Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 августа 2020 г. N Ф05-9028/20 по делу N А40-130826/2019

г. Москва

12 августа 2020 г.

Дело N А40-130826/19-84-1138

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2020 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,

судей Григорьевой И.Ю., Латыповой Р.Р.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО "Деловой центр Минаевский" (ИНН 7715846620): Гейнца Г.В. (дов. от 29.06.2020 г.), Терещенко И.В. (дов. N 12 от 20.05.2020 г.);

от ответчика (заинтересованного лица) Департамента городского имущества города Москвы: Ключниковой М.В. (дов. N 33-Д-1302/19 от 25.12.2019 г.);

от третьего лица ООО "ОСТЕРИОН": не явились, извещены;

от третьего лица ООО "Строитель": не явились, извещены;

от третьего лица ООО "Деловой центр Минаевский" (ИНН 7704502786): не явились, извещены;

рассмотрев 04-11 августа 2020 г. в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2020 г.,

по делу N А40-130826/19-84-1138

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр Минаевский" (ИНН 7715846620)

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании незаконным решения,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "ОСТЕРИОН"; общество с ограниченной ответственностью "Строитель"; общество с ограниченной ответственностью "Деловой центр Минаевский" (ИНН 7704502786),

УСТАНОВИЛ: 09 апреля 2019 г. общество с ограниченной ответственностью "Деловой центр Минаевский" (ИНН 7715846620) (далее - ООО "Деловой центр Минаевский", общество, заявитель) обратилось в Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) с заявлением о предоставлении государственной услуги города Москвы "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве", в котором оно просило внести изменения в договор N М-02-022502 от 30 июля 2004 г. долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024024:23 по адресу: г. Москва, ул. Сущевский Вал, вл. 16, стр. 4, площадью 2 900 кв.м, связанные с изменением адресов объектов, расположенных на земельном участке, их количества, а также множественностью лиц на стороне арендатора.

Письмом от 29 апреля 2019 г. N 33-5-41898/19-(0)-1 Департамент сообщил об отказе в предоставлении испрашиваемой государственной услуги, указав, что согласно актам Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция по недвижимости) от 10 ноября 2017 г. N 9022934/1, N 9022934/2, N 9022934/3 установлено наличие на земельном участке незаконно размещенных объектов: здания площадью 3 598,4 кв.м по адресу: Москва, ул. Сущевский Вал, стр. 4, здания площадью 4 951,1 кв.м по адресу: Москва, ул. Сущевский Вал, стр. 5; здания площадью 2 682 кв.м по адресу: Москва, ул. Сущевский Вал, стр. 6.

Считая свои права нарушенными, ООО "Деловой центр Минаевский" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным решения об отказе в предоставлении государственной услуги города Москвы "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024024:23, расположенного по адресу: г. Москва, Сущевский вал, вл. 16, стр. 4, оформленного письмом от 29 апреля 2019 г. N 33-5-41898/19- (0)-1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ОСТЕРИОН" (далее - ООО "ОСТЕРИОН"), общество с ограниченной ответственностью "Строитель" (далее - ООО "Строитель") и общество с ограниченной ответственностью "Деловой центр Минаевский" (ИНН 7704502786) (далее - ООО "Деловой центр Минаевский").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01 ноября 2019 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2020 г. решение суда первой инстанции отменено, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит об отмене постановления суда апелляционной инстанции, полагая, что судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, поскольку расположенные на земельном участке объекты недвижимости введены в эксплуатацию 22 сентября 2004 г., т.е. после заключения договора аренды от 30 июля 2004 г., однако земельный участок для целей строительства не предоставлялся; в соответствии с условиями пункта 1.4 договора на участке имеется здание торгового комплекса (3, 5, 7 этажей), между тем, на момент заключения договора аренды, по данным ГБУ МосгорБТИ, на земельном участке располагалось: здание с адресными ориентирами: Сущевский вал, вл. 16, стр. 4, площадью 314,6 кв.м; здание с адресными ориентирами: Сущевский вал, вл. 16, стр. 5 было снесено; здание с адресными ориентирами: Сущевский вал, вл. 16, стр. 6 входило в состав здания с адресными ориентирами: Сущевский вал, вл. 16, стр. 4, площадь которого составляла 314,6 кв.м, соответствующие разрешения на строительство не оформлялись. Также указано на то, что объект с адресными ориентирами: Сущевский вал, вл. 16, стр. 4 является самовольной постройкой, в связи с чем оснований для приобретения прав на земельный участок не имеется.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Деловой центр Минаевский" просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на соблюдение судом норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта.

Отзывы на кассационную жалобу от третьих лиц не поступили.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 04 августа 2020 г. был объявлен перерыв до 11 августа 2020 г.

В заседании кассационной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель ООО "Деловой центр Минаевский" возражал против ее удовлетворения.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в заседание суда кассационной инстанции не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

Частью 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Из части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 2 той же статьи в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП для внесения изменений в существующий договор аренды земельного участка и вступления в него иных лиц в целях возникновения множественности лиц в правоотношении, на территории города Москвы предоставляется государственная услуга "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве".

Пунктом 2.10.1.8 Административного регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП (далее - Административный регламент), установлено, что основанием для отказа в предоставлении государственной услуги является наличие составленного Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы акта о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка и (или) акта о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости на земельном участке.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о законности оспариваемого решения, поскольку имеются акты Госинспекции по недвижимости, из которых следует, что расположенные на участке здания являются самовольными постройками, что в силу пункта 2.10.1.8 Административного регламента является основанием для отказа в предоставлении испрашиваемой государственной услуги. То обстоятельство, что на указанные здания зарегистрировано право собственности за заявителем и третьими лицами, суд счел не имеющим правового значения, поскольку наличие такой регистрации не исключает возможность признания постройки самовольной.

При этом судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договора аренды на земельном участке располагалось здание с адресными ориентирами: г. Москва, Сущевский Вал, вл. 16, стр. 4, площадью 314,6 кв.м.

В свою очередь вышеуказанные здания с адресными ориентирами: г. Москва, Сущевский Вал, вл. 16, стр. 4, 5, 6 были введены в эксплуатацию Актом от 22 сентября 2004 г. приемки законченного строительством объекта, распоряжением префекта СВАО от 01 марта 2006 г. N 408, то есть уже после заключения договора аренды.

Однако земельный участок для целей строительства ООО "Деловой центр Минаевский" (третье лицо) не предоставлялся (согласно пункту 1.4 земельный участок предоставлен для эксплуатации торгового комплекса).

Изменения в договор аренды в части разрешенного использования земельного участка - под строительство (реконструкцию) не вносились.

Кроме того, согласно письму Мосгосстройнадзора от 27 октября 2017 г. N 09-732117 проектная документация на объекты с указанными адресными ориентирами в Комитет государственного строительного надзора не поступала, разрешения на строительство не оформлялись.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из тех обстоятельств, что уже в 2003 г. на спорном земельном участке, который был образован впоследствии в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024024:24, находилось здание с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Сущевский Вал, д. 16, стр. 4, площадью 6 043,3 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11 декабря 2003 г.

Основанием регистрации права послужил договор купли-продажи нежилого помещения от 06 марта 2003 г., заключенный с ООО фирма "АЛЕКО".

Судом апелляционной инстанции также указано, что в материалах дела имеется акт от 25 июня 1996 г. государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, согласно которому комиссией были приняты в эксплуатацию предъявленные к приемке административные здания по адресу: ул. Сущевский Вал, вл. 16, стр. 1, 3, 4, а также распоряжение Префекта СВАО от 11 февраля 2002 г. N 291 о вводе в эксплуатацию торгового комплекса по адресу: ул. Сущевский Вал, вл. 16, стр. 1, 3, 4.

Также в материалах дела имеются документы, подтверждающие установление ТОО фирма "АЛЕКО" права пользования земельным участком на условиях аренды для эксплуатации и капитального ремонта зданий.

Установив указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ООО "Деловой центр Минаевский" (третье лицо) в 2003 г. приобрело уже построенное и введенное в эксплуатацию здание торгового комплекса (разноэтажное) площадью 6 043,3 кв.м и заключило с Московским земельным комитетом договор аренды земельного участка.

Впоследствии в 2011 г. в результате произведенного раздела здания торгового комплекса было образовано два строения N 4 и N 6. При этом целостность здания не нарушалась, т.е. строения были разделены только юридически, с целью передачи одного из них на баланс заявителю.

В 2012 г. ООО "Деловой центр Минаевский" продало данные объекты:

- здание по адресу: Москва, Сущевский Вал, вл. 16, стр. 4 - ООО "Деловой центр Минаевский" (ИНН 7715846620),

- здание по адресу: Москва, ул. Сущевский Вал, стр. 6 - ООО Строитель.

На основании изложенного судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что представленный в дело акт Госинспекции по недвижимости не может являться достаточным и безусловным доказательством самовольности принадлежащего заявителю на праве собственности здания.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено, что по договору долгосрочной аренды земельного участка N М-02-022502 от 30 июля 2004 г. ООО "Деловой центр Минаевский" (третье лицо) был предоставлен земельный участок площадью 2 900 кв.м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Сущевский вал, вл. 16, стр. 4 для эксплуатации торгового комплекса, в пункте 1.4 которого указано, что на участке имеется здание торгового комплекса (3, 5, 7 этажей).

Как установлено судом первой инстанции, согласно актам Госинспекции по недвижимости от 10 ноября 2013 г. N 9022934/1, от 10 ноября 2017 г. N 9022934/2, от 10 ноября 2017 г. N 9022934/3 на земельном участке располагаются следующие объекты недвижимости:

1. Здание с адресными ориентирами: ул. Сущевский вал, вл. 16, стр. 4, площадью 3 598,4 кв.м;

2. Здание с адресными ориентирами: ул. Сущевский вал, вл. 16, стр. 5, площадью 4 951,1 кв.м;

3. Здание с адресными ориентирами: ул. Сущевский вал, вл. 16, стр. 6, площадью 2 682,0 кв.м;

Исходя из установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств со ссылкой на свидетельство о государственной регистрации права от 11 декабря 2003 г., площадь строения 4 и 6 должна составлять 6 043,3 кв.м.

Между тем, площадь строений 4 и 6 по данным актов Госинспекции по недвижимости составляет 6 280,4 кв.м (3 598,4 кв.м + 2 682,0 кв.м).

Кроме того, различна и этажность данных строений. Строение 4 - 7 этажей, строение 5 - 12 этажей, строение 6 - 6 этажей.

Между тем, при предоставлении земельного участка в аренду здание торгового комплекса состояло из 3, 5, 7 этажей.

Таким образом, земельный участок предоставлялся ООО "Деловой центр Минаевский" по договору долгосрочной аренды земельного участка N М-02-022502 от 30 июля 2004 г. при иных условиях, отличных по этажности строений и их площади.

Принимая во внимание, что заявитель обращался с заявлением в Департамент городского имущества города Москвы о выдаче дополнительного соглашения об изменении условий договора N М-02-022502 от 30 июля 2004 г. долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024024:23 по адресу: г. Москва, ул. Сущевский Вал, вл. 16, стр. 4, площадью 2 900 кв.м, связанных с изменением адресов объектов, расположенных на земельном участке, их количества, а также множественностью лиц на стороне арендатора, суд кассационной инстанции полагает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии таких оснований, поскольку Департамент городского имущества города Москвы, как сторона договора, связывает данные обстоятельства с самовольным строительством.

Кроме того, на спорном земельном участке расположено здание с адресными ориентирами: ул. Сущевский вал, вл. 16, стр. 5, площадью 4 951,1 кв.м, которое принадлежит на праве собственности ООО "ОСТЕРИОН".

Каких-либо выводов в отношении данного строения, а также о неделимости земельного участка в постановлении суда апелляционной инстанции не содержится.

При изложенных обстоятельствах, а также учитывая то обстоятельство, что договор долгосрочной аренды земельного участка N М-02-022502 от 30 июля 2004 г. был заключен для эксплуатации иных объектов, суд кассационной инстанции полагает, что у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

При изложенных обстоятельствах постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2020 г. подлежит отмене, а решение Арбитражного суда города Москвы от 01 ноября 2019 г. - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2020 г. по делу N А40-130826/19-84-1138 отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 ноября 2019 г. по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий судья

Е.А.Ананьина

Судьи

И.Ю.Григорьева Р.Р.Латыпова