Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 марта 2020 г. N Ф05-171/20 по делу N А40-131058/2019

город Москва

13 марта 2020 г.

Дело N А40-131058/19-1-814

Арбитражный суд Московского округа в составе: судьи Ананьиной Е.А.,

рассмотрев в соответствии с частью 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без вызова сторон кассационную жалобу ООО "Грачевка" на решение Арбитражного суда города Москвы от 19 августа 2019 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2019 г., по делу N А40-131058/19-1-814

по иску общества с ограниченной ответственностью "Грачевка"

к обществу с ограниченной ответственностью "Централь"

о взыскании двойной суммы задатка в размере 415 200 руб. по предварительному договору N 1 от 27 июля 2018 г.,

УСТАНОВИЛ:

27 июля 2018 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Централь" (далее - ООО "Централь", продавец, ответчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Грачевка" (далее - ООО "Грачевка", покупатель, истец) был заключен предварительный договор N 1 (далее - предварительный договор), по условиям которого стороны в срок до 31 августа 2018 г. обязались заключить договоры уступки прав аренды на земельные участки общей площадью 20 469 072 кв.м. (2046,91 Га), указанные в Приложении N 1 к настоящему договору (пункт 1.2.1) и договоры купли-продажи долей (общая площадь долей, выраженная в квадратных метрах, составляет 4 297 960,77 кв.м.) в праве общей долевой собственности на земельные участки, указанные в Приложении N 2 к настоящему договору (пункт 1.2.2) (далее - основные договора).

Цена и порядок расчетов по основным договорам установлены пунктом 2.1 предварительного договора.

В соответствии с пунктом 2.1.1 предварительного договора общая сумма всех основных договоров составит 18 970 757 руб. 00 коп., в том числе:

- по договорам уступки права аренды (Приложение N 1) - 6 000 000 руб. 00 коп. Покупатель в течение 3 (трех) банковских дней с момента заключения настоящего договора оплачивает продавцу по настоящему договору задаток во исполнение в будущем обязательств по Основным договорам в отношении имущества, указанного в Приложении N 1 к настоящему договору, в размере 1 750 000 руб. 00 коп.

- по договорам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки (Приложение N 2) - 12 970 575 руб. 00 коп. Покупатель в течение 3 (трех) банковских дней с момента заключения настоящего договора оплачивает продавцу по настоящему договору задаток во исполнение в будущем обязательств по основным договорам в отношении имущества, указанного в Приложении N 1 к настоящему договору, в размере 6 000 000 руб. 00 коп.

Уплата задатка в указанных выше суммах произведена ООО "Грачевка" в установленные договором сроки.

Согласно пункту 3.1.1 предварительного договора продавец обязался заключить и зарегистрировать за собой в установленном законом порядке договоры аренды на земельные участки, согласно Приложению N 1 и право собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельные участки, согласно Приложению N 2.

Из пункта 4.1.2 предварительного договора следует, что доли в праве общей собственности на земельные участки, согласно Приложению N 2, принадлежат продавцу на праве собственности.

Дополнительным соглашением от 27 июля 2018 г. к предварительному договору N 1 от 27 июля 2018 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:17:7300016:23, указанного в Приложении N 2 (пункт 3), установлена стоимость в размере 448 785 руб. 00 коп., в том числе задаток 207 600 руб. 00 коп.

В отношении него подлежали продаже доли в праве общей долевой собственности.

30 августа 2018 г. между ООО "Централь" и ООО "Грачевка" заключено дополнительное соглашение к предварительному договору N 1 от 27 июля 2018 г., которым был установлен новый срок заключения основных договоров - до 30 сентября 2018 г.

В связи с неисполнением условий предварительного договора в срок до 30 сентября 2018 г. по заключению основного договора купли-продажи доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 36:17:7300016:23, ООО "Грачевка" направило в адрес ООО "Централь" претензию с требованием возврата ранее уплаченного задатка в двойном размере, что составляет 415 200 руб. 00 коп.

Указанная претензия оставлена ООО "Централь" без ответа.

Считая свои права нарушенными, ООО "Грачевка" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Централь" о взыскании двойной суммы задатка в размере 415 200 руб. 00 коп., уплаченную по предварительному договору N 1 от 27 июля 2018 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 августа 2019 г. (резолютивная часть от 05 августа 2019 г.), оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2019 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Грачевка" просит об отмене принятых по делу судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, указывая на наличие оснований для взыскания с ответчика двойной суммы задатка по предварительному договору в порядке пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Централь" просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на соблюдение судами норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлены статьей 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный капитал) сельскохозяйственной организации, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (абзац 2 части 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания задатка в двойном размере, поскольку в указанный в предварительном договоре срок договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером 36:17:7300016:23 между сторонами не был заключен, при этом ни одна из сторон не обратилась с требованием о понуждении к заключению указанной сделки, следовательно, обязательства по предварительному договору прекращены.

Судами также указано на отсутствие доказательств того, что ответчик является стороной, ответственной за незаключение основного договора в отношении спорного участка. Доказательств уклонения продавца от заключения договора в отношении спорного участка истцом не представлено.

Судом установлено, что в отношении вышеуказанного земельного участка согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (далее - ЕГРН) от 11 июня 2019 г. за ООО "Централь" было зарегистрировано право собственности на 10/13 долей, в то время как 3/13 находятся в собственности трех физических лиц.

При этом размер доли, подлежащей продаже по условиям предварительного договора, соответствовал площади 148 710,77 кв.м, следовательно, в отношении спорного участка стороны договорились о продаже зарегистрированных за ответчиком долей.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 36:17:7300016:23 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, при заключении предварительного договора стороны должны были исходить из необходимости соблюдения требований, предусмотренных Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, судами установлено, что изначально земельный участок с кадастровым номером 36:17:7300016:23, указанный в Приложении N 2, предоставляется ООО "Грачевка" в аренду для приобретения преимущественного права покупки долей (пункт 1.2.2 предварительного договора).

ООО "Грачевка" не относится к категории покупателей, которым доля продавца может быть отчуждена без выделения земельного участка в счет земельной доли.

При этом согласно выписке из ЕГРН, спорный участок находится в аренде с 19 сентября 2013 г. на срок до 02 сентября 2028 г. у иного лица.

Установив указанные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что ООО "Грачевка", заключая предварительный договор, не мог не знать о правах третьих лиц на вышеуказанный земельный участок.

Следовательно, истец заведомо знал, что для приобретения права на покупку доли без выдела участка, он должен договориться с пользователем о получении права пользования участком, а договор купли-продажи должен быть заключен только после перехода к покупателю прав аренды на участки, указанные в Приложении N 2 (пункт 1.2.2 предварительного договора).

Отклоняя доводы ООО "Грачевка" о том, что 28 ноября 2018 г. им было направлено в адрес ООО "Централь" письмо с предложением направить в адрес истца проект договора купли-продажи доли на вышеуказанный земельный участок для его подписания и последующей оплаты оставшейся части денежных средств, судами указано на то, что условиями предварительного договора не предусмотрена обязанность продавца направить покупателю проект договора. При этом просьба направить проект договора не является предложением заключить договор.

Кроме того, указанное письмо (от 28 ноября 2018 г.) истцом в материалы дела не представлено.

Установив указанные обстоятельства, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют положениям действующего законодательства.

Доводы кассационной жалобы указывают на несогласие ответчика с выводами судов, сделанных на основании оценки представленных в материалы дела доказательств.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, а также проверкой соответствия выводов о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию суда кассационной инстанции не входит переоценка представленных суду доказательств и сделанных на основании их оценки выводов.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не усматривает каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, которые могли бы служить основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов.

Учитывая изложенное обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19 августа 2019 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2019 г. по делу N А40-131058/19-1-814 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Грачевка" - без удовлетворения.

Судья

Е.А.Ананьина