Строительство жилого здания сверх установленной этажности при условии создания (финансирования) застройщиком объектов социальной инфраструктуры: правовой опыт Бразилии и России (Г.Н. Эйриян, журнал "Вестник Пермского университета. Юридические науки", выпуск 4, октябрь-декабрь 2023 г.)

Эйриян Г.Н. Строительство жилого здания сверх установленной этажности при условии создания (финансирования) застройщиком объектов социальной инфраструктуры: правовой опыт Бразилии и России

Г.Н. Эйриян - кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права, Пермский государственный национальный исследовательский университет

Введение: статья посвящена исследованию бразильского и российского (регионального) опыта в области сотрудничества между органами власти, местного самоуправления и застройщиками многоэтажных жилых домов по созданию (финансированию) объектов социальной инфраструктуры. Цель: проанализировать бразильский инструмент градостроительной политики solo criado с целью его возможного применения в отечественных реалиях. Методы: в ходе исследования применены методы формальной логики, исторический, сравнительно-правовой, системно-структурный методы. Результаты: в основе solo criado или иначе возмездного предоставления права на строительство лежит условное отделение права на строительство от права собственности на земельный участок. При этом в бразильском законодательстве с целью регламентации строительства устанавливается несколько коэффициентов использования земельных участков: минимальный, базовый и максимальный. Строительный потенциал земельного участка выше его базового коэффициента именуют дополнительным и квалифицируют как нематериальное благо, которое может выступать в качестве самостоятельного объекта сделок. Финансовые средства, собранные за счет возмездного предоставления права на строительство сверх установленного базового коэффициента использования земельного участка, расходуются на строго определённые цели, включая создание (финансирование) объектов социальной инфраструктуры. На наш взгляд, бразильский градостроительный инструмент solo criado может быть частично интегрирован в российское правовое пространство путем установления в градостроительных регламентах дифференцированных значений в отношении предельного количества этажей (предельной высоты) многоэтажного жилого дома: базового и максимального. Строительство многоэтажного жилого дома с превышением базового количества этажей (предельной высоты) должно быть обусловлено принятием застройщиком обязательств по созданию (финансированию) объектов социальной инфраструктуры.

Ключевые слова: solo criado; механизм перехвата прироста стоимости; создание (финансирование) объектов социальной инфраструктуры; градостроительный регламент; предельные параметры разрешенного строительства; строительный потенциал

Eyrian G.N. Construction of a residential building above the established number of stories under the condition of creation (financing) by the developer of social infrastructure facilities: legal experience of Brazil and Russia

G.N. Eyrian - Perm State University

Introduction: the article studies Brazilian and Russian (regional) experience in the field of cooperation between authorities, local governments, and developers of multi-story residential buildings in the creation (financing) of social infrastructure facilities. Purpose: to analyze the Brazilian urban planning instrument 'solo criado' with a view to its possible application in Russian realities. Methods: formal logic, historical, comparative-legal, systemic-structural. Results: the basis of the solo criado or, otherwise, reimbursable grant of the right to construction is a conditional separation of the right to construction from the right to ownership of the land. Brazilian legislation establishes several land-use coefficients for construction: minimum, basic, and maximum. The building capacity of a land parcel above its basic coefficient is called additional and is classified as an intangible good, which can be an independent object of transactions. The funds collected from the grant of the right to build above the established basic coefficient of land use are spent for strictly defined purposes, including the creation (financing) of social infrastructure facilities. In our opinion, the Brazilian town planning instrument solo criado can be partially integrated into the Russian legal space by establishing in urban planning regulations differentiated values regarding the maximum number of stories (maximum height) of a multi-story residential building: basic and maximum. The construction of a multi-story residential building exceeding the basic number of floors (maximum height) should be conditional on the developer's undertaking to create (finance) social infrastructure facilities.

Keywords: solo criado; value capture mechanism; creation (financing) of social infrastructure facilities; town planning regulations; limits of authorized construction; building capacity