Имущественный налоговый вычет для застройщиков и покупателей жилья (В.М. Акимова, "Российский налоговый курьер", N 1, январь 2002 г.)

Имущественный налоговый вычет для застройщиков
и покупателей жилья

С вступлением в силу с 1 января 2001 года главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ вычеты сумм расходов, связанных с новым строительством или приобретением жилых объектов, больше не предоставляются физическим лицам по месту основной работы, а могут быть получены ими только по окончании года при подаче налоговой декларации.

Изменился и сам порядок предоставления указанных вычетов.

Имущественные вычеты застройщикам и покупателям жилых объектов по новым правилам будут впервые предоставляться по налоговым декларациям, подаваемым физическими лицами за 2001 год.

В данной статье на конкретных примерах рассмотрено, как с введением в действие главы 23 Налогового кодекса РФ будут предоставляться имущественные налоговые вычеты лицам, которые начали строить или приобрели жилой объект до 1 января 2001 года и после 1 января 2001 года.

Новый порядок предоставления имущественного вычета

Согласно пп.2 п.1 ст.220 НК РФ при определении размера налоговой базы по доходам, с которых налог на доходы физических лиц исчисляется и уплачивается по ставке 13%, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета:

- в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов;

- в сумме, направленной им на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Общий размер данного имущественного налогового вычета не может превышать 600 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным физическим лицом в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Имущественный вычет, установленный пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, предоставляется физическому лицу на основании налоговой декларации, подаваемой им по окончании года в налоговый орган по месту жительства, и:

- письменного заявления о предоставлении имущественного вычета;

- документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру;

- платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств физическим лицом (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Отметим, что имущественный вычет не применяется в случаях, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случаях, когда сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с п.2 ст.20 НК РФ (если лица признаны взаимозависимыми судом).

Если в налоговом периоде имущественный вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды (календарные годы) до полного его использования.

При приобретении жилого дома или квартиры в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности на указанный объект.

Пример 1

В марте 2001 года супруги приобрели квартиру у физического лица в общую равнодолевую собственность за 870 000 руб. В договоре купли-продажи квартиры в качестве покупателей указаны оба супруга.

Каждый из супругов оплатил половину стоимости квартиры в размере 435 000 руб. (870 000 руб. : 2).

В апреле 2001 года они получили зарегистрированный договор купли-продажи этой квартиры и каждый из них получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на 1/2 квартиры.

По окончании 2001 года каждый из супругов подал в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию, к которой приложил следующие документы:

- заявление о предоставлении имущественного вычета;

- копию договора купли-продажи квартиры;

- копию свидетельства о праве собственности на 1/2 квартиры;

- расписку от продавца, подтверждающую оплату покупателем приобретаемой доли в квартире;

- копию акта приема-передачи квартиры от продавца покупателям.

В 2001 году супруги получили доходы, облагаемые по ставке 13%: муж - в сумме 384 000 руб., жена - в сумме 300 000 руб.

Налоговая база у мужа определена в размере 384 000 руб. Налог на доходы физических лиц был уплачен им в сумме 49 920 руб. (384 000 руб. х 13%).

Налоговая база у жены определена в размере 300 000 руб. Она уплатила налог на доходы в сумме 39 000 руб. (300 000 руб. х 13%).

Согласно пп.2 п.1 ст.220 НК РФ имущественный налоговый вычет в части расходов на приобретение квартиры не может превышать 600 000 руб. в целом на квартиру. Каждый из собственников имеет право уменьшить полученный доход на имущественный вычет с учетом его доли собственности на квартиру, что составляет 300 000 руб. (600 000 руб. : 2).

Для определения налоговой базы за 2001 год у каждого из супругов из дохода, с которого был уплачен налог по ставке 13%, исключается сумма имущественного вычета в размере 300 000 руб.

Налоговая база за 2001 год у мужа принимается равной 84 000 руб. (38 4000 руб. - 300 000 руб.), у жены налоговая база равна 0 (300 000 руб. - 300 000 руб.).

Сумма налога на доходы, уплаченная мужем, в размере 39 000 руб. (49 920 руб. - 84 000 руб. х 13%), а также сумма налога, уплаченная женой, в размере 39 000 руб. подлежит возврату им из бюджета в порядке, установленном ст.78 НК РФ.

Налоговый кодекс РФ

Статья 78. Зачет или возврат излишне уплаченной суммы налога, сбора, а также пени

1. Сумма излишне уплаченного налога подлежит зачету в счет предстоящих платежей налогоплательщика по этому или иным налогам, погашения недоимки либо возврату налогоплательщику в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

2. Зачет или возврат суммы излишне уплаченного налога производится, если иное не установлено настоящим Кодексом, налоговым органом по месту учета налогоплательщика без начисления процентов на эту сумму, если иное не установлено настоящей статьей:

3. Налоговый орган обязан сообщить налогоплательщику о каждом ставшем известным налоговому органу факте излишней уплаты налога и сумме излишне уплаченного налога не позднее одного месяца со дня обнаружения такого факта.

В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о возможной излишней уплате налога, налоговый орган вправе направить налогоплательщику предложение о проведении совместной выверки уплаченных налогов. Результаты такой выверки оформляются актом, подписываемым налоговым органом и налогоплательщиком:

7. Сумма излишне уплаченного налога подлежит возврату по письменному заявлению налогоплательщика. В случае наличия у налогоплательщика недоимки по уплате налогов и сборов или задолженности по пеням, начисленным тому же бюджету (внебюджетному фонду), возврат налогоплательщику излишне уплаченной суммы производится только после зачета указанной суммы в счет погашения недоимки (задолженности).

8. Заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы.

9. Возврат суммы излишне уплаченного налога производится за счет средств бюджета (внебюджетного фонда), в который произошла переплата, в течение одного месяца со дня подачи заявления о возврате, если иное не установлено настоящим Кодексом.

При нарушении указанного срока на сумму излишне уплаченного налога, не возвращенную в установленный срок, начисляются проценты за каждый день нарушения срока возврата.

Процентная ставка принимается равной ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей на дни нарушения срока возврата. В случае, если уплата налога производилась в иностранной валюте, то проценты, установленные настоящим пунктом, начисляются на сумму излишне уплаченного налога, пересчитанную по курсу Центрального банка Российской Федерации на день, когда произошла излишняя уплата налога.

10. Зачет или возврат излишне уплаченной суммы налога производится в валюте Российской Федерации. В случае, если уплата налога производилась в иностранной валюте, то суммы излишне уплаченного налога принимаются к зачету или подлежат возврату в валюте Российской Федерации по курсу Центрального банка Российской Федерации на день, когда произошла излишняя уплата налога.

Если жилой дом или квартира приобретается в общую совместную собственность, то размер имущественного вычета будет распределяться между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.

В случае, когда в договоре купли-продажи жилого дома или квартиры как покупатель указан только один из супругов (которому и выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности на этот жилой объект), право на имущественный вычет, предусмотренный пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, имеет только он, независимо от возникновения у второго супруга права совместной собственности на данный жилой дом или квартиру в соответствии с семейным законодательством.

Пример 2

В 2001 году супруги приобрели квартиру за 640 000 руб. При этом в договоре купли-продажи данной квартиры в качестве покупателя была указана только жена. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру в качестве собственника также указана только жена.

В 2001 году ее доход, облагаемый по ставке 13%, составил 240 000 руб. Стандартный вычет, предусмотренный пп.3 п.1 ст.218 НК РФ, в размере 400 руб. предоставлялся за 1 месяц.

Налоговая база определена в размере 239 600 руб. (240 000 руб. - 400 руб.). Налог на доходы физических лиц был уплачен в сумме 31 148 руб. (239 600 руб. х 13%).

По окончании 2001 года жена представила в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию о доходах, полученных в 2001 году, письменное заявление о предоставлении имущественного вычета в связи с покупкой квартиры, документы, подтверждающие ее право собственности на эту квартиру, и платежные документы, подтверждающие уплату денежных средств.

Поскольку в договоре купли-продажи квартиры в качестве покупателя и в свидетельстве о праве собственности в качестве собственника квартиры указана только жена, муж не может получить имущественный вычет.

Жене вычет может быть предоставлен в размере 600 000 руб., поэтому расходы на приобретение квартиры в сумме 40 000 руб. (640 000 руб. - 600 000 руб.) к вычету не принимаются.

Поскольку сумма имущественного вычета (600 000 руб.) превышает величину налоговой базы налогоплательщицы за 2001 год (239 600 руб.), то налоговая база за тот же год равна 0.

Неиспользованная сумма вычета в размере 360 400 руб. (600 000 руб. - 239 600 руб.) переносится на следующие налоговые периоды.

Вся сумма налога, удержанного в 2001 году, в размере 31 148 руб. возвращается налогоплательщице в порядке, предусмотренном ст.78 НК РФ (см. цитату из ст.78 НК РФ на с. ...).

Пример 3

В 2001 году физическое лицо направляет денежные средства на строительство жилого дома по договору, заключенному со строительной организацией, строящей дом. По условиям договора по окончании строительства физическое лицо получает в собственность квартиру в этом доме.

В данном случае налогоплательщик будет вправе заявить об имущественном налоговом вычете в части денежных средств, направляемых на строительство жилого дома (квартиры), лишь после получения им свидетельства о государственной регистрации его права собственности на эту квартиру.

Имущественный вычет будет предоставлен при подаче физическим лицом декларации в налоговый орган по месту жительства, к которой должны быть приложены следующие документы:

- письменное заявление о предоставлении имущественного вычета;

- копия договора со строительной организацией о направлении физическим лицом денежных средств на строительство жилого дома;

- копия свидетельства о праве собственности на квартиру;

- платежные документы, подтверждающие уплату взносов за приобретаемую квартиру;

- копия акта приема-передачи квартиры.

Пример 4

В 2000 году гражданин начал строительство дачи, которое продолжается и в 2001 году.

Будет ли ему предоставляться имущественный налоговый вычет в этом случае?

До 1 января 2001 года в соответствии с пп."в" п.6 ст.3 Закона Российской Федерации от 07.12.91 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" (далее - Закон N 1998-1) вычет предоставлялся в сумме, направленной на новое строительство либо приобретение жилого дома, или квартиры, или дачи, или садового домика на территории Российской Федерации.

С 1 января 2001 года согласно пп.2 п.1 ст.220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации только жилого дома или квартиры.

Дача в числе объектов, по расходам на строительство которых предоставляется имущественный вычет, установленный пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, не перечислена.

Следовательно, гражданин не вправе претендовать на имущественный вычет по расходам на строительство дачи, произведенным после 1 января 2001 года.

Если физическое лицо пользовалось вычетом
до 1 января 2001 года

Вычет сумм, израсходованных на приобретение жилого объекта

До 1 января 2001 года вычет по суммам, направленным физическими лицами на новое строительство либо приобретение жилого дома, или квартиры, или дачи, или садового домика на территории Российской Федерации, предоставлялся в соответствии с пп."в" п.6 ст.3 Закона N 1998-1.

Следует напомнить, что согласно пп."в" п.6 ст.3 Закона N 1998-1 совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемом периоде, уменьшался на суммы, направленные этими физическими лицами, являющимися застройщиками либо покупателями, на новое строительство либо приобретение жилого дома, или квартиры, или дачи, или садового домика на территории Российской Федерации, в пределах пятитысячекратного размера установленной законом минимальной месячной оплаты труда, учитываемой за три года (417 450 руб.). Эти суммы не могли также превышать размер совокупного дохода физических лиц за указанный период.

Если сумма вычета по расходам на строительство либо приобретение жилого дома или квартиры, предоставленного налогоплательщику до 1 января 2001 года, полностью не была им использована, то после 1 января 2001 года физическое лицо вправе продолжить пользоваться таким вычетом в порядке, установленном пп.2 п.1 ст.220 НК РФ. При этом имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, будет предоставляться с зачетом суммы вычета, предоставленного в соответствии с пп."в" п.6 ст.3 Закона N 1998-1.

Пример 5

В 2000 году гражданин купил квартиру за 500 000 руб.

В 2000 году по месту основной работы ему был предоставлен вычет по расходам на приобретение этой квартиры, установленный пп."в" п.6 ст.3. Закона N 1998-1, в размере 200 000 руб.

Поскольку в 2000 году вычет по суммам, направленным на приобретение квартиры, предусмотренный пп."в" п.6 ст.3 Закона N 1998-1, налогоплательщиком полностью использован не был, то его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного использования. При этом поскольку с 1 января 2001 года максимальный размер имущественного налогового вычета составляет 600 000 руб., то в последующие налоговые периоды к вычету может быть принята вся оставшаяся сумма расходов по покупке квартиры в размере 300 000 руб. (500 000 руб. - 200 000 руб.).

В отношении доходов, полученных этим лицом в 2001 году и последующих календарных годах, имущественный налоговый вычет будет предоставляться по окончании каждого налогового периода на основании налоговой декларации, подаваемой в налоговый орган по месту жительства, заявления о предоставлении вычета и документов, подтверждающих право собственности на данный жилой объект и произведенные расходы.

Если физическое лицо к 2001 году уже воспользовалось вычетом в порядке, установленном пп."в" п.6 ст.3 Закона N 1998-1, в максимальном размере (в размере 417 450 руб. или в сумме совокупного дохода физического лица за трехлетний период, не превышающей 417 450 руб.), то оно не вправе продолжить получать вычет в связи с тем, что с 1 января 2001 года предельный размер вычета увеличился до 600 000 руб. При этом такой порядок действует независимо от того, предоставлялся ли налогоплательщику вычет расходов по строительству или приобретению жилого объекта по месту основной работы либо налоговым органом на основании подаваемых налоговых деклараций.

Пример 6

В 1998 году физическое лицо приобрело квартиру за 600 000 руб. В этом же году оно подало в бухгалтерию организации по месту своей основной работы заявление о предоставлении вычета согласно пп."в" п.6 ст.3 Закона N 1998-1.

Физическое лицо пользовалось вычетом по месту основной работы в 1998 году, 1999 году и до ноября 2000 года. За этот период ему был предоставлен вычет в размере 417 450 руб. (то есть в пределах пятитысячекратного размера установленной законом минимальной месячной оплаты труда, учитываемой за трехлетний период).

Имущественный вычет из доходов 2001 года и последующих лет в размере 182 550 руб. (600 000 руб. - 417 450 руб.) этому физическому лицу предоставляться уже не будет.

Вычет сумм, направленных на погашение кредитов
и процентов по ним

До 1 января 2001 года согласно пп."в" п.6 ст.3 Закона 1998-1 совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемом периоде, мог быть уменьшен на суммы, направленные ими на погашение кредитов и процентов по ним, полученных в банках и других кредитных организациях на новое строительство либо приобретение жилого дома, или квартиры, или дачи, или садового домика на территории Российской Федерации. При этом данные суммы вместе с суммами, направленными на новое строительство либо приобретение указанных объектов, не могли превышать размер совокупного дохода физических лиц за трехлетний период.

С 1 января 2001 года в соответствии с пп.2 п.1 ст.220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, направленной им на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Таким образом, с введением в действие главы 23 НК РФ имущественный вычет предоставляется в суммах, направленных на погашение только процентов по ипотечным кредитам, а не самих ипотечных кредитов. И суммы погашения процентов по ипотечным кредитам, принимаемые к вычету, не ограничиваются предельным размером.

Пример 7

26 сентября 2000 года физическое лицо получило в банке кредит на сумму 750 000 руб. на покупку квартиры. По условиям кредитного договора гражданин возвращает сумму полученного кредита начиная с 1 ноября 2000 года ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование этим кредитом из расчета 20% годовых.

Кредит предоставлен на пять лет со сроком возврата не позднее 1 ноября 2005 года.

Квартира приобретена физическим лицом в октябре 2000 года за 750 000 руб.

В 2000 году налогоплательщик произвел следующие расходы, связанные с приобретением квартиры:

- оплатил стоимость квартиры в размере 750 000 руб.;

- возвратил часть кредита, израсходованного на покупку квартиры, в размере 25 000 руб. (750 000 руб. : 5 лет : 12 мес. х 2 мес.);

- уплатил проценты за пользование кредитом в размере 24 791,67 руб. (750 000 руб. х 20% : 12 мес. + (750 000 руб. - 12 500 руб.) х 20% : 12 мес.).

В декабре 2000 года физическое лицо подало в бухгалтерию организации по месту основной работы заявление о предоставлении ему вычета по суммам, направленным на приобретение квартиры и погашение кредита и процентов по нему. Вместе с заявлением работник представил документы, подтверждающие произведенные расходы (договор купли-продажи, расписка продавца квартиры о получении денежных средств, кредитный договор, платежные документы, подтверждающие погашение части кредита и процентов по нему).

В 2000 году налогоплательщик получил по месту основной работы налогооблагаемый доход в размере 299 833,02 руб.

В 2000 году по месту основной работы физическому лицу предоставляется вычет, установленный пп."в" п.6 ст.3 Закона N 1998-1. При этом сумма, израсходованная на приобретение квартиры, принимается к вычету в пределах 417 450 руб. (пятитысячекратного размера установленной законом минимальной месячной оплаты труда), а сумма погашения кредита и процентов по нему - в размере произведенных и документально подтвержденных расходов - 49 791,67 руб. (25 000 руб. + 24 791,67 руб.).

Таким образом, в 2000 году расходы работника, связанные с приобретением квартиры, по месту основной работы были приняты к вычету в размере 299 833,02 руб., в том числе расходы по погашению кредита и процентов за пользование этим кредитом в сумме 49 791,67 руб. и расходы на приобретение квартиры в сумме 250 041,35 руб. (299 833,02 руб. - 49791,67 руб.). Следует отметить, что вычет предоставлялся независимо от того, получил ли работник свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру (см. пп."в" п.6 ст.3 Закона N 1998-1).

Поскольку в 2000 году вычет, предусмотренный пп."в" п.6 ст.3 Закона N 1998-1, не был полностью использован налогоплательщиком, то неиспользованная сумма вычета переносится на следующие календарные годы до полного его использования.

С 1 января 2001 года с вступлением в силу главы 23 НК РФ в состав имущественного вычета включаются суммы, израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в пределах 600 000 руб., а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным в банках Российской Федерации и фактически израсходованным на указанные цели.

Поэтому в рассматриваемой ситуации сумма расходов физического лица на погашение процентов по кредиту будет учитываться в составе имущественного вычета в том случае, если по кредитному договору полученный кредит является ипотечным*(1). Суммы погашения самого кредита в любом случае учитываться не будут.

Сумма, израсходованная на приобретение квартиры, может быть принята к вычету в размере 349 958,65 руб. (600 000 руб. - 250 041,35 руб.).

Необходимо отметить, что по доходам, полученным физическим лицом в 2001 году и последующих годах, имущественный вычет будет предоставляться при условии получения налогоплательщиком свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру (см. пп.2 п.1 ст.220 НК РФ).

Если налогоплательщик не воспользуется правом на получение вычета по расходам, связанным со строительством или приобретением жилого объекта, в отношении доходов того налогового периода, в котором у него возникают указанные расходы, то он может воспользоваться этим правом в последующие налоговые периоды.

В.М. Акимова,

государственный советник налоговой службы III ранга,

Департамент налогообложения физических лиц МНС России

"Российский налоговый курьер", N 1, январь 2002 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Согласно п.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к ипотечному кредиту может быть отнесен только тот кредит, который выдается под залог недвижимого имущества. - Примечание редакции.