Вопрос: Предприятие осуществляет переоценку недвижимости в добровольном порядке на основании заключения профессионального оценщика, имеющего право выдавать оценочный сертификат о стоимости здания по состоянию на 1 сентября 2000 г. В феврале 2001 года предприятие недвижимость реализует, оплата осуществлена в этом же месяце. На какую дату должна быть отражена в учете переоценка здания? Имеет ли право предприятие применить к стоимости реализованного здания индексы-дефляторы за 4 квартал 2000 года, 1 квартал 2001 года при расчете налогооблагаемой прибыли? Куда следует отнести оплату услуг оценщика? ("Консультант бухгалтера", N 10, октябрь 2001 г.)

Предприятие осуществляет переоценку недвижимости в добровольном порядке на основании заключения профессионального оценщика, имеющего право выдавать оценочный сертификат о стоимости здания по состоянию на 1 сентября 2000 г.

В феврале 2001 года предприятие недвижимость реализует, оплата осуществлена в этом же месяце.

На какую дату должна быть отражена в учете переоценка здания?

Имеет ли право предприятие применить к стоимости реализованного здания индексы-дефляторы за 4 квартал 2000 года, 1 квартал 2001 года при расчете налогооблагаемой прибыли?

Куда следует отнести оплату услуг оценщика?

Так как в вопросе идет речь о конкретных сроках и фактах, в ответе все ссылки приводятся на документы системы нормативного регулирования бухгалтерского учета и отчетности по состоянию на февраль 2001 года - в частности, на ПБУ 6/97 и действующий План счетов (Инструкция по применению Плана счетов).

Возможность привлечения независимого оценщика для определения рыночной стоимости имущества прямо предусмотрена пунктом 3 статьи 77 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208 "Об акционерных обществах.

В соответствии с пунктом 2.4 Инструкции о порядке исчисления налога на прибыль при определении прибыли от реализации основных фондов учитывается разница (превышение) между продажной ценой и первоначальной или остаточной стоимостью этих фондов с учетом их переоценки, производимой в установленном порядке, увеличенной на индекс инфляции, исчисленный в порядке, устанавливаемом Правительством РФ (постановление Правительства Российской Федерации от 21 марта 1996 г. N 315 "Об утверждении порядка исчисления индекса инфляции, применяемого для индексации стоимости основных фондов и иного имущества предприятий при их реализации в целях определения налогооблагаемой прибыли").

Налоговые последствия переоценки объектов основных средств, проводимой по решению организации, разъяснено письмом МНС РФ от 17 апреля 2000 г. N ВГ-6-02/288@. В частности, разъяснено следующее:

"В соответствии с пунктом 3.6. ПБУ 6/97 организация имеет право не чаще одного раза в год (на начало отчетного года) переоценивать объекты основных средств по восстановительной стоимости путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам с отнесением возникающих разниц на добавочный капитал организации.

В связи с тем, что в настоящее время порядок переоценки основных средств постановлениями Правительства РФ не устанавливается, а налоговое законодательство не содержит четкого порядка формирования стоимости основных средств, которая бы принималась при налогообложении МНС РФ по согласованию с Минфином РФ доводит до сведения, что переоценка основных средств, осуществленная организациями в соответствии с ПБУ 6/97 и отраженная в бухгалтерской отчетности, учитывается при исчислении налога на имущество, а также налога на прибыль (в частности, при начислении амортизационных отчислений).

При отражении результатов от реализации (прочего выбытия) основных средств, по которым производилась переоценка, не учитываются при определении прибыли суммы, списываемые со счета 87 "Добавочный капитал" на счет 47 "Реализация и прочее выбытие основных средств".

Необходимо иметь в виду, что если организация производила переоценку в соответствии с ПБУ 6/97, то индекс инфляции применяется к остаточной стоимости, определенной исходя из восстановительной стоимости и износа, начисленного от восстановительной стоимости".

Подведем итоги.

Проведение оценки объектов основных средств с участием оценщика может иметь место в течение отчетного года для определения их рыночной стоимости - то есть непосредственно перед продажей. В данном же случае оценка и продажа была проведена не только в разные отчетные периоды, но и в разные налоговые периоды. Таким образом, нельзя сделать вывод о том, что оценка объектов была связана с последующей продажей.

Пунктом 7.3 ПБУ 6/97 предусмотрена возможность списания на убытки (уменьшение налогооблагаемой прибыли) расходов, связанных с продажей объектов основных средств. Однако, как было отмечено выше, факт оценки нельзя непосредственно связать с фактом продажи.

Об отнесении расходов по оплате услуг оценщика на себестоимость продукции (работ, услуг) основного производства вопрос вообще не стоит, так как движение внеоборотных активов никак не может считаться операцией, относимой к обычным видам деятельности (разумеется, если это не является уставным видом деятельности организации).

Таким образом, единственным источником для возмещения затрат по оплате услуг оценщика является чистая прибыль (остающаяся в распоряжении организации после уплаты налогов).

Проведение переоценки объектов основных средств по состоянию на 1 сентября было неправомерным. Если объект продолжал использоваться в производственной или торговой деятельности, а амортизация начислялась с переоцененной стоимости объекта - налицо завышение себестоимости продукции (работ, услуг) с весьма очевидными налоговыми последствиями.

Индекс-дефлятор (ИРИП) рассчитывается и утверждается по итогам прошедшего квартала и отражает рост цен в течение всего этого квартала. Следовательно, может применяться только индекс четвертого квартала 2000 года. Следует отметить, что корректировка стоимости реализованного имущества осуществляется на основе цепного индекса, рассчитанного как последовательное произведение всех индексов с квартала, следующего за кварталом, в котором объект поступил в организацию, до последнего полного квартала, в котором объект находился на балансе организации. Напомним, что ИРИП применяется к остаточной (а не к восстановительной или первоначальной) стоимости продаваемых объектов.

Для того, чтобы минимизировать налоговые последствия, следует внести изменения в бухгалтерский учет и отчетность порядком, установленным Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности и Методическими рекомендациями о порядке формирования показателей бухгалтерской отчетности организации, утвержденными приказом Минфина РФ от 28 июня 2000 г. N 60н. Если амортизация начислялась с сумм переоцененной стоимости, ее следует скорректировать за период сентябрь-декабрь 2000 года (амортизацию за январь 2001 года уточнять не нужно, так как организация имела право отразить переоценку в отчетности по состоянию на 1 января 2001 года). Кроме того, следует проверить и уточнить расчеты корректировки налоговой базы с учетом ИРИП.

1 октября 2001 г.

"Консультант бухгалтера", N 10, октябрь 2001 г.