Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 4 апреля 2011 г. N Ф10-744/2011 по делу N А14-7288/2010/178/17

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Степиной Л.В.,

судей Ключниковой Н.В., Шелудяева В.Н.,

при участии в заседании:

от заявителя - Цикоза О.П. - адвокат (ордер от 01.05.2011 N 306),

от Департамента муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж - Иноземцевой Ю.В. - представителя (доверенность от 19.01.2011 N 12),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.09.2010 (судья Кривотулова Т.И.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2010 (судьи Сухова И.Б., Поротиков А.И., Федоров В.И.) по делу N А14 - 7288/2010/178/17, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж Воронежской области (далее по тексту - Управление), изложенного в письме от 11.06.2010 года N 09-03/1787, в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения площадью 1040,9кв.м., состоящего из помещений: Литер А1 N 1-5 в подвале здания; Литер А N 18-27, N 12, N 1,2 на первом этаже здания; Литер А N 1, 3-8, Литер А N 41-49 на втором этаже здания; Литер А N 1-8, N 41-49 на третьем этаже здания; Литер А N 1-6, N 39-47 на четвертом этаже здания; Литер А N 1-7, N 40-48 на пятом этаже здания, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Театральная, 23, и с требованиями обязать Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения площадью 1040,9 кв. м. состоящего из вышеназванных помещений, и направить заявителю проект договора купли-продажи на нежилое помещение площадью 1040,9 кв. м. по цене 23 171 493 руб., в том числе НДС 3 534 634 руб. 53 коп., равной его рыночной стоимости, определенной в отчете N 07/130 по состоянию на 12.07.2010 года, составленному независимым оценщиком - ООО "СОЭКС-Воронеж" Торговопромышленной палаты РФ.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.09.2010 заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал незаконным отказ Управления в реализации преимущественного права выкупа указанного заявителем арендуемого имущества. В удовлетворении заявления об определении цены выкупаемого имущества отказал.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2010 решение оставлено без изменения.

Определением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18.02.2011 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена стороны по делу Управления муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж на его правопреемника - Департамент муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж (далее Департамент).

В кассационной жалобе Департамент просит указанные решение и постановление по настоящему делу в части удовлетворенных требований, заявленных Обществом, отменить как принятые с нарушением норм материального права и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, указанные в жалобе, заслушав в судебном заседании представителей сторон, кассационная инстанция считает, что решение суда первой и постановление апелляционной инстанций в оспариваемой части подлежат отмене в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, 11.02.2003 между Администрацией города Воронежа (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Ресторан Россия" (переименовано в ООО "Гостиничный комплекс "Россия") (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 6-830-03, по условиям которого на основании распоряжения главы города от 13.09.2002 N 974-р арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое помещение в г. Воронеже в доме N 23 по улице Театральная, общей площадью 3534,7 кв. м (в настоящее время площадь помещения составляет 3321,9 кв. м, для использования под гостиничный комплекс.

Срок действия договора определен с 11.02.2003 по 10.02.2013.

Одновременно с договором сторонами подписан передаточный акт нежилого помещения в аренду.

Право аренды Общества было в установленном порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись N 36-34-34/2003-56).

Из части арендуемого помещения ООО "Гостиничный комплекс "Россия" сформировало помещение площадью 1040,9 кв. м и обратилось с заявлением в Администрацию городского округа город Воронеж на выкуп указанной части арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 11.06.2010 N 09-03/1787 Управление отказало в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, указав на отсутствие у заявителя такого права, поскольку арендуемая площадь превышает предельную площадь арендуемых помещений, установленную законом Воронежской области от 10.10.2008 N 80-ОЗ "Об установлении предельных значений площади арендуемых помещений и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Воронежской области или муниципальной собственности", то есть более 1500 кв. м. Кроме того, Управление указало, что перечисленные в кадастровом паспорте номера комнат и мест общего пользования не формируются в отдельные помещения, поскольку не образуют замкнутого контура в пространстве, не отделены от других комнат, входящих в состав этой же части здания, но не указанных в кадастровом паспорте.

Считая отказ Управления незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя в вышеназванной части заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 1 и 3 Закона N 159-ФЗ, пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" пришли к выводу о соответствии Общества условиям, предусмотренным данным Законом, так как Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства; объект муниципального имущества находится во временном владении и пользовании заявителя непрерывно более двухлетнего срока, установленного статьей 3 Закона N 159-ФЗ; задолженности по арендной плате не имеется и площадь арендуемых помещений, указанных в заявке на реализацию преимущественного права на выкуп, составляет 1 040,9 кв. м. что не превышает установленные для выкупа предельные площади; представленный кадастровый паспорт помещения N 1798 от 13.05.2010 подтверждает возможность индивидуализации и обособления спорных объектов недвижимости.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности условий, предусмотренных этой статьей, в том числе, если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, а также если площадь арендуемых помещений не превышает установленных законами субъектов Российской Федерации предельных значений площади.

Законом Воронежской области от 10.10.2008 N 80-ОЗ "Об установлении предельных значений площади арендуемых помещений и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Воронежской области или муниципальной собственности" (принят Воронежской областной Думой 30.09.2008) предельное значение площади арендуемых помещений установлено в размере одной тысячи пятисот квадратных метров.

Как усматривается из материалов дела, в аренде у Общества находится нежилое помещение, расположенное в г. Воронеже по улице Театральная, в доме N 23 общей площадью 3321,9 кв. м. Нежилое помещение площадью 1040,9 кв. м. отказ в реализации преимущественного права на приобретение которого оспаривается Обществом, представляет часть этого помещения, не являющуюся самостоятельным предметом аренды.

Судами не принято во внимание, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство от 10.11.2009 36АВ610156) зарегистрировано право собственности за муниципальным образованием городской округ город Воронеж, предметом которого является названное нежилое встроенное помещение указанной выше площадью (кадастровый номер 36:34:06:00:00:00:00:4697:2002-185-96), а также обременение в виде аренды в отношении этого объекта (с тем же кадастровым номером) общей площадью 3534,7 кв. м (в настоящее время площадь помещения составляет 3321,9 кв. м, представляющего собой в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" самостоятельный объект недвижимости.

Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества с последующим заключением договора купли-продажи не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения.

Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.

Приведенное судами толкование, обосновывающее правомерность подачи Обществом заявления на часть из всего арендуемого им недвижимого имущества, приведет к обходу нормы Закона N 159-ФЗ о предельной площади допустимого к выкупу имущества, посредством его дробления на части, каждая из которых не превышает максимально допустимого размера.

При таких обстоятельствах, поскольку площадь арендуемого Обществом имущества составляет 3321,9 кв. м и превышает установленное Законом Воронежской области от 10.10.2008 N 80-ОЗ предельное значение площади арендуемого недвижимого имущества, суд кассационной инстанции находит обоснованным отказ Департамента (Управления) в реализации преимущественного права на выкуп недвижимого имущества площадью 1040,9 кв. м. являющегося частью арендуемого объекта.

Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены арбитражным судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, однако, судом неправильно применены нормы материального права, кассационная инстанция считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.09.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2010 по делу N А14-7288/2010/178/17 отменить.

В удовлетворении заявленных Обществом с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия" требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Степина

Судьи

Н.В. Ключникова

В.Н. Шелудяев