Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 ноября 2011 г. N Ф08-6407/2011 по делу N А63-748/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе:

председательствующего Плотниковой Л.Н.,

судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С.,

при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Прасковейские вина" (ИНН 2624029621, ОГРН 1062646013198) - Сапна Г.П. (доверенность от 01.11.2011), в отсутствие заинтересованных лиц - администрации г. Буденновска (ИНН 2624020241, ОГРН 1022603221420), комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Буденновска, извещенных о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Буденновска на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2011 по делу N А63-748/2011 (судьи Джамбулатов С.И., Егорченко И.Н., Марченко О.В.), установил следующее.

ООО "Прасковейские вина" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Буденновска (далее - комитет) в приобретении в собственность общества арендуемого имущества по адресу: Ставропольский край, г. Буденновск, ул. Борцов Революции, 168, в порядке реализации преимущественного права на выкуп в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). В связи с ликвидацией комитета общество просило обязать администрацию г. Буденновска (далее - администрация) обеспечить реализацию преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (уточненные требования).

Решением от 29.04.2011 (судья Гладских Н.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано, с указанием, что помещения находились во временном владении и пользовании заявителя менее двух лет к моменту вступления в силу Закона N 159-ФЗ.

Суд признал соглашение от 01.07.2006 о перенайме этих помещений недействительным, в связи с тем, что оно не подписано арендодателем и балансодержателем. Фактическое пользование помещениями заявителем не подтверждает сингулярное правопреемство от предшествующего правообладателя к новому арендатору в установленном законном порядке.

Постановлением апелляционного суда от 11.07.2011 решение отменено, заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что стороны добровольно на основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации согласовали существенные условия договора аренды, в том числе право арендатора сдавать помещения в субаренду без согласия арендодателя. Договор субаренды не является противоречащим пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сингулярное правопреемство подтверждено, непрерывность пользования спорным имуществом на праве аренды в течение двух и более лет до дня вступления Закона N 159-ФЗ соблюдена.

В кассационной жалобе администрация просит апелляционное постановление отменить, производство по делу прекратить. Заявитель указывает, что спорное нежилое помещение на дату вступления Закона N 159-ФЗ находилось в аренде у общества менее двух лет. По мнению администрации, предшествующий и нынешний арендаторы являются самостоятельными субъектами права, в связи с чем отсутствует совокупность условий, при которых может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Администрация считает, что судебный акт противоречит сложившейся практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 18149/10 по делу N А07-5712/2010).

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебный акт без изменения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 15.08.2005 комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием г. Буденновска "Спортивно-гостиничный комплекс "Прикумье" (балансодержатель) и предпринимателем Воробьевой Г.Н. (арендатор) заключен договор аренды N 20, по которому арендодатель передал, арендатор принял в аренду нежилое помещение, общей площадью 52,4 кв. м. расположенное по адресу: г. Буденновск, ул. Борцов Революции, 168 на срок с 01.09.2005 по 30.08.2006.

Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 23.08.2005.

18 января 2006 года арендатор и арендодатель к вышеуказанному договору аренды подписали дополнительное соглашение N 1, изменив размер арендной платы.

Предприниматель Воробьева Г.Н. (арендатор) и ООО "Прасковейские вина" (новый арендатор) 01.07.2006 заключили соглашение перенайма к договору аренды от 15.08.2005 N 20 в отношении нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности г. Буденновска, согласно которому арендодатель передал новому арендатору арендованные помещения.

29 августа 2006 года комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель), МУП г. Буденновска "Спортивно - гостиничный комплекс "Прикумье" (балансодержатель) и ООО "Прасковейские вина" (арендатор), до истечения срока действия договора аренды с прежним арендатором, на срок с 01.09.2006 по 30.08.2007 заключен с новым арендатором договор N 20 аренды нежилого помещения площадью 52,4 кв. м. расположенного по адресу: г. Буденновск, ул. Борцов Революции, 168. Акт приема-передачи не составлялся, поскольку помещение находилось в фактическом пользовании нового арендатора на основании договора перенайма.

Эти же стороны 29.08.2007, 31.08.2008 и 24.12.2009 заключили договоры аренды того же недвижимого имущества.

24 декабря 2009 года стороны (арендодатель, балансодержатель и арендатор) в договоре аренды конкретизировали предмет арендных отношений, указав, что таковым являются нежилые помещения 15, 16, 17 общей площадью 50,6 кв. м. находящиеся в здании гостиницы, расположенной по адресу: г. Буденновск, ул. Борцов Революции, 168.

Срок аренды установлен с 11.01.2010 по 31.12.2010. Договор аренды нежилых помещений на тех же условиях перезаключен 29.12.2011 на новый срок (до 31.12.2011).

Недвижимое имущество из владения и пользования арендатора не выбывало.

Общество 22.04.2010 обратилось к комитету с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, получив письменный отказ от 26.11.2010 N 1480, подало в арбитражный суд заявление в порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считая отказ в предоставлении преимущественного права на выкуп имущества незаконным.

По смыслу части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействия) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействием) прав и интересов заявителя.

В пункте 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134) разъяснено следующее. Субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ закреплено регулирование данным законом отношений, возникающих в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий критериям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) и при соблюдении требований, определенных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

В статье 3 Закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Суд апелляционной инстанции дал надлежащую правовую оценку предоставленным в материалы дела доказательствам и принял во внимание действия арендодателя, заключившего с обществом договор аренды нежилых помещений после передачи новому арендатору прав и обязанностей первоначального, то есть после заключения договора перенайма спорных нежилых помещений.

Доказательства расторжения с предпринимателем (первоначальный арендатор) арендных отношений, возвращения им недвижимого имущества собственнику, а также предоставления обществу помещений во исполнение договора аренды от 29.08.2006 комитет и администрация не предоставили. Таким образом, заинтересованными лицами не доказано, что договор аренды с предпринимателем был прекращено, с обществом заключен новый договор, а перенаем нежилых помещений места не имел.

При реализации полномочий по Закону N 159-ФЗ переход права аренды имущества к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (в частности, перенаем), а прежние арендаторы должны соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в установленном порядке состоялся перенаем нежилых помещений, на приватизацию которых претендует общество в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ.

Обжалуемый обществом отказ комитета дан без учета установленных в процессе рассмотрения спора обстоятельств, в связи с чем апелляционным судом признан незаконным.

На основании изложенного суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения обжалованного судебного акта.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2011 по делу N А63-748/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Плотникова

Судьи

В.А. Анциферов

Н.С. Мазурова