Справка о результатах изучения практики рассмотрения районными судами и мировыми судьями Республики Мордовия за 9 месяцев 2018 года гражданских дел по спорам о недостатках строительства жилых помещений в многоквартирных домах (утв. Президиумом Верховного Суда Республики Мордовия 20 декабря 2018 г.)

В соответствии с планом работы Верховного Суда Республики Мордовия на второе полугодие 2018 года изучена практика рассмотрения районными судами и мировыми судьями Республики Мордовия за 9 месяцев 2018 года гражданских дел по спорам о недостатках строительства жилых помещений в многоквартирных домах.

Целью изучения судебной практики явилось соблюдение судами республики норм материального и процессуального права при производстве по данной категории гражданских дел.

На изучение Верховного Суда Республики Мордовия районными судами и мировыми судьями республики представлено 27 гражданских дел по искам о недостатках строительства жилых помещений в многоквартирных домах, рассмотренных за 9 месяцев 2018 года.

Дела данной категории представлены следующими судами:

Ленинским районным судом г. Саранска - 9 дел,

Октябрьским районным судом г. Саранска - 5 дел,

Пролетарским районным судом г. Саранска - 9 дел,

Ромодановским районным судом Республики Мордовия - 1 дело

Рузаевским районным судом Республики Мордовия - 1 дело,

Мировым судьей судебного участка N 4 Ленинского района - 1 дело,

Мировым судьей судебного участка N 6 Ленинского района - 1 дело.

Из них с принятием решений - 14 дел, обжаловано в апелляционном порядке - 8 (оставлены без изменения - 4, отменено - 3, изменено - 1); с принятием определений об оставлении иска без рассмотрения, поскольку оно подписано и подано лицом, не имеющим полномочий на его подписание - 5 дел; определений об оставлении иска без рассмотрения в связи с неявкой истцов в судебное заседание по вторичному вызову - 1 дело; определений о прекращении производства по делу в связи с отказом от иска - 2 дела; определений о прекращении производства по делу в связи с утверждением мирового соглашения - 5 дел.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с частями 1, 2, 5 и 6 статьи 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Согласно разъяснений, данных в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г., в редакции от 04 марта 2015 г., обязанность по возмещению убытков в связи с необходимостью проведения восстановительного ремонта по устранению недостатков в квартире, возникших в результате некачественного выполнения строительных работ, лежит на застройщике (пункт 37).

Дело N 2-692/2018 г. (Ленинский районный суд г. Саранска)

Т.В.К. обратился в суд с иском к ПАО "Саранский домостроительный комбинат" о взыскании денежных средств в счет уменьшения стоимости жилого помещения, в обоснование указав, что 23 октября 2012 г. между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве квартиры. 29 октября 2013 г. объект был передан с отделкой, однако во время эксплуатации квартиры в ней обнаружены многочисленные дефекты строительно-монтажных работ, выразившиеся в превышении допустимых отклонений стен, потолков, пола от вертикали, трещинами стяжки и т.д.

Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 17 апреля 2018 г. исковые требования Т.В.К. оставлены без удовлетворения, с указанием на то, что лишь недостатки, которые делают непригодным объект долевого участия для предусмотренного договором использования, являются основанием для обращения участника долевого строительства к застройщику с требованиями об уменьшении покупной цены квартиры, при этом осматривая и принимая квартиру, Т.В.К. претензий по поводу недостатков не предъявлял, а также им не было представлено доказательств того, что выявленные недостатки возникли до передачи квартиры в собственность Т.В.К.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 27 июня 2018 г. решение суда отменено и требования об уменьшении покупной цены квартиры удовлетворены, поскольку имеются недостатки, которые не соответствуют СНиПам и они были выявлены в течение гарантийного срока.

При этом судебная коллегия указала, что в соответствии с частью 6 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Дело N 2-318/2018 (Ленинский районный суд г. Саранска)

Ж.Е.С. обратилась в суд с иском к ООО Инвестиционно-строительная компания "Саранскстройинвест" о взыскании денежной суммы в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, в обоснование требований указав, что 26 ноября 2013 г. между ней и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, объектом которого является квартира. 5 февраля 2015 г. ответчик передал ей в собственность объект долевого строительства. В тот же день было подписано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N 449 от 26 ноября 2013 г., которым установлены требования к качеству объекта долевого строительства. На момент передачи квартиры каких-либо претензий по качеству принимаемой квартиры не было. После вселения в квартиру она обнаружила, что стены в квартире промерзают, держится низкая температура. 2 декабря 2016 г. она обратилась к ответчику с претензионным требованием об устранении выявленных недостатков, которые были устранены некачественно.

Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 28 февраля 2018 г. исковые требования Ж.Е.С. удовлетворены частично.

С ООО "Саранскстройинвест" в пользу Ж.Е.С. взыскано 130 710 рублей в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры, неустойка в сумме 130 710 рублей, в счет компенсации морального вреда 10 000 рублей, штраф в размере 135 710 рублей, в счет возмещения судебных издержек 41 000 рублей.

При этом суд правильно руководствовался положениями статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 24 мая 2018 г. решение суда оставлено без изменения.

Дело N 2-370/2018 г. (Пролетарский районный суд г. Саранска)

Региональная общественная организация "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей" обратилась в суд с иском в интересах С.С.И., С.Т.В. к ЗАО Республиканская финансово-строительная компания "Домострой" о возложении обязанности безвозмездно устранить выявленные недостатки, признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры, передать инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, взыскании неустойки за неисполнение в добровольном порядке требования потребителя и нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, в обоснование требований указав, что 30 ноября 2016 г. между С.С.И., С.Т.В. и ЗАО Республиканская финансово-строительная компания "Домострой" заключен договор ДС N 64/25 участия в долевом строительстве.

В результате осмотра квартиры истцами были обнаружены строительные недостатки, вследствие чего они неоднократно предъявляли ответчику претензии с просьбой безвозмездно устранить их, после чего уведомить истцов о принятии квартиры, однако недостатки не были устранены.

Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 13 июня 2018 г. исковые требования удовлетворены частично.

Признан недействительным односторонний акт приема-передачи указанной квартиры от 01 марта 2018 г.

На ЗАО Республиканская финансово-строительная компания "Домострой" возложена обязанность безвозмездно устранить недостатки объекта долевого строительства в течение десяти дней со дня вступления решения суда по настоящему спору в законную силу.

Взыскана неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства за период с 20 декабря 2017 г. по 12 марта 2018 г. (83 дня) в соответствии с пунктом 8 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, так как претензия истцов от 29 ноября 2017 г. о безвозмездном устранении недостатков объекте долевого строительства в двадцатидневный срок с момента получения ее ответчиком не удовлетворена.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что поскольку выявленные дефекты (недостатки) строительных работ носят производственный характер (нарушение требований строительных норм, правил, ГОСТ, проектной документации), привели к ухудшению качества объекта долевого строительства и которые не устранены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 28 августа 2018 г. решение суда оставлено без изменения.

В силу части 3 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 данного Закона.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Дело 2-39/2018 (Ленинский районный суд г. Саранска)

Б.А.В. обратился в суд с иском к АО "Мордовская ипотечная корпорация" об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании денежных средств на устранение недостатков квартиры и компенсация морального вреда, указав, что 26 июня 2014 г. между ним (пайщиком) и ЖНК "Юбилейный" был заключен договор на приобретение квартиры посредством накопления пая. 16 апреля 2015 г. по акту приема-передачи принял квартиру. В квартире были выявлены многочисленные недостатки, которые частично были отражены в акте.

Решением Ленинского районного суда г. Саранска от 20 апреля 2018 г. в удовлетворении иска отказано в связи с тем, что имеется один недостаток - наличие воздушного пространства между наружной кирпичной стеной и минераловатной плитой.

При этом суд исходил из того, что выявленный недостаток не является существенным и не препятствует проживанию истца. Суд указал, что не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика возмещения расходов на устранение недостатков, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его не пригодным для проживания.

Апелляционным определением судебной коллеги по гражданским дела Верховного Суда Республики Мордовия от 18 июля 2018 г. решение суда отменено и принято новое решение, которым требования истца удовлетворены частично.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что по смыслу положений частей 1, 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве при установлении факта отступления застройщика от условий договора, предусматривающих соответствие объекта недвижимости проектно-сметной документации, действующим техническим регламентам, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания того обстоятельства, что спорная квартира не имеет каких-либо недостатков и соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также обязательным требованиям.

Учитывая, что факт нарушения прав истца в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по возведению объекта долевого строительства, материалами дела установлен, судебная коллегия признает правомерными требования истца о возложении обязанности на ответчика безвозмездно устранить недостатки.

Дело N 2-2/2018 (судебный участок N 6 Ленинского района г. Саранска)

А.П.П. обратился к мировому судье с иском к АО "Мордовская ипотечная корпорация" о возмещении расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, неустойки, судебных расходов, в обоснование требований указав, что 10 февраля 2016 г. между ним и АО "Мордовская ипотечная корпорация" заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома. До подписания передаточного акта 16 января 2017 г. им были выявлены недостатки в квартире, о чем он сообщил застройщику 26 октября 2016 г. На основании соглашения от 31 марта 2017 г. АО "Мордовская ипотечная корпорация" перечислило ему денежную сумму в счет возмещения расходов на устранение недостатков, существующих на момент подписания соглашения и отраженных в претензии от 23 марта 2017 г. Между тем, согласно экспертному исследованию стоимость восстановительного ремонта по устранению выявленных недостатков составляет больше, чем перечислил ответчик.

Решением мирового судьи судебного участка N 6 Ленинского района г. Саранска Республики Мордовия от 18 января 2018 г. с ответчика в пользу истца взыскана сумма в счет устранения недостатков квартиры, неустойка, компенсация морального вреда.

Дополнительным решением мирового судьи от 15 февраля 2018 г. с ответчика в пользу истца взыскан штраф.

Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 23 апреля 2018 г. указанные судебные постановления в части удовлетворения исковых требований А.П.П. к АО "Мордовская ипотечная корпорация" отменены, в данной части принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что недостатки, указанные в заключении судебно-строительной экспертизы N 2020/6-2 от 23 октября 2017 г. с учетом выводов эксперта в заключении N 2550/6-2 от 29 декабря 2017 г., не являются существенными и не препятствуют использованию объекта долевого строительства по назначению.

Кроме того, судом учтено, что между истцом и ответчиком 31 марта 2017 г. заключено соглашение о возмещении расходов на устранение недостатков квартиры, пунктом 4 которого сторонами предусмотрено, что в связи с заключением настоящего соглашения А.П.П. снимает все свои претензии по качеству квартиры, которые существуют на момент подписания настоящего соглашения. Из материалов дела следует, что недостатки, указанные истцом в иске имели место и на момент заключения указанного соглашения.

Определением судьи Верховного Суда Республики Мордовия отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что норма части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве подлежит применению только в случае обнаружения существенных недостатков, не позволяющих использовать объект долевого строительства по назначению, то есть, в данном случае, для проживания, является ошибочным, следовательно, А.П.П. был вправе потребовать от застройщика устранения недостатков объекта строительства, выявленных в течение гарантийного срока.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Дело N 2-186/2018 (Рузаевский районный суд Республики Мордовия)

С.В.С., действуя в интересах недееспособной С.В.Т., обратилась в суд с иском к ПАО СП "Мордовстрой" о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной стоимости квартиры, штрафа, компенсации морального вреда, указав, что С.В.Т. по договору цессии от 14 июля 2015 г. переданы права по договору участия в долевом строительстве от 14 октября 2014 г. в отношении квартиры. В течение гарантийного срока истцом были выявлены строительные недостатки. Претензия истца от 27 декабря 2017 г. о выплате денежных средств на устранение недостатков ответчиком оставлена без удовлетворения.

В заявлении от 06 марта 2018 г. истец изменил исковые требования, и просил суд возложить на ответчика обязанность устранить за его счет строительные недостатки: выровнять стены, выровнять напольные покрытия и устроить цементную стяжку, устранить недостатки монтажа оконного блока кухни; взыскать компенсацию морального вреда.

Решением Рузаевского районного суда Республики Мордовия от 13 апреля 2018 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Разрешая спор, суд исходил из того, что истцу было известно о дефектах полов, стен и перегородок, окон, потолка, вентиляции, электрификации, инженерных трубопроводах, отопления и прочих. Подписав акт технического состояния и передаточный акт, истец подтвердила отсутствие претензий к качеству и техническому состоянию квартиры. Дефекты, имеющиеся в квартире, являются устранимыми, не являются существенными и не препятствуют использованию квартиры по целевому назначению после выполнения работ по ее отделке, что подтверждается показаниями специалиста.

Кроме того, судом указано, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку он не обращался к ответчику с претензией о проведении строительных работ по устранению недостатков квартиры, что противоречит условиям договора участия в долевом строительстве.

Решение не обжаловано и вступило в законную силу

Вместе с тем, исследование наличия в квартире недостатков, не указанных в договоре, акте технического состояния и передаточном акте, по делу не проводилось; стоимость устранения таких недостатков не определялась. Договором участия в долевом строительстве действительно предусмотрена обязанность участника долевого строительства при обнаружении недостатков письменно обратиться к застройщику с приложением ряда документов и обоснованием требований.

При вынесения решения судом первой инстанции не учтено, что в силу частей 1 и 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства соответствующий не только условиям договора, но и обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, отступление от которых в сторону ухудшения не могли быть установлены договором, заключенным с потребителем.

Дело N 2-446/2018 г. (Пролетарский районный суд г. Саранска)

О.С.Н., О.Г.В., действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего сына О.А.С., обратились в суд с иском к ПАО "Саранский ДСК" о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, указав, что 23 августа 2017 г. между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры (по 1/3 доли каждому), 23 августа 2017 г. между сторонами подписан передаточный акт. В процессе эксплуатации в квартире были обнаружены недостатки не оговоренные в договоре. Претензия от 15 марта 2018 г. о возмещении расходов на исправление дефектов квартиры и компенсации морального вреда, оставлена ответчиком без удовлетворения.

Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 19 июня 2018 г. исковые требования удовлетворены частично.

С ПАО "Саранский ДСК" в пользу истцов в счет возмещения расходов на устранение недостатков в квартире взысканы денежные средства, неустойка, компенсация морального вреда.

Частично удовлетворяя исковые требования О., суд первой инстанции исходил из того, что указание истцами на наличие в квартире строительных недостатков и дефектов, не оговоренных договором купли-продажи квартиры от 23 августа 2017 г., заключенного с ответчиком, которые имеют производственный характер, то есть возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента, нашло свое подтверждение, что в силу положений пункта 5 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) дает истцу право предъявить ответчику требования, предусмотренные статьей 18 Закона о защите прав потребителей.

При этом, учитывая, что стороны при заключении договора купли-продажи пришли к соглашению, что указанная квартира продается с дефектами, указанными в пункте 8 договора купли-продажи, и отклонениями от требований нормативных документов, указанными в пункте 7 договора купли-продажи, и продажная цена установлена с учетом технических характеристик и наличия оговоренных договором дефектов (пункт 12 договора купли-продажи).

Пунктом 7 данного договора купли-продажи предусмотрено, что стороны пришли к соглашению о том, что квартира продается с имеющимися дефектами и отклонениями от требований следующих нормативных документов: 1. Свод правил СП 63.13330.2012 "СНиП 52-01-2003. Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения", 2. Свод правил СП 30.13330.2012 "СНиП 2.04.01-85 Внутренний водопровод и канализация зданий", 3. Свод правил СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные", 4. Свод правил СП 70.13330.2012 "СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции", 5. Свод правил СП 60.13330.2012 "СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха", 6. Свод правил СП 29.13330.2011 "СНиП 2.03.13-88. Полы", 7. Свод правил СП 73.13330.2012 "СНиП 3.05.01-85 Внутренние санитарно-технические системы зданий", 8. Строительные нормы и правила СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия", 9. Свод правил СП 124.13330.2012 "СНиП 41-02-2003. Тепловые сети", 10. Межгосударственный стандарт ГОСТ 30971-2012 "Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия".

В пункте 8 договора купли-продажи указано, что покупатель предупрежден об имеющихся в квартире строительных дефектах (отклонениях выше нормативных). В помещениях квартиры имеются следующие дефекты: неровности стен, отклонение от прямолинейности плит перекрытия потолков, отклонение от проектного угла покрытия пола, наличие разности отметок смежных плит перекрытия потолка и плит перекрытия пола. Имеются отслоения окрасочного слоя наружных частей оконных и дверных блоков. Имеются сколы и трещины на отдельных частях оконных и дверных блоков.

Согласно пунктам 9 и 11 вышеназванного договора купли-продажи, покупатель согласен с техническим и санитарным состоянием квартиры. До подписания настоящего договора приобретаемая квартира осмотрена покупателем лично, в связи с чем он не имеет претензий к продавцу по поводу технического состояния квартиры, исправности сантехнического, газового, электрического оборудования, находящегося в ней, а также качества проведенных работ, указанных в пункте 6 настоящего договора.

Как следует из пункта 6 заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры, при передаче квартиры стороны согласны со следующими положениями договора: 1) в квартире не произведены следующие виды работ: шпатлевка, отделка стен и потолков; устройство покрытия полов; установка сантехнического оборудования (ванной, раковины, мойки, унитаза, смесителей); установка межкомнатных дверей; 2) в квартире произведены следующие виды работ: установка входной двери; монтаж электропроводки с установкой электросчетчиков, без установки конечных элементов; сантехнические работы без установки сантехнического оборудования; установка газовой плиты и газовых счетчиков; установка деревянных оконных блоков с тройным остеклением; установка балконных блоков; прокладка трубопроводов водоснабжения и канализации со счетчиками; монтаж системы водяного отопления с радиаторами и терморегуляторами.

Договором не предусмотрено выявление следующих дефектов: сколы, раковины, остатки бетонной смеси на поверхности ж/б панелей; следы затирочного инструмента; нарушение защитного слоя бетона; наличие трещин на поверхностях ж/б стеновых панелей; отсутствуют противопожарные муфты; не заделан стык ограждения лоджии и стеновой плиты; наличие деревянного клина в монтажном шве; аварийный люк заварен; отсутствует лакокрасочный слой на металлических гильзах; отсутствует анкеровка плит перекрытий.

Причинами образования выявленных дефектов является нарушение производства строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных с отступлением от нормативных требований в процессе строительства жилого дома. Выявленные дефекты носят производственный характер.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, судебная коллегия пришла к выводу о том, что разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что в квартире, переданной истцам имеются строительные недостатки, не оговоренные договором купли-продажи квартиры, пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов стоимости устранения выявленных недостатков.

Положениями пункта 36 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г. предусмотрено, что при рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами - участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со статьей 28 (пункт 5) Закона о защите прав потребителей.

Согласно пункта 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

С учетом данных требований рассмотрено дело N 2-1213/2018 г. (Ленинский районный суд г. Саранска)

К.С.В., К.Н.Н., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей К.Е.С. и К.Н.С., обратились в суд с иском к ЗАО "Городская управляющая компания N 2" о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, указав, что 7 декабря 2016 г. между истцами и АО "Завод ЖБК-1" был заключен договор уступки прав требования. По данному договору истцы принимают в полном объеме право требования к ЗАО "Городская управляющая компания N 2" передачи в собственность квартиры, принадлежащей АО "Завод ЖБК-1" на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома. Передаточный акт подписан сторонами 1 марта 2018 г. За время эксплуатации квартиры были выявлены многочисленные строительные дефекты. Строительно-монтажные работы частично не соответствуют строительным нормам, правилам и другим требованиям нормативных документов. 3 апреля 2018 г. ответчику была направлена претензия о возмещении в десятидневный срок стоимости ремонтно-восстановительных работ. Претензия оставлена без ответа.

Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 5 июля 2018 г. требования К. в части взыскания расходов на исправление недостатков удовлетворены. В пользу каждого истца взыскана стоимость ремонтно-восстановительных работ.

Удовлетворяя требования истцов о взыскании неустойки за период с 14 апреля 2018 г. по 4 июля 2018 г., суд правильно исходил из положений статьи 30 Закона о защите прав потребителей, согласно которой недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем.

За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

Согласно пункта 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.

Суд, при определении размера неустойки, правильно рассчитал ее не из общей цены заказа, а из стоимости ремонтно-восстановительных работ.

Решение суда не было обжаловано, вступило в законную силу.

Вместе с тем имеются случаи нарушения данных норм.

Дело N 2-568/2018 (Октябрьский районный суд г. Саранска)

Л.О.В. обратилась в суд с иском к ООО "Самолет Девелопмент" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа. В обоснование требований указала на то, что между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве от 4 июля 2015 г. В процессе эксплуатации, в квартире были обнаружены недостатки, наличие которых подтверждается актом от 3 декабря 2016 г., заявлением истца от 11 февраля 2017 г. и актом комиссионного обследования от 29 марта 2017 г.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска от 17 октября 2017 г. покупная стоимость квартиры уменьшена на стоимость устранения выявленных недостатков, с ответчика в пользу истца взысканы в счет уменьшения покупной стоимости квартиры, неустойка за период с 13 июня 2017 г. по 22 июня 2017 г., компенсация морального вреда и штраф.

Данное решение не было обжаловано, вступило в законную силу 24 ноября 2017 г.

В настоящее время просрочка удовлетворения требования истца о возврате уплаченных за товар денег составляет с 23 июня 2017 г. по 17 октября 2017 г. (на день принятия решения судом). За данный период просрочки неустойка потребителем к взысканию не заявлялась.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска от 21 марта 2018 г. исковые требования удовлетворены частично.

С ООО "Самолет Девелопмент" в пользу Л.О.В. взыскана неустойка за период с 23 июня 2017 г. по 17 октября 2017 г., компенсация морального вреда, штраф.

Из мотивировочной части решения следует, что неустойка рассчитана на основании статьи 23 Закона о защите прав потребителей, исходя из цены договора участия в долевом строительстве: 4 303 215 руб. х 3% х 117 дней = 15 104 284 руб. 65 коп.

Решение суда не было обжаловано, вступило в законную силу.

Дело N 2-580/2018 (Октябрьский районный суд г. Саранска)

И.Е.Н., действуя в своих интересах и в интересах детей И.В.С. и Ф.С.Ю., обратилась в суд с иском к ООО "Магма-строй" о взыскании неустойки и возмещении расходов по оплате услуг представителя. В обоснование требований указав, что по договору купли-продажи от 16 июня 2016 г. истец приобрел у ответчика квартиру.

В связи с не удовлетворением претензии от 18 октября 2016 г. об устранении недостатков строительства, решением исполняющего обязанности мирового судьи судебного участка N 2 Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия от 31 мая 2017 г. с ООО "Магма-строй" в пользу истцов в равных долях взысканы стоимость устранения недостатков, компенсация морального вреда.

Данное решение суда исполнено ответчиком 20 июля 2017 г.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 1 ноября 2017 г. с ООО "Магма-строй" в пользу И.Е.Н. взыскана неустойка за период с 31 октября 2016 г. (с учетом десятидневного срока ответа на претензию) по 10 июля 2017 г., исчисленная от стоимости квартиры по правилам пункта 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей и уменьшенная на основании статьи 333 ГК РФ.

С ООО "Магма-строй" в пользу И.Е.Н., действующей в интересах несовершеннолетних И.Е.Н. и Ф.С.Ю., взыскана неустойка за тот же период, исчисленная аналогичным образом и пропорционально долям детей в праве общей долевой собственности.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска от 19 марта 2018 г. исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Магма-строй" в пользу И.Е.Н. взыскана неустойка за период с 11 июля 2017 г. по 19 июля 2017 г.

С ООО "Магма-строй" в пользу И.Е.Н., действующей в интересах несовершеннолетних И.Е.Н. и Ф.С.Ю., взыскана неустойка за тот же период, исчисленная аналогичным образом и пропорционально долям детей в праве общей долевой собственности.

Из мотивировочной части решения следует, что неустойка рассчитана на основании статьи 23 Закона о защите прав потребителей, исходя из цены договора участия в долевом строительстве: 2 445 300 руб. х 1% х 9 дней = 220 077 руб.

Решение суда не было обжаловано, вступило в законную силу.

Закон об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.

Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки.

Дело N 2-403/2018 г. (Пролетарский районный суд г. Саранска)

Б.В.А. обратилась в суд с иском к ООО "Магма-строй" о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, указав, что 14 июня 2016 г. между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры. В гарантийный период были выявлены производственные строительные недостатки

Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 24 октября 2017 г. в пользу истца была взыскана стоимость устранения выявленных недостатков в квартире, неустойка за период с 26 августа 2017 г. по 31 августа 2017 г., штраф и компенсация морального вреда.

Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 28 декабря 2017 г. с ООО "Магма-строй" в пользу истца взыскана неустойка за период с 1 сентября 2017 г. по 24 октября 2017 г.

ООО "Магма-строй" перечислило истцу денежную сумму, присужденную решением суда от 24 октября 2017 г., только 7 декабря 2017 г.

Поскольку ответчиком была допущена просрочка удовлетворения требований потребителя, истец просит взыскать неустойку за период с 25 октября 2017 г. по день фактического исполнения решения суда, то есть по 7 декабря 2017 г. в размере 1 000 000 рублей, моральный вред и штраф.

Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 18 апреля 2018 г. требования истца удовлетворены частично.

С ООО "Магма-строй" в пользу истца взыскана неустойка за период с 25 октября 2017 г. по день фактического исполнения решения суда, то есть по 7 декабря 2017 г. в размере 20 000 рублей, штраф в размере 5000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда отказано.

Удовлетворяя требования истца, суд правильно указал, что в соответствии со статьей 22 Закона о защите прав потребителей, требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных статьями 20, 21, 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение сроков за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было (пункт 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей).

Решение суда не было обжаловано, вступило в законную силу.

Изучение практики рассмотрения районными судами и мировыми судьями гражданских дел по спорам о недостатках строительства жилых помещений в многоквартирных домах показало, что суды, в основном, правильно применяют нормы материального права и определяют приоритеты в соотношении договора и закона при разрешении дел указанной категории, судебная практика применения гражданско-правовых норм и подходы судов к рассмотрению дел данной категории в основном соответствуют требованиям закона, регулирующих отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, и устанавливающие гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, а допущенные ошибки не носят системный характер.

Вместе с тем, в ряде случаев судебные акты приняты без соблюдения требований действующего законодательства, без учета разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации.

В целях формирования единой судебной практики и недопущения нарушений при рассмотрении указанной категории дел судам необходимо обсудить данную справку, рекомендовать судьям повысить качество подготовки и рассмотрения дел, а председателям судов осуществлять постоянный контроль за результатами рассмотрения дел.

Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда Республики Мордовия