Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области от 16 мая 2024 г. N 074/06/106-966/2024

Резолютивная часть решения оглашена 13.05.2024

В полном объеме решение изготовлено 16.05.2024

Комиссия по контролю в сфере закупок для государственных и муниципальных нужд Управления Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области (далее - Комиссия) в составе:

Председателя Комиссии:	Ливончик В.А.	-	заместителя руководителя управления-начальника отдела контроля закупок для государственных и муниципальных нужд Челябинского УФАС России,
Членов Комиссии:	Кулезневой Е.В.	-	ведущего специалиста-эксперта отдела контроля закупок для государственных и муниципальных нужд Челябинского УФАС России,
	Кокшаровой И.О.	-	заместителя начальника отдела контроля закупок для государственных и муниципальных нужд Челябинского УФАС России,

рассмотрев жалобу ООО "МОНТАЖ 2020", при участии в дистанционном режиме:

- представителя Администрации Бектышского сельского поселения Кучерук Д.И., действующего на основании доверенности от 08.05.2024,

- представителя Администрации Еткульского муниципального района Кучерук Д.И., действующего на основании доверенности от 07.05.2024,

- представителя Администрации Еткульского муниципального района Костенко О.А., действующего на основании доверенности от 07.05.2024,

- представителя Администрации Еткульского муниципального района Исаевой Е.В., действующего на основании доверенности от 07.05.2024,

- представителя Администрации Еткульского муниципального района Поповой Е.В., действующего на основании доверенности от 07.05.2024,

в отсутствие заявителя, надлежащим образом уведомленного о дате и времени рассмотрения жалобы,

У С Т А Н О В И Л А:

В Челябинское УФАС России 02.05.2024 поступила жалоба ООО "МОНТАЖ 2020" на положения извещения об осуществлении закупки при проведении электронного аукциона на приобретение нежилого здания - Дома культуры в п. Бектыш Еткульского муниципального района путем инвестирования в строительство с целью организации досуга по интересам разных категорий населения (извещение N 0169300011924000137) (далее - аукцион).

Согласно представленным документам 27.04.2024 Администрация Еткульского муниципального района объявила о проведении аукциона.

Заказчиком выступила Администрация Бектышского сельского поселения.

Начальная (максимальная) цена контракта - 109 054 527, 00 рублей.

Срок окончания подачи заявок на участие в аукционе - 06.05.2024.

На момент рассмотрения жалобы ООО "МОНТАЖ 2020" контракт не заключен.

Согласно доводам жалобы заявитель оспаривает неправомерность установления требования к участнику закупки о наличии правоустанавливающих документов на земельный участок, так как данное требование невозможно исполнить на момент проведения закупки, наличие указанных документов может привести к ограничению участников закупки, которые не оформили право на земельный участок на момент участия в закупке.

Представители заказчика, уполномоченного органа на заседании Комиссии представили письменные пояснения, с доводами жалобы не согласились и пояснили, что требования к участнику закупки установлены с учетом того, что предметом закупки является купля-продажа недвижимости путем инвестирования в строительство, в связи с чем правоустанавливающие документы необходимы для осуществления строительства и дальнейшего ввода в эксплуатацию нежилого здания, при этом заранее сформированные земельные участки для размещения дома культуры отсутствуют.

Заслушав пояснения заказчика и уполномоченного органа, изучив представленные документы и материалы, руководствуясь статьей 99 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон о контрактной системе), Комиссия пришла к следующим выводам.

Пунктом 1 части 1 статьи 31 Закона о контрактной системе предусмотрено, что при применении конкурентных способов, при осуществлении закупки у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) в случаях, предусмотренных пунктами 4, 5, 18, 30, 42, 49, 54 и 59 части 1 статьи 93 настоящего Федерального закона заказчик устанавливает единые требования к участникам закупки о соответствии его требованиям, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации к лицам, осуществляющим поставку товара, выполнение работы, оказание услуги, являющихся объектом закупки.

Согласно пункту 12 части 1 статьи 42 Закона о контрактной системе извещение об осуществлении закупки должно содержать требования, предъявляемые к участникам закупки в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 31 настоящего Федерального закона, требования, предъявляемые к участникам закупки в соответствии с частями 2 и 2.1 (при наличии таких требований) статьи 31 настоящего Федерального закона, и исчерпывающий перечень документов, подтверждающих соответствие участника закупки таким требованиям, а также требование, предъявляемое к участникам закупки в соответствии с частью 1.1 статьи 31 настоящего Федерального закона (при наличии такого требования).

Аналогичные требования к участнику закупки должны находить отражение в требованиях к составу и содержанию заявки в силу пункта 3 части 2 статьи 42 Закона о контрактной системе.

При этом, в соответствии с подпунктом "н" пункта 1 части 1 статьи 43 Закона о контрактной системе в составе заявки участника закупки должны находить отражение документы, подтверждающие соответствие участника закупки требованиям, установленным пунктом 1 части 1 статьи 31 настоящего Федерального закона, документы, подтверждающие соответствие участника закупки дополнительным требованиям, установленным в соответствии с частями 2 и 2.1 (при наличии таких требований) статьи 31 настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

С учетом изложенного, в извещении об электронном аукционе должны содержаться документы о необходимости подтверждения участника закупки требованиям действующего законодательства по пункту 1 части 1 статьи 31 Закона о контрактной системе в соответствии со спецификой и содержанием объекта закупки, то есть описанием объекта закупки.

Как установлено при рассмотрении жалобы предметом закупки является приобретение нежилого здания - дома культуры в п. Бектыш Еткульского муниципального района путем инвестирования в строительство.

Так, в пункте 2.2 проекта контракта установлено, что по настоящему контракту застройщик обязуется в предусмотренный настоящим контрактом срок своими силами либо силами третьих лиц и с привлечением финансовых средств инвестора построить (создать) нежилое здание. Результат инвестиционной деятельности - нежилое здание, расположенное на землях населенного пункта, находящегося по адресу: Челябинская область, Еткульский район, поселок Бектыш, с видом разрешенного использования, позволяющим построить нежилое здание - Дом культуры.

Кроме того, в указанном пункте предусмотрено, что настоящий контракт заключается по итогам аукциона в электронной форме в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

В пункте 2.3 проекта контракта указано, что результатом инвестиционной деятельности по настоящему контракту является нежилое здание - дом культуры общей площадью ________ кв.м согласно спецификации (Приложение N 1 к муниципальному контракту), при этом подробное описание квартир содержится в описании объекта закупки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Пунктом 4 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" предусмотрено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Таким образом, договор, который заключается по результатам проведения закупки, с учетом указанного заказчиком наименования предмета закупки, условий проекта контракта, описания объекта закупки, имеет правовую природу договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, в том числе с точки зрения результата исполнения обязательств, в соответствии с параграфом 1 главы 30 ГК РФ.

В извещении о закупке, в требованиях к содержанию, составу заявки на участие в закупке в разделе "исчерпывающий перечень документов, подтверждающих соответствие участника закупки таким требованиям" указано, что участник закупки по пункту 1 части 1 статьи 31 Закона о контрактной системе должен предоставить следующие документы:

- информация и документы, подтверждающие право собственности на земельный участок: свидетельство о государственной регистрации прав, либо выписка из единого государственного реестра недвижимости (при наличии), свидетельство о праве на наследство по закону; свидетельство о праве на наследство по завещанию; договор купли-продажи.

- информация и документы, подтверждающие право аренды на земельный участок: выписка из единого государственного реестра недвижимости (при наличии), договор аренды земельного участка, договор субаренды земельного участка.

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, переход прав на недвижимое имущество в соответствии с требованиями, установленными ст. 14, 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Частью 1 статьи 4 ГрК РФ предусмотрено, что законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее - градостроительные отношения).

В силу пункта 16 статьи 1 ГрК РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.

В силу пункта 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

При этом, требования к договору строительного подряда, который заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ регламентируются параграфом 3 главы 37 ГК РФ.

Из данных положений действующего законодательства следует, что правоустанавливающие документы на земельный участок требуются застройщику для целей получения разрешения на строительство, который и является документом, подтверждающим правомочность строительства объекта капитального строительства, тогда как на заседании Комиссии установлено, что договор, который заключается по результатам аукциона, имеет правовую природу договора купли-продажи недвижимости.

При этом, ни положения ГК РФ в части регулирования договора купли-продажи недвижимости, ни Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности), не предусмотрено в качестве требования к субъекту, который предоставляет жилые помещения, наличие правоустанавливающих документов на земельный участок.

Из части 1 статьи 552 ГК РФ также следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, необходимы в процессе осуществления строительства, в том числе для достижения надлежащего результата исполнения обязательств по контракту, и не могут быть установлены в качестве единых требований к участнику закупки для целей рассмотрения заявок на предмет допуска к участию в аукционе.

С учетом изложенного, требование к участнику закупки и к составу заявки о наличии у участника закупки правоустанавливающих документов на земельный участок не соответствует объекту закупки в нарушение пункта 12 части 1, пункта 3 части 2 статьи 42, подпункта "н" пункта 1 части 1 статьи 43, пункта 1 части 1, 5 статьи 31 Закона о контрактной системе.

Более того, при проведении указанной закупки единственным участником закупки, подавшим заявку - ООО "РСМ" предоставлен договор аренды земельного участка от 18.03.2024, заключенный по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с видом разрешенного использования - культурное значение.

Таким образом, требование о наличии правоустанавливающих документов на земельный участок может привести к созданию преимущественных условий тем хозяйствующим субъектам, которые заранее до проведения аукциона имеют в наличии земельный участок на том или ином праве, что может привести к ограничению количества участников закупки и противоречит целям проведения конкурентного способа определения поставщика.

В связи с допущенными нарушениями в действиях виновного должностного лица содержатся признаки составов административных правонарушений, предусмотренных главой 7 КоАП РФ.

Дополнительно сообщаем, что внеплановая проверка указанной закупки проведена в рамках рассмотрения жалобы ООО "Тюмдорстрой" по делу N 074/06/106-966/2024 (207-ж/2024).

Комиссия, руководствуясь статьями 99, 106 Закона о контрактной системе,

РЕШИЛА:

1. Признать доводы жалобы ООО "МОНТАЖ 2020" на положения извещения о закупке обоснованными.

2. По результатам рассмотрения жалобы признать в действиях заказчика нарушения пункта 12 части 1, пункта 3 части 2 статьи 42, подпункта "н" пункта 1 части 1 статьи 43, пункта 1 части 1, 5 статьи 31 Закона о контрактной системе.

3. Выдать заказчику, уполномоченному органу, комиссии по осуществлению закупок, оператору электронной площадки предписание об устранении нарушений законодательства о контрактной системе.

4. Передать материалы жалобы должностному лицу Челябинского УФАС России для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.

Председатель Комиссии В.А. Ливончик

Члены Комиссии Е.В. Кулезнева

И.О. Кокшарова