Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 февраля 2002 г. N КГ-А40/7975-01 Поскольку арендатор длительное время не принимал необходимых мер для поддержания арендуемого помещения в должном состоянии и не ставил вопрос о необходимости проведения ремонта, суд признал его недобросовестным арендатором и в связи с этим отказал в иске о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиком и третьим лицом

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 4 февраля 2002 г. N КГ-А40/7975-01

Московская городская коллегия адвокатов (далее - МГКА) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы (далее - ДГМИ) о переводе прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиком и ООО "Фирма "Брайн Эстейт".

В качестве 3-его лица к участию в деле привлечено ООО "Фирма "Брайн Эстейт".

Решением от 06.03.2001 в иске отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 18.06.2001 отменил указанное решение и передал дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении МГКА уточнила заявленные требования и просила перевести права и обязанности по договору аренды от 26.10.2000 N 1-1654/2000 в отношении нежилого помещения площадью 269,0 кв.м, расположенного на втором этаже д. 3-5, стр. 2 по ул. Новый Арбат.

Ответчик и 3-е лицо возражали против удовлетворения иска.

Решением от 30.08.2001 в иске отказано.

При этом суд сослался на недоказанность требований истца о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды, поскольку письменное предложение о переоформлении договора было направлено арендодателю после истечения срока действия договора. Кроме того, истец является ненадлежащим арендатором.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе МГКА просит отменить решение как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представители заявителя поддержали жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения жалобы, полагая решение законным и обоснованным.

Суд кассационной инстанции, обсудив доводы жалобы, проверив в порядке ст. 174 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права арбитражным судом, не усматривает оснований к отмене обжалуемого судебного акта.

Мотивы следующие.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с договором от 22.01.95 N 1-1062/95, заключенным между сторонами, в пользование МГКА (арендатор) было передано нежилое помещение общей площадью 269,0 кв.м, расположенное по адресу: Москва, ул. Новый Арбат, д. 3-5, стр. 2 (ныне ул. Новый Арбат, д. 1, стр. 2), для размещения юридической консультации.

Договор был заключен на срок до 10.01.2000 (л.д. 8-13).

Впоследствии договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Уведомлением от 13.06.2000 ДГМИ предупредило МГКА об отказе от договора аренды и предложило в течение трех месяцев освободить помещение, передав его балансодержателю по приемо-сдаточному акту (л.д. 23).

По договору от 26.10.2000 N 1-1654/2000 нежилое помещение общей площадью 878,9 кв.м по адресу: ул. Новый Арбат, д. 1, стр. 2 было передано в аренду ООО "Фирма "Брайан Эстейт" на срок до 04.05.2005 (л.д. 30-40).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Таким образом закон предусматривает определенные условия, при которых может быть реализовано преимущественное право арендатора:

надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору;

готовность заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду;

письменное уведомление арендодателя о намерении заключить новый договор.

Исследовав обстоятельства дела и оценив представленные доказательства, суд первой инстанции установил, что МГКА является недобросовестным арендатором. После освобождения помещения в 1998 году в связи с его аварийным состоянием истец не принимал участия в его (помещении) надлежащем содержании, не принимал мер, направленных на капитальный ремонт помещения как за свой счет, так и за счет арендодателя в силу неотложной необходимости.

В то же время новый арендатор - ООО "Фирма "Брайн Эстейт" приступил к капитальному ремонту помещений (л.д. 126).

Кроме того, как видно из материалов дела, МГКА ненадлежащим образом выполняла обязательства по внесению арендной платы, за период действия договора аренды образовалась задолженность, что подтверждается претензиями от 15.02.2000 и 10.05.2000 (л.д. 6, 7).

При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии оснований для перевода на МГКА прав и обязанностей по договору аренды правомерен.

Суд кассационной инстанции соглашается с доводом заявителя относительно того, что арендодатель был своевременно уведомлен о намерении арендатора заключить договор на новый срок.

Вывод суда по данному вопросу ошибочен.

Арендатор сохраняет предусмотренное ст. 621 ГК РФ преимущественное право также и в случае возобновления срочного договора на неопределенный срок.

Закон предусматривает, что уведомление должно быть направлено арендатором либо в срок, указанный в договоре, либо в разумный срок до окончания действия договора.

В данном случае в договоре срок для уведомления не установлен.

Следовательно, уведомление должно было быть направлено в разумный срок до окончания действия договора.

В связи с отказом ДГМИ г. Москвы от договора действия последнего прекратилось в сентябре 2000 года.

Между тем, как видно из материалов дела, уведомление арендатора направлено 31 марта 2000 года.

Таким образом, арендатором были выполнены требования ст. 621 ГК РФ относительно уведомления.

Однако ошибочность вывода суда по данному обстоятельству не повлияла на правильность принятого судебного акта.

Соблюдение требования об уведомлении само по себе не является основанием для перевода прав арендатора.

Суд правомерно исходил из того, что МГКА не находилась в равных материальных условиях с новым арендатором и не могла отвечать требованиям, предъявленным арендодателем при заключении нового договора аренды. Как установлено судом первой инстанции, МГКА длительное время не принимала необходимых и разумных мер для поддержания арендуемого помещения в должном состоянии и не ставила вопрос о необходимости проведения ремонта перед арендодателем.

Из материалов дела видно, что истец обращался в ДГМИ с просьбой подобрать другое помещение. ДГМИ этот вопрос рассматривал по существу.

Таким образом, МГКА не намерена была пользоваться спорным помещением. Поэтому вывод суда об отсутствии оснований для перевода прав и обязанностей арендатора на истца не противоречит закону и фактическим взаимоотношениям сторон.

Руководствуясь ст.ст. 171, 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 30.08.2001 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-1174/01-64-17 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.