Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2020 г. N Ф05-25679/19 по делу N А40-144154/2019

город Москва

13 февраля 2020 г.

Дело N А40-144154/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Беловой А.Р., Шишовой О.А.,

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Овчинникова М.В. по дов. от 31.12.2019,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Стимул" - Кураков А.Н. по дов. от 17.04.2019,

рассмотрев 06 февраля 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стимул"

на решение от 29 августа 2019 года

Арбитражного суда города Москвы

и постановление от 27 ноября 2019 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью "Стимул"

о взыскании задолженности по договору аренды, пени,

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стимул" (далее ответчик, ООО "Стимул") о взыскании задолженности в размере 2 546 379,53 руб. за период с 3 квартала 2018 года по 12.12.2018 и пени в размере 69 244,26 руб. за период с 3 квартала 2018 года по 12.12.2018 по договору аренды от 14.07.2014 N И-04-000619.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 августа 2019 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2019 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Стимул" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и принять судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая на нарушение судами норм процессуального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что судами не дана оценка доводам ответчика о том, что пунктом 1.4. спорного договора аренды установлено, что земельный участок предоставляется в аренду в целях строительства гостиниц и прочих мест временного проживания, при этом пунктом 6.1 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" предусмотрены размеры ставок для случаев строительства гостиниц, в том числе, в составе многофункциональных комплексов - в размере 0,01 % от кадастровой стоимости, таким образом, на время строительства подлежит применению ставка 0,01 % от кадастровой стоимости земельного участка, а с момента ввода объекта в эксплуатацию - 1,5 %. Судами не учтены положения части 5 статьи 4 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", приказа Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов". Судами не дана оценка представленному ответчиком контррасчету задолженности. По мнению ответчика, представленный истцом расчет задолженности не соответствует пункту 6 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП, при применении ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, примененная истцом при расчете ставка составляет 3% кадастровой стоимости; при верном расчете сумма задолженности за спорный период составит 1 583 014,03 руб., что на 963 365, 50 руб. меньше, чем взыскано с ответчика судами, соответственно сумма неустойки также должна соответствовать надлежащему расчету.

Отзыв на кассационную жалобу не поступал.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражала против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Стимул" (арендатор) заключен договор от 14.07.2014 N И-04-000619 аренды земельного участка, площадью 3000 кв.м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, вл.16 (пересечение с Таможенным проездом), сроком на 5 лет 11 месяцев 28 дней.

Договор вступил в силу с даты его государственной регистрации, произведенной 03.09.2014, номер государственной регистрации 77-77-12/212/2014-538.

Пунктами 3.2, 3.3 и 5.5 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца отчетного квартала, равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы.

Факт нахождения земельного участка во владении и пользовании арендатора не оспаривается сторонами.

По утверждению истца, ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с 3 квартала 2018 года по 12.12.2018, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 2 546 379,53 руб.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей в установленный договором аренды срок, истцом в соответствии с пунктом 8.2 договора начислена неустойка за период с 3 квартала 2018 года по 12.12.2018 в размере 69 244,26 руб.

Направленная в адрес ответчика претензия оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 330, 424, 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, произведенный истцом расчет задолженности и пени является правильным, доказательств погашения задолженности не представлено. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера неустойки судом не установлено.

Отклоняя довод ответчика о том, что истцом при расчете арендной платы за спорный период необоснованно применена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, тогда как в силу пункта 6.1 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" предусмотрены размеры ставок для случаев строительства гостиниц, в том числе в составе многофункциональных комплексов в размере 0,01 % от кадастровой стоимости, суд указал, что в соответствии с Приложением 2 к договору аренды ставка арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка на основании Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП. В Приложении 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП установлены ставки арендной платы за землю в городе Москве. Ставка в размере 1,5% от кадастровой стоимости применяется при расчете арендных платежей за земельные участки, предоставленные для размещения гостиниц (пункт 6 приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП). Согласно кадастровому паспорту земельного участка (Приложение 1 к договору) земельный участок имел назначение "земли населенных пунктов, разрешенное использование: участки для размещения торгово-бытовых объектов: объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания (1.2.6)", указанные характеристики до настоящего момента не изменены.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно Постановлением Правительства Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка может также применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП в целях более точного отражения стоимости земельного участка в сложившейся ситуации обоснован переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования, установленных для решения социальных задач и задач развития города.

Пунктом 1 указанного Постановления установлено, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 октября 2012 года осуществляется по ставкам арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1) в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как следует из материалов дела, условиями договора аренды от 14.07.2014 N И-04-000619 предусмотрена возможность одностороннего изменения размера арендной платы в случае изменения ставок арендной платы, в связи с чем, внесение изменений в договор аренды относительно размера арендной платы, исчисляемой в соответствии с Постановлением Правительства от 25.04.2006 N 273-ПП, не требовалось.

Согласно пункту 6.1 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Москвы N 273, в случае, если на земельном участке предусматривается строительство гостиниц, в том числе в составе многофункциональных комплексов, размер арендной платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка.

Ставка в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка применяется при расчете арендных платежей за земельные участки, предоставленные для размещения гостиниц (пункт 6 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП).

Из приложенного к отзыву на иск разрешения на ввод объекта в эксплуатацию следует, что гостиница, построенная на спорном земельном участке, введена в эксплуатацию 30.12.2017.

Согласно пункту 3.2.3 Постановления Правительства Москвы N 273, в редакции, действовавшей на дату ввода объекта в эксплуатацию, с даты ввода в эксплуатацию объекта капительного строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере согласно Приложению 1 к названному Постановлению, соответственно, с даты ввода объекта в эксплуатацию - с 30.12.2017 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 6 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Москвы N 273).

Пунктами 1.1, 1.4. договора аренды от 14.07.2014 N И-04-000619 установлено, что земельный участок предоставляется в аренду в целях строительства гостиниц и прочих мест временного проживания.

Судами установлено, что согласно кадастровому паспорту земельного участка (Приложение 1 к договору) следует, что земельный участок имел назначение "земли населенных пунктов, разрешенное использование: участки, размещения торгово-бытовых объектов: объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания (1.2.6)", указанные характеристики не изменялись.

В силу части 5 статьи 4 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" в решениях Правительства Москвы (уполномоченных им органов) о предоставлении земельного участка в частную собственность, на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования, аренды, а также в заключаемых указанными органами исполнительной власти города Москвы договорах купли-продажи, аренды и иных договорах, предметом которых являются земельные участки, устанавливаются вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, соответствующий фактическому использованию на момент передачи земельного участка, а также требования к использованию земельного участка, обусловленные природоохранным законодательством Российской Федерации и законодательством города Москвы.

Для земельных участков, расположенных в административных границах города Москвы, виды разрешенного использования устанавливались в соответствии с Перечнем, утвержденным действовавшим на момент заключения договора Постановлением Правительства города Москвы "Об утверждении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в городе Москве" от 25.05.2011 N 228-ПП (утратило силу с 01.07.2017 в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 28.06.2017 N 396-ПП "О подготовке и выдаче градостроительных планов земельных участков в городе Москве"). Указанный Перечень был сформирован с учетом положений приказа Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (указанный приказ утратил силу с 30.10.2017 в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 21.09.2017 N 470, приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке).

Согласно пункту 1.4 Постановления от 25.05.2011 N 228-ПП в отдельный вид разрешенного использования земельных участков выделены участки размещения торгово-бытовых объектов для размещения гостиниц, отелей и др. (код 1.2.6).

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с данным классификатором, видом разрешенного использования гостиничное обслуживание является размещение гостиниц (код 4.7). При этом в указанных Перечне и классификаторе отсутствует вид разрешенного использования земельных участков - для целей строительства гостиниц и прочих мест временного проживания.

В связи с изложенным, нельзя признать обоснованной ссылку судов на то, что указанные в кадастровом паспорте земельного участка (Приложение 1 к договору) характеристики не изменялись.

Судами не установлено, исходя из какой ставки арендной платы ответчиком оплачивалась аренда в период после ввода объекта в эксплуатацию и в спорный период, предусмотрена ли условиями договора обязанность арендодателя сообщить арендатору о корректировке величины арендной платы с указанием размеров и срока платежа, с какого периода времени арендатором произведен перерасчет (корректировка) размера арендной платы, распространяется ли в настоящем случае расчет размера арендной платы с учетом ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка на предшествующий период (с учетом даты направления уведомления о перерасчете арендной платы, если это предусмотрено условиями договора).

Остались не проверенными судами доводы ответчика о неправомерности расчета истцом арендной платы с применением ставки в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка, при этом судами также не проверен расчет заявленной к взысканию арендной платы на соответствие положениям Приложения N 1 к Постановлению Правительства Москвы N 273.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, исходя из какой ставки арендной платы ответчиком оплачивалась аренда в период после ввода объекта в эксплуатацию и в спорный период, предусмотрена ли условиями договора обязанность арендодателя сообщить арендатору о корректировке величины арендной платы с указанием размеров и срока платежа, с какого периода времени арендатором произведен перерасчет (корректировка) размера арендной платы, распространяется ли в настоящем случае расчет размера арендной платы с учетом ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка на предшествующий период (с учетом даты направления уведомления о перерасчете арендной платы, если это предусмотрено условиями договора), проверить представленный истцом расчет задолженности на его соответствие положениям Приложения N 1 к Постановлению Правительства Москвы N 273, определить обоснованность применения в расчетах ставки 3%, указанной в пункте 3.4 договора, установить, является ли в спорных правоотношениях сторон ставка арендной платы регулируемой, и вправе ли стороны установить иную ставку своим соглашением.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29 августа 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2019 года по делу N А40-144154/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

А.Р. Белова О.А. Шишова