Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 сентября 2001 г. N КГ-А40/5080-01 Рассматривая иск о признании недействительными протоколов-соглашений о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договорам аренды, необходимо учесть, что перенаем был осуществлен арендатором с согласия арендодателя, и дать оценку доводам арендодателя о том, что при заключении оспариваемых договоров его представитель превысил свои полномочия

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 сентября 2001 г. N КГ-А40/5080-01

ГАРАНТ:

По данному делу см. также определение Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 апреля 2002 г. N КГ-А40/2610-02

Ассоциация профилактической медицины и экологии "Промедэк" обратилась в арбитражный суд с иском к Некоммерческому партнерству "Центр охраны труда и экологии", Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы о признании недействительными на основании ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации протоколов-соглашений о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договорам аренды от 18.04.2000 N 1-651/2000, N 1-653/2000 и применении последствий недействительности сделки в виде возврата нежилых помещений, находящихся по адресу: г. Москва, М.Казенный пер., д. 5, строение 1, 4, в аренду Ассоциации профилактической медицины и экологии "Промедэк", о признании ничтожными договоров аренды от 02.10.2000 N 1-1495/2000 и от 03.10.2000 N 1-1527/2000.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечен ГУП ДЕЗ ТУ "Басманное".

До принятия решения истец отказался от требования о применении последствий недействительности сделки. Отказ принят судом, и производство по делу в этой части прекращено.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.05.2001 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.07.2001, договоры аренды от 02.10.2000 N 1-1495/2000 и от 03.10.2000 N 1-1527 признаны недействительными в силу их ничтожности.

При этом суд исходил из того, что протоколы-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества являются в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации незаключенными, поскольку не зарегистрированы в установленном порядке, т.к. на основании п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка прав требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Договоры аренды от 02.10.2000 и 03.10.2000 признаны ничтожными, т.к. заключены на помещения, ранее переданные в аренду истцу.

На указанные судебные акты ответчиком подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и постановления и отказе в удовлетворении иска в связи с неправильным применением норм материального права.

В судебном заседании представители ответчика настаивали на своих требованиях по мотивам, изложенным в жалобе.

Представитель истца возражал против доводов жалобы и просил оставить судебные акты без изменения.

ДГМИ г. Москвы, ГУП ДЕЗ ТУ "Басманное", надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, своих представителей в суд не направили.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, ДГМИ г. Москвы - арендодатель, ГУП ДЕЗ ТУ "Басманное" - балансодержатель заключили с Ассоциацией профилактической медицины и экологии "Промедэк" договоры от 18.04.2000 NN 1-651/2000, 1-653/2000 на аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Москва, М.Казенный пер., д. 5, строения 1 и 4.

ДГМИ г. Москвы, Ассоциацией профилактической медицины и экологии "Промедэк", Некоммерческим партнерством "Центр охраны труда и экологии" подписаны протоколы-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договорам от 18.04.2000 NN 1-651/2000 и 1-653/2000.

На основании указанных протоколов-соглашений ДГМИ г. Москвы заключило с Некоммерческим партнерством договоры аренды названных нежилых помещений от 02.10.2000 N 1-1495/2000 и от 03.10.2000 N 1-1527/2000.

Арбитражный суд указал, что в силу п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки.

Оспариваемые протоколы-соглашения признаны судом незаключенными на основании п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в виду отсутствия государственной регистрации.

В силу параграфа 1 главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации цессия опосредует переход прав кредитора к другому лицу. Право, которое является объектом цессии, не может быть обременено какими-либо обязанностями.

Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) или договора.

В пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перечислении полномочий арендатора уступка права аренды отсутствует.

При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда о том, что протоколы-соглашения к договорам аренды нельзя считать незаключенными, является неправомерным.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Учитывая, что в оспариваемых протоколах-соглашениях имеется ссылка на п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и что ДГМИ г. Москвы с новым арендатором заключены договоры аренды с возложением на него определенных обязанностей, судебная коллегия считает, что в соответствии с указанными протоколами-соглашениями Ассоциацией профилактической медицины и экологии "Промедэк" ответчику были переданы права и обязанности арендатора по договорам на аренду нежилого помещения от 18.04.2000 NN 1-651/2000, 1-653/2000, т.е. осуществлен перенаем.

Перенаем осуществлен с согласия арендодателя заключением договоров на аренду нежилых помещений от 02.10.2000 N 1-1495/2000 и от 03.10.2000 N 1-1527/2000, зарегистрированных в установленном порядке.

Истец, оспаривая протоколы-соглашения, ссылался на то, что, заключая протоколы-соглашения, генеральный директор превысил полномочия, ограниченные уставом, ответчик об этих ограничениях знал и просил признать их недействительными на основании ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные доводы и представленные доказательства не были предметом рассмотрения и оценки суда, однако они имеют существенное значение для рассмотрения спора.

С учетом изложенного, принятые по делу решение и постановление являются недостаточно обоснованными и подлежат отмене, а дело на основании п. 3 ст. 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - передаче на новое рассмотрение.

Руководствуясь ст.ст. 171, 174-178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 15.05.2001 и постановление от 13.07.2001 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-8186/01-89-120 отменить.

Дело N А40-8186/01-89-120 передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы.