Вопрос: С какого момента прекращается обязанность собственника по содержанию жилого помещения в случае передачи его администрации по договору мены? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2023 г.)

Жилое помещение расселено в связи с предстоящим сносом (аварийное).

Собственник сдал жилое помещение на основании заключенного договора мены и акта передачи ключей. Право собственности на новое жилое помещение зарегистрировано позже.

С какого времени жилое помещение считается переданным (сданным): с даты передачи по акту или с момента регистрации права собственности (в частности, для оплаты коммунальных услуг)?

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Это бремя выражается в том числе в необходимости собственником своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ), при этом возникает эта обязанность у собственника с момента возникновения права собственности на помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Как следует из п. 1 ст. 567 ГК РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

Из положений п. 1 ст. 556 ГК РФ следует, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По общему правилу право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Однако с момента заключения договора после передачи новому собственнику права владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права такой собственник становится законным владельцем недвижимости. Предыдущий же собственник утрачивает всякие вещные права на данное имущество.

На этом основании полагаем, что после подписания акта о передаче квартиры и сдачи ключей от нее прежним собственником администрации к последней переходят права и обязанности собственника данной квавртиры. Соответственно, с этого момента переходит и обязанность по содержанию жилого помещения, включая внесение платы за жилищно-коммунальные услуги. Так, в одном из дел суды обоснованно приняли во внимание, что с момента возникновения оснований для государственной регистрации права собственности администрация поселения как сторона сделки не вправе ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве, т.к. такое поведение относится к недобросовестным действиям (смотрите определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 26 сентября 2022 г. по делу N 8Г-7368/2022[88-7814/2022]).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

29 мая 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.