Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю от 21 декабря 2015 г. N 311-15-15 О выдаче предписания о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции

Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю от 21 декабря 2015 г. N 311-15-15

Резолютивная часть решения оглашена на заседании Комиссии 8 декабря 2015 года.

В полном объеме решение изготовлено 21 декабря 2015 года.

Комиссия Красноярского УФАС России в составе: председатель Комиссии - Лужбин Е.Л., заместитель руководителя управления, члены комиссии: Фомушкина Ю.В., начальник отдела контроля органов власти, Муковозчик О.С., старший государственный инспектор отдела естественных монополий, рассмотрела дело N 311-15-15, возбужденное в отношении Емельяновского районного Совета депутатов Емельяновского района Красноярского края (ул.Московская, 155, пгт.Емельяново, Красноярский край, 663020) по признакам нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее по тексту - ФЗ "О защите конкуренции").

Дело рассмотрено в присутствии представителя ПАО "МТС" (ранее - ОАО "МТС") <_> (на основании доверенности от 20.10.2015 б/н)

При рассмотрении дела Комиссией установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

В адрес Управления Федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю поступило обращение ОАО "МТС" (исх. N 004-6/0010и от 07.05.2015; вх. N 9392 от 19.05.2015) в отношении Емельяновского районного Совета депутатов Красноярского края "О даче оценки решению от 20.11.2013 N 45-237Р на предмет обоснованности увеличения значений коэффициентов К1 и К2".

В рамках рассмотрения указанного заявления было установлено следующее.

11.03.2013 между МКУ "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры Администрации Емельяновского района Красноярского края" и ООО "Росзембизнесконсалтинг" заключен договор N 13/17 на оказание консультативных услуг по оценке стоимости и разработки методики определения и обоснованности коэффициентов К1 и К2.

По результатам оказания услуг по вышеуказанному договору, ООО "Росзембизнесконсалтинг" была составлена методика определения и экономического обоснования К1 и К2 и их расчета для взимания арендной платы по видам использования земель поселений Муниципального образования Емельяновского района Красноярского края от 28.03.2013 (далее - Методика).

При составлении методики ООО "Росзембизнесконсалтинг" был проведен анализ рынка жилой недвижимости в г. Красноярске, а также анализ рынка земельных участков в г.Красноярске. Анализ рынка недвижимости Емельяновского района Красноярского края, либо сравнительный анализ рынков, ООО "Росзембизнесконсалтинг" не проводился.

Согласно пункту 5.2 Методики, на момент ее составления, удельный показатель коэффициента К1 по видам разрешенного использования для земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации объектов связи, радиовещаний, телевидения в период строительства = 1,5, в период эксплуатации = 3. В выводах методики, информация о рекомендуемых к применению коэффициентов К1 (расчетных показателях коэффициента) отсутствует; таблица с данными расчетными показателями не содержит каких-либо значений коэффициентов.

В приложении N 1 к Решению N 42-216Р, вышеуказанный коэффициент = 4,1926 для размещения вышек сотовой связи.

Между ОАО "МТС" и Администрацией Емельяновского района Красноярского края 27.06.2011 был заключен договор аренды земельного участка N 1392, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, Емельяновский район, р.п. Емельяново, пер. Почтовый, участок N 8 "б" с кадастровым номером 24:11:0010104:1765. Размер арендной платы составлял 27206,25 руб. в квартал. Коэффициент К1 = 1,5.

18.07.2014 к вышеуказанному договору было заключено дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды земельного участка и изменении пункта 3.1 договора, в части увеличения размера арендной платы более чем в 3 раза, которая составила 97 998,88 руб. в квартал. Коэффициент К1=4,1926.

Емельяновским районным Советом депутатов был определен размер коэффициента К1 для размещения вышек сотовой связи, равный 4,1926, что повлекло существенное увеличение арендной платы для данной категории арендаторов, в том числе для ОАО "МТС".

Аналогичная ситуация складывается по иным категориям арендаторов, по которым вышеуказанным решением необоснованно определены размеры коэффициента К1. При неизменной кадастровой стоимости занимаемого земельного участка значительный рост арендной платы после принятия Решения произошел у хозяйствующих субъектов, осуществляющих строительство дорог и инженерных коммуникаций, строительство базовых станций сотовой подвижной радиотелефонной связи, строительство базовой станции сотовой связи строительство очистных сооружений производственных сточных вод молокозавода "Никольский", строительство торгово-логистического комплекса, производственной базы, эксплуатацию АЗС.

Расчет арендной платы для всех арендаторов, получивших в пользование земельные участки после принятия Решения Советом депутатов, был произведен с применением экономически необоснованного коэффициента К1, размер которого был утвержден Советом депутатов произвольно. В связи с чем, сравнительный анализ (до и после принятия решения) сделать не представляется возможным.

По данному факту Управлением Федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю было возбуждено дело N 311-15-15 в отношении Емельяновского районного Совета депутатов Красноярского края по признакам нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Определением от 22.10.2015 ООО "Росзембизнесконсалтинг" привлечено в дело N 311-15-15 в качестве лица, располагающего сведениями о рассматриваемых Комиссией обстоятельствах.

В соответствии с письменными пояснениями администрации Емельяновского района (исх. от 03.12.2015 N 4129) для одинаковых категорий арендаторов применяются одинаковые коэффициенты К1, применяемые при расчете арендной платы. Для операторов сотовой связи для строительства ВОЛС применяются коэффициенты группы 13 приложения 1 к решению Емельяновского районного Совета депутатов от 26.06.2013 N 42-216Р в зависимости от категории земельного участка (п. 13.1. в границах населенных пунктов, п. 13.2. за чертой границ населенных пунктов). Размер арендной платы по договору аренды земельного участка с момента его заключения изменился по отношению к размеру арендной платы по договору аренды земельного участка в настоящий момент за счет изменения кадастровой стоимости и коэффициентов К1, К2, применяемых при расчете арендной платы.

В соответствии с письменными пояснениями Емельяновского районного Совета депутатов (исх. от 30.11.2015 N 15-730) МКУ "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края" заключен Договор от 11.03.2013 года N 13/17 на оказание консультативных услуг по оценке стоимости с ООО "Росзембизнесконсалтинг" по расчету коэффициентов К1 и К2. ООО "РосЗемБизнесКонсалтинг", имеющее в своем штате двух оценщиков, состоящих в членстве в Некоммерческом партнерстве "Межрегиональный союз оценщиков", произвело расчет и экономическое обоснование К1 в 1-м полугодии 2013 года. Расчет и экономическое обоснование выполнено независимыми исполнителями в соответствии с действующим законодательством, для которых целью работы не является ограничение, устранение или недопущение конкуренции на отдельных товарных рынках.

Таким образом, решение Емельяновского районного Совета депутатов от 26.06.2013 года N 42-216р "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" принято на основании расчетов, произведенных ООО "РосЗемБизнесКонсалтинг".

В таблице 2 на страницах 22 - 27 Методики определения и экономического обоснования К1 и К2 и их расчета для взимания арендной платы по видам разрешенного использования земель поселений Муниципального образования Емельяновского района Красноярского края представлены виды использования и коэффициенты К1, существовавшие до принятия решения Емельяновского районного Совета депутатов от 26.06.2013 года N 42-216р.

Таким образом, коэффициент К1, применяемый при расчете арендной платы за земельные участки, предназначенные для строительства и эксплуатации объектов связи, радиовещаний и телевидения, равный 3 (п.5.2. таблицы на стр. 24 Методики) в размере 3, применялся при расчете арендной платы до принятия решения Емельяновского районного Совета депутатов от 26.06.2013 N 42-216р, и был утвержден решением Емельяновского районного Совета депутатов от 07.06.2008 N 50-286Р "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена". Коэффициент К 1, применяемый при расчете арендной платы для размещения вышек сотовой связи в размере 4,1926, принят Решением Емельяновского районного Совета депутатов от 26.06.2013 N 42-216р в соответствии с расчетами, произведенными ООО "РосЗемБизнесКонсалтинг".

Однако документальных доказательств, а именно расчетов, произведенных обществом, коэффициента К1, равного 4,1926, утвержденного Решением Советом депутатов от 26.06.2013 N 42-216р в адрес антимонопольного органа представлено не было, как и расчетов коэффициента К1 для остальных категорий арендаторов, утвержденных вышеуказанным Решением.

Кроме того, как было установлено Комиссией в ходе рассмотрения настоящего дела на основании материалов, представленных администрацией Емельяновского района, после принятия Решения Емельяновского районного Совета депутатов от 26.06.2013 года N 42-216р, у ряда арендаторов земельных участков увеличилась арендная плата, а у некоторых увеличилась даже в несколько раз.

Сведения об арендаторах и арендной плате, установленной органом местного самоуправления до и после принятия вышеуказанного Решения при неизменной кадастровой стоимости земельного участка, представлены в Таблице 1.

Таблица 1.

п/н	Наименование арендатора	Целевое назначение	Размер арендной платы до принятия Решения от 26.06.2013 года N 42-216р, руб. применяемый К1	Размер арендной платы после принятия Решения от 26.06.2013 года N 42-216р, руб. применяемый К1
1	ООО "Зодчий"	Строительство дорог и инженерных коммуникаций	4319,5 0,004	5507,36 0,0051
2	ПАО "Мегафон"	Строительство базовой станции сотовой подвижной радиотелефонной	39 490,50 1,5	110 378,58 4,1926
3	ООО "АгроНик"	Для строительства очистных сооружений производственных сточных вод молокозавода "Никольский"	51818,13 0,0026	53811,14 0,0027
4	ООО "Гарант-Логистик"	Строительство торгово-логистического комплекса	235 322,71 0,0013	1 376 637,87 0,0169
5	ООО "Агродеталь"	Расширение производственной базы	40675,55 0,0026	42239,99 0,0026
6	ПАО "МТС"	Строительство базовой станции сотовой связи	398,99 0,03	55 759,48 4,1926
7	ПАО "МТС"	Размещение коммуникационной башни БС N 24-106 сети сотовой радиотелефонной связи	3159,24 0,03	3301,04 0,1926
8	ООО "РН-Красноярскнефтепродукт"	Эксплуатация АЗС	17691, 77 0,0026	74849,78 0,0110

Согласно сведениям, изложенным в методике ООО "РосЗемБизнесКонсалтинг", последняя разработана в соответствии со ст. 12 Закона края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае", Расчет экономической обоснованности коэффициентов К1 и К2, используемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, собственность на которые не разграничена, направлен на установление арендной платы в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования, а также категории арендаторов.

Согласно вышеуказанной Методике (стр. 21), в ходе проводимого исследования были рассмотрены альтернативные варианты определения арендной платы за землю, изучены их преимущества и недостатки. С учетом существующего опыта установления арендной платы за землю муниципальных образований Красноярского края, сформулирована новая методика, позволяющая обеспечить единообразный подход к определению арендной платы за землю на территории Емельяновского района.

Однако Комиссией Красноярского УФАС было установлено, что информация о рекомендуемых к применению коэффициентов К1 (расчетных показателях коэффициента) отсутствует, таблица с данными расчетными показателями не содержит каких-либо значений коэффициентов, соответственно, в приложении N 1 к Решению N 42-216Р размер коэффициент К1 установлен органом местного самоуправления в произвольном порядке, в том числе, для размещения вышек сотовой связи. Экономического обоснования размера К1 = 4,1926 для размещения вышек сотовой связи Советом депутатов при рассмотрении дела представлено не было, как и по остальным категориям арендаторов.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в рассмотрении дела, Комиссия пришла к следующим выводам.

Конституцией Российской Федерации (статья 8) гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции, свобода экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 34 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на свободное использование своих способностей, имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом, экономической деятельности. Не допускается экономическая деятельность, направленная на монополизацию и недобросовестную конкуренцию.

Статьями 35, 36 Конституции Российской Федерации устанавливается, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Статьей 1 Земельного кодекса РФ определяется приоритет интересов общества и государства в целом над возможностью получения экономической выгоды от использования земли по причине того, что земля является основой жизни и деятельности человека, важнейшим компонентом окружающей среды, невосполнимым природным ресурсом.

Согласно пункту 1 статьи 130 Конституции Российской Федерации местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.

Статьей 132 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что органы местного самоуправления самостоятельно, в том числе управляют муниципальной собственностью, а также решают иные вопросы местного значения.

Правовой статус и полномочия органов местного самоуправления определены Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Из содержания терминов и понятий, приведенных в статье 2 указанного Закона, следует, что к вопросам местного значения относятся вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с Конституцией Российской Федерации и настоящим Федеральным законом осуществляется населением и органами местного самоуправления самостоятельно.

Согласно пункту 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное владение или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

В соответствии со статьей 3.1 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Пунктом 10 статьи 3 указанного Федерального закона предусмотрено, что распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 этого Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В силу пункта 1.7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены следующие основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В силу части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ). Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" (далее - Закон N 7-2542), размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в договоре аренды земельного участка в соответствии с настоящей статьей, за исключением случаев определения размера арендной платы в результате проведения торгов (конкурсов, аукционов), если иное не установлено федеральными законами (часть 1).

При определении размера арендной платы учитываются вид разрешенного использования земельного участка и категория арендатора. При определении размера арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), учитывается также срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок (часть 4).

Расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков производится по формуле:

,

где:

- арендная плата за земельный участок в год (рублей);

- кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

- коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), производится по формуле:

,

где:

- арендная плата за земельный участок в год (рублей);

- кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

- коэффициент, учитывающий категорию арендатора;

- коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок (п. 5.1)

Согласно части 6 статьи 12 Закона N 7-2542 коэффициенты К1, К2 и К3 определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности. В случае если решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов размер коэффициента К3 не определен, такой размер признается равным единице.

Порядок расчета экономической обоснованности коэффициентов К1, К2 и К3 утверждается Правительством края.

Постановлением Правительства Красноярского края от 18.03.2010 N 121-п утвержден Порядок расчета экономической обоснованности коэффициентов К1и К2, используемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее по тексту - Порядок расчета экономической обоснованности коэффициентов К1, К2 и К3).

Согласно пункту 1 Порядка расчета экономической обоснованности коэффициентов К1, К2 и К3, расчет экономической обоснованности коэффициентов К1, К2 и К3, используемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, направлен на установление арендной платы в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования, а также категории арендаторов.

Согласно пункту 2 Порядка расчета экономической обоснованности коэффициентов К1, К2 и К3, органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов края утверждают коэффициенты К1, К2 и К3 исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности;

принцип предсказуемости расчета арендной платы;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений.

Размеры коэффициентов К1, К2 и К3 на территории Емельяновского района Красноярского края установлены Решением Совета депутатов Емельяновского района Красноярского края от 26.06.2013 N 42-216Р "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Решение N 42-216Р).

При этом, значения коэффициентов К1 и К2 установлены на основании методики определения и экономического обоснования К1 и К2 и их расчета для взимания арендной платы по видам использования земель поселений Муниципального образования Емельяновский район Красноярского края от 28.03.2013, подготовленной ООО "РосЗемБизнесКонслатинг" на основании договора от 11.03.2013, заключенного между МКУ "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры Администрации Емельяновского района Красноярского края" и ООО "Росзембизнесконсалтинг" N 13/17 на оказание консультативных услуг по оценке стоимости и разработки методики определения и обоснованности коэффициентов К1 и К2.

Как указано выше, органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов края при утверждении коэффициентов К1 (учитывающего вид разрешенного использования земельного участка) исходят, в том числе, из принципа экономической обоснованности.

Комиссия Красноярского УФАС России проанализировав Решение Совета депутатов Емельяновского района Красноярского края от 26.06.2013 N 42-216Р, а также методику определения и экономического обоснования К1 и К2 и их расчета для взимания арендной платы по видам использования земель поселений Муниципального образования Емельяновского района Красноярского края от 28.03.2013, подготовленную ООО "РосЗемБизнесКонсалтинг", приходит к выводу, что указанная методика является необоснованной, поскольку заявленным объектом исследования при формировании методики (стр. 8, 6-ой абзац сверху) являлся рынок земли на примере п. Емельяново, населенных пунктов Емельяновского района, г. Дивногорска и г. Красноярска (по мнению ООО "РосЗемБизнесКонсалтинг", рынок земли в п. Емельяново сопоставим с локальным массивом со схожими ценами на недвижимость: квартиры, офисы, дома, дачи и т.д.). При этом в действительности в самой методике использован сравнительный анализ рынка земли и недвижимости только на примере г. Красноярска.

По мнению Комиссии, поскольку условия деятельности для хозяйствующих субъектов на территориях муниципальных образований п. Емельяново и г. Красноярск различны, а также кадастровая стоимость земельных участков, используемая при определении размера арендной платы за земельный участок, даже при одинаковом целевом назначении отличается, в любом случае анализ рынка земли на указанных территориях несопоставим. Рынок земли Емельяновского района исследованию не подлежал; указанные данные в методики отсутствуют

Кроме того, по мнению Комиссии, анализируя рынок земли в каких-либо муниципальных образованиях, ориентироваться на стоимость недвижимости в этих муниципальных образованиях не представляется возможным, поскольку это совершенно разные величины. Стоимость недвижимого имущества зависит не только от муниципального образования, в котором находится строение, но и от этажности здания, престижности района, инфраструктуры, предоставления дополнительных услуг (лифт, консьерж, охрана, стоянка и пр.), материалов, из которого построено сооружение и т.д. Наличие (отсутствие) подобных факторов может влиять на стоимость недвижимого имущества вне зависимости от того, в каком муниципальном образовании находится это имущество.

При определении же размера арендной платы за земельный участок используется кадастровая стоимость земельного участка, вид разрешенного использования земельного участка, а также категория арендатора.

Таким образом, для арендаторов одного и того же земельного участка, имеющих различную категорию, размер арендной платы будет различен, однако стоимость недвижимого имущества не зависит от категории арендатора (или покупателя), для всех пользователей (собственников) она будет одинакова.

Принятие методики расчета для определенного муниципального образования, с применением анализа рынка несопоставимого имущества иного муниципального образования является необоснованным и не отвечает принципу допустимости и объективности.

Комиссия отмечает также, что методика не содержит сведений по расчетным показателям К1 по всем категориям арендаторов.

В выводах методики, подготовленной ООО "РосЗемБизнесКонсалтинг", информация о рекомендуемых к применению коэффициентов К1 (расчетных показателях коэффициента) отсутствует и таблица с данными расчетными показателями не содержит каких-либо значений коэффициентов, однако в приложении N 1 к Решению N 42-216Р определены: коэффициент К1 = 4,1926 для размещения вышек сотовой связи, К1=0,0051 для строительства дорог и инженерных коммуникаций, К1=0,027 для строительства очистных производственных сточных вод, К1=0,0169 для строительства торгово-логистического комплекса, К1=0,0110 для эксплуатации АЗС.

Расчет арендной платы для всех остальных арендаторов, получивших в пользование земельные участки после принятия Решения Советом депутатов, был произведен с применением также экономически необоснованного коэффициента К1, поскольку сведения о размере К1 для остальных категорий арендаторов также отсутствуют в методике ООО "РосЗемБизнесКонсалтинг".

Учитывая изложенное, показатели, установленные решением Совета депутатов, не имеют под собой экономического обоснования К1 для вышеуказанного назначения по всем категориям арендаторов.

Таким образом, Емельяновским районным Советом депутатов необоснованно (произвольно) определен размер коэффициента К1, в том числе, для размещения вышек сотовой связи, равный 4,1926, для строительства торгово-логистического комплекса, равный 0,0169, для размещения АЗС, равный 0,0110 что повлекло существенное увеличение арендной платы для соответствующих арендаторов - ОАО "МТС", ПАО "Мегафон" и ООО "Гарант-Логистик", ООО "РН-Красноярскнефтепродукт". Соответственно, установлены значения К 1, которые не являются экономически обоснованными.

Разница размера арендной платы до и после принятия Решения от 26.06.2013 N 42-216р приведена в Таблице 2.

Таблица 2

п/н	Наименование арендатора	Целевое назначение	Размер арендной платы до принятия Решения от 26.06.2013 года N 42-216р, руб. применяемый К1	Размер арендной платы после принятия Решения от 26.06.2013 года N 42-216р, руб. применяемый К1	Разница размера арендной платы, руб.
1	ООО "Зодчий"	Строительство дорог и инженерных коммуникаций	4319,5 0,004	5507,36 0,0051	1187,86
2	ПАО "Мегафон"	Строительство базовой станции сотовой подвижной радиотелефонной	39 490,50 1,5	110 378,58 4,1926	70888,08
3	ООО "АгроНик"	Для строительства очистных сооружений производственных сточных вод молокозавода "Никольский"	51818,13 0,0026	53811,14 0,0027	1993,01
4	ООО "Гарант-Логистик"	Строительство торгово-логистического комплекса	235 322,71 0,0013	1 376 637,87 0,0169	1 141 315,16
5	ООО "Агродеталь"	Расширение производственной базы	40675,55 0,0026	42239,99 0,0026	1564,44
6	ПАО "МТС"	Строительство базовой станции сотовой связи	398,99 0,03	55 759,48 4,1926	55360,49
7	ПАО "МТС"	Размещение коммуникационной башни БС N 24-106 сети сотовой радиотелефонной связи	3159,24 0,03	3301,04 0,1926	141,8
8	ООО "РН-Красноярскнефтепродукт"	Эксплуатация АЗС	17691, 77 0,0026	74849,78 0,0110	57 158,01

В частности, при необоснованном увеличении коэффициента К1 до 4,1926 для ОАО "МТС" арендная плата увеличилась на 55 502,29 руб., для ПАО "Мегафон" - на 70888,08 руб., при увеличении коэффициента К1 до 0,0051 для ООО "Зодчий" - арендная плата увеличилась на 1187,86 руб., при увеличении коэффициента К1 до 0,0027 для ООО "АгроНик" - арендная плата увеличилась на 1993,01 руб., при увеличении коэффициента К1 до 0,0169 для ООО "Гранд-Логистик" - арендная плата увеличилась на 1 141 315,16 руб., при увеличении коэффициента К1 до 0,110 для ООО "РН-Красноярснефтепродукт" - арендная плата увеличилась на 57 158,01 руб.

При таких обстоятельствах Комиссия Красноярского УФАС России считает, что орган местного самоуправления при принятии нормативного акта, в котором устанавливаются значения коэффициента для определения размера арендной платы, должен на основе многофакторного анализа, экономически обосновать не только сами значения коэффициента, а также просчитать (спрогнозировать) и само (возможное) увеличение размера арендной платы в целом (итоговое выражение). В противном случае увеличение размера арендной платы в квартал, как в случае заявителя, является произвольным и противоречит конституционному принципу экономической обоснованности и принципу предсказуемости расчета арендной платы.

Оценивая финансовые последствия для арендаторов, значительный рост арендной платы может негативно сказаться на их хозяйственной деятельности, вплоть до ухода с товарных рынков по причине значительного повышения затрат на арендную плату (прекращение деятельности).

Кроме того, Советом депутатов, при принятии Решения N 42-216Р, не соблюден принцип экономической обоснованности, который предполагает установление размера арендной платы, соответствующий доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке. Указанный анализ при установлении коэффициентов не проведен. Представленная методика не содержит данных о доходности земельных участков, в отношении которых осуществляется расчет рекомендуемых к утверждению коэффициентов. Также отсутствует информация о категории земель, сведений об организациях, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельных участках и др.

По мнению Комиссии, значение коэффициентов К1 установлено также и с нарушением принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В соответствии с частью 4 статьи 7  Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Таким образом, установление Решением N 42-216Р экономически необоснованных значений коэффициентов К1 для расчета арендной платы, неоправданно высокого абсолютного показателя (итогового размера) арендной платы в год, в отсутствие экономического обоснования такого увеличения, создает условия, которые приводят (или могут привести) к ограничению, устранению или недопущению конкуренции на отдельных товарных рынках.

В частности, в рамках рассмотрения настоящего дела установлено, что значение коэффициента для заявителя было увеличено почти в три раза, а арендная плата возросла в 16,6 раз (в среднем, по всем арендованным земельным участкам Заявителя).

Учитывая вышеизложенные фактические и правовые обстоятельства, Комиссия приходит к выводу:

- о наличии в действиях Емельяновского районного Совета депутатов Красноярского края, выразившихся в установлении Решением N 42-216Р "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", не обоснованных значений коэффициентов К1, что привело к существенному возрастанию арендной платы за землю для субъектов предпринимательской деятельности, что влечет (может повлечь) ограничение, устранение или недопущение конкуренции на отдельных товарных рынках, состава нарушения, предусмотренного частью 1 статьи 15 ФЗ "О защите конкуренции", согласно которой федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

На основании изложенного, Комиссия по рассмотрению дел о нарушениях антимонопольного законодательства, руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частями 1 - 4 статьи 41, частью 1 статьи 49, 50 Федерального закона от 26 июля 2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" решила:

1. Признать Емельяновский районный Совет депутатов Красноярского края нарушившим часть 1 статьи 15 ФЗ "О защите конкуренции", в части установления в Решении N 42-216Р от 26.06.2013 "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" не обоснованных значений коэффициентов К1, что привело к установлению необоснованной арендной платы за землю для субъектов предпринимательской деятельности, в том числе ее изменению в сторону увеличения, что влечет (может повлечь) ограничение, устранение или недопущение конкуренции на отдельных товарных рынках.

2. Выдать Емельяновскому районному Совету депутатов Красноярского края предписание о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции, с этой целью в срок до 01.03.2016 надлежит: привести значения коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (К1), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с принципом экономической обоснованности и предсказуемости.

Настоящее решение и предписание может быть обжаловано в Арбитражный суд Красноярского края в течение трех месяцев с момента вынесения решения.

Председатель Комиссии:

Е.Л.Лужбин

Члены комиссии

Ю.В.Фомушкина О.С.Муковозчик

Постановление Управления Федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю от 21 декабря 2015 г. по делу N 311-15-15 "О прекращении нарушения антимонопольного законодательства"

Комиссия Красноярского УФАС России по рассмотрению дел о нарушениях антимонопольного законодательства в составе: председатель Комиссии - Лужбин Е.Л., заместитель руководителя управления, члены комиссии: Фомушкина Ю.В., начальник отдела контроля органов власти, Муковозчик О.С., старший государственный инспектор отдела естественных монополий, руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частью 4 статьи 41, статьей 50 ФЗ "О защите конкуренции", на основании своего решения от 21 декабря 2015 года по делу N 311-15-15 о нарушении Емельяновским районным Советом депутатов Емельяновского района Красноярского края части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предписывает:

Емельяновскому районному Совету депутатов Емельяновского района Красноярского края надлежит в срок до 01 марта 2016 года совершить действия, направленные на прекращение нарушения антимонопольного законодательства и обеспечение конкуренции, а именно: привести значения коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (К1), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность, на которые не разграничена, установленных Решением N 42-216Р от 26.06.2013 "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", в соответствии с принципами экономической обоснованности и предсказуемости.

Предписание может быть обжаловано в арбитражный суд Красноярского края в течение трех месяцев со дня его выдачи.

Примечание: За невыполнение в установленный срок законного предписания антимонопольного органа частью 2.2 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.

Привлечение к ответственности, предусмотренной законодательством Российской Федерации, не освобождает от обязанности исполнить предписание антимонопольного органа.

Председатель Комиссии:

Е.Л.Лужбин

Члены комиссии

Ю.В.Фомушкина О.С.Муковозчик