Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 марта 2002 г. N КГ-А40/1605-02 Арендатор, защищая преимущественное право на возобновление договора аренды, для обоснования своих требований обязан представить документы, подтверждающие передачу имущества, ранее находившегося у него в аренде по договору, срок которого истек, другому арендатору, или наличие у арендодателя подобного намерения

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 28 марта 2002 г. N КГ-А40/1605-02

Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы (ДГМИ г.Москвы) обратился в арбитражный суд с иском к Государственному унитарному предприятию оптово-посредническая хозрасчетная фирма "Лескомплект" (ГУП ОПХФ "Лескомплект") о возврате арендованного имущества, выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Щепкина, д.9, стр.1, общей площадью 757,2 кв.м. Требования заявлены на основании прекращения в соответствии со ст.ст. 610, 621 ГК РФ договора от 30.01.96 г. N 1-84/96, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г.Москвы (правопреемник - ДГМИ г. Москвы), ГП ДЕЗ ТУ "Мещанское" и ГУП ОПХФ "Лескомплект".

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ГП ДЕЗ ТУ "Мещанское".

Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2001 г. к рассмотрению принят встречный иск ГУП ОПХФ "Лескомплект" о понуждении ДГМИ г.Москвы к заключению договора аренды.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 13.11.2001 г. в иске ДГМИ г.Москвы отказано. Встречное исковое требование удовлетворено. Суд обязал ДГМИ г.Москвы заключить с ГУП ОПХФ "Лескомплект" договор аренды на занимаемое нежилое помещение, расположенное по указанному адресу.

При этом суд исходил из того, что договор аренды от 30.01.96 N 1-84/96 является заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), поскольку ни одна из сторон до истечения срока не предупредила другую о прекращении данного договора. ГУП ОПХФ "Лескомплект" направляло в адрес ДГМИ г.Москвы письма от 28.02.2000 N 01/29 и 22.08.2001 N 01/54 с просьбой о пролонгации договора. В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ ГУП ОПХФ "Лескомплект" имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Постановлением апелляционной инстанции от 14.01.2002 решение отменено. В удовлетворении встречного иска отказано. Исковые требования ДГМИ г.Москвы удовлетворены, суд постановил: выселить ГУП ОПХФ "Лескомплект" из занимаемого помещения.

Удовлетворяя иск, суд указал, что договор аренды прекращен, так как ДГМИ г.Москвы направил арендатору письмо о прекращении обязательств по договору и предложил ему освободить занимаемое помещение. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, в связи с чем суд первой инстанции неправомерно обязал ДГМИ заключить договор аренды.

Не согласившись с принятым постановлением, ГУП ОПХФ "Лескомплект" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционной инстанции отменить в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, решение оставить в силе.

В судебном заседании заявитель настаивал на своих требованиях по доводам, изложенным в жалобе.

Представитель ДГМИ г.Москвы возражал против удовлетворения жалобы, просил постановление оставить без изменения.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, своих представителей в суд не направило.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции находит вынесенные по делу судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами и третьим лицом (балансодержателем) заключен договор от 30.01.96 г. N 1-84/96 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Щепкина, д.9, стр.1, общей площадью 757,2 кв.м, со сроком действия с 01.01.96 г. по 01.01.2001 г.

Суд первой и апелляционной инстанций указал, что поскольку срок договора истек, а не одна из сторон не предупредила другую о прекращении данного договора, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Письмом от 02.04.2001 N 1230ув-01 ДГМИ г.Москвы уведомил арендатора о прекращении обязательств по договору на основании ст. 610 ГК РФ и освобождении помещения.

Однако в материалах дела имеется письмо от 21.12.2000 N 646-ув-00 (л.д. 58), согласно которому ДГМИ г.Москвы сообщил ГУП ОПХФ "Лескомплект" о непролонгации договора аренды в связи с исполнением арендатором своих обязанностей в части оплаты арендной платы ненадлежащим образом, а также об освобождении помещения и незамедлительном погашении задолженности по арендной плате. Данному письму судом не дано оценки.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Письмом от 28.12.2000 арендатор сообщил, что задолженность по арендной плате погашена, и просил пролонгировать договор аренды.

Арендатор, защищая право на возобновление договора аренды в судебном порядке, для обоснования своих требований обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. Истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

Судом не исследованы указанные вопросы, но они имеют существенное значение для разрешения спора и вынесения правильного решения по делу.

Без надлежащей проверки судом отклонены доводы ГУП ОПХФ "Лескомплект" о том, что от него приняты документы на пролонгацию договора. Так, в материалах дела имеются письма ДГМИ г.Москвы к арендатору от 07.09.2001 N 01/16677-з (л.д. 34), от 24.12.2001 N 01/24585 (л.д. 122), в которых сообщается о том, что проект договора и расчет арендной платы находятся у арендодателя и балансодержателя на подписи.

Учитывая изложенное, решение и постановление являются недостаточно обоснованными и подлежат отмене, а дело на основании п. 3 ст. 175 АПК РФ - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит полно и всесторонне исследовать материалы дела и с учетом установленных обстоятельств и требований закона разрешить спор.

Руководствуясь ст.ст. 171-178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 13.11.2001 и постановление от 14.01.2002 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-29760/01-59-355 отменить.

Дело N А40-29760/01-59-355 передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда города Москвы.