Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2010 г. N 19АП-7635/10

город Воронеж

22 декабря 2010 г.

Дело N А14-7288/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2010 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суховой И.Б.,

судей Поротикова А.И.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жуковой В.А.,

при участии:

от Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж: 1) Асеевой Ю.П., представителя по доверенности N 04 от 29.04.2010 г., удостоверение (до перерыва), 2) Иноземцевой Ю.В., представителя по доверенности N 09-01/180 от 27.01.2010 г., удостоверение ;

от ООО "Гостиничный комплекс "Россия": 1) Цикоза О.П., представителя по доверенности б/н от 20.10.2010 г., паспорт; 2) Просвириной В.Т., директора, выписка из протокола общего собрания вкладчиков ООО "Гостиничный комплекс "Россия" от 30.12.2003 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.09.2010 года по делу N А14-7288/2010/178/17 (судья Кривотулова Т.И.) по заявлению ООО "Гостиничный комплекс "Россия" к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения, обязании направить заявителю проект договора купли-продажи на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Россия" (далее ООО "Гостиничный комплекс "Россия", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж Воронежской области (далее - ответчик), изложенного в письме от 11.06.2010 года N 09-03/1787, в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения площадью 1040,9 кв.м., состоящего из помещений:

- Литер А1 N 1-5 в подвале здания;

- Литер А N 18-27, N 12, N 1,2 на первом этаже здания;

- Литер А N 1, 3-8, Литер А N 41-49 на втором этаже здания;

- Литер А N 1-8, N 41-49 на третьем этаже здания;

- Литер А N 1-6, N 39-47 на четвертом этаже здания;

- Литер А N 1-7, N 40-48 на пятом этаже здания,

расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Театральная, 23;

об обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения площадью 1040,9 кв.м., состоящего из помещений:

- Литер А1 N 1-5 в подвале здания;

- Литер А N 18-27, N 12, N 1,2 на первом этаже здания;

- Литер А N 1, 3-8, Литер А N 41-49 на втором этаже здания;

- Литер А N 1-8, N 41-49 на третьем этаже здания;

- Литер А N 1-6, N 39-47 на четвертом этаже здания;

- Литер А N 1-7, N 40-48 на пятом этаже здания,

расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Театральная, 23;

об обязании ответчика направить заявителю проект договора купли-продажи на нежилое помещение площадью 1040,9 кв.м., состоящего из помещений:

- Литер А1 N 1-5 в подвале здания;

- Литер А N 18-27, N 12, N 1,2 на первом этаже здания;

- Литер А N 1, 3-8, Литер А N 41-49 на втором этаже здания;

- Литер А N 1-8, N 41-49 на третьем этаже здания;

- Литер А N 1-6, N 39-47 на четвертом этаже здания;

- Литер А N 1-7, N 40-48 на пятом этаже здания, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Театральная, 23, по цене 23 171 493 руб., в том числе НДС 3 534 634 руб. 53 коп., равной его рыночной стоимости, определенной в отчете N 07/130 по состоянию на 12.07.2010 года, составленному независимым оценщиком - ООО "СОЭКС-Воронеж" Торгово-промышленной палаты РФ.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.09.2010 года исковые требования частично удовлетворены, в удовлетворения требования об определении цены спорного имущества в сумме 23 171 493 руб., в том числе НДС 3 534 634 руб. 53 коп., определенной в отчете N 07/130 по состоянию на 12.07.2010 года, составленному независимым оценщиком - ООО "СОЭКС-Воронеж" Торгово-промышленной палаты РФ - отказано.

Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Управление муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит вышеуказанное решение отменить в части удовлетворенных требований.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось (определение от 11.11.2010 г.).

В настоящем судебном заседании апелляционной инстанции представители Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж поддержали доводы апелляционной жалобы (с учетом дополнений), считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просили отменить его и вынести по делу новый судебный акт.

Представители ООО "Гостиничный комплекс "Россия" с доводами апелляционной жалобы не согласились, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу и уточнений к нему, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции объявлялся перерыв до 09.12.2010 года /04.12. и 05.12. - выходные дни/.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционная инстанция считает необходимым решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.09.2010 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 11.02.2003 года между Администрацией города Воронежа (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Ресторан Россия" (переименовано в ООО "Гостиничный комплекс "Россия"), арендатором, был заключен договор аренды нежилого помещения N 6-830-03, по условиям которого на основании распоряжения главы города N 974-р от 13.09.2002 г. арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое помещение в г. Воронеже в доме N 23 по улице Театральная, общей площадью 3534,7 кв.м., для использования под гостиничный комплекс.

Срок действия договора был определен с 11.02.2003 года по 10.02.2013 года.

Одновременно с договором сторонами подписан передаточный акт нежилого помещения в аренду.

Право аренды истца было в установленном порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись N 36-34-34/2003-56).

ООО "Гостиничный комплекс "Россия" обратилось в Управление муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж Воронежской области с заявлением в порядке, предусмотренном Федеральным законом 159-ФЗ от 22.07.2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", о реализации права преимущественного выкупа арендуемого имущества.

Ответчик письмом от 11.06.2010 года N 09-03/1787 отказал в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

В своем отказе от 11.06.2010 года N 09-03/1787 Управление сослалось на отсутствие у заявителя преимущественного права выкупа спорных помещений, поскольку арендуемая площадь превышает предельную площадь арендуемых помещений при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемых ими помещений, установленную законом Воронежской области от 10.10.2008 N 80-ОЗ "Об установлении предельных значений площади арендуемых помещений и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Воронежской области или муниципальной собственности", т.е. более 1 500 кв.м. Кроме того, Управление указало на то, что помещения, перечисленные в заявке, не могут быть обособлены, поскольку не образуют замкнутого контура в пространстве, не отделены от других комнат, входящих в состав этой же части здания, но не указанных в кадастровом паспорте.

Ссылаясь на неправомерный отказ, ООО "Гостиничный комплекс "Россия" обратилось в арбитражный суд с данным заявлением.

Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 217 ГК РФ предусматривает, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В пункте 3 статьи 2, пункте 1 статьи 10 Федерального закона Российской Федерации от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" указано, что приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

В силу части 5 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Применительно к данным правоотношениям порядок реализации преимущественного права предусмотрен Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 1 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Для признания за субъектом малого предпринимательства преимущественного права приватизации имущества необходимо одновременное наличие всех перечисленных условий.

При недоказанности соответствия заявителя требованиям статьи 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ его право на приобретение арендуемого имущества не может считаться нарушенным.

Судом первой инстанции установлено соответствие заявителя условиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ: заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства; объект муниципального имущества находится во временном владении и пользовании заявителя непрерывно более двухлетнего срока, установленного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, задолженности по арендной плате не имеется.

При определении соответствия арендуемого помещения условию, предусмотренному пункту 3 статьи 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ судом области, с учетом Закона Воронежской области от 10.10.2008 года N 80-ОЗ, было установлено, что площадь арендуемых помещений, указанных в заявке на реализацию преимущественного права на выкуп, составляет 1 040,9 кв.м., что не превышает установленные для выкупа предельные площади, в отношении спорного помещения был осуществлен государственный кадастровый учет (техническая инвентаризация), что подтверждается представленным в материалы дела кадастровым паспортом помещения N1798 от 13.05.2010 года.

При этом суд первой инстанции правомерно руководствовался пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В силу Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве объекта гражданского оборота, позволяющим определить его в виде индивидуально-определенной вещи, является проведение государственного кадастрового учета.

Кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (часть 5 статьи 1 Закона N 221-ФЗ).

Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются, в том числе, в виде кадастрового паспорта объекта недвижимости (пункт 3 части 2 статьи 14 Закона N 221-ФЗ).

С учетом указанных норм права, суд области правомерно указал, что индивидуализация недвижимого имущества как объекта осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. При техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости, при этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений - стены, перегородки, потолки и т.п., что является не только описанием, но и подтверждением юридического факта существования данного объекта недвижимости.

Следовательно, представленный кадастровый паспорт помещения N 1798 от 13.05.2010 года подтверждает возможность индивидуализации и обособления спорных объектов недвижимости, поскольку они поставлены на кадастровый учет и учтены как обособленное помещение. Управление муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж не представило доказательств, достоверно свидетельствующих о невозможности формирования спорного нежилого помещения как обособленного объекта.

В ходе рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанции исследовался вопрос о достоверности информации, содержащейся в кадастровом паспорте помещения N 1798 от 13.05.2010 года, с учетом заявленных ответчиком возражений, исходя из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности. Оснований для признания сведений, содержащихся в кадастровом паспорте, недостоверными, судом не установлено.

Таким образом, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке, предусмотренном статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, учитывая, что одной из целей ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости, признал незаконным, противоречащим ФЗ от 22.07.2008 года N 159-ФЗ, отказ Управления муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж Воронежской области, изложенный в письме от 11.06.2010 года N 09-03/1787, в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения площадью 1040,9 кв.м. и обязал Управление муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж Воронежской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Доводы заявителя жалобы о том, что сформированное нежилое помещение, которое общество заявляло для реализации преимущественного права на его приобретение, не может являться самостоятельным предметом купли-продажи, опровергается сложившимися отношениями сторон.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, муниципальное образование владеет частью нежилых встроенных помещений, расположенных в здании по адресу: г. Воронеж, ул. Театральная, 23, данные помещения находятся в аренде у заявителя, остальная часть здания находится в собственности у ООО "Гостиничный комплекс "Россия".

Из пояснений заявителя и материалов дела усматривается, что 31.03.1998 г. на основании договора купли-продажи N 397-Н и договора купли-продажи от 30.08.2001 г. N 570-Н ООО "Гостиничный комплекс "Россия" приобретены и поставлены на кадастровый учет помещения на первом этаже здания общей площадью 141,2 кв.м., не имеющие отдельных выходов на придомовую территорию, за обществом зарегистрировано право собственности на указанные объекты (свидетельство о государственной регистрации права от 08.10.2009 г. 36-АВ N566289). Данные обстоятельства, как правомерно указал суд первой инстанции, свидетельствуют о возможности индивидуализации и выделения отдельных помещений.

С учетом вышеизложенных обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств, апелляционная инстанция приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и по существу сводятся к переоценке доказательств, надлежащим образом оцененных арбитражным судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.09.2010 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, однако на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.09.2010 года по делу N А14-7288/2010/178/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

И.Б.Сухова

Судьи

А.И. Поротиков В.И. Федоров