственная регистрация такого права не осуществлялась, факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком на право аренды отсутствует, следовательно, оснований для применения ставки арендной платы в размере не более 2 % кадастровой стоимости земельного участка не имеется.

Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчиком в период с декабря 2016 года по ноябрь 2018 года арендная плата вносилась не в полном объеме, истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 05.12.2018 N 7478 с требованием оплатить возникшую задолженность в размере 276 388,37 руб. и начисленные на нее пени за период с 12.12.2017 по 07.12.2018 в размере 15 371,63 руб.

Ответчиком претензия истца оставлена без ответа и удовлетворения, что и послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования в части взыскания задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" и исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств предоставления спорного земельного участка ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования, факт наличия задолженности в заявленном размере подтвержден документально, доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено, расчет задолженности проверен судом и признан верным.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании неустойки, суд исходил из того, что доказательств заключения с ответчиком соглашения о неустойке истцом не представлено, следовательно, условие о неустойке сторонами не согласовано (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Вместе с тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, отнесено к задачам подготовки дела к судебному разбирательству.

Указанные требования процессуальных норм судами не выполнены, при разрешении спора по существу суды не приняли должных мер к установлению целого ряда обстоятельств, которые имеют существенное значение для правильного разрешения спора.

Из материалов дела следует и судами установлено, что истец является собственником нежилых помещений, расположенных на спорном земельном участке.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Аналогичная правовая позиция изложена и в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

При этом в пункте 14 данного Постановления разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Так как ООО "СМК" приобрело в собственность объекты недвижимости - нежилые помещения, расположенные на земельном участке площадью 3 564 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0301013:15, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи о государственной регистрации перехода права собственности, то в силу вышеприведенных норм права с момента государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества к ООО "СМК" перешло и право пользования спорным земельным участком, на котором расположены данные объекты недвижимости, на тех же условиях, которые были у предыдущего пользователя, соразмерно доли в праве общей долевой собственности на данный земельный участок.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, то в силу прямого указания закона такой покупатель тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка в соответствующей его части и становится стороной договора аренды, в случае если предыдущий собственник недвижимости пользовался земельным участком на условиях аренды.

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 указанной статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из положений земельного законодательства, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, является регулируемым.

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без проведения торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области (далее - Положение N 1855-ПП).

Судами не исследованы условия договора аренды земельного участка от 07.09.2017 N Т-280, не проверен расчет арендной платы на предмет его соответствия условиям данного договора аренды и нормативно-правовым актам, действовавшим в спорный период, т.е. не установлен сам факт наличия задолженности у ответчика за пользование земельным участком с момента государственной регистрации права собственности ответчика на объекты недвижимости, расположенные на упомянутом земельном участке.

Судами не установлены основания приобретения ответчиком объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, а также не установлены обстоятельства того, на каком праве и на каких условиях предыдущий собственник данных объектов недвижимости пользовался спорным земельным участком, учитывая, что в соответствии с вышеуказанными положениями статей 271 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации условия пользования спорным земельным участком должны быть такими же как и у предыдущего пользователя.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, распространяются ли на ответчика условия договора аренды земельного участка от 07.09.2017 N Т-280 в соответствии с положениями норм статей 271 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверить представленный истцом расчет задолженности на предмет его соответствия условиям договора аренды и требованиям вышеназванного Положения N 1855-ПП, в редакции, действовавшей в спорный период времени; установить наличие/отсутствие задолженности у ответчика за пользование земельным участком в спорный период, с учетом даты регистрации перехода права собственности к ООО "СМК" на расположенные на земельном участке объекты недвижимости.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25 июня 2019 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 30 сентября 2019 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-97047/19 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский