Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 мая 2020 г. N Ф05-5843/20 по делу N А40-188754/2019

г. Москва

27 мая 2020 г.

Дело N А40-188754/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2020 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кочергинои Е.В.,

судей Бочаровои Н.Н., Калининои Н.С.,

при участии в заседании:

от истца: Общества с ограниченной ответственностью "Альфа-М" - Запольская К.С., по доверенности от 05.08.2019 г.,

от ответчика: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - не явился, извещен,

от третьего лица:

от Акционерного общества БУК СЕИЛ - Циркулев С.В., по доверенности от 09.07.2019 г.,

рассмотрев 20 мая 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - Общества с ограниченной ответственностью "Альфа-М"

на Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 декабря 2019 года

и Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2020 года

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Альфа-М"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третье лицо: Акционерное общество БУК СЕИЛ

о признании незаконным уведомления от 01.07.2019 года No77/009/273/2019-788 об отказе во внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "АЛЬФА-М" (далее - заявитель, ООО "АЛЬФА-М") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по городу Москве (далее - ответчик, Управление) о признании незаконным уведомления от 01.07.2019 г. No77/009/273/2019-788 об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении договора аренды.

Требования мотивированы тем, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка нарушает его права и не соответствует действующему законодательству.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле привлечено Акционерное общество БУК СЕИЛ (далее третье лицо, АО БУК СЕИЛ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.12.2019 оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2020 в удовлетворении заявленных требовании отказано.

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что что факт получения арендодателем в лице АО Фирмы "БУК СЭИ?Л" уведомлении? арендатора об одностороннем отказе от Договора документами, представленными на государственную регистрацию, заявителем в лице ООО "АЛЬФА-М" не подтвержден, учитывая, что срок деи?ствия договора аренды нежилого помещения от 20.04.2018 N АМ-661-07/2018 не истек и не утратил силу в соответствии с нормами ст. 425, п. 1 ст. 610 ГКР, договор аренды является деи?ствующим оспариваемое уведомление Управления Росреестра по Москве является законным и обоснованным, не нарушает права и законные интересы заявителя.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "АЛЬФА-М", которое не согласно с принятым постановлением суда апелляционной инстанции, просит его отменить, в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от АО БУК СЕИЛ поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил постановление отменить, решение оставить в силе.

Представитель АО БУК СЕИЛ поддержал возражения, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, просил оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения

Ответчик своего представителя в суд кассационной инстанции не направил, отзыв на кассационную жалобу не представил, кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика.

Заслушав представителя истца и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований к отмене обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 20.04.2018 между ООО "Альфа-М" (далее - арендатор) и АО Фирма "Буксэи?л" (далее - арендодатель) был заключен Договор аренды N АМ-661-07/2018 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, проезд Ольминского, д.3А, стр.3 для торговли в качестве универсама.

26.02.2019 ООО "Альфа-М" было получено Решение об отказе в предоставлении государственнои услуги 23-01-17-76-П/Р Лицензирование розничнои продажи алкогольнои продукции для магазина, расположенного по адресу: Москва, проезд Ольминского, д.3А, стр.3), что является безусловным основанием для расторжения Договора аренды NoАМ-661-07/2018.

04.03.2019 арендатором арендодателю направлено уведомление о расторжении договора телеграммои в адрес: 143912, МО, г. Балашиха, Западная коммунальная зона, шоссе Энтузиастов, вл.11, стр.18., которая в соответствии с ответом почтовои организации от 05.03.2019 не была получена АО ФирмоиБуксэил в связи с отсутствием по указанному адресу.

04.03.2019 арендодателю было направлено уведомление о расторжении договора письмом с почтовым идентификатором 45400731676919, которое в настоящии момент не получено.

11.03.2019 арендатором арендодателю было направлено уведомление о явке для передачи помещения телеграммои, которая в соответствии с ответом почтовои организации от 12.03.2019 не была получена АО ФирмоиБуксэил в связи с отсутствием по указанному адресу.

В связи с изложенными обстоятельствами 18.03.2019 ООО "Альфа-М" был составлен одностороннии акт приема-передачи нежилого помещения, в соответствии с положениями п. 2.6.4. Договора аренды, которыи имеет силу двусторонне подписанного документа.

21.03.2019 ООО "Альфа-М" было подано заявление о государственнои? регистрации прав на недвижимое имущество N 77/009/273/2019-788.

01.07.2019 Управлением Федеральнои службы государственнои регистрации, кадастра и картографии по г. Москве было вынесено решение N 77/009/273/2019-788 об отказе во внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды.

Не согласившись с оспариваемым отказом, заявитель обратился в Арбитражный суд города Москвы.

Суды первои и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требовании, ввиду следующего.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственнои регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственнои регистрации прав.

Согласно п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в тои же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ отказ арендатора от договора является одностороннеи сделкои.

При этом к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156 ГК РФ).

Досрочное расторжение аренды согласно ст. 450 ГК РФ возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию однои из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другои сторонои или в иных случаях. Существенным признается нарушение договора однои из сторон, которое влечет для другои стороны такои ущерб, что она в значительнои степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такои отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

В силу ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на одностороннии отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченнои сторонои путем уведомления другои стороны об отказе от договора (исполнения договора).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условии договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; а также когда более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договор аренды заключается на срок, определенныи договором (ст. 610 ГК РФ). Согласно ст. 131 ГК РФ, ч.ч. 4 и 6 ст. 1 Закона о недвижимости государственнои регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В случаях, установленных федеральным законом, государственнои регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в том числе и аренда. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в данныи реестр.

В соответствии со ст. 51 Закона о недвижимости государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственнои регистрации договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенныи договором.

Как верно установлено судом первои инстанции, 21.03.2019 ООО "АЛЬФА-М" в лице представителя по доверенности Бадамшина С.Н. через МФЦ Раиона Алексеевскии обратилось в Управление с заявлением 77/009/273/2019-788 от 21.03.2019 о прекращении аренды в отношении объекта недвижимости площадью 150, 8 кв.м, с кадастровым номером 77:02:0022013:2990, расположенного по адресу: город Москва, пр-д Ольминского, д. 3А, стр. 3.

При этом на государственную регистрацию прекращения аренды с заявлением N 77/009/273/2019-788 от 21.03.2019 представлены следующие документы, что подтверждается описью от 21.03.2019: Заявление N 77/009/273/2019-788 от 21.03.2019; Доверенность от 18.08.2017 N 3637080; Доверенность от 25.08.2016 N 3122836; Акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 18.03.2019 (3 подлинных экземпляра); Письмо от 04.03.2019 ООО "АЛЬФА-М"; Решение об отказе в предоставлении госуслуги от 26.02.2019 N 23-01-17-76-П7Р; Опись отправленных документов от 04.03.2019, Почта России; Кассовыи чек от 04.03.2019; Отслеживание посылки от 19.03.2019; Телеграмма от 04.03.2019; Письмо от 04.03.2019; Письмо от 11.03.2019; Опись отправленных документов от 11.03.2019, Почта России; Кассовыи чек об отправке от 11.03.2019; Отслеживание посылки от 19.03.2019; Телеграмма от 11.03.2019; Письмо от 12.03.2019; Выписка из ЕГРЮЛ от 19.03.2019; Опись принятых документов от 21.03.2019.

По итогам проведеннои правовои экспертизы, предусмотреннои нормами п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости, представленных на государственную регистрацию прав документов 01.04.2019 государственным регистратором прав принято решение о приостановлении государственнои регистрации, что подтверждается уведомлением Управления N 77/009/273/2019-788 от 01.04.2019 на срок до 01.07.2019.

В уведомлении о приостановлении указаны причины, препятствующие проведению государственнои регистрации ввиду наличия предусмотренных ст. 26 Закона о недвижимости основании.

Уведомлением о приостановлении Управление сообщило ООО "АЛЬФА-М" о том, что внесение в ЕГРН записи о государственнои регистрации прекращения договора аренды осуществляется в соответствии с общими положениями ГК РФ о прекращении обязательств и специальными нормами о договорах аренды.

Согласно сведениям ЕГРН, Договор аренды нежилого помещения от 20.04.2018 АМ-661-07/2018 между ЗАО Фирма БУК СЭИЛ (арендодатель) и ООО "АЛЬФА-М" (арендатор) заключен сроком на 7 лет с даты государственнои регистрации. Договор аренды нежилого помещения от 20.04.2018 N АМ-661-07/2018 зарегистрирован в ЕГРН 12.12.2018 за N 77:02:0022013:2990-77/009/2018-1,2 (запись ЕГРН N 77/009/279/2018-727).

Таким образом, на момент подачи заявления о расторжении договора аренды, срок аренды (до 12.12.2025 года) не истек.

Согласно представленным уведомлениям о расторжении договора аренды, направленным в адрес Арендодателя, Арендатор уведомляет о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке в связи с отказом выдачи Арендатору компетентными органами лицензии на розничную продажу алкогольнои продукции.

Необходимые для осуществления государственнои регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющеися основанием для государственнои регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества представляются в порядке, указанном в пункте 2 части 3 статьи 21 Закона, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если право на основании такои сделки возникло до вступления в силу Закона о регистрации.

Вместе с тем в нарушение указаннои нормы Закона на государственную регистрацию представлены ксерокопии документов.

При этом документы, подтверждающие получение арендодателем уведомления о расторжении договора аренды, в Управление не представлены.

22.04.2019, 25.04.2019, 21.05.2019 ООО "АЛЬФА-М" обратилось в Управление с заявлениями N 77/009/273/2019-1371, N 77/009/273/2019-1449, N 77-009-273/2019-1618 соответственно о принятии дополнительных документов.

Вместе с тем, ввиду неустранения причин, препятствующих государственнои регистрации, 01.07.2019 на основании ст. 27 Закона о недвижимости государственным регистратором принято решение об отказе по внесению в ЕГРН записи о прекращении договора аренды.

Срок договора аренды нежилого помещения от 20.04.2018 МАМ-661-07/2018 в соответствии с п. 5.1 данного договора составляет 7 лет с момента государственнои регистрации договора в Управлении Росреестра по Москве, то есть с 12.12.2018.

Кроме того, в данном договоре в п. 5.3 указано, что договор прекращает свое деиствие по окончании его срока, а также в любои другои срок по соглашению сторон.

Пункт 1 ст. 450 ГК РФ устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором.

У ООО "АЛЬФА-М" как у арендатора право одностороннего расторжения договора отсутствовало ввиду п. 5.5 договора аренды, согласно которому арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, письменно предупредив об этом арендодателя в срок, не менее чем за один календарныи месяц; указанныи срок начинает исчисляться со дня получения арендодателем соответствующего уведомления.

Между тем, факт получения указанных уведомлении арендодателем в лице АО Фирмы БУК СЭИЛ документами, представленными на государственную регистрацию, заявителем в лице ООО "АЛЬФА-М" не подтвержден, что также свидетельствует о законности деиствии Управления.

Учитывая, что срок деиствия договора аренды нежилого помещения от 20.04.2018 NoАМ-661-07/2018 не истек и не утратил силу в соответствии с нормами ст. 425, п. 1 ст. 610 ГКР, договор аренды является деиствующим.

Как правильно отметил суд апелляционной инстанции, между контрагентами по данному договору имеют место правопритязания, таким образом, спор о праве не может быть разрешен судом в рамках гл. 24 АПК РФ.

В рамках дела N А40-202543/19 рассматривается спор между заявителем и АО Фирмы БУК СЭИЛ о расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.04.2018 МАМ-661-07/2018.

Учитывая изложенное, суд округа соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, что избранный ООО "АЛЬФА-М" способ защиты права не является надлежащим.

Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.

Подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства является необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.

Суд округа соглашается с такими выводами судов нижестоящих инстанций, поскольку доводы кассационной жалобы, повторяющие изложенную в ходе рассмотрения дела позицию по спору, основаны на иной, отличной от изложенной в судебных актах оценки судами представленных в материалы дела доказательств и обстоятельств дела, и при этом уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая оценка, в связи с чем, их повторение поданной в суд кассационной инстанции жалобе представляет собой требование о переоценке доказательств и обстоятельств дела, что выходит за предусмотренные частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса пределы компетенции суда кассационной инстанции.

В соответствии с положениями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать установленными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении, либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанции.

Кассационная жалоба заявителя не содержит доводов, свидетельствующих о несоответствии выводов судов установленными ими обстоятельствами по делу, а изложенные в кассационной жалобе доводы заявлены без учета выводов судов, не опровергают их, а повторяют доводы, которые являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанции, основаны доводы на несогласии заявителя с выводами судов, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, а также на неправильном толковании норм права. Несогласие с данной судами оценкой, установленными ими обстоятельствами по делу, иная интерпретация, а также неправильное толкование лицом, участвующим в деле, норм закона, не означают судебной ошибки (ст. 71 АПК РФ).

Поскольку выводы судов, сделаны на основании правильного применения норм материального права и с соблюдением принципа правовой определенности, то оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены постановления суда апелляционной инстанции, не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 03 декабря 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2020 года по делу N А40-188754/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Альфа-М" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.В. Кочергина

Судьи

Н.Н. Бочарова Н.С. Калинина