Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 июля 2020 г. N Ф05-10032/20 по делу N А41-83790/2019

г. Москва

22 июля 2020 г.

Дело N А41-83790/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2020 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи Шишовой О.А.,

судей Крекотнева С.Н., Ядренцевой М.Д.,

при участии в заседании:

от истца: Комитета по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района- не явился, извещён,

от ответчика: акционерного общества "СОФОС"- Бударин А.Н. по доверенности от 14 апреля 2020 года,

от третьего лица: Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещён,

рассмотрев 15 июля 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу

акционерного общества "СОФОС"

на решение Арбитражного суда Московской области

от 13 декабря 2019 года,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда

от 12 февраля 2020 года

по иску Комитета по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района

к акционерному обществу "СОФОС"

о расторжении договора аренды, третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского муниципального района (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к акционерному обществу "СОФОС" (далее - ответчик, АО "СОФОС") о расторжении договора аренды земельного участка от 01.08.2013 N205-АП/13 и об обязании возвратить комитету земельный участок КН 50:09:0010303:1167.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.12.2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2020, расторгнут договор аренды земельного участка от 01.08.2013 N 205-АП/13, заключенный между истцом и ответчиком. Суд обязал АО "СОФОС" возвратить комитету земельный участок КН 50:09:0010303:1167.

Ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители истца и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Арбитражного суда Московского округа: www.fasmo.arbitr.ru.

Совещаясь на месте, суд кассационной инстанции определил: рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьего лица, извещенных в соответствии с действующим законодательством.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 01.08.2013 N 205-АП/13 аренды земельного участка КН 50:09:0010303:1167 для строительства учебно-гостиничного комплекса.

Ссылаясь на то, что ответчиком не исполняются обязательства по использованию предоставленного земельного участка для целей строительства, что является существенным нарушение условий договора, комитет обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд первой инстанции установил, что доказательств совершения ответчиком действий по подготовке всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проектной документации, в материалы дела не представлено.

Также суд посчитал, что представленный ответчиком эскизный проект многофункционального здания не относится к проектной документации, представляемой для получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Само по себе получение ответчиком 08.05.2019 ГПЗУ земельного участка, подача 29.11.2019 заявления о выдаче разрешения на проведение земляных работ, не может служить доказательством начала освоения земельного участка. Договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 22.11.2019, а также договоры подряда на строительство инженерных коммуникаций от 19.11.2019 заключены ответчиком после предъявления иска, при этом не представлено доказательств исполнения данных договоров.

Принимая во внимание изложенное, и учитывая, что согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, суд первой инстанции признал исковые требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка истцу подлежащими удовлетворению, поскольку ответчик в течение 6 лет не исполняет обязательства по использованию предоставленного земельного участка для целей строительства, что является существенным нарушение условий договора.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Ответчик в кассационной жалобе указывает на незаконность и необоснованность принятых судебных актов, нарушение судами норм материального и процессуального права, а также единства судебной практики, ссылаясь на то, что судами не применены нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; смешаны понятия письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор (претензия); не учтено, что ответчик оплачивал арендные платежи по графику, без задержек, а также, что отсутствие у ответчика денежных средств связано с санкциями западных партнеров против перспективных российских компаний, к которым относится ответчик.

Судом кассационной инстанции, приведенные в кассационной жалобе, доводы изучены и отклонены, поскольку они направлены на неверное толкование норм права и иную оценку собранных по делу доказательств и фактических обстоятельств дела, аналогичны доводам, ранее заявлявшимся в судах обеих инстанций, которым дана соответствующая правовая оценка.

Согласно статьям 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендодателя возлагается обязанность до предъявления иска о досрочном расторжении договора надлежащим образом направить предупреждение об исполнении обязательств и предложение о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмом от 12.02.2019 истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды в связи с его неиспользованием для целей строительства. Факт направления претензии по адресу ответчика подтверждается почтовым уведомлением. Указанное письмо осталось без ответа.

Таким образом, истцом соблюдены требования пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следует отметить, что оценка степени нарушения арендатором обязанности по использованию арендованной вещи в соответствии с ее назначением, определяется существенностью допущенного нарушения, которая в свою очередь определяется судом исходя из конкретных обстоятельств дела.

По смыслу пункта 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

При отсутствии доказательств надлежащего исполнения арендатором обязательств по использованию предоставленного земельного участка для целей строительства в течение 6 лет с момента заключения договора, суды признали данное обстоятельство существенным нарушением условий договора.

Доводы ответчика со ссылкой на судебную практику отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку в каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам, с учетом представленных доказательств.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Учитывая изложенное, оснований для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов по делу, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2019 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2020 года по делу N А41-83790/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.А. Шишова

Судьи

С.Н. Крекотнев