Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 мая 2011 г. N Ф08-2464/2011 по делу N А32-23497/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе:

председательствующего Назаренко И.П.,

судей Амбаловой С.М. и Спириденко Т.А.,

при участии от истца Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) Дорофеевой О.А., ответчика индивидуального предпринимателя Вольфа Р.Р. (ИНН 233012745181, ОГРНИП 307233035300058),

рассмотрев кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2011 по делу N А32-23497/2010 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Галов В.В.), установил следующее.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Вольфу Р.Р. (далее - предприниматель) об обязании возвратить нежилые помещения подземного пешеходного перехода N 1-4 (литера А), расположенные по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Ростовское Шоссе, 14/13, общей площадью 178,8 кв. м. путем освобождения помещений.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2011, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для расторжения договора в одностороннем порядке, договор является действующим, в связи с чем требование об обязании ответчика возвратить нежилые помещения является неправомерным.

В кассационной жалобе департамент просит исключить из мотивировочной части постановления апелляционной инстанции следующие выводы: "В материалы дела представлена переписка сторон, из которой следует, что предприниматель неоднократно обращался к арендодателю с просьбой решить вопрос об откачке из перехода грунтовых вод и починке ливневой канализации" и "... доказательств ухудшения арендованного имущества по вине ответчика не представлено". В обоснование жалобы заявитель указывает на одно обращение к истцу с просьбой решить вопрос об откачке из подземного перехода грунтовых вод. Предприниматель обратился в департамент с данной просьбой после подписания договора и акта обследования переданных в аренду помещений. Спорное имущество арендатор принял в удовлетворительном состоянии, что подтверждается актом приема-передачи к договору от 30.03.2010. Вывод об отсутствии доказательств вины арендатора в ухудшении арендованного имущества необоснован.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, предприниматель возражал против их удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 30.03.2010 департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества N 27/4, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество нежилое помещение общей площадью 178,7 кв. м. расположенное по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Ростовское Шоссе, 14/123, помещения N 1-4 (литера А), для использования под цветочный магазин.

21 апреля 2010 года сторонами подписано дополнительное соглашение в части пункта 8.6 договора. Срок действия договора установлен с 09.03.2010 по 08.03.2015 (пункт 2.1 договора).

30 марта 2010 года по акту помещения переданы предпринимателю. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра Краснодарского края 30.06.2010.

В письме от 21.06.2010 N 13557-49 департамент уведомил предпринимателя об отказе от исполнения договора аренды от 30.03.2010 N 27/4 и его одностороннем расторжении со ссылкой на пункты 7.1.2, 7.1.3 договора, поскольку не выполнены обязанности по регистрации договора аренды в Управлении Росреестра и помещения по целевому назначению не используются, находятся в неудовлетворительном состоянии и затоплены грунтовыми водами.

Полагая, что договор аренды расторгнут в одностороннем порядке и в установленный срок предприниматель не возвратил спорное помещение, департамент обратился в суд.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. Пункт 3 данной нормы допускает возможность предусмотреть условие об одностороннем отказе от договора по инициативе одной из его сторон.

Суды, оценив условия договора аренды, пришли к правильному выводу о недоказанности факта нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

В пункте 7.1 договора предусмотрены основания расторжения договора арендодателем, в пункте 7.2 - основания одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды. Сторонами определены в договоре добровольно критерии и основания расторжения договора по требованию арендодателя в порядке пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в судебном порядке), а также в порядке пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в одностороннем порядке).

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут и не требуется решения суда в трех случаях: невнесение арендной платы более двух раз подряд либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты (пункт 7.2.1); принятие решения органом местного самоуправления о реконструкции или сносе арендуемого помещения (пункт 7.2.2); в случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 5.3.15, 5.3.16, 5.3.19 договора (пункт 7.2.3) (содержание в должном санитарном порядке и чистоте прилегающую к арендуемому имуществу территорию, недопущение на прилегающей к имуществу территории загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почвы; сохранение зеленых насаждений на земельном участке, получение согласия арендодателя на вырубку или перенос этих насаждений; при наличии инженерных сетей, общих к жилым домам, организовать круглосуточный доступ к инженерным сетям и коммуникациям соответствующим службам).

Таким образом, ссылка департамента в письме от 21.06.2010 N 13557-49 на пункты 7.1.2 и 7.1.3 договора как на основания для одностороннего расторжения договора аренды неправомерна, поскольку указанные пункты не входят в перечень оснований предусмотренных и согласованных сторонами для одностороннего расторжения арендодателем договора аренды.

Кроме того, на момент получения письма от 21.06.2010 N 13557-49 арендатором договор аренды был зарегистрирован, задолженности по внесению арендной платы не имеется.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что доказательств ухудшения арендованного имущества по вине ответчика департаментом не представлено.

Довод заявителя жалобы об исключении указанного вывода из мотивировочной части судебного акта надлежит отклонить, поскольку на момент рассмотрения настоящего спора данный вывод является правильным.

В материалы дела представлена переписка, из которой следует, что предприниматель обращался к главе города, в различные организации, в том числе и к арендодателю с просьбой решить вопрос об откачке из перехода грунтовых вод о починке ливневой канализации, что подтверждается письмами от 21.06.2010 N 13597.49, от 30.06.2010 N 14983, от 20.04.2010 N 04/4360, от 20.04.2010 б/н (л. д. 50 - 58). Указание суда апелляционной инстанции на то, что предприниматель по этому вопросу неоднократно обращался именно к арендодателю, не является правовым выводом и не влияет на законность принятого судебного акта.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы департамента.

Суды правильно применили нормы права при разрешении спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2011 по делу N А32-23497/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П. Назаренко

Судьи

С.М. Амбалова

Т.А. Спириденко