Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 14 января 2013 г. N 33-56/2013 А-34 (ключевые темы: объекты долевого строительства - защита прав потребителей - участник долевого строительства - договор долевого участия - застройщик)

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 14 января 2013 г. N 33-56/2013 А-34

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Паюсовой Е.Г.

судей Макаровой Ю.М., Русанова Р.А.

при секретаре Шамбер Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Макаровой Ю.М.

гражданское дело по иску Бородавкина Сергея Владимировича к ООО ФСК "Монолитинвест" о защите прав потребителя,

по апелляционной жалобе представителя Бородавкина С.В. - Терских В.В.

на решение Центрального районного суда г.Красноярска от 11 сентября 2012 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Бородавкина Сергея Владимировича к ООО ФСК "Монолитинвест" о защите прав потребителя отказать".

Заслушав докладчика, судебная коллегия установила:

Бородавкин С.В. обратился в суд с иском к ответчику о признании недействительным условия договора долевого участия о перерасчете общей суммы договора при расхождениях между проектной и фактической площадью на 1 кв. м и более, взыскании с ответчика убытков, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда. Свои требования мотивировал тем, что 18.03.2011 г. между ним и ООО "Монолитстрой" заключен договор уступки права требования исполнения ответчиком обязательств но заключенному 19.01.2011 г. между ответчиком и ООО "Монолитстрой" договору о долевом участии в строительстве жилого дома N 7 по ул.Водянникова г.Красноярска с передачей по окончании строительства двухкомнатной квартиры N 187 общей площадью 61,49 кв. м. Между тем, 13.07.2011 г. по акту приема-передачи ответчиком ему I передана квартира общей площадью 59,5 кв. м, т.е. на 1,99 кв. м меньше оплаченной по договору. Уменьшение площади произошло за счет включения в общую площадь площади лоджии 1,8 кв. м. Соответствующие данные об общей площади внесены в кадастровый паспорт жилого помещения и в свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. По условиям договора долевого участия (п.2.2.2) предусмотрено, что перерасчет общей суммы договора производится только в случае, если разница между проектной и фактической площадью составит 1 кв. м и более. Считает указанное условие договора ущемляющим его права как потребителя в части соразмерного уменьшения стоимости квартиры пропорционально уменьшению фактической площади квартиры. Просит взыскать, с учетом уточнения исковых требований, стоимость 1,99 кв. м в размере 101490 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 12 426 руб. 88 коп., неустойку за просрочку удовлетворения его требований в сумме 101 490 руб., компенсации морального вреда в сумме 20 000 руб.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Бородавкина С.В. - Терских В.В. (доверенность от 10.09.2012 г.) просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований, поскольку правоотношения между застройщиком и участником долевого строительства должны регулироваться договором участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик должен передать участнику квартиру - объект долевого строительства, соответствующий условиям этого договора. Согласно приложению N 1 к Договору долевого участия "Перечень объектов долевого строительства, подлежащих передаче участнику долевого строительства" указан жилой дом N 7 по ул.Водянникова, обозначена квартира N 187, состоящая из 2 комнат, расположенная на 7 этаже и имеющая площадь 61,49 кв. м, без указания, что площадь указанной квартиры включает в себя площадь лоджии и что лоджия оплачивается отдельно. Судом не обоснован вывод о том, что площадь 61,49 кв. м. в указанной квартире включает в себя и площадь лоджии. В соответствии с кадастровым паспортом помещения, свидетельством о государственной регистрации права квартира без учета лоджии имеет общую площадь 59,5 кв. м. В соответствии с этим считает, что площадь переданной застройщиком квартиры меньше площади, оплаченной по договору долевого участия на 1,99 кв. м.

Судом не дана оценка доводу истца о том, что п. 5 ст. 15 ЖК РФ исключает площадь балконов, лоджий, веранд и террас из общей площади жилого помещения.

Кроме того, считает, что п. 2.2.2 Договора долевого участия в части, предусматривающей, что перерасчет общей суммы договора после фактического обмера объекта долевого строительства филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по Красноярскому краю производится только в случае, если разница между проектной и фактической площадью составляет 1 кв. м и более, является ничтожным, поскольку влечет неосновательное обогащение ответчика и ущемляет права истца на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры в связи с уменьшением площади принадлежащей ему квартиры.

Проверив решение суда по доводам апелляционной жалобы, выслушав истца Бородавкина С.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя ответчика Мироновой В.В. (доверенность от 01.11.2012 года N 425), обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п.1 ст.5 указанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Как следует из материалов дела, 19 января 2011 года между ООО ФСК "Монолитинвест" и ООО "Монолитстрой" был заключен договор на долевое участие в строительстве жилого дома, по условиям которого ООО ФСК "Монолитинвест" приняло на себя обязательства по строительству жилого дома N 7 по ул.Водяникова в г.Красноярске (строительный адрес) и передаче ООО "Монолитстрой" объектов долевого строительства, в том числе двухкомнатной квартиры N 187 общей площадью 61,49 кв. м.в указанном доме (л.д.12-15).

18 марта 2011 года ООО "Монолитстрой" по договору уступки права требования уступило Бородавкину С.В. право требования в отношении двухкомнатной квартиры N 187р бщей площадью 61,49 кв. м, в доме N 7 по ул.Водянникова г.Красноярск (л.д 16-17). Ьбязательства по оплате стоимости строительства жилого помещения были исполнены истцом в полном объеме (л.д. 28). 13 июля 2011 года по акту приема-передачи ООО ФСК Монолитинвест" передало в собственность истца двухкомнатную квартиру N 187 жилого дома по ул.Чернышевского, 67 в г.Красноярске площадью 59,5 кв. м., площадь балконов и лоджий 1,8 кв. м. (л.д. 18).

Право собственности на указанное жилое помещение было зарегистрировано истцом в установленном законом порядке, что подтверждается представленным суду свидетельством о государственной регистрации права 24 ЕК 324 450 от 20.10.2011 года (л.д. 26).

17.01.2012 года Бородавкин С.В. обратился в ООО ФСК" Монолитинвест" с письменной претензией о соразмерном уменьшении цены договора и возврате ему стоимости 1,99 кв. м., составляющих разницу между площадью квартиры указанной в договоре и фактически переданной, в сумме 101490 рублей. Требования претензии ответчиком удовлетворены не были.

Проанализировав представленные по делу доказательства, суд отказал в удовлетворении заявленных истцом требований со ссылкой на п. 2.2.2 договора на долевое участие в строительстве жилого дома, в силу которого перерасчет общей суммы договора производится в том случае, если разница между проектной и фактической площадью составит 1 кв. м, и более.

Согласно п.1 и п.2 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года за N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В данном случае застройщик надлежащим образом не исполнил обязательства по договору, передав истцу объект недвижимого имущества, не соответствующий по площади условиям договора. Суд первой инстанции правильно установил, что отступления по площади составляет 0,19 кв. метра.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно включил в общую площадь квартиры площадь балконов и лоджий, несостоятельны, основаны на неправильном толковании закона и условий договора.

В соответствии со ст.424 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно п. 1.1 договора уступки права требования от 18.03.2011 года общая площадь квартиры, согласно проекту, с учетом площади балкона (лоджии) составляет 61,49 кв. м. По данным кадастрового и технического плана жилого помещения общая площадь квартиры с учетом балконов и лоджий составляет 61,3 кв. м.

Цена договора, которая в соответствии со ст.4 Закона РФ N 214 ФЗ от 30 декабря 2004 года представляет собой стоимость затрат на строительство объекта, определена сторонами в 398 110 рублей (п.2.3 договора) и соответственно включает в себя затраты в том числе на строительство балконов и лоджий. В договоре отсутствует условие о том, что стоимость строительства вспомогательных помещений, балконов и лоджий оплате не подлежит.

Правильно установив разницу между договорной и фактической площадью переданного истцу жилого помещения как равную 0,19 кв. м., суд не на нашел правовых оснований для взыскания в пользу истца перерасчета, указав на согласованное сторонами условие договора, предполагающего перерасчет при разнице 1 кв. м, и более.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда. Поскольку истец в полном объеме оплатил стоимость объекта долевого строительства, включая стоимость балконов и лоджий, застройщик, передав квартиру с отступлениями от условий договора обязан |был удовлетворить требование о соразмерном уменьшении цены договора.

Согласно п.9 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно, для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Вышеназванный закон не предусматривает ответственности за нарушение сроков удовлетворения требований стороны договора о долевом участии в финансировании строительства, о соразмерном уменьшении цены договора. Таким образом, в части мер ответственности подлежат применению нормы Закона РФ "О защите прав потребителей".

Согласно п.1 ст.31 Закона РФ " О защите прав потребителей" требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона (п.3 ст.31 названного Закона).

В силу п.5 ст. 28 Закона РФ " О защите прав потребителей" в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

Таким образом, на ответчика должна быть возложена обязанность по выплате истцу стоимости 0,19 кв. м, недополученной фактической площади квартиры, и неустойка за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя, ввиду неудовлетворения в добровольном порядке требований потребителя изложенных им в претензии от 17.01.2012 года.

Исходя из установленной договором долевого участия стоимости 1 кв. м, объекта долевого строительства 51000 рублей, размер перерасчета составит: 0,19 м х 51000 = 9690 руб.

Неустойка с учетом вышеприведенных норм закона за период с 28.01.2012 г. по 11 сентября 2012 г. (согласно уточнения к иску), то есть, за 228 дней составит: 9690 руб. х 3% х 228 дн. = 66 279 руб. 60 коп., учитывая положения Закона о защите прав потребителей, о том, что сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги), а также учитывая отсутствие в материалах дела возражений ответчика уступило относительно размера неустойки, судебная коллегия определяет подлежащей взысканию: неустойку в сумме 9 690 руб.

В соответствии со ст.395 ГК РФ судебная коллегия считает обоснованными требования 5 истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, так как ответчик, f ненадлежащим образом исполнивший обязательства по договору, в добровольном порядке не вернул истцу при передаче исполнения по договору излишне уплаченную стоимость.

Размер процентов за период с 07.02.2011 г. по 11.09.2012 г. (согласно уточнения к иску) составит 1 186 руб. 49 коп., исходя из расчета: 9690 руб. х 8%/360 дн. х 551 день = 1186 руб. 49 коп.

Согласно ст.15 Закона "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку в ходе судебного разбирательства нашел подтверждение факт нарушения прав истца как потребителя, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда, размер которой с учетом фактических обстоятельств дела судебная коллегия считает возможным определить в 1000 рублей.

В соответствии с п.6 ст.13 ФЗ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

С учетом изложенного, в пользу истца подлежит взысканию с ответчика штраф на основании п. 6 ст. 13 ФЗ "О защите прав потребителей" в размере 9 690 руб. + 9 690 руб. +1186 руб. 49 коп. + 1000 руб. = 21 566 руб. 49 коп. х 50% = 10 783 руб. 25 коп.

Частью 1 ст.100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом сложности дела, фактического объема оказанных услуг, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя 4000 рублей, за оформление доверенности нотариусом - 1000 руб., всего судебные расходы - 5000 руб.

При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных истцом требований о взыскании убытков, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении требований Бородавкина С.В. В пользу истца с ответчика ООО ФСК "Монолитинвест" подлежит взысканию 20 566 рублей 49 коп., а также 1000 рублей в счет компенсации морального вреда и 5000 рублей в счет возмещения судебных расходов.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 1017 рублей: (20 566 руб. 49 коп. - 20 000 руб.) х 3% + 800 руб. = 817 руб. + 200 руб. (за требование неимущественного характера), всего 1017 руб.

Руководствуясь ст.328 ГК РФ, судебная коллегия, определила:

Решение Центрального районного суда г.Красноярска от 11.09.2012 года отменить в части отказа в удовлетворении требований Бородавкина С.В. о взыскании убытков, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами. Вынести в этой части новое решение.

Исковые требования Бородавкина Сергея Владимировича удовлетворить частично. Взыскать с ООО ФСК "Монолитинвест" в пользу Бородавкина Сергея Владимировича 20 566 рублей 49 копеек, в счет компенсации морального вреда 1000 рублей, судебные расходы 5000 рублей, штраф за неудовлетворение в довольном порядке требований потребителя - 10 783 руб. 25 коп.

Взыскать с ООО ФСК " Монолитинвест" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1017 рублей.

В удовлетворении остальной части требований Бородавкину С.В. отказать.

Председательствующий

Паюсова Е.Г.

Судьи

Макарова Ю.М.