Решение Совета депутатов городского поселения г. Калязин Тверской области от 17 февраля 2016 г. N 127 "О дополнительных мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Калязинского района, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков"

В соответствии с Законом Тверской области от 26 апреля 2012 г. N 29-ЗО "О дополнительных мерах по защите прав граждан-участников строительства многоквартирных домов на территории Тверской области, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков, и о внесении изменений в закон Тверской области "Об управлении государственным имуществом Тверской области" в целях обеспечения защиты прав и законных интересов граждан-участников строительства многоквартирных домов на территории Тверской области, перед которыми застройщиками, осуществлявшими строительство указанных домов, не исполнены обязательства по строительству и (или) передаче им жилых помещений в собственность в соответствии с заключенными договорами в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и иными договорами, а также граждан, подлежащих выселению из жилых помещений, приобретенных по гражданско-правовым сделкам в сфере строительства многоквартирных жилых домов на территории Тверской области, на основании вступивших в законную силу судебных решений о признании указанных выше сделок недействительными

Совет депутатов городского поселения г. Калязин решил:

1. Дополнительные меры по защите прав пострадавших участников строительства реализуются при одновременном соблюдении следующих условий:

1) сведения о пострадавшем участнике строительства включены в реестр проблемных объектов;

2) пострадавший участник строительства является членом некоммерческой организации, объединяющей всех пострадавших участников строительства по проблемному объекту (далее - некоммерческая организация);

3) некоммерческая организация направила в уполномоченный орган обращение с приложением письменного согласия каждого члена указанной некоммерческой организации о применении в отношении него одного из способов обеспечения прав, установленных статьей 6 Закона Тверской области от 26 апреля 2012 г. N 29-ЗО "О дополнительных мерах по защите прав граждан-участников строительства многоквартирных домов на территории Тверской области, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков, и о внесении изменений в закон Тверской области "Об управлении государственным имуществом Тверской области". Указанное письменное согласие члена некоммерческой организации должно содержать согласие на уступку новому застройщику права требования жилых помещений к недобросовестному застройщику по заключенному договору участия в строительстве с недобросовестным застройщиком, доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру).

2. Дополнительными мерами по защите прав пострадавших участников строительства являются:

1) оказание содействия в привлечении средств для завершения строительства проблемного объекта;

2) оказание содействия в подключении (технологическом присоединении) проблемного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с законодательством;

3) установление для нового застройщика льготной арендной платы за пользование земельным участком, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, и за пользование земельным участком, предоставляемым новому застройщику в целях компенсации затрат, связанных с реализацией Закона Тверской области от 26 апреля 2012 г. N 29-ЗО;

4) органами местного самоуправления в пределах их компетенции может быть принято решение об освобождении некоммерческой организации, объединяющей всех пострадавших участников строительства по проблемному объекту либо нового застройщика от арендной платы, задолженности по арендной плате и выплаты неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы, поступающей в соответствующий уровень бюджета по нормативу, предусмотренному бюджетным законодательством Российской Федерации, за земельный участок под проблемным объектом;

5) иные меры в случаях и порядке, предусмотренных законодательством.

3. Реализация дополнительных мер по защите прав пострадавших участников строительства осуществляется в следующем порядке.

3.1. В случае, если все пострадавшие участники строительства приняли решение об инициировании вопроса о прекращении прав недобросовестного застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, некоммерческая организация направляет в уполномоченный орган обращение о принятии мер по прекращению прав недобросовестного застройщика на данный земельный участок и документы, подтверждающие, что решение принято всеми пострадавшими участниками строительства, или заключает с недобросовестным застройщиком договор о передаче прав и обязанностей недобросовестного застройщика по договору аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, некоммерческой организации.

3.2. При наличии правовых оснований уполномоченным органом в пределах установленной компетенции осуществляются мероприятия, направленные на прекращение прав недобросовестного застройщика на земельный участок.

3.3. Привлечение средств для завершения строительства проблемного объекта осуществляется в случаях отсутствия либо прекращения по основаниям и в порядке, установленным законодательством, прав недобросовестного застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта.

3.4. В целях содействия в привлечении средств для завершения строительства проблемного объекта проводится конкурс по определению нового застройщика.

3.5. Проектом, представленным на конкурс, должно быть предусмотрено:

1) обеспечение прав каждого из пострадавших участников строительства на жилые помещения одним из следующих способов (далее - способы обеспечения прав):

а) заключение с пострадавшим участником строительства договора об уступке новому застройщику права требования к недобросовестному застройщику по ранее заключенному договору участия в строительстве (оформление передачи пострадавшим участником строительства новому застройщику доли в праве общей долевой собственности на проблемный объект) и предоставление новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилого помещения по заключаемому договору участия в строительстве;

б) предоставление новым застройщиком пострадавшему участнику строительства готового жилого помещения по договору купли-продажи или иному договору, оформляющему переход права собственности на готовое жилое помещение к пострадавшему участнику строительства, с одновременным заключением договора об уступке новому застройщику права требования к недобросовестному застройщику по ранее заключенному договору участия в строительстве;

в) выплата новым застройщиком денежной компенсации пострадавшему участнику строительства с одновременным заключением договора об уступке новому застройщику права требования к недобросовестному застройщику по ранее заключенному договору участия в строительстве.

2) предоставление новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилого помещения по заключаемому договору участия в строительстве или по договору купли-продажи готового жилого помещения с зачетом в стоимость жилого помещения прав требований жилых помещений от недобросовестного застройщика по всем договорам с недобросовестным застройщиком, доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру).

В случае, если пострадавшим участником строительства оплата жилого помещения по договору участия в строительстве с недобросовестным застройщиком произведена не в полном объеме, то размер доплаты неоплаченного количества квадратных метров жилого помещения определяется по средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения улучшенного качества на первичном рынке Тверской области по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тверской области за квартал, предшествующий расчетному периоду.

В случае отказа пострадавшего участника строительства от полной оплаты стоимости жилого помещения по договору участия в строительстве с недобросовестным застройщиком по соглашению между новым застройщиком и пострадавшим участником строительства ему может быть:

а) предоставлено жилое помещение меньшее по площади, чем указано в договоре с недобросовестным застройщиком, при наличии такой возможности;

б) выплачена денежная компенсация. Денежная компенсация выплачивается в размере, соответствующем объему денежных средств, внесенных пострадавшим участником строительства по договору участия в строительстве с недобросовестным застройщиком.

3.6. В случае, если в отношении недобросовестного застройщика введена процедура наблюдения или иные процедуры, применяемые в деле о банкротстве, меры по защите прав пострадавших участников строительства, предусмотренные настоящим законом, реализуются с учетом установленных федеральным законодательством требований и ограничений, применяемых при банкротстве застройщиков.

4. Конкурс по определению нового застройщика

4.1. Уполномоченный орган в пределах установленной компетенции организует проведение конкурса по определению нового застройщика (далее - конкурс) в случаях отсутствия либо прекращения по основаниям и в порядке, установленным законодательством, прав недобросовестного застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство проблемного объекта.

В случае, если права недобросовестного застройщика на земельный участок прекращены в результате заключения между недобросовестным застройщиком и некоммерческой организацией договора о передаче прав и обязанностей недобросовестного застройщика по договору аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, либо право аренды недобросовестного застройщика на земельный участок прекращено в соответствии со статьей 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", вследствие передачи прав недобросовестного застройщика на проблемный объект и земельный участок некоммерческой организации, проведение конкурса осуществляется при одновременном наличии следующих условий:

1) уполномоченным органом получено письменное согласие некоммерческой организации о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, лицу, определенному победителем конкурса;

2) некоммерческой организацией принято решение об уступке права аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство проблемного объекта лицу, определенному победителем конкурса.

Земельный участок, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, свободный от прав недобросовестного застройщика и некоммерческой организации,предоставляется лицу, определенному победителем конкурса, в аренду без проведения торгов в соответствии с законом Тверской области "О реализации на территории Тверской области подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации".

4.2. Порядок проведения конкурса и определения его победителя устанавливается Правительством Тверской области и муниципальными правовыми актами.

4.3. По итогам проведенного конкурса между уполномоченным органом, действующим в пределах установленной компетенции, победителем конкурса и некоммерческой организацией заключается соглашение.

Указанное соглашение в обязательном порядке должно содержать:

1) положение о порядке изменения условий соглашения и прекращения его действия;

2) положение об ответственности сторон за неисполнение условий соглашения;

3) условия информационного взаимодействия в целях ведения реестра проблемных объектов;

4) принятие победителем конкурса на себя обязательств по завершению строительства проблемного объекта и обеспечению прав пострадавших участников строительства на жилые помещения;

5) порядок и сроки заключения между победителем конкурса и пострадавшими участниками строительства договоров, указанных в п.3.5 настоящего решения;

6) положение о согласии пострадавших участников строительства на уступку победителю конкурса прав требований по договорам участия в строительстве, заключенным с недобросовестным застройщиком;

7) принятие уполномоченным органом в пределах установленной компетенции (некоммерческой организацией) обязательств по предоставлению (передаче прав и обязанностей по договору аренды) победителю конкурса земельного участка, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, для завершения его строительства;

8) принятие уполномоченным органом в пределах установленной компетенции обязательств по предоставлению победителю конкурса земельного участка, в целях компенсации затрат, связанных с реализацией Закона Тверской области от 26 апреля 2012 г. N 29-ЗО;

9) характеристики сформированного земельного участка, в целях компенсации затрат, связанных с реализацией Закона Тверской области от 26 апреля 2012 г. N 29-ЗО, в том числе его площадь, местоположение, категория земель и разрешенное использование .

5. Предоставление новому застройщику земельных участков

5.1. Оформление прав нового застройщика, заключившего соглашение, предусмотренное п.4.3 настоящего решения, на земельный участок, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, для завершения его строительства осуществляется после заключения новым застройщиком со всеми пострадавшими участниками строительства договоров уступки прав требований к недобросовестному застройщику по договорам участия в строительстве.

5.2. В целях компенсации затрат, связанных с реализацией Закона Тверской области от 26 апреля 2012 г. N 29-ЗО, новому застройщику, заключившему соглашение, предусмотренное п. 4.3 настоящего решения, предоставляется в аренду без проведения торгов земельный участок из земель, находящихся в государственной собственности Тверской области, муниципальной собственности, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена в соответствии с подпунктом "х" пункта 3 части 1 статьи 1 закона Тверской области "О реализации на территории Тверской области подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации" для использования в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки .

Указанный земельный участок предоставляется новому застройщику в случае исполнения им всех обязательств перед пострадавшими участниками строительства.

5.3. Формирование земельного участка, указанного в п. 5.2 настоящего решения осуществляется в соответствии с законодательством.

Максимальный размер такого земельного участка определяется в соответствии с методикой согласно приложению к настоящему закону.

6. Порядок организации работ по предоставлению новому застройщику земельного участка, находящегося в собственности Калязинского района, или государственная собственность на который не разграничена, определяется Правительством Тверской области.

7. Определить следующие дополнительные меры по защите прав граждан, подлежащих выселению из жилых помещений, приобретенных по гражданско-правовым сделкам в сфере строительства многоквартирных жилых домов на территории Тверской области, на основании вступивших в законную силу судебных решений о признании указанных выше сделок недействительными.

7.1. Гражданам, подлежащим выселению из жилых помещений, приобретенных по гражданско-правовым сделкам в сфере строительства многоквартирных жилых домов на территории Тверской области, на основании вступивших в законную силу судебных решений о признании указанных выше сделок недействительными, с которыми были заключены договоры коммерческого найма жилых помещений государственного жилищного фонда коммерческого использования Тверской области (далее - жилые помещения коммерческого использования), предоставляется право выкупа данных жилых помещений без проведения торгов.

7.2. Решение о продаже без проведения торгов жилых помещений коммерческого использования гражданам, указанным в пп. 7.1, принимается Правительством Тверской области по согласованию с Законодательным Собранием Тверской области.

7.3. Порядок подготовки документов в целях принятия решения о продаже без проведения торгов жилых помещений коммерческого использования гражданам, указанным в пп. 7.1, определяется Правительством Тверской области.

7.4. Цена подлежащего продаже жилого помещения коммерческого использования определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения коммерческого использования, подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

7.5. Оплата жилого помещения коммерческого использования по договору купли-продажи осуществляется покупателем единовременно или в рассрочку. Максимальный срок рассрочки оплаты приобретаемого жилого помещения составляет 49 лет.

7.6. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого жилого помещения коммерческого использования, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит покупателю.

7.7. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату подписания договора купли-продажи жилого помещения коммерческого найма.

8. Решение вступает в силу со дня его официального обнародования.

Глава городского поселения г. Калязин

Л.В. Малярова