Решение Центрального районного суда г. Твери от 2 февраля 2015 г. N 2-104/2015 В удовлетворении заявленных требований ООО "Виктория" о признании недействующим постановления администрации города Твери от 09.07.2014 N 770 в части пунктов отказано. Для определения условий договоров стороны могут воспользоваться примерными условиями (стандартной документацией), разработанными для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати. Утвержденная типовая форма содержит примерные образцы формулировок условий определенного вида договора - купли-продажи муниципального недвижимого имущества (извлечение)

Решение Центрального районного суда г. Твери
от 2 февраля 2015 г. N 2-104/2015
(извлечение)

Центральный районный суд г. Твери в составе

председательствующего судьи Булыгиной Н.В.,

при секретаре Поповой М.С.

с участием старшего помощника прокурора

Центрального района г. Твери Сахаровой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО "Виктория" о признании недействующим постановления администрации города Твери от 09.07.2014 N 770 "Об утверждении типовых форм договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества" в части пунктов 1.2; 2.2; 2.5; 2.6; 5.1; 7.3 Типовой формы договора купли-продажи муниципального нежилого помещения (с условием о рассрочке), установил:

ООО "Виктория" обратилось в суд с заявлением о признании недействующим постановления администрации города Твери от 09.07.2014 N 770 "Об утверждении типовых форм договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества" в части пунктов 1.2; 2.2; 2.5; 2.6; 5.1; 7.3 Типовой формы договора купли-продажи муниципального нежилого помещения (с условием о рассрочке),

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из муниципальной собственности, предоставленного на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), ООО "Виктория" было получено 3 (три) экземпляра оригинала проекта договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) в отношении нежилых помещений, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу:

<адрес>: нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., 1 этаж, кадастровый номер N

<адрес>: нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N

Проекты были подписаны со стороны Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери с приложением подписанного графика платежей. Указанный договор был составлен Департаментом управления имущества и земельными ресурсами администрации города Твери на основании формы, установленной Администрацией города Твери 09.07.2014 Постановлением N 770 "Об утверждении типовых форм договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества", текст которого опубликован в газете "Вся Тверь" от 11 июля 2014 г. N 46. Постановление вступило в силу со дня его официального опубликования.

Заявитель считает, что постановление N 770 "Об утверждении типовых форм договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества" в оспариваемой части не соответствует действующему законодательству и нарушает права покупателя.

Так, заявитель указывает, что пункт 1.2. типовой формы договора купли-продажи муниципального нежилого помещения, подлежащего выкупу в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (с условием о рассрочке) не предусматривает при наличии двух и более объектов оценки - обособленных нежилых помещений, разделения их стоимости. Вместе с тем, как считает заявитель, два и более нежилых помещения не выступают в обороте как единый объект вещных прав и могут отчуждаться отдельно друг от друга. Положение пункта 1.2. типовой формы нарушает право Покупателя на досрочное исполнение обязательств по выкупу в части одного из выкупаемых объектов, в случае, когда этих объектов несколько и эти объекты обособленные и делимые.

Также заявитель считает, что предложенный график оплаты (Приложение N к договору купли-продажи муниципального нежилого помещения) в части уплаты суммы основного долга не позволяет установить, какая часть платежа рассчитывается в счет одного помещения, а какая в счет другого.

Данное положение нарушает право Покупателя на реализацию преимущественного права в части досрочного исполнения обязательств по выкупу одного из выкупаемых объектов, в случае, когда этих объектов несколько и эти объекты обособленные и делимые. Типовая форма подлежит признанию недействующей в этой части.

В пункте 2.2. типовой формы порядок исчисления процентов не соответствует требованиям части 3 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, пункту 5.3. Решения N 87, статье 823 Гражданского кодекса Российской Федерации и позиции Высшего Арбитражного Суда РФ (N 9 ВАС-13000/13). Типовая форма подлежит признанию недействующей в этой части, так как начисление процентов производится на сумму, соответствующую всей цене приватизируемого нежилого помещения, а период пользования денежными средствами ввиду введения значения "12 месяцев" равен одному месяцу. В обоснование своей позиции заявитель указывает, что в соответствии с пунктом 5.4. Решения N 87 постановлением администрации города Твери, утверждающим типовую форму договора купли-продажи такого имущества, регулируются вопросы порядка оплаты, неурегулированные настоящим Положением. Согласно пункту 5.3. Решения N 87 при выборе покупателем порядка оплаты приобретаемого муниципального недвижимого имущества в рассрочку на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в соответствии с частью 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В соответствии с частью 3 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Ссылка в типовой форме на абзац 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", приведенная в обоснование такого порядка начисления процентов, несостоятельна, так как указанное положение распространяется на порядок уплаты процентов при неисполнении покупателем обязанности по оплате. Оспариваемый пункт (2.2.) устанавливает обязанность покупателя уплачивать проценты от выкупной цены без учёта уменьшения её на суммы тех платежей, которые вносит покупатель, и соответственно производить уплату процентов за пользование теми денежными средствами, которые он внес, что не соответствует законодательству, так как противоречит правовой природе указанных процентов.

Кроме того, введение значения "12 месяцев" возлагает на Покупателя обязанность при совершении очередного или досрочного платежа производить излишнюю уплату процентов, не соответствующую периоду пользования этими денежными средствами - с даты предоставления рассрочки по дату совершения платежа, что также противоречит действующему гражданскому законодательству.

По утверждению заявителя не соответствует части 4 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, абзацу 2 пункта 5.2. Решения N 87 от 05.06.02 Тверской городской Думы и пункт 2.5. типовой формы т.к. ограничивает права субъекта преимущественного права, поскольку предусматривает, что оплата приобретаемого в рассрочку нежилого помещения может быть осуществлена досрочно по решению покупателя только в полном объеме. В соответствии с пунктом 5.4. Решения N 87 постановлением администрации города Твери, утверждающим типовую форму договора купли-продажи такого имущества, регулируются вопросы порядка оплаты, неурегулированные настоящим Положением. Согласно абзацу 2 пункта 5.2. Решения N 87 оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого муниципального имущества может быть осуществлена досрочно по решению покупателя, что соотносится с аналогичным положением части 4 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ. Таким образом, типовая форма в нарушение пункта 5.4. Решения N 87 регулирует вопрос порядка оплаты, а именно условия досрочной оплаты имущества, уже урегулированный абзацем 2 пункта 5.2. Решения N 87, условия, указанные в ней, противоречат Решению N 87, не соответствует действующему гражданскому законодательству. Кроме того, заявитель указывает, что поскольку пункт 2.5. Типовой формы ограничивает право покупателя на досрочное уменьшение суммы платежей, то оспариваемый пункт не соответствует положениям части 4 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ. статье 315, пункту 1 статьи 407, пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, создаёт дополнительные препятствия, не предусмотренные ФЗ.

Пункт 2.6. типовой формы устанавливает очередность направления сумм оплаты стоимости нежилого помещения, поступающих от Покупателя в счет погашения задолженности:

издержки Продавца по получению исполнения (в том числе на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности);

на уплату процентов в соответствии с приложением N к договору;

на погашение основного долга;

на уплату неустойки (пени).

Данное положение, как считает заявитель, не соответствует действующему гражданскому законодательству по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении норм об очередности погашения требований по денежному обязательству при недостаточности суммы произведенного платежа (статья 319 Кодекса) судам следует исходить из того, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т. д.

Приложение N к договору содержит графу "проценты", порядок начисления которых определен пунктом 2.2. типовой формы с нарушением требований части 3 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, пункта 5.3. Решения N 87, статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 5.1. типовой формы предусматривает уплату пени в размере 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет продавца включительно.

Данный процент по неустойке равен 182,5% годовых (0,5% в день * 365 дней), существенным образом превышает учетную ставку рефинансирования ЦБ РФ (более чем в 22 раза).

Установление договорной неустойки в таком размере в итоге не только предполагает возмещение потерь продавцу в случае нарушения его прав, но и приносит ощутимый доход, что не является способом восстановления нарушенного права, а по сути, является обогащением и не отвечает назначению такого инструмента, как неустойка (пени).

В данном случае, учитывая правовую природу отношений между Продавцом и Покупателем, в которых последний не в силах повлиять на условия заключаемого договора, в том числе на размер ответственности, устанавливаемой за неисполнение обязательств, суд считает, что размер неустойки, утвержденный в пункте 5.1. типовой формы является чрезмерно завышенным. Исходя из вышесказанного, стоит принять во внимание более слабое положение Покупателя по отношению к Продавцу, и руководствоваться сформировавшейся позицией судебной практики (Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81), согласно которой, суд, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, считает возможным ориентироваться на двукратный размер учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Таким образом, заявитель утверждает, что пункт 5.1. типовой формы не соответствует действующему гражданскому законодательству - пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Типовая форма подлежит признанию недействующей в этой части.

Учитывая наличие и содержание пунктов 5.1. и 5.2. типовой формы, содержание пункта 7.3., предусматривающего, что в случае, если Покупатель не производит в установленный настоящим договором срок очередной платеж за нежилое помещение, Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и потребовать возврата нежилого помещения, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину стоимости нежилого помещения, является чрезмерным, не соответствует последствиям возможного нарушения, а также ставит субъекта преимущественного права в положение повышенного риска от результатов экономической деятельности и внешних факторов. В случае нарушения порядка и сроков оплаты помещений достаточным является применение пунктов 5.1., 5.2. типовой формы.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации при невнесении покупателем в установленный договором срок очередного платежа продавец вправе отказаться от исполнения договора и требовать возврата ему товара. Однако это правило не применяется, если сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара либо договором предусмотрены иные последствия просрочки покупателем очередного платежа.

В соответствии с п. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4, 5 ст. 488 ГК РФ. Согласно п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Пунктом 5.1. типовой формы установлено, что в случае нарушения Покупателем сроков оплаты нежилого помещения на сумму долга начисляются пени в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет Продавца включительно.

Помимо этого пунктом 5.2. типовой формы предусмотрено право Продавца обратиться в суд с обращением взыскания на нежилое помещение при нарушении покупателем срока внесения платежей, более чем на 2 месяца от установленного настоящим договором.

Таким образом, считает заявитель, типовая форма помимо последствий просрочки очередного платежа, установленных пунктами 5.1. и 5.2. предусматривает в пункте 7.3. меру, в соответствии с которой продавец вправе отказаться от исполнения договора и требовать возврата ему товара, что является чрезмерным условием ответственности, не соответствующим статье 310, пункту 4 статьи 488, пунктам 2, 3 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями, поскольку оспариваемые пункты Типовой формы договора нарушает права субъектов малого и среднего предпринимательства, предусмотренные Федеральным Законом N 159-ФЗ.

В судебном заседании представитель ООО "Виктория" по доверенности Крылов А.Ю. заявленные требования с учётом уточнений поддержал в полном объёме, просил их удовлетворить.

Представитель Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г.Твери и Администрации г.Твери по доверенности Салтыкова А.И. в судебном заседании возражала относительно заявленных требований, просила отказать в удовлетворении заявленных требований, представила письменные возражения по существу спора, которые приобщены к материалам дела. При этом, суду пояснила, что нарушений прав заявителя допущено не было, кроме того, заявителем (ООО "Виктория") не было подано заявление, в котором содержалась просьба о приобретении нежилых помещений (объектов) отдельно друг от друга

Представитель Администрации г.Твери по доверенности Федяев С.Н. в судебном заседании возражал относительно заявленных требований, поддержал доводы, изложенные в отзыве на заявление ООО "Виктория". В пояснении суду указал, что целью нормативного акта являлась оптимизация деятельности Департамента по управлению имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери, постановление, которым, которым утверждена типовая форма договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, регулирует отношения, которые складываются между лицами, обращающимися в Департамент и самим Департаментом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, выслушав заключение старшего помощника прокурора Центрального района г. Твери Сахаровой А.В. находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 13 ГК РФ ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина могут быть признаны судом недействительными.

Согласно ст.ст. 245, 251 ГПК РФ суд рассматривает дела, возникающие из публичных правоотношений, по заявлениям граждан, организаций об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части, если рассмотрение этих заявлений не отнесено федеральным законом к компетенции иных судов.

В силу положений ст. 247 ГПК РФ дела, возникающие из публично-правовых отношений, рассматриваются судом, если те или иные акты, действия (бездействие) оспариваются в связи с нарушением прав и законных интересов либо самих заявителей, либо лиц, в защиту которых обращаются иные субъекты, обладающие соответствующими полномочиями на обращение в суд. Таким образом, уполномоченное лицо вправе обратиться в суд в том случае, если принятым правовым актом или конкретным действием нарушены права и свободы конкретного лица.

В соответствии с положением ст. 251 ГПК РФ гражданин, считающий, что принятым и опубликованным в установленном порядке нормативным актом органа государственной власти, органа местного самоуправления или должного лица нарушаются права и свободы, гарантированные Конституцией РФ, Законами и другими нормативными правовыми актами вправе обратиться в суд с заявлением о признании нормативного правового акта противоречащим закону полностью или в части.

Заявитель - ООО "Виктория", считая, что оспариваемые пункты типовой формы договора купли-продажи муниципального нежилого помещения, которые утверждены постановлением администрации г. Твери от 09.07.2014 года N 770, не соответствуют закону, обратилось в суд с заявлением, в котором просит оспариваемые в части пункты типового договора признать противоречащим закону и недействующим с момента опубликования.

Однако, с таким утверждением заявителя суд согласиться не может.

В соответствии с п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 ноября 2007 г. N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части" существенными признаками, характеризующими нормативный правовой акт, являются: издание его в установленном порядке уполномоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления или должностным лицом, наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение, направленных на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений.

Таким образом, нормативный правовой акт должен быть принят правомочно органом государственной власти или органом местного самоуправления, или должностным лицом, применяться неоднократно в отношении неопределенного круга лиц, независимо от того, возникли или прекратились конкретные правоотношения, предусмотренные актом, устанавливать правовые нормы (правила поведения), обязательные для неопределенного круга лиц.

Действительно, оспариваемое в части постановление принято в установленном законом порядке, обязательно для неопределенного круга лиц, рассчитано на неоднократное применение и действует независимо от того, возникли или прекратились конкретные правоотношения, предусмотренные актом. Данное постановление опубликовано в газете "Вся Тверь" N 46 от 11.07.2014 Следовательно, указанное постановление администрации г. Твери является нормативным правовым актом.

Согласно требованиям п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 ноября 2007 г. N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части", суд, проверяя содержание оспариваемого акта или его части, должен также выяснять, является ли оно определенным. Если оспариваемый акт или его часть вызывает неоднозначное толкование, суд не вправе устранять эту неопределенность путем обязания в решении органа или должностного лица внести в акт изменения или дополнения, поскольку такие действия суда будут являться нарушением компетенции органа или должностного лица, принявших данный нормативный правовой акт. В этом случае оспариваемый акт в такой редакции признается недействующим полностью или в части с указанием мотивов принятого решения.

В соответствии со статьями 11, 12 Конституции РФ, государственную власть в субъектах Российской Федерации осуществляют образуемые ими органы государственной власти.

Разграничение предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации осуществляется настоящей Конституцией, Федеративным и иными договорами о разграничении предметов ведения и полномочий.

В Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти.

В силу пункта 3 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относятся вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа. Аналогичная норма содержится и в статье 7 Устава города Твери

В соответствии с п. 65 Устава города Твери органы местного самоуправления от имени города Твери самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, Уставом города Твери, иными муниципальными правовыми актами города Твери. Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти Тверской области и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Тверская городская Дума определяет порядок управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, в том числе в соответствии с действующим законодательством устанавливает порядок приватизации муниципального имущества, утверждает методику расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, устанавливает порядок передачи муниципального имущества в аренду, безвозмездное пользование, устанавливает порядок предоставления льгот по платежам в бюджет за пользование муниципальным имуществом.

Порядок владения, пользования, распоряжения муниципальным имуществом утвержден решением Тверской городской Думы от 05.07.2002 N 87. Согласно п. 5 утвержденного Положения определено в том числе, что Порядок оплаты муниципального имущества, отчуждаемого в процессе приватизации, устанавливается в соответствии с федеральным законодательством.

Вопросы порядка оплаты при приватизации субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими муниципального недвижимого имущества, подлежащего выкупу в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не урегулированные настоящим Положением, регулируются постановлением администрации города Твери, утверждающим типовую форму договора купли-продажи такого имущества.

Постановлением администрации города Твери от 09.07.2014 года N 770 утверждена типовые формы договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества.

Таким образом, оспариваемый нормативный правовой акт, как в части, так и полностью соответствует иному нормативному правовому акту (Решению Тверской городской Думы от 05 июля 2002 г. N 87), а также требованиям федерального законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Суд также считает не состоятельным доводы заявителя в отношении оспариваемых пунктов 1.2; 2.2; 2.5; 2.6; 5.1; 7.3 Типовой формы договора купли-продажи муниципального нежилого помещения (с условием о рассрочке) постановления администрации города Твери от 09.07.2014 года N 770 по следующим основаниям

Пункт 1.2. типовой формы договора купли-продажи муниципального нежилого помещении, подлежащего выкупу в соответствии с ФЗ от 22.07.20108 N 159-ФЗ (с условием о рассрочке) (далее - типовая форма) не предусматривает при наличии двух и более объектов оценки - обособленных нежилых помещений, разделения их стоимости. В данном случае перечисленные доводы заявителя взаимоисключают друг друга, поскольку одновременно указывается на то, что положение нарушают и тут же данное положение не предусматривает.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 555 ГК РФ определено, что договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, предъявив указанное требование, общество должно доказать что пункт 1.2 типовой формы не соответствует федеральному закону либо иному нормативному правовому акту, поскольку данное условием является существенным для признания акта недействительным.

При этом, в силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Таким образом, указанная форма не является для покупателя обязательной, поскольку допускает возможность корректировки по соглашению сторон или по решению суда.

Согласно части 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также сроки рассрочки в установленных в соответствии с со ст. 5 Закона N 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Закон N 159-ФЗ не содержит положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, в этом случае подлежат применению пункты 3, 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления.

Пункт 2.2. типовой формы устанавливает, что на сумму денежных средств, подлежащую оплате в бюджет города, по уплате которой предоставляется рассрочка (п. 2.1. настоящего договора), производится начисление процентов в размере, равном одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. При исчислении подлежащих уплате процентов Стороны понимают, что начисление процентов производится на сумму, соответствующую цене приватизируемого муниципального недвижимого имущества, поскольку Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" разъяснено, что в договорном порядке сторонами может быть установлен порядок исчисления данных процентов (п. 14). Таким образом, п. 2.2 типовой формы предусмотрено начисление процентов по формуле, расшифрованной по тексту договора, в соответствии с прямым указанием ст. 5 Закона N 159-ФЗ: "на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества". При этом следует отметить, что только при отсутствии в договоре условий о размере и порядке оплаты (правила о договоре) из которых возникает соответствующее обязательство возможно применений положений о коммерческом кредите, что корреспондируется с разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами". Таким образом, указанное положение не нарушает требования федерального законодательства, а выводы, содержащиеся в тексте искового заявления свидетельствуют о злоупотреблении правом на судебную защиту.

Довод заявителя о том, что п. 2.5 типовой формы ограничивает право покупателя на досрочное уменьшение суммы платежей, не может быть принят судом во внимание, т.к. п. 1, 4 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, предусмотрена возможность оплаты имущества в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях, при этом оплата имущества по решению покупателя может быть осуществлена досрочно. Таким образом, Законом N 159-ФЗ не предусмотрена возможность частичной досрочной оплаты, и в соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом (императивная норма), действующая в момент его заключения. Таким образом, данное требование истца противоречит требованию закона.

Пункт 2.6 типовой формы договора устанавливает:

"Суммы оплаты стоимости нежилого помещения, поступающие от Покупателя в счет погашения задолженности по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

издержки Продавца по получению исполнения (в том числе на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности);

на уплату процентов в соответствии с приложением N к договору;

на погашение основного долга;

на уплату неустойки (пени)."

Статья 319 ГК РФ "Очередность погашения требований по денежному обязательству" гласит:

Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает:

прежде всего издержки кредитора по получению исполнения,

затем - проценты,

а в оставшейся части - основную сумму долга.

Таким образом, из представленного обоснования не возможно установить какие нормы права в данном случае нарушены условием типовой формы, если указанный порядок полностью соответствует требованиям федерального законодательства, при этом истцом не отрицается правильность указанного порядка.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. В связи с чем, требование о признании недействительным п. 5.1 типовой формы считаем незаконным.

Требование о признании недействительными п.п. 5.2, 7.3 типового договора, в связи с чрезмерным условием ответственности и несоответствия указанных пунктов ст.ст. 310, 488, 489 ГК РФ суд считает необоснованным, поскольку позиция заявителя в этой части, по сути, направлена на ограничение свободы договора. При этом, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Согласно позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Постановлении N 3-П от 24.02.2004 судебный контроль не призван проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых субъектами предпринимательства в силу рискового характера такой деятельности.

В соответствии с требованиями федерального законодательства допускается согласование в договоре права на одностороннее изменение или односторонний отказ от договора. За разрешением возникающих в таких случаях разногласий (в том числе относительно ответственности за неисполнение обязательств приобретаемого имущества в рассрочку) стороны вправе обратиться в суд, который давая оценку предложениям на основе имеющихся в деле доказательств может разрешить вопрос о соблюдении сторонами общего запрета злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (публичных интересов и т.д.).

Таким образом, с учетом позиции Конституционного суда от 3 ноября 1998 г. N 25-П нельзя создавать условия к нарушению единого экономического пространства в сфере предпринимательства на местном уровне, ограничивать свободу конкуренции, способствовать недобросовестным ее проявлениям, поскольку это противоречит статьям 1 (часть 1), 8 (часть 1), 15 (часть 1), 19 (часть 1), 34, 55 (часть 3) и 71 (пункт "в") Конституции Российской Федерации.

Названные конституционные нормы выражают общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота, из которых проистекает свобода владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2000 года N 14-П).

Изложенное свидетельствует о том, что оспариваемое постановление в своей части не находится в противоречии с действующим законодательством, принято полномочным органом в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" для определения условий договоров стороны могут воспользоваться примерными условиями (стандартной документацией), разработанными для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати (статья 427 ГК РФ). Утвержденная типовая форма содержит примерные образцы формулировок условий определенного вида договора - купли-продажи муниципального недвижимого имущества.

Согласно позиции Конституционного суда РФ от 08.02.2011 N 131-0-0 при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества в порядке льготной приватизации муниципальные образования, выступающие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с другими участниками гражданского оборота (пункт 1 статьи 124 ГК РФ), вправе действовать своей волей в своем интересе, поскольку это право не ограничено основанным на Конституции РФ федеральным законом. Вместе с тем, определяя условия этих договоров, органы местного самоуправления не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа. Таким образом, из представленного текста заявления невозможно определить нарушенное право покупателя при закреплении типовых условий (положений) договора при проведении договорной работы между сторонами в целях оптимизации процесса льготной приватизации.

Кроме того, в силу требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Частью 1 ст. 4 ГПК РФ установлено, что суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

В данном случае, из содержания заявления, приложенных к нему документов, и доводов, которые озвучены представителем заявителя в судебном заседании, нельзя сделать вывод о том, что оспариваемым в части постановлением, затрагиваются и нарушаются права ООО "Виктория".

Доводы заявителя о возможном нарушении прав и законных интересов заявителя носят предположительный характер, доказательств реальных нарушений прав заявителем суду не представлено, равно как и субъективное недовольство заявителя в связи с принятым оспариваемым в части постановлением не является основанием для констатации факта нарушения прав ООО "Виктория"

С учетом, изложенного суд считает, что доводы, изложенные в заявлении ООО "Виктория" являются необоснованными, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, в связи с чем, суд считает правильным отказать заявителю в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 245, 247, 251-253 ГПК РФ, суд решил:

В удовлетворении заявленных требований ООО "Виктория" о признании недействующим постановления администрации города Твери от 09.07.2014 N 770 "Об утверждении типовых форм договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества" в части пунктов 1.2; 2.2; 2.5; 2.6; 5.1; 7.3 Типовой формы договора купли-продажи муниципального нежилого помещения (с условием о рассрочке) - отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Центральный районный суд г. Твери в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий