О Земельном кодексе Российской Федерации (Р.Г. Габбасов, Н.В. Голубева, "Налоговый вестник", N 3, 4, 5, март, апрель, май 2002 г.)

О Земельном кодексе Российской Федерации

1. Общие положения

Земельное законодательство, определяемое прежним Земельным кодексом РСФСР, регулировало земельные отношения в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды и охраны прав на землю граждан, предприятий и организаций.

По мере развития рыночных отношений возникла необходимость в принятии нового нормативного акта, регулирующего земельные отношения, которым стал Земельный кодекс Российской Федерации, утвержденный Федеральным законом от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ, Кодекс).

В ЗК РФ получили нормативное закрепление следующие принципиальные подходы. Во-первых, регулирование отношений по использованию и охране земель осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте и природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, объекте права собственности и иных прав на землю. Во-вторых, ЗК РФ исходит из необходимости участия граждан и общественных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю. При этом граждане Российской Федерации, общественные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, местного самоуправления, субъекты хозяйственной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством. Кроме того, с учетом сохранения приоритета за особо ценными землями и землями особо охраняемых территорий ЗК РФ ограничивает или вообще запрещает изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых природных территорий и объектов и других особо ценных земель. К тому же ЗК РФ закрепляет принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Одним из важных принципиальных подходов ЗК РФ является порядок разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований. ЗК РФ предусматривает деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. ЗК РФ определяется дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

При всем многообразии вопросов, освещенных в ЗК РФ, попытаемся рассмотреть и проанализировать более подробно отдельные положения Кодекса.

2. Участники и объекты земельных отношений

ЗК РФ установлено, что участниками земельных отношений могут быть только граждане Российской Федерации и российские юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. В то же время ограничиваются права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков. В ЗК РФ определен четкий порядок разграничения участников земельных отношений на собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков. Собственниками земельных участков Кодекс признает лиц, являющихся собственниками земельных участков, а к землепользователям причисляет лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. К землевладельцам ЗК РФ относит лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Арендаторами земельных участков признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды. Обладателями сервитутов являются лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Давая общее определение объектам земельных отношений, ЗК РФ исходит из подразделения таких объектов на землю как природный объект и природный ресурс и земельные участки, расположенные в пределах территории Российской Федерации, а также части земельных участков. ЗК РФ по-новому определяет земельный участок как объект земельных отношений. Им является часть поверхности земли (в том числе и ее почвенный слой), границы которой поддаются описанию и удостоверяются в установленном порядке. ЗК РФ допускает, что земельные участки можно разделить, и под делимым понимает земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. При этом использование такого земельного участка может осуществляться без его перевода в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В настоящее время немаловажное значение, особенно при определении размеров земельного налога за ту или иную категорию земель, имеет принцип подробного распределения всех земель по своему целевому назначению. Это значит, что земли в Российской Федерации четко подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

ЗК РФ предусмотрена возможность указывать вышеперечисленные категории земель в актах федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления, регламентирующих порядок предоставления земельных участков, а также в договорах, предметом которых являются земельные участки, кроме того, в документах государственного земельного кадастра и документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кодекс возлагает на Правительство РФ обязанности по отнесению земель, находящихся в федеральной собственности, к определенным категориям, а также по их переводу из одной категории в другую. За органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации ЗК РФ закрепляет определенные обязанности, в круг которых входит отнесение к той или иной категории земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности. На органы местного самоуправления возложены обязанности по отнесению земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, к определенным категориям и их переводу из одной категории в другую. Земли, находящиеся в частной собственности, подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения и земли иного целевого назначения. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут относить земли к категориям или переводить их из одной категории в другую, в частности по землям сельскохозяйственного назначения, находящимся в частной собственности, а органы местного самоуправления могут выполнять те же функции, но в отношении земель иного целевого назначения, находящихся также в частной собственности.

3. Собственность на землю

Большое внимание в ЗК РФ обращено на определение собственности на землю. В настоящее время принят целый ряд федеральных законов, которые объявили определенные земли и земельные участки федеральной собственностью, собственностью субъектов Российской Федерации и муниципальной собственностью. Принципы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований определены в ЗК РФ в строгом соответствии с Конституцией Российской Федерации и Федеральными законами от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления", от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (далее - Закон N 101-ФЗ). В подтверждение этому следует отметить, что Конституция Российской Федерации установила многообразие форм земельной собственности и допустила гражданский оборот земельных участков. Согласно этому законодательному акту земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Закон N 101-ФЗ установил правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность). Согласно Закону N 101-ФЗ право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Основанием для регистрации являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. В собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований включаются земельные участки, занятые недвижимым имуществом, находящимся в соответствующей собственности, а также земли, предоставленные соответствующим органам власти и созданным ими учреждениям, организациям, земельные участки, занятые недвижимым имуществом, приватизированным из соответствующей собственности, а также земли, отнесенные к соответствующей собственности федеральными законами. Другие земельные участки, не находящиеся в частной собственности, включаются в муниципальную собственность. Законом N 101-ФЗ установлен порядок разграничения государственной собственности на землю. В соответствии с этим порядком специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Вышеуказанные перечни подготавливаются и согласовываются с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в том порядке, который будет установлен Правительством РФ.

Существенным положением ЗК РФ является то, что в нем соблюдается принцип разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований. Кодекс отводит важное место частной собственности на землю. При этом ЗК РФ не ограничивает права граждан и юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность и разрешает предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность этих лиц. Вместе с тем ЗК РФ ограничивает права иностранных граждан, лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность. Указанные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации. Перечень приграничных территорий устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации. До установления Правительством РФ перечней приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

ЗК РФ определяет состав земель, находящихся в той или иной собственности. Согласно Кодексу в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, земельные участки, право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также земельные участки, приобретенные Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами, земельные участки, право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также земли, приобретенные субъектами Российской Федерации по предусмотренным нормам гражданского законодательства. В муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации, земельные участки, право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на земли, и земельные участки, которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

ЗК РФ достаточно четко определены права и обязанности собственников по использованию земельных участков. По поводу установленных прав можно заметить следующее: собственник земельного участка имеет право использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельных участков и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил; проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими требованиями. К правам, связанным с использованием собственником земельных участков, могут быть отнесены права собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации [за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование]; расположенные на земельном участке многолетние насаждения.

Наряду с правами собственники земельных участков имеют установленные Кодексом обязанности. Требования, выдвигаемые в ЗК РФ в части установленных обязанностей, абсолютно понятны, поскольку этим законодательным актом приоритет отдается в первую очередь охране земель. Поэтому в ЗК РФ четко определено, что собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, сохранять межевые, геодезические знаки, установленные на земельном участке в соответствии с законодательством, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными объектами, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, своевременно производить платежи за землю, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных нормативов, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. Право собственности на земельные участки прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам либо при отказе собственника от права собственности на земельный участок в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка.

4. Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное
наследуемое владение земельными участками

Кроме вышеоговариваемого права собственности на землю, ЗК РФ определяет особое место праву постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельными участками, аренде земельных участков, праву ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездному срочному пользованию земельными участками. ЗК РФ устанавливает, что в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются земельные участки государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. При этом за гражданами и юридическими лицами сохраняется возникшее до введения в действие ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной и муниципальной собственности земельными участками. Те граждане, которые обладают земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, право на которое возникло до введения ЗК РФ, могут приобрести такие земельные участки в собственность. После введения в действие ЗК РФ гражданам не могут предоставляться земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, однако они имеют право на приобретение таких земельных участков в собственность, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. В то же время землепользователь или землевладелец может отказаться от принадлежащего ему права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В этих случаях распоряжение данным земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. ЗК РФ определены основания принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и права пожизненного наследуемого владения земельными участками. В первую очередь принудительно прекращаются вышеуказанные права при использовании земельных участков не в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель. Использование земельного участка способами, которые приводят к снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологии, влечет за собой прекращение права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения землей. Кроме того, в перечень, определяющий прекращение прав, Кодексом отнесены такие основания, как неустранение совершенных умышленно земельных правонарушений, в том числе отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородия слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; нарушение режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель и подвергшихся радиоактивному загрязнению; невыполнение мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв; систематическая неуплата земельного налога; неиспользование земельного участка, предназначенного для сельхозпроизводства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиция земельного участка.

5. Аренда земельных участков

Значительное место в ЗК РФ уделено арендной плате за землю.

Аренда земли - это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства. Арендодателями и арендаторами земли являются органы исполнительной власти Российской Федерации или ее субъектов, органы местного самоуправления, организации, граждане. Арендная плата за землю устанавливается договорным путем. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю должны отражаться в договоре аренды. При аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может взиматься в денежной и натуральной форме. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной форме определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме ежемесячно или ежеквартально. В случае если объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество при одном условии: та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета по земельным платежам соответствующих органов федерального казначейства. Освобождение отдельных категорий арендаторов земли от арендной платы за землю находится в компетенции соответствующих органов исполнительной власти, заключающих на подведомственной им территории договоры об аренде земель и устанавливающих базовые размеры арендной платы. ЗК РФ подтверждается возможность осуществления уплаты за использование земельных участков в форме арендной платы за землю. При этом Кодекс устанавливает, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Одновременно в ЗК РФ сформулированы специальные правила арендной платы за землю для случаев, когда земельные участки, находятся в частной собственности. В связи с тем, что арендуются земельные участки, находящиеся в частной собственности, договорами аренды земельных участков устанавливаются условия и сроки внесения арендной платы за эти земли.

Кроме того, Кодекс содержит перечень земель, которые в аренду не предоставляются, в том числе земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности и федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Минюста России и МВД России; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Аренда земельных участков может быть прекращена по инициативе арендодателя. В Земельном кодексе Российской Федерации, утвержденном Федеральным законом от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ, Кодекс), закрепляются основания прекращения аренды земельных участков. Аренда земельных участков может быть прекращена:

1) по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) если использование земельных участков приводит к снижению плодородия сельскохозяйственных земель или ухудшению экологии;

3) в случае неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородия слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, ядохимикатами при их хранении, использовании и транспортировке;

4) в случае неиспользования земельных участков, предназначенных для сельхозпроизводства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен. Кроме того, аренда земельных участков прекращается и в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизиции земельного участка. При этом прекращение аренды земельного участка не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных установленных федеральными законами случаях.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Проведенная государственная регистрация договоров удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

6. Ограниченное пользование чужими земельными участками

Достаточно подробно в ЗК РФ урегулировано право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Сервитут означает право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установленного сервитута. Сервитуты могут быть срочными или постоянными, а также частными и публичными. Установление частного сервитута Кодексом отводится гражданскому законодательству. Что касается публичного сервитута, то в силу ст.23 ЗК РФ он устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации и нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Довольно подробно в ЗК РФ изложены случаи возможного установления публичных сервитутов. Обычно публичные сервитуты устанавливаются для прохода или проезда через земельные участки, а также для использования земельных участков в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей и объектов транспортной инфраструктуры, одновременно для размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, для проведения дренажных работ на земельном участке, для забора воды и водопоя, прогона скота через земельные участки, для сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением земельных участков в пределах земель лесного фонда, а также для использования земельных участков в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке, для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских работ и для свободного доступа к прибрежной полосе.

Кодексом выдвигается требование проводить государственную регистрацию сервитутов согласно положениям, установленным Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которым государственная регистрация сервитутов в соответствии с названным Федеральным законом проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Если сервитут относится к части земельных участков или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. В случае если сервитут относится ко всему земельному участку, то можно и не представлять план этого же земельного участка. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен. Оформляются такие отношения путем принятия акта об отмене сервитута.

7. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

На срок не более чем на один год исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления могут предоставляться государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям в безвозмездное срочное пользование земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки иным гражданам и юридическим лицам на основании договора. Из земель, находящихся в собственности юридических лиц, могут предоставляться в безвозмездное (срочное) пользование гражданам земельные участки в виде служебного надела. Если срок, на который земельный участок был предоставлен, истекает, то право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается. Основанием прекращения указанных прав является решение того лица, которое предо- ставило этот земельный участок, или в другом случае учитывается согласие обеих сторон на прекращение указанных прав. В ЗК РФ оговариваются и другие основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельными участками. Эти основания аналогичны перечню оснований, которые задействованы при прекращении права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельными участками.

В безвозмездное срочное пользование из земель организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков могут предоставляться гражданам земельные участки в виде служебного надела. При этом служебные земельные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

8. Документы о правах на земельные участки
и их государственная регистрация

ЗК РФ содержит положение, в соответствии с которым права на земельные участки, а именно: право собственности на землю граждан и юридических лиц, право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, сервитут - удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок ведения записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также ограничения (обременения) этих прав установлен постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав организации как имущественного комплекса, и сделок с ним проводится учреждением юстиции, занимающимся государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Законодательством установлен порядок проведения государственной регистрации прав. Согласно установленному порядку юридические лица и граждане, желающие зарегистрировать права на землю, представляют соответствующие документы, необходимые для государственной регистрации прав, и документы об оплате регистрации. При этом органами юстиции осуществляется правовая экспертиза представленных на регистрацию документов и проверяется законность соответствующих сделок. Кроме того, учреждения юстиции во время регистрации устанавливают отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества. Затем записи вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при условии, что отсутствуют вышеуказанные противоречия, а также основания для отказа или приостановления государственной регистрации прав. На правоустанавливающих документах производятся соответствующие надписи и выдается удостоверение о произведенной государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Хорошо известно, как сложно привлечь налогоплательщика, не имеющего правоудостоверяющие документы на земельные участки, к уплате земельного налога; тем более, что согласно ст.15 Закона РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком. Такие документы, как правило, выдавались ранее, до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В настоящее время выдаются свидетельства о государственной регистрации прав. ЗК РФ регулирует и в этом случае применение тех или иных документов. В связи с этим ст.3.1. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с этим принципиально важно подчеркнуть, что Кодексом признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совмина РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сель-скохозяйственного назначения".

Таким образом, документами, удостоверяющими право собственности, владения и пользования земельными участками, служащими основанием для установления налога на землю, являются свидетельства о праве собственности на землю, государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, а также свидетельства о государственной регистрации прав.

9. Порядок предоставления земельных участков

В ЗК РФ установлен ряд важных норм, определяющих порядок предоставления земельных участков как юридическим лицам, так и гражданам. Содержащиеся в ст.30 ЗК РФ правила предусматривают обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления принимать решения о выделении земельных участков из состава земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам. В ЗК РФ содержится процедура, позволяющая определить порядок предоставления земельных участков. При этом следует выделить два порядка предоставления земельных участков. В первом случае речь идет о порядке приобретения земли для строительства объектов из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предварительно согласования мест размещения объектов. Во втором случае рассматривается порядок приобретения земельных участков для строительства объектов с предварительным согласованием мест размещения таких объектов. На практике часто возникает ситуация, когда земельные участки предоставляются для строительства каких-либо объектов, но при этом предварительно не оговариваются места их размещения. Поэтому рассмотрим данную ситуацию более подробно.

Для выполнения условий предоставления земельных участков для строительства объектов необходимо произвести определенные работы, в первую очередь по формированию земельных участков. В этих целях подготавливается проект границ земельного участка и устанавливаются его границы на местности, определяется разрешенное использование земельного участка, а также технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принимаются решения о проведении торгов или о предоставлении земельных участков без проведения торгов, публикуются сообщения о проведении торгов или сообщение о приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов. В установленных Кодексом правилах по предоставлению земельных участков используется механизм, касающийся государственного кадастрового учета земельного участка, а затем проведения торгов по продаже земельного участка. Если речь идет об аренде земельного участка, то проводятся торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. При этом предоставление земельного участка в аренду осуществляется без проведения торгов на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка. Про- цедура предоставления земельных участков заканчивается подписанием протокола о результатах торгов или договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов. Следует отметить, что правила, оговариваемые в ЗК РФ, в соответствии с которыми предоставляются земельные участки для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, отличаются от предыдущих правил. Для того чтобы предоставить земельный участок, согласовав при этом место размещения объекта, сначала выбирается такой земельный участок, а затем уже принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Одновременно с этим проводятся работы по формированию земельного участка и государственного кадастрового учета земельного участка и принимается решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Рассматривая процедуру предоставления земельных участков, нельзя не остановиться на том, как производится выбор земельных участков для строительства того или иного объекта. Статья 31 ЗК РФ оговаривает условия, при которых гражданин или юридическое лицо может выбрать определенный земельный участок. При этом гражданин или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении указывается назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. По заявлению гражданина или юридического лица орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе до-кументов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка согласно с возможным вариантом их выбора.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта принимается на уровне исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, который утверждает при этом акт выбора земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка. Тот же орган может принять решение об отказе в размещении объекта. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения. К копии данного решения прилагается проект границ земельного участка. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

10. Нормы предоставления земельных участков

Кодексом закреплены права органов местного самоуправления и органов власти субъектов Российской Федерации устанавливать нормы предоставления земельных участков. Право установления предельных размеров земельных участков передано субъектам Российской Федерации на земельные участ-ки, которые предоставлены гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения кресть-янского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства. При этом нормы предоставления указанных категорий земель устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. Право на установление максимальных и минимальных размеров земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства не может быть передано никакому другому лицу, как только органам местного самоуправления, которые закрепляют это право своим нормативным правовым актом. В отличие от ранее действовавшего законодательства ЗК РФ дает федеральному закону право установления максимальных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, из земель, находящихся в федеральной собственности. Из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, максимальные размеры земельных участков устанавливаются соответственно законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для остальных целей предельные размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

От превышения нормы отвода земельных участков зависит сумма уплачиваемого налогоплательщиками земельного налога. Например, при исчислении земельного налога за городские (поселковые) земли (за исключением дачных земельных участков и индивидуальных гаражей) учитываются нормы отведенных земельных участков. Так, налог за часть площади земельных участков сверх установленных норм их отвода взимается в соответствии с Законом РФ "О плате за землю" в двукратном размере. Налог за часть площади дачных участков и индивидуальных гаражей, расположенных в городах и поселках, сверх установленных норм их отвода в пределах двойной нормы взимается в размере 15%, а свыше двойной нормы - по полным ставкам земельного налога, установленным для городских земель.

11. Приобретение прав на земельные участки,
на которых расположены здания, строения, сооружения

Кодексом закрепляются права на земельные участки граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения и сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения предоставляются этим лицам в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев. Одновременно ЗК РФ указывает, что порядок предоставления земельных участков с находящимися на них сооружениями, входящими в состав кондоминиума, устанавливается Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Согласно данному Федеральному закону в состав кондоминиума включается одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами. В состав кондоминиума могут входить несколько компактно расположенных зданий или сооружений: односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

В существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения. Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, включая запись о том, что данное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в Едином государственном реестре; реквизиты банка данных органа, осуществляющего государственную регистрацию и учет имущества и прав собственности на него, в котором хранится копия паспорта домовладения; государственный кадастровый номер домовладения; почтовый адрес домовладения; топо-графическое описание и ситуационный план участка домовладения; планы этажей зданий и сооружений с фиксацией названия, номера каждой отдельной части домовладения и ее площади, высоты этажей; год постройки и реконструкции, проектные и строительные организации, прошлые и настоящие собственники кондоминиума; сведения об инвентаризационной стоимости кондоминиума. Товарищество собственников жилья считается организованным с момента его государственной регистрации в соответствии с порядком, определяемым законом о регистрации юридических лиц для некоммерческих организаций. Для регистрации товарищества представляются заявление, подписанное председателем общего собрания домовладельцев; выписка из протокола общего собрания, содержащая решение об организации товарищества и утверждении его устава; устав товарищества, принятый общим собранием домовладельцев, с указанием схемы определения и распределения долей участия всех домовладельцев; копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев - собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом; описание общего имущества в кондоминиуме; паспорт домовладения. Соответствующее решение регистрирующего органа в пятидневный срок со дня его принятия высылается в адрес лица, указанного в заявлении о регистрации товарищества, или по другому указанному им адресу либо вручается названному лицу или иному уполномоченному им лицу под расписку. На основании полученного решения зарегистрированному товариществу в пятидневный срок выдается свидетельство о регистрации.

ЗК РФ регулируются и права на земельные участки, принадлежащие нескольким лицам, на которых расположены здания, строения и сооружения. Так, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, то данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

12. Платность использования земли и ее оценка

В настоящее время большое внимание уделяется совершенствованию земельных платежей, которое предполагает установление зависимости между размерами уплачиваемых земельных платежей и наложением на земельный участок ограничений в его использовании и обременений правами иных лиц, расчет ставок земельного налога в городах с учетом возможных направлений градостроительного использования городских земель, выравнивание ставок земельного налога и арендной платы, взимаемой с пользователей государственных и муниципальных земель, ужесточение контроля за сбором земельных платежей и их перечислением в соответствующие уровни бюджетов, завершение инвентаризации земель, проведение их оценки, учета и государственной регистрации, существенное сокращение льгот по земельному налогу. Следует отметить, что вышеперечисленные требования, предъявляемые к нормам земельного законодательства, нашли свое отражение в новом Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ, Кодекс).

В связи с этим одним из особо важных положений, определенных в ЗК РФ, является закрепление принципа платности использования земли в Российской Федерации на основе действующего в настоящее время законодательства о налогах и сборах и последующего налогообложения путем установления налоговых ставок в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков. При этом ЗК РФ различает два вида формы платы за использование земли: земельный налог и арендная плата за землю. При этом формы и размеры налога на землю, порядок исчисления и уплаты земельного налога определяются специальным федеральным законом [имеется в виду Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (далее - Закон N 1738-1)]. В настоящее время согласно этому Закону собственники земли, землевладельцы и землепользователи облагаются ежегодным земельным налогом. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. При этом ставки земельного налога пересматриваются в связи с изменением не зависящих от пользователя земли условий хозяйствования.

Наряду с установленной формой платы за землю в виде земельного налога, определяемого Законом N 1738-1, Кодексом предусматривается применение для целей налогообложения кадастровой стоимости земельного участка. При этом ЗК РФ определяет, что государственным земельным кадастром является систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. Одновременно для установления кадастровой стоимости земельных участков Кодексом предполагается проведение государственной кадастровой оценки земель. В настоящее время отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра, регулируются Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях государственного учета земель, контроля за их использованием и охраной, планирования и регулирования использования земельных ресурсов, оценки земель и установления обоснованной платы за землю, обеспечения защиты прав на землю организаций и физических лиц, информационного обеспечения гражданского оборота земель. При этом задачей государственного земельного кадастра является обеспечение всех заинтересованных лиц достоверными сведениями о характеристиках объектов учета и их местоположения. Из существующей на сегодняшний день практики применения этого Федерального закона следует, что полным ходом во всех субъектах Российской Федерации проводятся работы по государственной кадастровой оценке всех категорий земель для целей налогообложения. В этих целях разрабатываются и утверждаются федеральными органами исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти методические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель. Проводятся работы по инвентаризации земель, уточняются и вводятся в государственный земельный кадастр сведения о землях, совершенствуются механизмы межведомственного взаимодействия между организациями, осуществляющими формирование, государственный кадастровый учет, оценку, регистрацию прав на земельные участки и иное недвижимое имущество и сделки с ним, и налоговыми органами. Результаты государственной кадастровой оценки земель заносятся в государственный земельный кадастр, где, основываясь на сведениях о земельных участках и их правообладателях, эти результаты должны использоваться в целях установления объектов налогообложения, налогоплательщиков, определения налоговой базы, налоговых льгот, а также ставок земельного налога.

Территориальными органами Федеральной службы земельного кадастра России реализуются положения, установленные постановлениями Правительства РФ от 25.08.1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", в части осуществления работ по проведению государственной кадастровой оценки земель. От проводимой на территории Российской Федерации государственной кадастровой оценки земель зависит и принятие главы "Земельный налог" части второй Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), определяющей, что при исчислении земельного налога в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость объекта налогообложения. В нескольких словах можно охарактеризовать суть проводимой оценки земель. Так, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки земель, а земель сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда - на основе капитализации расчетного рентного дохода. Расчетный рентный доход вычисляется как сумма дифференциального и абсолютного рентного дохода, где дифференциальный рентный доход представляет собой дополнительный доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения, а абсолютный рентный доход является минимальным доходом независимо от качества и местоположения сельскохозяйственных угодий. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений производится на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства.

Вместе с тем имеются прогнозы, что проводимая на территории Российской Федерации государственная кадастровая оценка всех земель может полностью не завершиться к введению в действие главы "Земельный налог" НК РФ. ЗК РФ это обстоятельство учтено. В связи с этим ст.13 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли.

13. Понятие, состав и налогообложение земель
сельскохозяйственного назначения

Довольно широко в ЗК РФ охарактеризован состав земель в Российской Федерации. Так, ст.77 Кодекса землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для этих целей. Характеристика этих земель была бы неполной, если ЗК РФ ограничился бы приведенным понятием. Кодекс исчерпывающе раскрывает состав земель сельскохозяйственного назначения, выделяя при этом сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, садами, виноградниками и др.), земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. На практике нередко возникает вопрос о лицах, использующих земли сельскохозяйственного назначения. ЗК РФ разъясняет, что эти земли для указанных целей могут использоваться гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество, сенокошение и выпас скота, объединениями граждан для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями, некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями, казачьими обществами, опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений, общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Что касается налогообложения земель сельскохозяйственного назначения, то оно производится с учетом требований, установленных ст.65 ЗК РФ, о платном использовании земли в Российской Федерации по формам и размерам платы за землю, определяемым специальным федеральным законом. В связи с этим земли сельскохозяйственного назначения, в том числе сельскохозяйственные угодья, так же как и все другие категории земель, подлежат налогообложению земельным налогом в соответствии с Законом N 1738-1. Этим Законом установлено, что размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. Земельный налог на сельскохозяйственные угодья определяется с учетом состава угодий, их качества, площади и местоположения. Средние размеры земельного налога с одного гектара пашни по субъектам Российской Федерации применяются согласно приложению 1 к Закону N 1738-1. Органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации исходя из средних размеров налога с одного гектара пашни и кадастровой оценки угодий устанавливаются и утверждаются ставки земельного налога по группам почв пашни, а также многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ. Минимальные ставки налога за один гектар пашни и других сельскохозяйственных угодий устанавливаются органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации; при исчислении сумм земельного налога для налогоплательщиков вводятся коррективы на местоположение их земельных участков.

14. Порядок предоставления земель
сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения
крестьянского (фермерского) хозяйства

ЗК РФ определил случаи, когда земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство. Земельные участки предоставляются им в соответствии с ЗК РФ и Законом РСФСР от 22.11.1990 N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

Вышеуказанный Закон определяет, что право на создание крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для его создания имеет каждый гражданин Российской Федерации, достигший 18-летнего возраста, имеющий опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедший специальную подготовку. При создании крестьянского хозяйства одним из членов семьи остальные ее члены самостоятельно принимают решения об участии в его деятельности в порядке полной или частичной занятости. Крестьянские хозяйства могут быть организованы непосредственно членами сельскохозяйственных организаций. При организации крестьянских хозяйств членам сельскохозяйственных коллективов этих организаций предоставляется право раздела земельных угодий на паи (доли). При этом работникам сельскохозяйственных организаций выдаются земельные акции, удостоверяющие их долю в стоимости сельскохозяйственных угодий. Владельцы акций имеют право получать дивиденды, передавать акции по наследству. В другом случае земли сельскохозяйственных организаций подлежат условному разделу между постоянными членами коллектива на количественно определенные паи, которые обеспечивают каждому работнику сельскохозяйственной организации персональное право на земельный участок при работе в коллективном хозяйстве. Размер земельного пая каждого члена определяется по решению коллектива и удостоверяется соответствующим документом. Земельный пай может передаваться по наследству и учитываться при распределении прибыли. Член сельскохозяйственной организации имеет право выйти из ее состава и создать крестьянское хозяйство без согласия на то трудового коллектива или администрации организации. Крестьянскому хозяйству по решению органа местного самоуправления предоставляется земельный участок, размер которого определяется соответствующим паем или стоимостью акций, принадлежащих его членам. Земельный участок выделяется единым массивом, и при согласии заявителя может состоять из приусадебного и производственного участков. Участок выделяется, по возможности, ближе к дому гражданина, образующего хозяйство, без нарушения целостности других хозяйств и подразделений сельскохозяйственной организации. Владелец акции имеет право передать ее по наследству. Сельскохозяйственная организация обязана по желанию работника выкупить акции с рассрочкой до 10 лет при выходе на пенсию. Граждане, являющиеся членами сельскохозяйственных организаций (кроме опытных хозяйств), пожелавшие выйти из их состава и вести крестьянское хозяйство, подают заявление, в котором указывают стоимость имеющихся у них акций, предполагаемую площадь земельного участка, его местоположение, вид деятельности, перечень имущества. Данная сельскохозяйственная организация в месячный срок рассматривает заявление гражданина и вместе с протоколом или приказом руководителя организации передает материалы в районный (городской) орган местного самоуправления, который принимает соответствующее решение в месячный срок.

Крестьянское (фермерское) хозяйство регистрируется районным (городским) органом местного самоуправления после выдачи государственного акта на право пожизненно наследуемого владения, собственности на земельный участок или подписания договора на его аренду. При этом районные (городские) органы местного самоуправления заводят на каждое такое хозяйство регистрационную карточку. После регистрации крестьянское хозяйство приобретает статус юридического лица, открывает расчетный и другие счета, включая валютный, в учреждении банка, имеет печать, вступает в деловые отношения с другими организациями и гражданами, учитывается в качестве самостоятельного товаропроизводителя при разработке программ экономического и социального развития региона. Имущество крестьянского хозяйства принадлежит его членам на правах общей долевой собственности и может находиться в общей совместной собственности, если имеется на это единогласное решение членов хозяйства. При этом имущество состоит из насаждений, жилых и хозяйственных построек, мелиоративных и других сооружений, продуктивного и рабочего скота и птицы, сельскохозяйственного оборудования, транспортных средств и инвентаря и другого имущества, необходимого для осуществления хозяйственной и иной деятельности.

15. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения
гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества
и дачного строительства

ЗК РФ содержит положение, в соответствии с которым порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства определяется Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". В соответствии с указанным порядком органы местного самоуправления обязаны обеспечивать граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками по месту их жительства. При этом на основании утвержденного списка граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, орган местного самоуправления определяет настоящие потребности в этих земельных участках и производит расчет исходя из установленных норм их предоставления с учетом необходимых земель общего пользования в садоводческих, огороднических или дачных объединениях. Законодательными и нормативными правовыми актами субъектом Российской Федерации устанавливается размер садового, огородного или дачного земельного участка с учетом установленных федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков. Выбор и предоставление земельных участков для размещения садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке. В соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан орган местного самоуправления по месту жительства заявителей ходатайствует перед органом местного самоуправления или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в ведении которых находится фонд перераспределения земель, о выборе соответствующих земельных участков. В свою очередь орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с учетом схем зонирования территорий для размещения данных объединений предлагает различные варианты предоставления земельных участков или дает соответствующее заключение о невозможности предоставления тех или иных земельных участков. На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров с учетом пожеланий граждан и с их согласия орган местного самоуправления начинает формировать персональный состав членов данного объединения. Для размещения садоводческих, огороднических и дачных объединений необходимо зонирование территории, при котором определяются зоны, наиболее благоприятные для развития садоводства, огородничества и дачного хозяйства исходя из природно-экономических условий и из затрат на развитие межселенной социальной и инженерно-транспортной инфраструктур. В схемах зонирования территорий должны содержаться сведения о местах нахождения, площадях и целевом назначении земельных участков. Кроме того, в схемах зонирования должны иметься сведения о разрешенном использовании земельных участков (перечень ограничений, обременений и сервитутов), а также сведения о правах, по которым земельные участки в конкретной зоне допускается предоставлять гражданам [право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования]. На территории муниципального образования могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование, а именно: особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений.

При предоставлении земельных участков садоводческим, огородническим и дачным объединениям необходима их государственная регистрация. Для государственной регистрации объединения его учредители представляют в орган юстиции заявление о государственной регистрации, решение учредителей, устав, утвержденный общим собранием учредителей этого объединения, документ об уплате регистрационного сбора, а также документы, удостоверяющие права на земельные участки реорганизуемых садоводческих и огороднических объединений, либо документы о предварительном выборе земельного участка для размещения учреждаемого товарищества. Государственная регистрация проводится не позднее чем через 30 дней после даты подачи в орган юстиции заявления о государственной регистрации такого документа. Садоводческое, огородническое или дачное объединение считается созданным с момента его государственной регистрации, имеет в собственности обособленное имущество, приходно-расходную смету, печать с полным наименованием такого объединения. После государственной регистрации земельный участок бесплатно предоставляется садоводческому или огородническому товариществу первоначально в срочное пользование. После утверждения проекта организации и застройки территории такого товарищества земельные участки предоставляются членам садоводческого и огороднического товарищества в собственность или на ином вещном праве. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого товарищества с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого и огороднического товарищества. Земли общего пользования предоставляются такому товариществу как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве. При этом общее собрание членов товарищества вправе принять решение о закреплении за ним как за юридическим лицом всей предоставленной ему земельной площади.

16. Состав земель поселений и их налогообложение

Более детально в ЗК РФ рассмотрены земли поселений и зонирование их территорий. Под землями поселений Кодексом признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Черта городских и сельских поселений определяется внешними границами земель городских, сельских поселений, отделяющими эти земли от земель иных категорий. В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к жилым зонам, общественно-деловым, производственным, зонам инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным зонам, а также зонам сельскохозяйственного использования и специального назначения, вместе с тем к зонам военных объектов и иным территориальным зонам.

Определяя состав земель поселений, ЗК РФ прямо указывает на предназначение земельных участков в каждой конкретной территориальной зоне. Например, в жилых зонах земельные участки предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения. Кроме того, они могут использоваться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной смешанной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам. В общественно-деловых зонах земельные участки используются для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального значения. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими производственными объектами. В зонах инженерной и транспортной инфраструктур земельные участки предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное значение.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальной зоне сельскохозяйственного использования. При этом зоны сельскохозяйственного использования в поселениях включают земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, и используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки. Вводимая ЗК РФ норма позволяет применять двукратный размер ставок земельного налога за земли сельскохозяйственного использования в пределах городской (поселковой) черты, закрепленной, например, за животноводческими сельскохозяйственными организациями, используемые ими по целевому назначению. Указанная норма исходит из определенной частью восьмой ст.8 Закона N 1738-1 нормы, устанавливающей налог за земли сельскохозяйственного использования в пределах городской (поселковой) черты в виде установленных в двукратном размере ставок налога за сельскохозяйственные угодья аналогичного качества. Таким образом, налог за земли сельскохозяйственного использования в пределах городской (поселковой) черты, закрепленные за животноводческими организациями и используемые ими по целевому назначению, взимается в двукратном размере ставок налога за сельскохозяйственные угодья аналогичного качества, в том числе за земли, например, занятые животноводческими помещениями, выгульными дворами, кормохранилищами.

Предусмотренная ст.85 ЗК РФ норма, устанавливающая, что в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальной зоне сельскохозяйственного использования, вступила в силу с 30 октября 2001 года.

К землям общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах в соответствии с Земельным кодексом РСФСР относились земли, используемые в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), как полигоны для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигоны бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд города, поселка, сельского населенного пункта. Земли общего пользования населенных пунктов согласно ст.12 Закона N 1738-1 полностью освобождаются от уплаты земельного налога.

Указанная норма по освобождению земель общего пользования населенных пунктов, установленная Законом N 1738-1, действует и в настоящее время, однако состав этих земель ЗК РФ несколько сужен: в него включаются земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, которые могут входить в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Налог за земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков взимается в соответствии с Законом N 1738-1 со всех предприятий, организаций, учреждений и граждан, имеющих в собственности, владении или пользовании земельные участки, по ставкам, устанавливаемым для городских земель. Налог за городские (поселковые) земли устанавливается на основе средних ставок налога. Средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории органами местного самоуправления городов. Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов. В облагаемую налогом площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны объектов, технические и другие зоны, если они не предоставлены в пользование другим юридическим лицам и гражданам.

17. Состав земель промышленности, энергетики и транспорта

Поскольку все земли подлежат налогообложению, за исключением некоторых льготируемых категорий земель, то специального рассмотрения заслуживает одна из глав ЗК РФ, определяющая состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения. Согласно ст.88 ЗК РФ такими землями являются те, которые расположены за чертой поселений и используются для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. При этом земли промышленности и иного специального назначения составляют самостоятельную категорию земель. Следует отметить немаловажное для налогообложения земли обстоятельство, заключающееся в том, что в состав земель промышленности и иного специального назначения для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Как указывалось выше, санитарно-защитные зоны, например промышленных объектов, могут подлежать налогообложению.

Нередко на практике возникают вопросы правильности налогообложения земель промышленности. ЗК РФ разъясняет, что землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Кодекс также охарактеризовал и другие категории земель, среди которых земли энергетики, предоставляемые для размещения специальных объектов. Для обеспечения деятельности организаций энергетики земельные участки могут предоставляться для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики.

ЗК РФ определил случаи, когда земельные участки предоставляются организациям железнодорожного транспорта: для размещения железнодорожных путей, размещения, эксплуатации строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов и станций, а также устройств, необходимых для эксплуатации и развития наземных и подземных сооружений и других объектов железнодорожного транспорта, установления полос отвода и охранных зон железных дорог.

ЗК РФ указал и на другие случаи предоставления земельных участков. В целях эксплуатации объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства земельные участки предоставляются для размещения автомобильных дорог, их конструктивных элементов и дорожных сооружений, размещения автовокзалов и автостанций, других объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации наземных и подземных сооружений и устройств, установления полос отвода автомобильных дорог.

При эксплуатации объектов морского, внутреннего водного транспорта земельные участки могут предоставляться для размещения искусственно созданных внутренних водных путей, морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации наземных и подземных сооружений, устройств морского, внутреннего водного транспорта, выделения береговой полосы.

18. Состав земель особо охраняемых территорий

Среди приведенных в ЗК РФ земель следует выделить земли особо охраняемых территорий. К ним могут быть причислены земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления из хозяйственного использования и для которых установлен особый правовой режим.

На этом список земель не ограничивается. Под землями особо охраняемых территорий следует понимать земли особо охраняемых природных территорий, к которым ЗК РФ отнесены земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Под землями лечебно-оздоровительных местностей и курортов ЗК РФ определяет земли, предназначенные для лечения и отдыха граждан. Конкретно в их состав включены земли, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями минеральных вод, лечебных грязей, рапой лиманов и озер), благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. На землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной охраны, а границы и режим округов санитарной охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством РФ.

К числу земель природоохранного назначения необходимо отнести земли водоохранных зон рек и водоемов, запретных и нерестоохранных полос, лесов, выполняющих защитные функции, противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных насаждений. В пределах земель природоохранного назначения вводится особый правовой режим использования земель, ограничивающий и запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель. Земельные участки в пределах этих земель не изымаются и не выкупаются у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Р.Г. Габбасов,

советник налоговой службы I ранга

Н.В. Голубева,

советник налоговой службы I ранга

"Налоговый вестник", N 3, 4, 5, март, апрель, май 2002 г.