Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 декабря 2001 г. N КА-А40/7463-01 Регистрация договора аренды, осуществленная Комитетом по управлению имуществом, не может считаться фактической регистрацией этого договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Поэтому при регистрации соглашения сторон об изменении договора сам договор также подлежит государственной регистрации

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 24 декабря 2001 г. N КА-А40/7463-01

решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.09.2001 удовлетворены исковые требования ЗАО "Группа Компаний "Видео Интернешнл" к Московскому городскому комитету по государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация), признан недействительным отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.03.2001 к договору аренды (государственный регистрационный - номер 0-860/98 от 09.06.98), оформленный письмом от 07.05.2001 за N 2001/77-34171 мкр и ответчик обязан в течение 10 дней после вступления решения в законную силу произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 15.03.2001 к договору аренды нежилого помещения по адресу: ул. Академика Павлова, д.25, между ЗАО "Группа Компаний "Видео Интернешнл" и ООО "Вэрон".

Этим же решением истцу возвращена государственная пошлина - 1020 рублей.

В кассационной жалобе Москомрегистрация просит отменить решение суда и принять решение об отказе в удовлетворении исковых требований ЗАО "Группа Компаний "Видео Интернешнл" в связи с неправильным применением (не применением) арбитражным судом норм материального права - ст.ст. 2, 3 п. 1 ст. 4, п. 2 ст. 9, абз. 3 п. 2 ст. 13, абз.4 п.1 ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По мнению ответчика, регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) невозможна без регистрации в ЕГРП самого договора аренды.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы, а представитель истца просил оставить эту жалобу без удовлетворения как необоснованную.

Проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд кассационной инстанции находит обжалуемое решение подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Из материалов дела видно, что ЗАО "Группа Компаний "Видео Интернешнл" обратилось в Москомрегистрацию с заявлением о государственной регистрации Дополнительного соглашения от 15.03.2001 к договору аренды от 01.05.98 года нежилого помещения в административном здании, расположенном по адресу: г.Москва, ул.Академика Павлова, д. 25, зарегистрированному Комитетом по управлению имуществом г.Москвы (далее Москомимущество), 09.06.98 года, регистрационный номер 0-860/98.

Письмом от 07.05.2001 N 2001/77-34171-МКР в государственной регистрации дополнительного соглашения было отказано.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ Москомрегистрации не соответствует постановлению Правительства г.Москвы от 01.12.1998 г. N 915 и п. 4 распоряжения Мэра г.Москвы от 01.12.1998 г. N 38-РМ. При этом суд указал на то, что до реализации Программы развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г.Москвы и создания соответствующего учреждения юстиции регистрацию договоров аренды на принципах Единого государственного реестра прав осуществляло Москомимущество. Суд исходил из того, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации, введенной этим Законом.

Таким образом, зарегистрированные в порядке, установленном действовавшим на тот период законодательством, сделки и обременения признаются действительными и не подлежат дополнительной государственной регистрации в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. У ответчика отсутствовали основания для отказа в регистрации дополнительного соглашения от 15.03.2001.

Вместе с тем суд кассационной инстанции считает, что при решении вопроса о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды суд не учел следующие нормы закона.

Согласно ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122 от 21.07.1997 г. (далее Закон) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу абз. 4 п.1 ст.20 названного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Этой же нормой права наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество предусмотрена государственная регистрация ограничения (обременения) прав на это имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 6).

В то же время согласно п. 2 ст. 6 и абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона регистрация ограничений, права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

По мнению суда, соглашение сторон об изменении договора аренды подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет условия обременения, порождаемого договором аренды. В то же время, регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в Едином государственном реестре прав невозможна без регистрации в ЕГРП самого договора аренды, поскольку само по себе дополнительное соглашение не влечет установление новых обременений в отношении объекта недвижимости, а только изменяет условия уже существующих обременений.

По делу видно, что договор аренды от 01.05.1998 г. был зарегистрирован в Комитете по управлению имуществом г.Москвы. В ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации указанного договора аренды, следовательно, произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды в ЕГРП невозможно.

Содержащееся в распоряжении Мэра г.Москвы от 19.01.1998 г. N 38-РМ положение о том, что Москомимущество осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на принципах ЕГРП, не означает, что Москомимушество вело ЕГРП до передачи функций Комитету.

Москомимущество, до передачи функций по государственной регистрации Комитету, в соответствии с возложенными на него обязанностями, вел реестр собственности на территории г.Москвы.

Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вновь созданной организацией. В силу п.7 Положения о Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного распоряжением Мэра Москвы от 08.04.98 N 341-РМ (в редакции распоряжения от 08.09.98 N 922-РМ), создание и ведение Единого государственного реестра прав ни недвижимое имущество и сделок с ним наряду с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество является основной задачей данного учреждения.

В связи с этим вывод суда о том, что законом не предусмотрена регистрация дополнительного соглашения к договору аренды ввиду фактической регистрации этого договора в Едином государственном реестре, является ошибочным.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда подлежит отмене.

Поскольку арбитражным судом первой инстанции установлены все обстоятельства дела, суд кассационной инстанции, отменяя судебный акт по основаниям неправильного применения норм материального права, находит возможным принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст.95 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с истца.

Руководствуясь ст.ст.171, 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа, постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 сентября 2001 года по делу N А40-28106/01-122-197 отменить.

Отказать ЗАО "Группа Компаний "Видео Интрернешнл" в иске о признании недействительным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15 марта 2001 года к договору аренды (N 0-860/98 государственной регистрации от 9 июня 1998 года), оформленного письмом Москомрегистрации от 7 мая 2001 года за N 2001/77-34171мкр, и обязании Москомрегистрации произвести регистрацию дополнительного соглашения от 15 марта 2001 года к договору аренды от 9 июня 1998 года.

Взыскать с ЗАО "Группа Компаний "Видео Интернешнл" в доход федерального бюджета государственную пошлину - 1500 (одну тысячу пятьсот рублей).

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда г. Москвы от 13 сентября 2001 года, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 ноября 2001 года.