Справка Иркутского областного суда по результатам обобщения судебной практики рассмотрения судами Иркутской области административных дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка

Судебной коллегией по административным делам Иркутского областного суда в соответствии с планом работы Иркутского областного суда на второе полугодие 2017 года проведено обобщение практики рассмотрения районными судами Иркутской области административных дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка.

Для проведения обобщения из районных судов Иркутской области были истребованы административные дела названной категории за период с 15 сентября 2015 года и на дату направления запроса.

Всего на обобщение поступило 13 административных дел из 6 судов.

Остальными судами области дела данной категории за указанный период, согласно предоставленной информации, не рассматривались.

Поступившие административные дела возбуждены в основном по административным исковым заявлениям об оспаривании решений органов местного самоуправления, связанным с рассмотрением заявлений граждан об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, и рассмотрены в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Согласно пункту 2 названной нормы закона земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В настоящее время действует классификатор, который утвержден приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

В силу пункта 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Пунктом 2 названной нормы закона предусмотрено, что категория земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве.

При кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования устанавливается исходя из совокупности всех предъявляемых требований, определяемых обстоятельствами возникновения возможных впоследствии правоотношений.

Определение вида разрешенного использования земельного участка, разрешенное использование которого в правоустанавливающих документах сформулировано так, что оно допускает неоднозначное толкование, должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и который фактически осуществляется владельцем участка, а также назначения объектов, расположенных на этом участке.

При этом фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Ранее действующая до 1 января 2017 года редакция статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривала, что разрешенное использование земельного участка относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимости, подлежащим внесению в государственный кадастр недвижимости.

С 1 января 2017 года государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пунктом 4 части 5 статьи 8 которого также закреплено, что в кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества вносятся сведения о виде или видах разрешенного использования земельного участка.

Исходя из положений части 2 статьи 14 названного Федерального закона представляется, что сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в реестр на основании актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен земельным, градостроительным законодательством.

Решения по застройке и землепользованию принимаются в порядке, установленном действующим законодательством в соответствии с генеральным планом развития города, и на основе градостроительных регламентов, которые действуют в пределах зон и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же зоне земельные участки и иные объекты недвижимости независимо от форм собственности.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.

Согласно пункту 4 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Таким образом, градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Действующее законодательство не содержит положений, которые запрещают постановку на кадастровый учет объектов недвижимости на основании решения суда о признании права на них, содержащего необходимый объем сведений об объектах недвижимости согласно изготовленным землеустроительным документам. В связи с этим неуказание судами в резолютивной части решения суда сведений о видах разрешенного использования земельного участка не препятствует органам кадастрового учета совершить необходимые действия по постановке объекта недвижимости на кадастровый учет, ввиду того что данные сведения могли быть внесены на основании Правил землепользования и застройки.

Согласно частям 1 - 3 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства предусмотрен статьей 39 ГрК РФ, в соответствии с которым физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.

В тексте указанной статьи не раскрывается, о какой комиссии идет речь, но системное толкование положений ГрК РФ позволяет утверждать, что речь идет о той же самой комиссии, которая создается органом местного самоуправления для подготовки правил землепользования и застройки.

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.

В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия.

Комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанные сообщения направляются не позднее чем через десять дней со дня поступления заявления заинтересованного лица о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Участники публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний.

Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и не может быть более одного месяца.

На основании заключения о результатах публичных слушаний комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.

На основании указанных в части 8 статьи 39 ГрК РФ рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.

В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства включен в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в правила землепользования и застройки порядке после проведения публичных слушаний по инициативе заинтересованного физического или юридического лица, решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования такому лицу принимается без проведения публичных слушаний.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. В соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства постановлением администрации г.Иркутска от 26 июня 2013 года N 031-06-1489/13 (в настоящее время действует редакция от 4 августа 2017 года) утвержден Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства на территории города Иркутска.

Аналогичные нормативные правовые акты приняты и в других городах Иркутской области, которые применяются судами при разрешении дел данной категории.

Фактическое использование земельного участка может быть изменено в соответствии с градостроительным законодательством, что подлежит отражению в Едином государственном кадастре недвижимости. Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

По этой же процедуре в органы кадастрового учета вправе обратиться заявители в случаях, когда ими не оспаривается предыдущий вид использования, но его формулировка нуждается в уточнении. Вместе с тем должны быть соблюдены в совокупности два условия: сведения о виде разрешенного использования, вносимые в ЕГКН, должны соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Порядок представления заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых документов регламентирован статьей 18 названного Федерального закона.

При отказе в учете таких изменений правообладатели вправе оспорить решение органа кадастрового учета в порядке статьи 218 КАС РФ, в силу которой гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Административные дела по оспариванию решений органа кадастрового учета для обобщения не поступили, но по данным апелляционной инстанции они имелись в производстве судов области.

В судебной практике по обсуждаемой категории административных дел очень часто сталкиваемся с вопросом о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения (например, "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства", "для ведения личного подсобного хозяйства" и т.п.) на вид разрешенного использования "для ведения дачного хозяйства" ("для дачного строительства"), "для индивидуального жилищного строительства".

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36).

В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.

Согласно статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.

Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пункты 1 и 4).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 этого кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

ГрК РФ определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (пункт 6 статьи 1, пункт 3 части 2 и части 6 статьи 30, частей. 1, 6 статьи 36, части 5 статьи 37).

Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется, и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применения порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2009 года N 537, установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий.

Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в части 1 статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены статьей 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Частью 4 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства.

Согласно части 10 статьи 35 и части 3 статьи 36 ГрК РФ зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента.

С учетом названных положений и правил пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населенных пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию - "земли населенных пунктов".

Включение указанных земельных участков в границы населенного пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешенного использования может осуществляться в порядке частей 1 и 2 статьи 4.1 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Однако до перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства гражданам и их объединениям.

Рассмотрим ряд примеров разрешения административных дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка:

Решением районного суда, оставленным без изменения судебной коллегией по административным делам Иркутского областного суда, отказано в удовлетворении административного искового заявления З. к Федеральному государственного бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" о признании незаконными решения о приостановлении осуществления кадастрового учета земельного участка и решения об отказе в государственном кадастровом учете земельного участка, обязании внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Судами установлено, что З. является собственником земельного участка, расположенного в г.Иркутске, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование "под эксплуатацию существующего капитального гаража", что подтверждается выпиской из ЕГРП.

З. обратилась в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области с заявлением о государственном учете изменений вида разрешенного использования принадлежащего ей земельного участка на вид разрешенного использования, предусмотренный зонированием территории, "магазины".

Решением филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области приостановлено осуществление кадастрового учета изменения вида разрешенного использования земельного участка, в котором в качестве причины приостановления указано на несоответствие по содержанию необходимых для кадастрового учета документов требованиям Закона о кадастре, так как в Правилах землепользования и застройки г.Иркутска содержатся сведения о минимальных и максимальных размерах земельных участков, расположенных в Зоне ОДЗ-1 с основным видом разрешенного использования "магазины". Минимальный размер земельного участка должен быть 200 кв.м., тогда как участок, принадлежащий З., составляет 39 кв.м.

В последующем управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области отказано в учете изменений объекта недвижимости в связи с неустранением заявителем причин приостановления кадастрового учета в установленный срок.

З., не согласившись с решением госоргана, оспорила его в порядке административного судопроизводства.

Суды, отказывая в удовлетворении требований З., исходили из того, что отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения), регулируются земельным законодательством.

Статьей 7 ЗК РФ установлен принцип деления земель по целевому назначению, земли используются строго в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательствах. При кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования устанавливается исходя из совокупности всех предъявляемых требований, определяемых обстоятельствами возникновения возможных впоследствии правоотношений.

Определение вида разрешенного использования земельного участка должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и который фактически осуществляется владельцем участка, а также назначения объектов, расположенных на этом участке. При этом фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в ГКН.

В силу частей 2, 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемых решений и разрешения спора судом первой инстанции, кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

По смыслу части 2 статьи 16 названного закон, постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В силу части 1 статьи 22 Федерального закона N 221-ФЗ, если иное не следует из настоящего Федерального закона, необходимые для кадастрового учета документы представляются заявителем вместе с заявлением.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 26 Федерального закона N 221-ФЗ осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям настоящего Федерального закона. При этом согласно части 4 статьи 26 названного закона, решение о приостановлении должно содержать причину приостановления осуществления кадастрового учета с обязательной ссылкой на соответствующие положения части 2 настоящей статьи.

Проанализировав представленные сторонами доказательства и учитывая конкретные обстоятельства дела, исходя из вышеуказанных норм материального права, суды пришли к выводу, что административным истцом не представлены доказательства того, что спорный земельный участок можно использовать под магазин.

Решением городской Думы от 27 октября 2016 года утверждены Правила землепользования и застройки части территории города Иркутска, включающей территорию в границах исторического поселения Иркутск, согласно которым установлены предельные размеры земельных участков: минимальный размер земельного участка с видом разрешенного использования "магазины" составляет 0,02 га (200 кв.м.). Спорный участок согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет площадь 39 кв.м.

Осуществление государственного кадастрового учета изменений разрешенного вида использования данного земельного участка противоречило бы земельному законодательству и не отражало возможное законное использование указанного земельного участка.

Решением районного суда отказано в удовлетворении административного искового заявления Т. к администрации г.Иркутска о признании отказа комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска (далее - комитет) незаконным, обязании внести изменения в Правила землепользования и застройки вид разрешенного использования земельного участка.

Свои требования Т. обосновал тем, что является собственником доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, навес, гараж, баню, теплицы и ограждения, расположенные на земельном участке, приобретенном в порядке наследования. Земельный участок с 1934 года использовался семьей Т. под эксплуатацию жилого дома.

При предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность административному истцу стало известно об ином виде разрешенного использования земельного участка - объекты дошкольного образования. Т. обратился в комитет с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки, однако письмом ему в этом было отказано.

Судом при разрешении требований Т., оспорившего отказ органа местного самоуправления, установлено, что распоряжением министерства имущественных отношений Иркутской области в феврале 2016 года Т. предварительно согласовано предоставление земельного участка из земель населенных пунктов площадью 581 кв.м. с видом разрешенного использования "объекты дошкольного образования". Утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Разъяснено право обращения в администрацию г.Иркутска по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка. После этого Т. обратился в комитет с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в отношении земельного участка в планировочном микрорайоне 11:02:00, где просил установить границы зоны застройки индивидуальными жилыми домами (ЖЗ-101) применительно к указанному земельному участку. К заявлению приложили схему расположения земельного участка, каталог координат.

Истцу было отказано в рассмотрении вопроса о внесении изменений в Правила землепользования и застройки, поскольку такого основания не предусмотрено градостроительным законодательством.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 33 ГрК РФ основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:

1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;

2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменения градостроительного регламента.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки части территории города Иркутска в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений и рассмотрения административного дела, указанный земельный участок расположен в зоне размещения объектов дошкольного образования (ДЗ) планировочного микрорайона 11:02:00.

В соответствии с проектом планировки Октябрьского района г.Иркутска, утвержденного постановлением администрации города Иркутска от 16 ноября 2011 года N 031-06-2585/11, указанный участок частично находится в границах красных линий, то есть в границах территории общего пользования, и частично - в границах территории размещения объектов дошкольного образования.

По смыслу положений пункта 2 части 2 статьи 33 ГрК РФ предусмотрена возможность изменять границы существующей территориальной зоны, установленной в документах территориального планирования, либо изменять градостроительные регламенты, а не устанавливать новую территориальную зону, изменять ее на другую.

В силу части 4 статьи 30 ГрК РФ территориальные зоны не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Поскольку административный истец просил внести изменения в Правила землепользования и застройки путем отнесения к территориальной зоне "ЖЗ-101" только своего земельного участка, суд, не установив нарушений оспариваемым отказом административного ответчика его прав и законных интересов, обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционном порядке решение суда не обжаловано.

По аналогичным основаниям решением районного суда отказано в удовлетворении административных исковых требований И., оспаривавшей отказ администрации г.Иркутска в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Распоряжением министерства имущественных отношений Иркутской области И. предварительно согласовано предоставление земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1066 кв.м., расположенного по указанному адресу, с видом разрешенного использования "озеленение санитарно-защитных зон". Утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Также указано, что И. может обратиться в администрацию г.Иркутска для изменения вида разрешенного использования земельного участка с "озеленение санитарно-защитных зон" на вид разрешенного использования, соответствующий размещению существующих индивидуальных жилых домов в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540, для присвоения адресу земельному участку.

Административный ответчик отказал И. в удовлетворении заявления о внесении таких изменений.

Суд первой инстанции, установив, что в соответствии с Генеральным планом г.Иркутска, Правилами землепользования и застройки земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, не располагается частично или рядом с зоной застройки индивидуальными жилыми домами (ЖЗ-101), а также в планировочном районе 18:21:00 в составе правил землепользования и застройки не предусмотрена территориальная зона застройки индивидуальными жилыми домами, обоснованно сделал вывод о законности оспариваемого решения административного ответчика.

Решением районного суда удовлетворены административные исковые требования Ч., оспаривавшего отказ администрации г.Иркутска в получении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

При рассмотрении дела судом установлено, что Ч. является собственником земельного участка с разрешенным видом использования - для строительства и дальнейшей эксплуатации магазина.

Ч. обратился в администрацию г.Иркутска с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка "объекты торгового назначения".

В связи с его обращением были назначены и проведены публичные слушания, по результатам которыхо# подготовлено заключение о том, что от правообладателей земельных участков, имеющих смежные границы с запрашиваемым земельным участком, и жителей г.Иркутска замечаний и предложений не поступило.

Вместе с тем комиссия рекомендовала отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования указанного земельного участка со ссылкой на пункт 15.2 Порядка предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства на территории г.Иркутска, утвержденного постановлением администрации г.Иркутска от 26 июня 2013 года N 031-06-1489/13, в связи с нарушением требований градостроительного законодательства, градостроительных нормативов, а именно: в соответствии с проектом планировки округа г.Иркутска, утвержденным постановлением администрации г.Иркутска от 18 января 2012 года N 031-06-9/12, размещение объектов торгового назначения на данной территории не предусмотрено. Заместителем мэра - председателем комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска принято решение об отказе в изменении вида разрешенного использования на испрашиваемый условной разрешенный.

Суд первой инстанции, подробно проанализировав нормы градостроительного законодательства, обоснованно указал, что в силу прямого указания закона (стастья # 30 ГрК РФ) при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка документом, на основании которого принимается решение, являются Правила землепользования и застройки территории.

Однако основанием к отказу Ч. в изменении вида разрешенного использования земельного участка указан Проект планировки округа г.Иркутска.

Вместе с тем данный нормативный правовой акт содержит:

- чертеж планировки территории, на котором отображаются красные линии и информация о планировочной структуре территории;

- чертеж планировки территории, отображающей линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, объекты транспортной инфраструктуры;

- чертеж планировки территории, отображающий линии, обозначающие линии связи и объекты инженерной инфраструктуры;

- положение о размещении объектов капитального строительства местного значения;

- положение о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

Данный документ не предусматривает виды использования земельных участков и виды объектов капитального строительства, а потому ссылка административного ответчика на указанный документ не основана на законе.

На момент рассмотрения указанного административного дела районным судом действовали Правила землепользования и застройки части территории г.Иркутска, утвержденные решением Думы г.Иркутска от 23 ноября 2012 года N 005-20-400654/2, в целях создания устойчивого развития территории г.Иркутска, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, создания условий для планировки территории города Иркутска, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах территориальных зон конкретных планировочный районов, в том числе 20:06:00, в пределах которого расположен земельный участок, принадлежащий административному истцу.

Согласно статье 8 названных Правил изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в планировочном микрорайоне 20:06:00 осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами при условии соблюдения требований технических регламентов и действующего законодательства. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в планировочном микрорайоне 20:06:00 осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами при условии соблюдения требований технических регламентов и действующего законодательства. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Пунктом 3 статьи 85 указанных правил установлены условно разрешенные виды использования земельных участков в планировочном микрорайоне 20:06:00 - объекты социально-бытового назначения, объекты торгового назначения, объекты общественного питания.

Таким образом, обращаясь в орган местного самоуправления, административный истец просил выдать ему разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка, который предусмотрен документами территориального планирования, в связи с чем испрашиваемый условно-разрешенный вид использования земельного участка не противоречит требованиям действующего законодательства и Правилам землепользования и застройки части территории г.Иркутска.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно признал отказ администрации г.Иркутска незаконным, препятствующим административному истцу выдать вид разрешенного использования земельного участка, который предусмотрен документами территориального планирования.

В апелляционном порядке решение суда обжаловано не было.

Решением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Иркутского областного суда, отказано в удовлетворении административных исковых требований С., оспаривавшей отказ комитета по градостроительной политике города Иркутска в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка: с "для строительства индивидуального жилого дома" на "объекты торгового назначения".

При рассмотрении данного дела судом также проверена процедура рассмотрения заявления С. с учетом требований градостроительного законодательства, в том числе с соблюдением правил проведения публичных слушаний, публикации документов в официальных источниках, полномочий органа, рассматривавшего данный вопрос.

В соответствии с рекомендациями комиссии, предлагавшей отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, заместителем мэра - председателем комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска принято решение об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования указанного земельного участка "объекты торгового назначения" в связи с нарушением требований земельного законодательства (пункт 15.2 Порядка предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства на территории г.Иркутска, утвержденного постановлением администрации г.Иркутска от 26 июня 2013 года N 031-06-1489/13).

Отказывая в удовлетворении административного иска, суды, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, обоснованно исходили из того, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, ранее предоставленного бесплатно, на вид разрешенного, который в силу закона может быть предоставлен только посредством проведения аукциона, противоречит основным принципам и нормам земельного законодательства, направлено на обход установленного порядка предоставления таких земельных участков (статья 39.6 ЗК РФ).

Эта позиция судов представляется правильной, согласуется с судебной практикой Верховного Суда Российской Федерации (определение от 16 декабря 2015 года N 18-КГ 15-173).

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3 - 10 статьи 39 ГрК РФ в части соответствующих требований. В случае если до введения в действие ГрК РФ один вид разрешенного использования объекта капитального строительства был изменен на другой вид такого использования в соответствии с законодательством, действовавшим на момент изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен указанный объект, на другой вид разрешенного использования этого земельного участка, а также в случае изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, принимается без проведения публичных слушаний при условии, что такой вид разрешенного использования земельного участка не противоречит его целевому назначению.

Так, решением районного суда удовлетворены административные исковые требования Н. о признании незаконным отказа администрации г.Иркутска об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

По существу дела: Н. обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска с заявлением о принятии без проведения публичных слушаний решения об установлении вида разрешенного использования земельного участка по фактическому использованию "для эксплуатации нежилого здания".

Администрация г.Иркутска отказала Н. в изменении вида разрешенного использования по мотиву того, что согласно сведениям государственного кадастра недвижимости вид разрешенного использования земельного участка "под строительство индивидуального жилого дома". Поскольку заявитель является собственником земельного участка, он вправе по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет объектов недвижимости.

Не согласившись с указанным отказом, Н. обратился в районный суд с административным исковым заявлением о признании отказа незаконным, возложении обязанности на орган муниципальной власти рассмотреть в установленные сроки заявление Н., которое решением суда, вступившим в законную силу, удовлетворено.

В связи с неисполнением указанного решения суда Н. обратился с заявлением в администрацию г.Иркутска о повторном рассмотрении его заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

По результатам рассмотрения его заявления вновь принято решение об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, поскольку в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Иркутска испрашиваемый земельный участок находится в планировочном микрорайоне 17:03:00, где территориальная зона не установлена. В соответствии с проектом планировки поселка К. и полуострова в слиянии рек И. и А., утвержденным постановлением администрации г.Иркутска от 21 мая 2012 года, указанный земельный участок расположен в функциональной зоне (Т-1), в границах территории общего пользования.

Законность этого отказа администрации г.Иркутска на основании административного искового заявления Н. и была предметом рассмотрения данного дела.

Удовлетворяя заявленные требования Н., районный суд, применив правила о преюдиции, предусмотренные статьей 64 КАС РФ, исходил из того, что решением районного суда, вступившим в законную силу, установлено, что на основании распоряжения заместителя мэра-председателя комитета по управлению округом администрации г.Иркутска от 11 мая 2011 года, то есть до утверждения правил землепользования и застройки г.Иркутска в 2012 году, изменено назначение объекта капитального строительства, расположенного на указанном земельном участке с "жилого" на "нежилое". В связи с тем, что один вид разрешенного использования объекта капитального строительства был изменен на другой вид такого использования в соответствии с действующим на тот момент законодательством и до принятия Правил землепользования и застройки г.Иркутска, то решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой осуществляется без проведения публичных слушаний с соблюдений требований о целевом назначении.

Поскольку административный ответчик документально не подтвердил расположение спорного земельного участка в границах земель общего пользования, суд пришел к выводу о незаконности отказа органа местного самоуправления в изменении вида разрешенного использования земельного участка, возложив на администрацию г.Иркутска обязанность принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Это решение не было обжаловано в апелляционную инстанцию и вступило в законную силу.

Решением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по административным делам Иркутского областного суд, отказано в удовлетворении исковых требований М. (супруга) к администрации г.Иркутска о признании недействительным распоряжения заместителя мэра-председателя комитета по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Как установлено судами, М. (супруга) с 22 февраля 2001 года по настоящее время состоит в браке с М. (супруг).

В период брака супругами приобретено два жилых дома с хозяйственными постройками, а также два дома, расположенных по иному адресу.

Земельные участки, на которых расположены жилые дома, приобретены М. (супруг) на основании договоров купли-продажи, заключенных с администрацией г.Иркутска. В дальнейшем эти земельные участки объединены в один земельный участок общей площадью 3506 кв.м., который поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 38:36:000021:22832. Право собственности за М. (супруг) на указанный земельный участок зарегистрировано 7 февраля 2013 года.

В соответствии с утвержденным постановлением администрации г.Иркутска от 16 ноября 2011 года N 031-06-2585/11 проектом планировки района г.Иркутска этот земельный участок расположен в зоне делового, общественного и коммерческого назначения.

19 февраля 2013 года М. (супруг) обратился в администрацию г.Иркутска с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000021:22832 и объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, с "под эксплуатацию двух существующих индивидуальных жилых домов со служебно-хозяйственными строениями" на другой вид разрешенного использования "административно-торговое здание с подземной автостоянкой".

Распоряжением заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска вид разрешенного использования объектов капитального строительства с "бревенчатый жилой дом", "саманный жилой дом" на "торгово-административное здание с подземной автостоянкой" и земельного участка с "под эксплуатацию двух существующих индивидуальных жилых домов со служебно-хозяйственными строениями" изменен на "торгово-административное здание с подземной автостоянкой".

Отказывая в удовлетворении административных исковых требований, суды исходили из того, что оспариваемым распоряжением административного ответчика права административного истца не нарушены, поскольку право владения, пользования и распоряжения земельным участков М. не изменено и не прекращено.

Доводы административного истца о нарушении процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка не нашли своего подтверждения. Судами с достаточной полнотой проверены полномочия административного ответчика, соблюдение Порядка изменения разрешенного использования земельных участков на территории г.Иркутска в редакции, действующей на момент принятия оспариваемого распоряжения. Спорный земельный участок расположен в соответствии с документами территориального планирования в зоне ОД-1 - территория размещения объектов делового, общественного и коммерческого назначения. При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий) может самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка. Обсуждения на публичных слушаниях данный вопрос не требовал, поскольку законодатель определил проведение публичных слушаний только при разрешении вопроса о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, к которому спорный земельный участок не относится.

Решением городского суда, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Иркутского областного суда, отказано в удовлетворении административного искового заявления К. к администрации муниципального образования г.Братска о признании недействительным изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Административный истец заявленные требования обосновала тем, что имеет в собственности 1/2 часть нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме. Ранее для использования и обслуживания данного нежилого помещения определен земельный участок с кадастровым номером 38:34:021301:41 с видом разрешенного использования "для обслуживания помещения бара".

При оформлении кадастрового паспорта на указанный земельный участок ей стало известно об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка на "для многоквартирного дома". Она обратилась с заявлением в администрацию г.Братска, из ответа которой стало известно, что вид разрешенного использования изменен на "для многоквартирного дома" на основании проекта межевания, утвержденного в 2010 году постановлением администрации г.Братска N 2013. Кроме того, Росреестр ее информировал о том, что изменения вида разрешенного использования произведены 10 июля 2015 года на основании заявления администрации города Братска в связи с нормами жилищного законодательства.

Административный истец полагала, что изменение вида разрешенного использования земельного участка на "для многоквартирного дома" нарушает ее прав, как собственника нежилого помещения, использующего данное помещение под магазин продовольственных и непродовольственных товаров, поскольку для обслуживания и эксплуатации магазина продовольственных и непродовольственных товаров также необходим земельный участок. Считала, что видом разрешенного использования данного земельного участка должен быть "для обслуживания нежилого помещения".

При рассмотрении данного административного дела судами установлено, что нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности административному истцу, расположено в многоквартирном жилом доме 1983 года постройки, имеет общую несущую стену с жилым многоквартирным домом, единый водопровод и канализацию. Кроме того, часть этого нежилого помещения (обозначенная на поэтажном плане помещения) располагается непосредственно внутри жилого дома, и помещения, располагающиеся в пристроенной части, также имеют общую несущую стену с жилым домом.

Действительно, на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 38:34:021301:41, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка г.Братск, разрешенное использование "для обслуживания помещения бара", что подтверждается сведениями кадастрового паспорта по состоянию на 2 апреля 2015 года.

Однако на кадастровый учет также поставлен и земельный участок с кадастровым номером 38:34:021301:8525, разрешенное использование "для размещения многоквартирного дома", что также подтверждалось сведениями из кадастрового паспорта земельного участка по состоянию на 9 апреля 2015 года.

Постановлением администрации муниципального образования г.Братска N 2013 от 23 сентября 2010 года утвержден прилагаемый проект межевания территории микрорайона категории земель населенных пунктов, согласно которому указанный земельный участок отнесен к земельному участку для размещения многоквартирных домов.

Согласно ответу председателя Комитета по градостроительству Администрации МО г.Братска земельный участок с кадастровым номером 38:34:021301:41 ранее поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования "под размещение бара". Вид разрешенного использования земельного участка на "для многоквартирного дома" изменен на основании указанного проекта межевания, поскольку испрашиваемый земельный участок относится к придомовой территории многоквартирного жилого дома.

Суд первой инстанции, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения административного иска.

Решением Думы г.Братска от 7 ноября 2006 года N 227/г-Д утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования г.Братска.

Исходя из части 2 главы 3 Правил землепользования и застройки муниципального образования г.Братска изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования данный земельный участок располагается в территориальной зоне Ж-3 - жилая многоэтажная застройка, которая переназначена для размещения многоквартирных жилых домов основной этажности от 5 до 14 этажей. К основным видам разрешенного использования указанной зоны относятся: многоэтажная жилая застройка (высокая застройка), среднеэтажная жилая застройка, социальное обслуживание, бытовое обслуживание, обеспечение внутреннего правопорядка.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципом земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

На основании пункта 2 статьи 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности участка только к одной зоне. Правилами застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Территориальные зоны и градостроительные регламенты на территории города Братска определены и установлены Правилами землепользования и застройки муниципального образования г.Братска.

Учитывая, что помещение расположено в жилом доме, разрешенное использование земельного участка для "многоквартирного дома" в полном объеме соответствует его территориальному расположению, требованиям градостроительного регламента, который ни в основных видах разрешенного использования, ни в условно разрешенных видах использования, ни во вспомогательных видах разрешенного использования не содержал и не содержит такого вида использования как "для эксплуатации нежилого помещения", суды с учетом положений статьи 37 ГрК РФ обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Решением районного суда отказано в удовлетворении административных исковых требований И., Г., Г. о признании незаконным решения об отказе в изменении территориальной зоны.

Судом установлено, что административные истцы, являющиеся сособственниками жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 2218 кв.м., обратились в комитет по градостроительной политике администрации г.Иркутска с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в отношении земельного участка с целью изменения территориальной зоны, в которой он расположен, с "санитарная защитная зона" (П-7) на "зона застройки индивидуальными жилыми домами" (ЖЗ-101).

Ответом комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска заявителям отказано в изменении территориальной зоны со ссылкой на решение, принятое комиссией по подготовке Правил землепользования и застройки г.Иркутска об отказе заявителям о внесении таковых изменений в Правила землепользования и застройки г.Иркутска, поскольку это не соответствует зонированию, предусмотренному Генеральным планом города Иркутска, утвержденного решением Думы г.Иркутска.

Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что по существу административные истцы не согласны с нормативными правовыми актами: Генеральным планом города Иркутска, Правилами землепользования и застройки г.Иркутска, в соответствии с которыми указанный земельный участок, использующийся для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположен в санитарно-защитной зоне. Эти акты не оспорены в установленном законом порядке.

Заключение

Обобщение практики по административным делам, связанным с изменением вида разрешенного использования земельных участков показало, что суды области правильно применяют нормы действующего законодательства, регулирующие данные правоотношения.

Определение вида судопроизводства (КАС РФ или ГПК РФ) трудностей не вызывает, поступившие на обобщение административные дела рассмотрены в порядке главы 22 КАС РФ.

Судебная коллегия по административным делам Иркутского областного суда