Комплексы недвижимости, объединенные общим имуществом (В.А. Алексеев, журнал "Закон", N 7, июль 2023 г.)

Алексеев В.А. Комплексы недвижимости, объединенные общим имуществом

В.А. Алексеев - Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики", Санкт-Петербургский государственный университет, Адвокатское агентство "Алексеев, Загараев и партнеры", доктор юридических наук, профессор

Статья представляет собой подробный анализ правового регулирования отношений собственности в особых комплексах недвижимых вещей, включающих недвижимое имущество общего пользования. Отмечается, что действующее законодательство регулирует отношения по поводу имущества общего пользования в недвижимых комплексах двух видов: в садоводческих поселениях и малоэтажных жилых комплексах. Подробно рассматриваются общее и различия в правовом режиме имущества общего пользования в этих образованиях, проводится разграничение имущества общего пользования и общего имущества. Автор обращает внимание на то, что существует и третья группа комплексов недвижимости, в которых отношения по поводу имущества общего пользования законом не урегулированы вообще. Подробному критическому разбору подвергнута практика Конституционного Суда РФ по данному вопросу. Выступая за необходимость определения правового режима имущества общего пользования во всех комплексах недвижимости, автор считает невозможным применение для этого аналогии закона о долевой собственности на общее имущество зданий. В качестве способа решения проблемы предлагается регламентация особых сделок по переходу имущества общего пользования в долевую собственность всех лиц, для обслуживания индивидуальной недвижимости которых предназначено это имущество.

Ключевые слова: недвижимость, комплекс недвижимости, садоводство, малоэтажный жилой комплекс, коттеджные поселки, имущество общего пользования, общее имущество, долевая собственность на общее имущество

Alexeev V.A. Immovable Property Complexes United by Common Property

V.A. Alexeev - HSE University, St.-Petersburg State University, Law Office Aeev, Zagaraev & Partners, Doctor of Juridical Sciences, Professor

The article is a detailed analysis of the legal regulation of property relations in special complexes of immovable things, including shared property. The basis of these complexes is compactly located negotiable immovables with owners. At the same time, the complex also includes immovable property, intended for servicing land plots, buildings and structures that form the basis of the complex. It is noted that the current legislation regulates relations regarding shared property in immovable property complexes of two types: gardening settlements and low-rise residential complexes. The common and the different in legal regime of shared property in these complexes are considered in detail. A distinction is made between shared property and common property. The author draws attention to the fact that there is a third group of immovable property complexes, in which relations regarding common property are not regulated by law at all. The practice of the Constitutional Court of the

Russian Federation on this issue is subjected to a detailed critical analysis. Speaking in favour of the need to determine the legal regime of shared property in all immovable property complexes, the author considers it impossible to apply by analogy the law on the shared ownership in buildings for this purpose. As a way to solve the problem, it is proposed to regulate special transactions for the transfer of shared property into fractional ownership of all persons whose individual property is serviced by this property.

Keywords: immovable property, immovable property complex, gardening, low-rise residential complex, cottage settlements, shared property, common property, fractional ownership