Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 февраля 2020 г. N Ф05-21355/18 по делу N А40-42471/2018

г.Москва

5 февраля 2020 г.

Дело N А40-42471/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Красновой С.В.,

судей Аталиковой З.А., Филиной Е.Ю.,

при участии в заседании:

от истца: Ильина Н.Н. по дов. от 02.03.2018 N 2,

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по дов. от 06.11.2019 N 33-Д-837/19,

от третьего лица - Караваев А.А. по дов. от 30.12.2019 N ДКН-16-37-108/9,

рассмотрев 05.02.2020 в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2019 по делу N А40-42471/18

по иску ООО "Столешники"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости

третье лицо - Мосгорнаследие

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Столешники" (далее - ООО "Столешники", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения (цокольный этаж пом. III комн. 1, 2, 2а, 3-5, 5а, 5б, 6, 6а, 7-9) площадью 217 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001043:2428, расположенного в здании по адресу: г. Москва, Столешников переулок, д. 9, стр. 3, путем изложения п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 11.406.780 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом ИП Донскова О.Д. от 22.02.2018 N С-1802-1. НДС в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется", путем изложения п. 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 190.113 рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

В дальнейшем истец уточнил предмет исковых требований, в связи с чем в окончательной редакции исковые требований заявлены об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения (цокольный этаж пом. III комн. 1, 2, 2а, 3-5, 5а, 5б, 6, 6а, 7-9) площадью 217 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001043:2428, расположенного в здании по адресу: г. Москва, Столешников переулок, д. 9, стр. 3, путем изложения п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 14.810.000 руб. 00 коп. в соответствии с заключением экспертов ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 8.06.2018 N 136/2-3/18-16. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется", путем изложения п. 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 246.833 рублей 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Мосгорнаследие.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2018, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.01.2019 судебные акты отменены, дело направлено в суд первой инстанции с указаниями: установить, является ли указанный выше объект объектом культурного наследия, применимы ли к нему положения законодательства о приватизации объектов культурного наследия, после чего установить, было ли до 22.01.2015 размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества, соответствовало ли общество указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" критериям на указанную дату; дать оценку доводам ответчика и представленному Департаментом отчету независимого оценщика по определению рыночной стоимости спорного объекта, поскольку предложенная ответчиком стоимость (42 242 000 руб.) в разы превышает стоимость, определенную по результатам судебной экспертизы (14.810.000 руб.).

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 02.08.2019 иск оставлен без удовлетворения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2019 решение суда отменено, исковые требования общества удовлетворены.

Не согласившись с указанным постановлением, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить ввиду незаконности и необоснованности.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ответчика и третьего лица настаивали на отмене принятого по делу судебного акта, оставлении в силе решения суда от 02.08.2019 по настоящему делу, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы. Общество и третье лицо представили отзывы на кассационную жалобу, которые приобщены судом к материалам дела. Отводов составу суда не поступило.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое постановление подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, ООО "Столешники" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с договором аренды от 19.06.2001 N 1-712/2001,, заключенным между обществом и Департаментом, истец является арендатором нежилого помещения площадью 217 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001043:2428 (цокольный этаж пом. III комн. 1, 2, 2а, 3-5, 5а, 5б, 6, 6а, 7-9), расположенного в здании по адресу: г. Москва, Столешников переулок, д. 9, стр. 3, и находящегося в собственности города Москвы.

Как указал истец в исковом заявлении и установлено судом, общество 13.07.2017 обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность.

Ответчик письмом от 16.02.2018 N 33-5-99495/17-(0)-4 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 42.242.000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ЗАО "МБЦ" от 12.10.2017 N Д-858-0564/17 и положительным экспертным заключением МСНО-НП "ОПЭО" от 20.10.2017 N ГК/858/17-545.

ООО "Столешники", считая выкупную цену объекта завышенной, обратилось к независимому оценщику. Согласно отчету ИП Донскова О.Д. от 22.02.2018 N С-1802-1 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 11.406.780 рублей 00 копеек.

Истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого имущества в размере 11.406.780 рублей 00 копеек, однако ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что Приказом Департамента культурного наследия города Москвы от 10.07.2017 N 453 утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия федерального значения "Усадьба XVIII-XIX вв." по адресу: г.Москва, Столешников пер., д.9, стр. 1,3,4,5, из которого следует, что спорный объект является объектом культурного наследия на основании Указа Президента Российской Федерации от 20.02.1995 N 176 "Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного значения федерального (общероссийского) значения" (л.д. 89-112 т.1), сторонами подписан акт технического состояния объект культурного наследия от 08.09.2017.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

С учетом этого, если объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Федерального закона от 25.06.2002 N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия).

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В данной редакции пункт 1 статьи 29 Закона о приватизации устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 315-ФЗ) внесены изменения в Закон о приватизации, Закон об объектах культурного наследия, Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федеральный закон от 24.07.2007 N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые вступили в силу 22.01.2015.

Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации (здесь и далее - нормы в редакции Закона N 315-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона о приватизации урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 584.

Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона N 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона о приватизации. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона о приватизации).

Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Вместе с тем, в пункте 2 статьи 43 Закона о приватизации предусмотрено, что с даты вступления в силу настоящего Федерального закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

Указанная выше правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 N 301-КГ18-753 по делу N А11-10976/2016.

Суд первой инстанции указал, что поскольку обращение общества в Департамент о выкупе спорного объекта направлено 13.07.2017, его приватизация в порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, невозможна, в связи с чем отказал в иске.

Данные выводы суда первой инстанции соответствуют установленным судом обстоятельствам дела и сделаны при правильном применении норм права.

В то же время, выводы суда апелляционной инстанции о неприменении к спорным правоотношениям указанных выше положений Законов о приватизации и об объектах культурного наследия, сделаны при неправильном применении и токовании норм права.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Исходя из содержания пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Согласно части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются нарушение либо неправильное применение норм материального права.

На основании изложенного, постановление суда апелляционной инстанции нельзя признать законным и обоснованным.

Нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, не установлено.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2019 по делу N А40-42471/18 отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.08.2019 по настоящему делу оставить в силе.

Председательствующий судья

С.В. Краснова

Судьи

З.А. Аталикова Е.Ю. Филина