Вопрос: Порядок передачи собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и главенства в КФХ от бабушки внуку (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2023 г.)

Бабушка является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения и главой КФХ. Как передать право собственности на землю и главенство в КФХ внуку, учитывая, что он уже зарегистрирован как ИП? Может ли он вступить в КФХ, оставаясь ИП?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Глава КФХ вправе произвести отчуждение земельного участка сельскохозяйственного назначения своему внуку, в частности, путем продажи или дарения. В случае продажи преимущественное право покупки участка имеет публично-правовое образование.

Для смены главы КФХ действующему главе следует отказаться от своих полномочий, а внуку предварительно вступить в КФХ и иметь статус индивидуального предпринимателя. Признание новым главой осуществляется по взаимному согласию членов КФХ, сведения о чем вносятся в соглашение о создании фермерского хозяйства.

Обоснование вывода:

Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) установлены специальные правила купли-продажи земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения (далее - ЗУ сельхозназначения).

В силу ст. 8 этого Закона при продаже ЗУ сельхозназначения субъект Российской Федерации*(1) или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование, имеет преимущественное право покупки такого ЗУ по цене предложения, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия ЗУ для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, свободная продажа земельного участка заинтересованному частному лицу невозможна. Продавец должен письменно известить уполномоченный орган и только в случае его отказа либо, если такой орган не уведомит продавца о намерении приобрести ЗУ в течение 30 дней, продавец в течение года вправе продать ЗУ третьему лицу (в частности, своему внуку) по цене не ниже указанной в извещении. Сделка по продаже ЗУ, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункты 3 и 4 ст. 8 Закона N 101-ФЗ).

Помимо продажи возможно отчуждение ЗУ сельхозназначения иным способом, например, посредством дарения земельного участка. Закон не содержит запрета на дарение ЗУ сельхозназначения. Принципиальная возможность заключения договора дарения усматривается и из судебной практики (смотрите, к примеру, определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 03.07.2023 по делу N 8Г-12799/2023[88-14289/2023], постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.07.2023 N Ф08-6716/23 по делу N А32-10496/2019, определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 05.09.2023 по делу N 8Г-25098/2023[88-30329/2023] и др.).

Представляется очевидным, что к сделкам дарения нормы ст. 8 Закона N 101-ФЗ о преимущественном праве покупки не применимы.

Важно учесть, что если бабушке в рассматриваемой ситуации принадлежит не земельный участок как таковой, а только доля в праве общей собственности на ЗУ сельхозназначения, продажа или дарение доли должны осуществляться по правилам ст. 12 Закона N 101-ФЗ.

В частности, при продаже (дарении) земельной доли (если число участников долевой собственности превышает пять) применяется следующее ограничение - без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать или подарить долю только следующим лицам (п. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ):

- другому участнику долевой собственности;

- сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Преимущественное право покупки (приобретения) земельной доли возникает у указанных лиц в равной степени (смотрите также решение Арбитражного суда Орловской области от 18.06.2021 по делу N А48-459/2021, Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 30.03.2023 по делу N 33-2331/2023).

Если бабушке принадлежит именно ЗУ (не доля в праве) и он используется в деятельности КФХ, то сам по себе факт такого использования отчуждению земельного участка не препятствует.

Что касается смены главы КФХ, то она осуществляется в случаях, перечисленных в п. 1 ст. 18 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве:

- при невозможности исполнения главой КФХ своих обязанностей более чем шесть месяцев,

- в случае смерти главы,

- в случае добровольного отказа главы от полномочий.

При наличии любого из перечисленных оснований члены КФХ признают по взаимному согласию главой фермерского хозяйства другого члена КФХ и вносят сведения о смене главы в соглашение о создании фермерского хозяйства.

То есть действующему главе достаточно отказаться от своих полномочий, а внуку предварительно нужно вступить в КФХ. Наличие регистрации в качестве индивидуального предпринимателя вступлению в КФХ не препятствует. То есть прекращение ИП внуку в этом случае не требуется.

Если сведения о КФХ были внесены в ЕГРИП до 25.11.2020, то для внесения изменений в сведения о главе КФХ, содержащиеся в реестре, необходимо представить в регистрирующий орган подписанное заявителем заявление по форме N Р24002 (утверждена приказом ФНС от 31.08.2020 N ЕД-7-14/617@). Заявителем будет выступать новый глава КФХ без образования юридического лица. ОГРНИП записи о государственной регистрации КФХ при смене его главы не меняется (смотрите также: Вопрос: Изменится ли ОГРНИП записи о государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства без образования юридического лица при смене его главы? (официальный сайт ФНС России, раздел "Часто задаваемые вопросы", август 2023 г.)).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- Примерная форма договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ),

- Энциклопедия решений. Особенности купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения (ноябрь 2023),

- Энциклопедия решений. Государственная регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства (ноябрь 2023).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

14 ноября 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) К примеру, в Курской области преимущественное право покупки ЗУ сельхозназначения осуществляет специально созданная Комиссия (абзац седьмой ст. 3 Закона Курской области от 19.12.2011 N 104-ЗКО "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области", п. 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства Курской области от 04.07.2008 N 94).