Вопрос: ЖСК - генеральный заказчик строительства жилого дома. В ЖСК входит одно юридическое лицо (Пайщик). Выплату своего пая Пайщик финансирует за счет средств третьих лиц, привлеченных по договору долевого участия. Строительство переносится на более поздний срок, поэтому один из дольщиков предъявил Пайщику претензию по уплате пени за просрочку сдачи объекта в эксплуатацию. Пайщик готов предложить Дольщику свободную квартиру в качестве отступного. Какими проводками отразить эту сделку у Организации-пайщика и ЖСК? Какими налогами будет облагаться эта сделка? (Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 46, ноябрь 2001 г.)

Жилищно-строительный кооператив (далее - ЖСК) выступает генеральным заказчиком строительства жилого дома.

При учреждении ЖСК в него, помимо физических лиц, вошло одно юридическое лицо (далее - Организация-пайщик), в пользу которого будет распределено большинство квартир в построенном доме. Выплату своего пая Организация-пайщик ЖСК финансирует за счет средств третьих лиц, привлеченных по договору долевого участия в строительстве. Среди дольщиков Организации-пайщика - граждане и юридические лица.

В связи с тем что окончание строительства кооперативного дома переносится на более поздний срок, один из дольщиков - юридическое лицо - предъявил Организации-пайщику претензию по уплате пени за просрочку сдачи объекта строительства в эксплуатацию.

Данный вид ответственности предусмотрен договором между Организацией-пайщиком и юридическим лицом - дольщиком. За неимением денежных средств Организация-пайщик готова предложить предприятию-дольщику свободную не профинансированную квартиру в составе своего пая в качестве отступного.

Какими бухгалтерскими проводками отразить эту сделку у Организации-пайщика и ЖСК? Какими налогами будет облагаться эта сделка?

Особенностью правового положения члена ЖСК является то, что до полного внесения паевого взноса он сохраняет за собой лишь имущественное право на паенакопление. Что же касается права на предоставляемое кооперативом имущество (в данном случае - квартиры), то оно появляется только после полного внесения пайщиком паевого взноса.

В этой связи до момента окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию член ЖСК имеет только имущественное право на сумму своего паенакопления, но не на квартиры, предполагаемые для передачи пайщику в собственность по окончании строительства.

Поскольку имущественные права, являясь объектами гражданских прав, могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому на основании сделок или в порядке универсального правопреемства (ст.128, 129, 218 ГК РФ), член ЖСК может распорядиться принадлежащим ему правом на паенакопление любым способом на условиях и порядке, предусмотренных уставом ЖСК.

При этом если в уставе кооператива не содержится запрета на раздел одного пая между несколькими лицами, то Организация-пайщик может передать третьему лицу не весь пай, а только его часть.

Таким образом, при соблюдении всех вышеперечисленных условий Организация-пайщик вправе передать юридическому лицу - дольщику часть своего пая в счет уплаты пени за просрочку сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию в обусловленные в договоре сроки.

Бухгалтерский учет и налогообложение такой операции будут следующими. В соответствии с Планом счетов и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина СССР от 1 ноября 1991 г. N 56, наличие и движение долгосрочных финансовых вложений организаций в уставные, паевые и иные подобные фонды юридических лиц отражаются на дебете счета 06 "Долгосрочные финансовые вложения" (субсчет 06-1 "Паи и акции") в корреспонденции с кредитом счетов учета ценностей, передаваемых в счет этих вложений.

Дальнейшая передача учитываемых на счете 06 финансовых вложений третьим лицам отражается по дебету счета 48 "Реализация прочих активов" и кредиту счета 06. Впоследствии дебетовое либо кредитовое сальдо по счету 48 относится соответственно в кредит либо дебет счета 80 "Прибыли и убытки".

Учитывая, что передача части паенакопления в ЖСК осуществляется в счет уплаты пени за неисполнение в обусловленный срок договорного обязательства, схема бухгалтерских проводок у Организации-пайщика будет следующей. При этом Организации-пайщику следует сделать указанные записи на ту часть суммы паенакопления, которая будет передана юридическому лицу - дольщику в счет уплаты пени за просрочку исполнения обязательств по договору долевого строительства жилья.

Д-т сч.80 К-т сч.76-1 - отражена задолженность перед юридическим лицом - дольщиком по уплате пени

Д-т сч.76-2 К-т сч.48 - отражена выручка от передачи части пая в ЖСК дольщику в сумме, равной задолженности по пени

Д-т сч.48 К-т сч.06 - списана номинальная стоимость части пая

Д-т сч.80 (К-т сч.80) К-т сч.48 (Д-т сч.48) - отражен убыток либо прибыль от передачи части паенакопления в ЖСК

Д-т сч.76-1 К-т сч.76-2 - погашены задолженности.

В том случае, если у Организации-пайщика образуется кредитовое сальдо по счету 80, Организация должна с соответствующей суммы исчислить и уплатить в бюджет налог на прибыль в соответствии с нормами Закона РФ от 27 декабря 1991 г. N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций". При этом согласно подп. 12 п.2 ст.149 НК РФ реализация (передача) паев в паевых фондах кооперативов на территории РФ не подлежит обложению НДС (освобождается от обложения данным видом налога).

Что касается отражения соответствующей операции в бухгалтерском учете ЖСК, то перераспределение паев в паевом фонде кооператива будет видно только в аналитическим учете кооператива, поскольку подобное перераспределение связано с изменением субъектного состава членов ЖСК - появлением нового участника, паенакопления которого должны учитываться обособленно.

Ю. Камфер

эксперт "АКДИ ЭЖ"

1 ноября 2001 г.

Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 46, ноябрь 2001 г.