Пояснительная записка к проекту федерального закона N 190143-3 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Сложившееся в результате реорганизации колхозов, совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий в частные акционерные общества, товарищества, общества с ограниченной ответственностью и производственные кооперативы с одновременной безвозмездной передачей сельскохозяйственных угодий в собственность граждан в виде права собственности на земельную долю страдает правовой неопределенностью, не соответствует Гражданскому и Земельному кодексу, не способствует развитию крупнотоварного сельского хозяйства и препятствует формированию здорового и цивилизованного рынка сельскохозяйственных земель.

Согласно статьям 549, 554 ГК купля-продажа может иметь место в отношении конкретно определенной вещи (земельного участка с границами), право общей собственности может иметь место, если известен и имеет границы общий земельный участок.

Согласно статье 607 ГК в аренду может быть сдан конкретный земельный участок с установленными границами, но не право на земельную долю в баллогектарах.

Современное положение не соответствует принципу, изложенному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса о единстве судьбы земельных участков и связанных с ними объектов, статье 15 - о том, что собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, статье 22 - о том, что в аренду могут сдаваться земельные участки, статье 36 - об исключительном праве на приватизацию земельных участков собственников расположенных на них зданий, строений, сооружений, статье 37 - о том, что объектом купли-продажи могут быть земельные участки, статьям 80, 81, 82 и другим статьям действующего Земельного кодекса.

Частные сельскохозяйственные организации не имеют права собственности на сельскохозяйственные угодья и на земельные участки, занятые важнейшей составляющей сельскохозяйственной собственности - фермами, зернохранилищами, хранилищами сельскохозяйственной техники, мастерскими, складами ГСМ, удобрений и другими производственными объектами, а граждане имеют свидетельства о праве на земельную долю только в сельскохозяйственных угодьях, то есть пашне и лугах.

Таким образом, сельскохозяйственная недвижимость поступила в разные руки, с разными интересами, а растениеводство оторвано от животноводства. Сохраняемое сельскохозяйственной организацией животноводство не имеет опоры и уверенности в сохранении кормовой базы, если сельскохозяйственные угодья им не принадлежат, а земельные доли свободно продаются и переходят по наследству.

Сельскохозяйственная недвижимость отличается от промышленной, жилищной и иной недвижимости тем, что производственные объекты, необходимые для земледелия и животноводства прочно связаны с сельскохозяйственными угодьями, хотя находятся не на пашне или лугах, а на несельскохозяйственных угодьях. В проекте закона дается понятие сельскохозяйственной недвижимости и в целом сельскохозяйственной собственности, что необходимо для решения вопроса об их судьбе в гражданском обороте.

Возникшим после реорганизации, последующего выделения и разделения сельскохозяйственным организациям и фермерским хозяйствам часть сельскохозяйственных угодий сверх среднерайонной нормы принадлежит на праве постоянного пользования или аренды, то есть осталась в государственной собственности, причем эта часть не отграничена от общей собственности на земельные доли, поэтому нет ответственного перед законом пользователя земли. У сельхозтоваропроизводителей - юридических лиц за редким исключением нет земли в собственности, а поэтому споры о допустимости ипотеки беспочвенны.

Поскольку неизвестно, где чья земельная доля, невозможно определить как она используется, кого привлечь к ответственности. Точно также неизвестно, у кого конкретно изымается земля для государственных или общественных нужд и кому следует выплатить компенсацию.

Установленный Указом Президента РФ от 07.03.96 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" свободный оборот земельных долей разрушает единство сельскохозяйственной недвижимости, но, кроме того, затруднителен в реализации, так как требует получения письменного согласия всех других собственников земельных долей, что фактически не выполняется и нарушает права остальных дольщиков.

Главный недостаток сложившегося положения - правовая и фактическая незаконченность земельной реформы, начатой в 1990 году и утечка капитала (земли) из сельского хозяйства, то есть от сельскохозяйственных организаций и фермеров.

Сельское хозяйство страны поставлено в условия, когда оно вынуждено арендовать землю у частных собственников и тем увеличивать свои затраты, а соответственно и цены на продукцию.

В таком случае целью проведенной до сих пор земельной реформы следует считать обогащение граждан-рантье за счет сельхозтоваропроизводителей и угнетение последних.

В главе 1 проекта закона предлагается определить цели оборота, дать понятие сельского хозяйства, определить требования к хозяйствующим субъектам и оборотоспособность земель сельскохозяйственного назначения.

Законопроект предполагает завершение земельной реформы, формирование собственных сельскохозяйственных земельных участков сельскохозяйственных товаропроизводителей в виде юридических лиц любой формы и фермерских хозяйств за счет земельных долей.

Глава 2 предусматривает, что оборот прав собственности граждан на земельные доли должен быть заменен оборотом земельных участков, оборотом долей участия в сельскохозяйственных организациях (включая крестьянские хозяйства - юридические лица), куплей-продажей сельскохозяйственных организаций и крестьянских хозяйств, что позволит привлекать торговый и промышленный капитал, а также финансовые средства на основе ипотеки в сельское хозяйство.

Для этого устанавливается годичный срок для окончательной реализации прав на земельную долю - организации собственного крестьянского хозяйства или внесения вклада в сельскохозяйственную организацию. Общим земельным участком признается земельный участок бывшего сельскохозяйственного предприятия, между владельцами которого и допускается временный оборот долей (то есть между дольщиками, сельскохозяйственной организацией, государством, фермерами, сельсоветами и владельцами сельскохозяйственной недвижимости).

Участники общей собственности утверждают проект межевания участков и оформляют права собственности на них.

Реализация права на долю с целью продажи земельного участка, сдачи в аренду, получения ренты или иждивения не допускается - только для ведения сельскохозяйственного производства.

Невостребованные в течение 3-х лет земельные доли обращаются в государственную собственность субъекта Федерации.

Глава 3 регулирует оборот земельных участков и сельскохозяйственной недвижимости в интересах сельскохозяйственных товаропроизводителей, устанавливает приоритеты для покупателей земельных участков, обязывает к продаже неиспользуемых земельных участков, а также земельных участков, оказавшихся в результате гражданского оборота в собственности лиц, не имеющих отношения к сельскому хозяйству.

Неиспользуемые сельскохозяйственные земли сельскохозяйственные организации продают, так как не вправе сдавать их в аренду более чем на год. Соблюдение приоритетов при продаже проверяется органами исполнительной власти субъекта Федерации.

Продажная цена не может быть ниже кадастровой оценки с целью пресечения скупки земельных участков по бросовым ценам, а если она занижена - могут быть выкуплены муниципалитетом и субъектами Федерации.

Несельскохозяйственные организации вправе приобретать сельскохозяйственную собственность, в том числе землю, при условии создания сельскохозяйственной дочерней, зависимой сельскохозяйственной организации.

Сельскохозяйственные организации вправе выкупать в собственность у государства участки, занятые их производственной недвижимостью.

Продажа сельскохозяйственных земельных участков из фонда перераспределения не производится. Первоначально они сдаются в аренду, после чего могут быть выкуплены по рыночной цене с зачетом арендной платы либо беспрепятственно переданы арендатору на новый срок.

Субъекты Федерации признаются собственниками сельскохозяйственных земель, не распределенных на земельные доли, принимают законы о сельскохозяйственной аренде, об обороте сенокосных участков, вправе устанавливать дополнительные ограничения по обороту сельскохозяйственных земель, а те субъекты Федерации, что не ввели частную собственность на землю (14), вправе применять аренду госземель.

Цель закона - сохранение земельного капитала за эффективными сельскохозяйственными товаропроизводителями при предотвращении спекуляции землей.

При подготовке проекта закона использован опыт Германии, Франции, Голландии, Норвегии, Канады, где спекуляция сельскохозяйственными землями практически исключена.

Проект закона не противоречит Гражданскому, Земельному кодексу и другим федеральным законам, кроме пункта 1 статьи 63 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которую следует отменить.

Такой выход из создавшегося положения наиболее отвечает интересам общества и крестьянства, соответствует практическому опыту реформы в сельском хозяйстве.

Финансово-экономическое обоснование
законопроекта "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Принятие законопроекта "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не предусматривает дополнительных расходов, покрываемых за счет средств федерального бюджета.

Перечень
нормативных правовых актов, принятие, изменение либо дополнение
которых потребует принятие проекта федерального закона "Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения"

Принятие проекта федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", потребует отмены пункта 1 статьи 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", запрещающей залог сельскохозяйственных земельных участков.