Постановление Администрации города Хабаровска от 4 августа 2016 г. N 2697 "О совершенствовании градостроительной деятельности при утверждении Правил землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск"

Заслушав и обсудив информацию директора департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Сергейчука С.В. об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск", коллегия при Мэре города отмечает следующее.

Основой для земельных отношений, для решения задач по распоряжению землей является градостроительная деятельность. Поэтому градостроительной деятельности в Хабаровске уделяется первостепенное внимание уже не один десяток лет.

В Хабаровске действуют Правила землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск", утвержденные решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 N 211 (далее - Правила). В Правила ежегодно вносятся изменения.

Градостроительная деятельность основывается на ряде принципов, в том числе это соблюдение требований:

- охраны окружающей среды и экологической безопасности;

- сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;

- безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечение предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и др.

Обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности невозможно без наличия достоверных сведений о зонах с особыми условиями использования территорий.

В соответствии с частью 5 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в Правилах в обязательном порядке отображаются зоны с особыми условиями использования территорий.

К зонам с особыми условиями использования территории относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Для объектов электросетевого хозяйства, магистральных трубопроводов, продуктопроводов, железных дорог, особо охраняемых природных объектов, гидрометеорологических станций также устанавливаются охранные зоны.

Список зон с особыми условиями использования открытый. Постоянно изменяются как виды и названия зон, так и порядок их утверждения. Это составляет большую проблему для организации работ по утверждению и по реализации Правил.

Реализация Правил блокируется отсутствием достоверных сведений о выполнении требований законодательства по установлению границ зон с особыми условиями использования территорий. Ограничения использования территорий устанавливаются разными органами власти: федеральными, краевыми и муниципальными в зависимости от полномочий, а также организациями сетедержателями и пользователями опасных объектов.

Часть ограничений считаются установленными с даты внесения в Государственный кадастр недвижимости сведений о границах зон с особыми условиями использования согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

При выполнении полномочий по утверждению Правил органы местного самоуправления сталкиваются с проблемой невыполнения требований законодательства по установлению границ зон с особыми условиями использования территории, и, соответственно, установлению ограничений использования объектов недвижимости, расположенных в пределах зон с особыми условиями использования, и по передаче в государственный кадастр недвижимости сведений о границах зон с особыми условиями использования территории и соответствующих ограничениях. Передачу названных сведений обязан осуществлять орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший правовой акт, которым устанавливается или изменяется зона с особыми условиями использования территорий согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В частности, применительно к городскому округу "Город Хабаровск":

- границы зон охраны объектов культурного наследия и ограничения их использования установлены Проектом зон охраны памятников истории и культуры центральной части г. Хабаровска, утвержденным постановлением Главы администрации Хабаровского края 29.12.1998 N 490, а также устанавливаются иными правовыми актами федерального, краевого и муниципального уровней;

границы зон затопления и подтопления определяются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти согласно Водному кодексу Российской Федерации;

- границы особо охраняемых природных территорий устанавливаются краевыми и муниципальными правовыми актами;

- границы санитарно-защитных зон устанавливаются правовыми актами Главного санитарного врача Российской Федерации и Главного санитарного врача субъекта Российской Федерации;

- границы охранных зон объектов электросетевого хозяйства, объектов по производству электрической энергии, линейно-кабельных сооружений междугородных линий передачи определяются организацией, которая владеет объектом на праве собственности или ином законном основании, и устанавливаются (согласовываются) соответствующим федеральным органом исполнительной власти;

- границы запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны, устанавливаются решениями федерального органа исполнительной власти.

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" ограничения считаются установленными с даты учета сведений о границах зон в Государственном кадастре недвижимости. Но законом установлена передача сведений только органами государственной власти и органами местного самоуправления.

При этом Законом установлен только срок передачи сведений с момента принятия акта, а сроки разработки таких актов законодательно не регламентированы. Лица, ответственные за установление ограничений, сами должны позаботиться о подтверждении факта наличия таких ограничений. Передача сведений об установлении ограничений в органы местного самоуправления вообще законодательно не предусмотрена.

Как показала практика, в Хабаровске имеют место такие ситуации, при которых лицо, например владелец электрического кабеля, в пользу которого требуется установление зоны действия ограничений, сервитута или иного обременения, узнает, что требование Закона не соблюдено, только после предоставления участка другому гражданину или юридическому лицу.

Следует констатировать, что в действующем законодательстве отсутствуют единые подходы к правовому регулированию порядка установления ограничений.

Понятие "землепользование" принято рассматривать в трех аспектах: в экономическом (как процесс хозяйственной деятельности), организационном (как часть территории) и правовом (как объект вещных прав).

Объекты природы или человеческой деятельности обладают специфическими признаками, поэтому такие объекты нуждаются в учете и обеспечении особых условий для их эффективного и рационального функционирования, а также для их изоляции от негативного влияния со стороны других объектов и субъектов земельных отношений.

Ограничение хозяйственной деятельности осуществляется при установлении обременений в использовании земель для отдельного земельного участка или группы земельных участков при территориальном зонировании в Правилах. Ограничение прав на использование земельных участков ведет к снижению стоимости недвижимости и может компенсироваться собственникам земли с помощью выплаты компенсаций, посредством снижения налогов.

Процедуры возмещения ущерба, возникающего при ограничении прав собственников земли на использование их земельных участков, практически не разработаны.

В настоящее время отсутствует единый информационный ресурс, содержащий информацию о зонах с особыми условиями использования территории и ограничениями использования, с ними связанные - таким ресурсом должен быть Государственный кадастр недвижимости, однако в нем отсутствует большая часть информации об ограничениях. Это приводит к увеличению издержек, ущербов, к снижению стоимости недвижимости, неполучению каких-либо компенсаций по причине ограничения прав, недобору земельных платежей.

1 марта 2015 года администрации города возвращены полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Для ведения эффективного землепользования и предоставления земельных участков необходимо принятие оптимальных решений по организации процесса учета выявленных ограничений, связанных с наличием зон с особыми условиями использования территории, необходимо использовать эти данные в интересах всех участников земельных отношений.

Мобилизация доходов в бюджет города посредством проведения аукционов в значительной части сдерживается из-за невыполнения владельцами инженерных коммуникаций требований законодательства в части оформления ими прав на земли и земельные участки, по которым проложены такие коммуникации, а также по разработке, утверждению и государственной регистрации их охранных зон.

В администрации города создана Единая городская автоматизированная система инженерных коммуникаций (ЕГАСИК), которая содержит сведения о хозяйствующих субъектах, характеристики инженерных коммуникаций, детализированные технические характеристики и особенности расположения оборудования. Муниципальные предприятия и структурные подразделения администрации города Хабаровска имеют возможность ежедневного мониторинга "слоев" инженерных коммуникаций, а при необходимости - их незамедлительного обновления.

В рамках отработки заявлений граждан и юридических лиц на предоставление земельных участков департаментом направляются запросы по каждому участку владельцам инженерных сетей с предложением представить информацию, подтверждающую оформление прав на объект, земельный участок, а также оформление охранных зон. На это тратятся время и материальные средства администрации.

Действующее законодательство предлагает широкий спектр возможностей для оформления инженерных коммуникаций, в том числе возможностей избежать трудоемких и затратных способов оформления сетей. К примеру, размещение сетей может быть оформлено сервитутом или посредством разрешения без предоставления земельного участка и оформления сервитута.

Предусмотренное законом оформление прав на инженерные сети и их охранные зоны должно быть завершено в кратчайшие сроки. Это необходимо:

- для исключения препятствий при распоряжении землей;

- для исключения причинения ущерба таким объектам;

- для исключения судебных исков по поводу необоснованных отказов в предоставлении земельных участков.

В то же время федеральное законодательство продолжает активно меняться, Федеральными законами внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации по объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры), по территориям опережающего социально-экономического развития, по зонам ограничений водных объектов и др.

Во втором чтении рассмотрен законопроект, предусматривающий включение в Воздушный кодекс Российской Федерации положений, устанавливающих, что проектирование, строительство и реконструкция объектов капитального строительства, размещаемых в границах приаэродромной территории, осуществляется по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг по управлению государственным имуществом в сфере воздушного транспорта (гражданской авиации).

Все установленные согласно законодательным требованиям ограничения необходимо отображать в Правилах, отсутствие информации о зонах с особыми условиями использования требует создания четкого алгоритма по передаче информации в органы местного самоуправления.

Администрация города имеет опыт оптимальной организации работ по особо охраняемым природным территориям местного значения, когда принятые постановления об утверждении границ и режимов таких территорий включаются в Правила и направляются в Государственный кадастр недвижимости.

В настоящее время согласно постановлению администрации города Хабаровска от 29.01.2016 N 218 подготовлен проект решения Хабаровской городской Думы о разработке изменений в Правила. В Правила в связи с законодательными изменениями вносятся изменения по границам зон охраны и режимам использования земель объектов культурного наследия, а также по границам территорий и их режимам использования на основании утвержденных документов краевого уровня. Проект прошел проверку соответствия требованиям технических регламентов и генеральному плану в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. Постановлением администрации города Хабаровска от 02.06.2016 N 1877 назначены публичные слушания.

Администрация города Хабаровска предпринимает меры по уменьшению размеров санитарно-защитных зон. Например, решается проблема закрытия городского кладбища или его частей, отраженная в поручениях Мэра города, данных в марте текущего года. Это позволит уменьшить санитарно-защитную зону кладбища и осуществить застройку прилегающих территорий.

Наиболее острыми остаются следующие нерешенные вопросы:

1) не утверждены Федеральным агентством водных ресурсов и не внесены в Государственный кадастр недвижимости границы зон затопления, подтопления на территории городского округа "Город Хабаровск" в связи с паводком 2013 года;

2) не в полном объеме утверждены в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации министерством природных ресурсов Хабаровского края с установлением координат границы водоохранных зон и прибрежных полос малых рек на территории города;

3) законодательно не предусмотрена передача сведений о границах санитарно-защитных зон объектов разного класса опасности и иных ограничений, устанавливаемых Главными санитарными врачами Российской Федерации и субъекта Федерации в Государственный кадастр недвижимости и органам местного самоуправления.

Во исполнение нормативных требований по обеспечению безопасности населения, в целях сбалансированного развития города Хабаровска и улучшения работы администрации города в области утверждения и реализации Правил землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск" администрация города постановляет:

1. Департаменту архитектуры, строительства и землепользования администрации города (Сергейчук С.В.):

1.1. Подготовить обращение в Законодательную Думу Хабаровского края по вопросам совершенствования федерального и краевого законодательства по зонам с особыми условиями использования до 01.10.2016:

а) по усилению ответственности органов власти и застройщиков за передачу в Государственный кадастр недвижимости сведений о границах зон с особыми условиями использования, в том числе санитарно-защитных зон;

б) по созданию алгоритма передачи сведений о границах зон с особыми условиями использования в органы местного самоуправления;

в) по понуждению правообладателей опасных объектов на разработку санитарно-защитных зон;

г) по установлению нормативных требований по организации охранных зон объектов водоснабжения и канализации, дополнении Сводов правил определениями "охранная зона водопровода" и "охранная зона канализации".

1.2. Направить в Хабаровскую городскую Думу на рассмотрение проект решения Хабаровской городской Думы "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск", утвержденные решением Хабаровской городской Думы от 21 мая 2002 г. N 211 (в части, касающейся объектов культурного наследия) до 30.12.2016.

1.3. Организовать работу по получению в электронном виде сведений, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости, о границах зон с особыми условиями использования и установленных сервитутах до 01.08.2016.

1.4. Продолжать работу с сетедержателями по оформлению границ охранных зон инженерных сетей и установлению сервитутов (постоянно).

2. Пресс-службе администрации города (Ерохин В.А.) опубликовать постановление в газете "Хабаровские вести".

3. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра города, директора департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Сергейчука С.В.

Мэр города

А.П. Соколов