Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 июня 2020 г. N Ф05-9164/20 по делу N А40-17875/2019

г. Москва

30 июня 2020 г.

Дело N А40-17875/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2020 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Калининой Н.С.

судей: Шишовой О.А., Крекотнева С.Н.

при участии в заседании:

от истца: Департамент городского имущества города Москвы - Крылепова А.О., дов. от 24.04.2020;

от ответчика: акционерное общество "Плазменные технологии" - Плавина Е.Л., дов. от 19.02.2019;

рассмотрев 22 июня 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Плазменные технологии"

на постановление от 25 февраля 2020 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к акционерному обществу "Плазменные технологии"

о взыскании и по встречному исковому заявлению

акционерного общества "Плазменные технологии" к

Департаменту городского имущества города Москвы

признании договора расторгнутым и незаконным уведомления

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу "Плазменные технологии" (далее - АО "Плазтех", ответчик) о взыскании 6 679 209 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2015 г. по 02.08.2016 г., 311 132 руб. 75 коп. пени за период с 06.11.2015 по 02.08.2016 по договору аренды от 01.03.2000.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2019 в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к производству принят встречный иск АО "Плазтех" к Департаменту городского имущества города Москвы о признании договора от 01.03.2000 N 06-00155/2000 расторгнутым с 29.06.2015 и о признании односторонней сделки по изменению договора от 01.03.2000 N 06-00155/200, оформленной отправлением уведомления от 27.11.2015 N 33-А203478/15-(0)-0, недействительной.

Протокольным определением от 28.08.2019 суд в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство АО "Плазтех" об уточнении первого требования по встречному иску, согласно которому АО "Плазтех" просит признать договор от 01.03.2000 N 06-00155/2000 расторгнутым с 30.08.2015.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2019 в удовлетворении требования по первоначальному иску отказано, встречные требования удовлетворены частично. Суд признал договор аренды расторгнутым с 30.08.2015. В остальной части иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2020 решение Арбитражного суда города Москвы от 22 ноября 2019 года по делу N А40-17875/19 отменено. Иск Департамента городского имущества города Москвы удовлетворен в части: с АО "Плазтех" в пользу Департамента городского имущества города Москвы взыскана задолженность по арендной плате в размере 6 088 040 руб. 62 коп., пени в размере 259 694 руб. 81 коп., в удовлетворении остальной части иска Департамента отказано. В удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе АО "Плазтех", которое полагает, что выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска о признании односторонней сделки по изменению договора от 01.03.2000 N 06-00155/200, оформленной отправлением уведомления от 27.11.2015 N 33-А203478/15-(0)-0, недействительной и суда апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем просит принятое по делу решение первой инстанции в указанной части и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что судом апелляционной инстанции неправильно определена задолженность по арендной плате и сроки окончания договора, у Департамента имеются основания для взыскания задолженности по арендной плате только за период с 29.01.2016 по 04.02.2016 по ставке, действовавшей между сторонами, также неправомерны выводы суда апелляционной инстанции о взыскании задолженности по арендной плате исходя из 8869,30 руб. за 1 кв.м. в год, поскольку уведомительный характер об изменении размера арендной платы не предусмотрен договором аренды.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным.

Представитель Департамента против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое постановление суда законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене судебных актов первой и апелляционной инстанции и направлению дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.03.2000 г. между Департаментом (арендодатель) и АО "Плазмтех" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, от 01.03.2000 г. N 06- 00155/2000, согласно условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 1151,6 кв.м., находящийся по адресу: г. Москва, ул. Каширское ш., д. 43, корп.1, для использования под офис (п.1.1 договора). Срок договора установлен с 01.12.1999 по 01.12.2004 (п. 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (запись peг. N 77- 01/00-02/2000-21334).

Дополнительным соглашением от 29.10.2009 сторонами внесены изменения в п. 1 договора, согласно которым площадь арендуемого помещения составляет 1159,7 кв.м. Срок действия договора продлен до 01.08.2014.

Договор аренды возобновлен на неопределенный срок в порядке ст. 621 гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ).

По условию сделки арендатор обязался вносить арендную плату за пользование помещением в размере и сроки, установленные договором.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.11.2015 по 03.08.2016 составила 6 679 209 руб. 85 коп.

В соответствии с п. 6.1. договора истец начислил пени в сумме 311 132 руб. 75 коп. за период с 06.11.2015 по 02.08.2016.

Истец направлял в адрес ответчика претензии от 25.07.2018 N 33-6-133929/18-(0)-1 и N 33-6-133929/18-(0)-2 с требованием оплатить задолженность.

Истец также указал на обстоятельство того, что 03.08.2016 между сторонами заключен договор купли-продажи арендуемого помещения в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Обращаясь со встречным иском, ответчик просит признать расторгнутым спорный договор аренды с 30.08.2015, а также признать одностороннюю сделку по изменению договора аренды - уведомления от 27.11.2015 N 33-А-203478/15-(0)-0 недействительной.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, признал договор аренды расторгнутым с 30.08.2015, в остальной части в удовлетворении требований по встречному иску отказал, требования истца по первоначальному иску оставил без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение с выводами суда первой инстанции о признании договора аренды расторгнутым с 30.08.2015 не согласился, в указанной части решение Арбитражного суда города Москвы отменил, в удовлетворении встречного иска АО "Плазтех" отказал, ссылаясь на то, что ответчик обращался в Департамент с заявлением от 02.12.2013 о приватизации нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ одним из условий преимущественного права на выкуп арендованного имущества является факт нахождения имущества во временном владении и (или) временном пользовании у субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия действующих арендных отношений в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства.

Как установлено судами АО "Плазтех" подало заявление на выкуп помещения 02.12.2013, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 92 721 000 руб.

Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа и направил ответчику письмо (исх. от 29.09.2014 г.) с приложенным к нему протоколом разногласий, в котором выразил несогласие с установленной в проекте договора купли-продажи ценой выкупа, и предложил заключить договор купли-продажи по иной цене.

Департамент письмом от 01.10.2014 исх. N 33-5-36445/13-(0)-1 отказал истцу в заключении договора купли-продажи нежилого помещения по цене, предложенной АО "Плазтех".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2015 года по делу N А40-186532/14, вступившим в законную силу 10.02.2016, урегулированы разногласия между сторонами при заключении договора купли - продажи объекта недвижимости.

В связи с чем, суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении встречного искового требования АО "Плазтех" о признании договора аренды расторгнутым с 30.08.2015.

Вместе с тем, удовлетворяя частично первоначальные исковые требования Департамента и взыскивая задолженность по арендной плате с АО "Плазтех" за период с 29.12.2015 по 03.08.2016 в сумме 6 088 040 руб. 62 коп. и пени в сумме 259 694 руб. 81 коп. судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Спор между истцом и ответчиком в отношении условий договора купли-продажи был урегулирован Арбитражным судом города Москвы в рамках судебного дела N А40-186532/14, которое вступило в силу в связи с принятием судом апелляционной инстанции постановления от 10.02.2016.

В соответствии со ст. 180 АПК РФ решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. После того, как решение об урегулировании возникших разногласий вступило в законную силу, договор купли-продажи нежилого объекта считается заключенным, так как с учетом урегулированных разногласий сторонами были определены все существенные условия договора купли-продажи, в связи с чем обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращены с момента вступления в законную силу судебного акта, посредством которого урегулированы разногласия сторон по цене выкупаемого имущества.

Ввиду заключения договора купли-продажи имущества, обязательства по внесению арендных платежей прекратились и их взимание является неправомерным (п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). С 10.02.2016 (дата вступления решения суда об урегулировании разногласий в законную силу) на АО "Плазтех" не лежало обязанности по внесению арендной платы, так как договор аренды прекратил своё действие. Соответственно, выводы суда апелляционной инстанции о взыскании задолженности за период с 10.02.2016 по 03.08.2016 является ошибочными.

При этом суд кассационной инстанции согласен с определением судом апелляционной инстанции начального периода взыскания задолженности по арендной плате с 29.12.2015, принимая во внимание заявление АО "Плазтех" о пропуске Департаментом срока исковой давности, подачу искового заявления в Арбитражный суд города Москвы 29.01.2019, направление претензии Департаментом АО "Плазтех".

Судом апелляционной инстанции правильно применены нормы ст.ст. 196, 200, пункта 3 ст. 202 ГК РФ, п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

Также отказывая в удовлетворении встречного искового заявления АО "Плазтех" о признании односторонней сделки по изменению договора от 01.03.2000 N 06-00155/200, оформленной отправлением уведомления от 27.11.2015 N 33-А203478/15-(0)-0, недействительной, судами обеих инстанций не учтено следующее.

Судами установлено, что уведомлением от 27.11.2015 N 33-А203478/15-(0)-0 арендодатель сообщил арендатору о ставке арендной платы на 2016 год по договору от 01.03.2000 N 06-00155/200 в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП, подлежащей применению с 01.01.2016 в размере 8869,30 руб. за 1 кв.м.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.6.1. договора за объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения Договора и не может быть снижена.

В п. 5.1.3 договора предусмотрено, что арендодатель вправе ежегодно изменять размер арендной платы в соответствии с п. 6.2, 6.3 договора, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы.

В соответствии с п 6.2 договора за указанный в разделе 1 настоящего Договора Объект аренды величина арендной платы определяется расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

В арендную плату не включены: плата за пользование земельным участком, па котором расположен Объект аренды, пли соответствующей долей в земельном участке; плача за эксплуатационное обслуживание, а также плата за пользование общей собственностью; плата за предоставляемые коммунальные услуги.

Согласно п. 6.3. договора стороны пришли к соглашению, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате Арендатором без дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий Договор.

В силу п. 9.3 договора все изменения в договор, кроме норм, определенных пунктом 6.3, оформляются сторонами в письменной форме путем составления дополнительных соглашений, являющихся его неотъемлемой частью.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменения цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Таким образом, применительно к вышеизложенной правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, поскольку изначально по договоренности обеих сторон в соответствии со статьей 421 ГК РФ арендная плата была согласована в на дату заключения договора и возможность ее изменения в одностороннем порядке без заключения сторонами дополнительного соглашения со стороны арендодателя предусмотрена только при изменении коэффициента-дефлятора и договор не предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения методики ее расчета в соответствии с нормативными актами, устанавливающими правила определения арендных платежей, то суды при определении подлежащей взысканию платы за пользование арендованным имуществом должны были исходить из приоритета согласованных сторонами договорных условий.

Учитывая изложенное, при новом рассмотрении данного дела суду первой инстанции необходимо дать оценку условиям договора аренды применительно к возможности арендодателем изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, и исходя из этого определить ставку арендной платы, определить период взыскания задолженности и неустойки с учетом заявленного АО "Плазтех" срока исковой давности и применить соответствующую ставку арендной платы, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 ноября 2019 года постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2020 года по делу N А40-17875/2019 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Н.С. Калинина

Судьи

О.А. Шишова С.Н. Крекотнев