Вещные права на землю юридических лиц в законодательстве России и Беларуси (Н.Г. Станкевич, "Журнал российского права", N 4, апрель 2002 г.)

Вещные права на землю юридических лиц
в законодательстве России и Беларуси

Правовое регулирование использования земель юридическими лицами имеет важное значение. Причин этому несколько: значительный рост за последние годы числа юридических лиц, коммерческих организаций - участников хозяйственного оборота, усложнение их внутренней организации, расширение сфер их деятельности. Перед законодательством стоит задача обеспечения стабильности, устойчивости прав юридического лица на земельный участок как объект недвижимости.

Как в законодательстве Российской Федерации, так и в законодательстве Республики Беларусь происходят процессы формирования единого института вещных прав юридического лица на земельную и иную недвижимость. В обоих государствах идут и процессы оформления института права собственности юридических лиц на земельную недвижимость. При этом должен быть преодолен правовой нигилизм в части представлений о юридическом лице как о носителе такого вещного права на земельную недвижимость, как право частной собственности. Одновременно следует найти оптимальные варианты сочетания частноправовых и публично-правовых начал в правовом урегулировании данных отношений. Правовое урегулирование должно учитывать и объективные тенденции трансформации системы права и системы законодательства в целом. Наиболее существенная из них состоит, по мнению профессора С.В. Полениной, в том, что преобладавшие ранее процессы дифференциации правового регулирования уступили первенство встречным процессам интеграции*(1).

Следует отметить, что единственным правом, на котором осуществлялось использование юридическими лицами земель до начала реформ, было право постоянного (бессрочного) пользования. Развитие рыночной экономики требует, чтобы как можно большее число юридических лиц стало собственниками земли, могло получить реальные возможности распоряжения ею. Трудности формирования прав юридических лиц на земельную недвижимость связаны и с разными подходами к установлению правового режима земельной и иной недвижимости. Как в Российской Федерации, так и в Республике Беларусь данные процессы не были одновременными (в большей степени это касается правовой системы Беларуси). Вначале шел процесс оформления права собственности юридического лица на здания, сооружения, другие объекты недвижимости. Право же собственности на земельные участки под приватизированными объектами одновременно не переходило к юридическому лицу ни за плату, ни бесплатно. В обоих государствах в начале проведения земельной реформы процессы приватизации хозяйственных объектов и земельных участков не были взаимоувязаны. Наибольшие трудности были связаны с процессами приватизации земель, используемых для сельскохозяйственных целей.

Вещные права юридических лиц могут быть рассмотрены в различных аспектах: а) как объективное право; б) как субъективное право; в) как особый титул; г) как правоотношение.

Вещное право как правовой институт - это система норм, закрепляющих принадлежность земельной недвижимости юридическому лицу, основания возникновения, изменения и прекращения этого права, его содержание и объем, средства защиты и охраны.

Вещное право юридического лица как субъективное право - это мера возможного поведения юридического лица как носителя одного из вещных прав на земельную недвижимость. Это особое право юридического лица, объектом которого выступает земельный участок как вещь и природный объект, самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться такой недвижимостью.

Вещное право юридического лица как титул означает возможность юридического лица владеть, пользоваться и распоряжаться земельной недвижимостью на определенном вещно-правовом титуле: праве частной собственности, праве постоянного (бессрочного) землепользования, сервитуте.

Как правоотношение оно включает отношения юридического лица по владению, отношения данных субъектов по пользованию и отношения по распоряжению земельной недвижимостью. Характер этого правоотношения определяется тем, что носителям вещных прав в нем противостоят как другие носители вещных прав, так и иные участники земельных отношений.

Сразу же следует заметить, что в действующем законодательстве обоих государств права "собственных" юридических лиц идентичны правам юридических лиц с иностранными инвестициями и правам иностранных юридических лиц.

Круг вещных прав юридического лица на земельную недвижимость закреплен гражданским законодательством Российской Федерации и Республики Беларусь одинаково и при первом приближении не вызывает особых разночтений. В силу ст.216 ГК РФ к числу вещных прав, кроме права собственности, отнесены: право хозяйственного ведения и право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования землей, а также сервитуты. Использование таких вещных прав, как право частной собственности, право постоянного бессрочного пользования и сервитутов, применительно к юридическим лицам сомнений у большинства исследователей не вызывает. Сложнее с использованием таких вещных прав, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления. Большинство ученых-юристов, исследующих данные вопросы, полагают, что данные ограниченные вещные права не могут быть установлены на землю и, следовательно, быть применимы к юридическим лицам*(2). Другие (их меньше) считают, что законодательство не исключает возможности установления права хозяйственного ведения и оперативного управления на землю*(3).

Мы исходим из того, что легальный круг вещных прав на земельную недвижимость установлен как гражданским, так и земельным законодательством. В силу п.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В Республике Беларусь в соответствии с ч.2 ст.1 Кодекса о земле нормы гражданского законодательства применяются к земельным отношениям с учетом положений, установленных земельным законодательством. Такие вещные права, как право хозяйственного ведения и оперативного управления, ни в ЗК Российской Федерации, ни в Кодексе Республики Беларусь о земле не установлены. Вместе с тем круг вещных прав на недвижимость, определенный ГК обоих государств, не является закрытым.

Право частной собственности относится к основным вещным правам и лежит в основе системы вещных прав на земельную недвижимость. Частная собственность в общем плане означает, что часть земель в пределах юрисдикции государства исключается из государственной собственности и становится собственностью отдельных лиц (физических или юридических)*(4). Законодательство Российской Федерации значительно раньше законодательства Республики Беларусь закрепило за юридическими лицами право приобрести земельные участки в частную собственность. В силу ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законодательство Республики Беларусь до 1998 года основывалось на понятии частной собственности на землю преимущественно как собственности, принадлежащей конкретному физическому лицу (только гражданину). В статье 4 Закона Республики Беларусь от 16 июня 1993 года "О праве собственности на землю"*(5) было указано, что субъектами права частной собственности на землю являются только граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь или приравненные к постоянно проживающим. Иностранные юридические и физические лица, предприятия с иностранными инвестициями, а также иностранные государства, международные объединения и организации длительное время не могли стать в Республике Беларусь собственниками земли. Возможность приватизации земельных участков юридических лиц коснулась, как в РФ, так и в Республике Беларусь, в первую очередь тех из них, которые приватизировали объекты недвижимости. Указом Президента Республики Беларусь от 2 сентября 1998 года N 427 утверждено Положение о порядке передачи земельных участков в собственность юридических лиц (их собственников) и формы государственных актов на право собственности на землю юридического лица (его собственника) иностранного государства*(6). Этот акт сделал возможным для юридических лиц, в том числе предприятий с иностранными инвестициями, владение землей на праве собственности.

В настоящее время порядок передачи земельных участков в собственность любых юридических лиц (за исключением нерезидентов Республики Беларусь), их собственников, в том числе и предприятий с иностранными инвестициями, в Республике Беларусь един. Он осуществляется на основе специального Положения о порядке передачи земельных участков в собственность юридических лиц (их собственников), которое утверждено Указом Президента Республики Беларусь от 22 февраля 2000 года N 81*(7). В отличие от законодательства Российской Федерации, законодательство Республики Беларусь установило только два случая, при которых земельные участки могут передаваться в собственность юридических лиц (их собственников): при приватизации объектов государственной собственности и для осуществления инвестиционных проектов. Причем, как и в Российской Федерации, передача земельных участков в собственность юридических лиц Республики Беларусь производится за плату. Средства, поступающие от продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, юридическим лицам (их собственникам), направляются в республиканский бюджет и используются на охрану земель, повышение их качества и землеустройство. Нецелевое использование средств, поступающих от продажи земельных участков, не допускается (ч.2, 3 ст.63 Кодекса о земле).

Следует иметь в виду, что в собственность юридических лиц (их собственников) не передаются земельные участки, передача которых в частную собственность законодательством не предусмотрена, а также земельные участки, являющиеся объектом земельного спора. Право собственности на земельный участок возникает у юридического лица (его собственника) с момента получения государственного акта на земельный участок.

Собственностью юридического лица в Российской Федерации могут стать земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Согласно положениям, содержащимся в п.3 ст.15 ЗК РФ, иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях по перечню, установленному Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, а также на иных, установленных особо, территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Законодательство Российской Федерации, как и законодательство Республики Беларусь, наряду с частной собственностью одного юридического лица предусматривает и общую собственность на земельные участки. Такое право на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, может быть приобретено юридическими лицами - собственниками зданий (помещений). Если здание (помещения в нем), расположенные на неделимом земельном участке, являются собственностью нескольких юридических лиц и оборот такого участка не ограничен и не запрещен ЗК, федеральным законом, то соответствующие юридические лица вправе приобрести данный земельный участок в общую долевую собственность.

В соответствии с законодательством Республики Беларусь при расположении на земельном участке здания или сооружения, находящегося в собственности нескольких юридических лиц или физических лиц, когда невозможно разделить этот земельный участок между собственниками по причине нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил, земельный участок переходит в установленном порядке в общую (совместную, долевую) собственность либо в общее (совместное или долевое) владение или пользование собственников строения. Если земельный участок переходит в общую совместную собственность юридических или физических лиц, в решении соответствующего исполнительного и распорядительного органа и в государственном акте выделение долей земельного участка каждому собственнику строения не производится. Государственный акт в этом случае составляется один на весь земельный участок, экземпляр которого выдается одному из юридических или физических лиц, имеющему наибольшую долю в собственности строения, а второй хранится в соответствующем исполнительном и распорядительном органе. Остальным собственникам земельного участка выдаются нотариально удостоверенные копии Государственного акта.

Все государственные акты на земельные участки собственников регистрируются в Республике Беларусь в государственной земельно-кадастровой книге исполнительного и распорядительного органа по месту нахождения земельного участка. Кроме того, установлено, что юридическое лицо может приобрести в собственность земельный участок, как закрепленный за ним на праве постоянного или временного пользования, так и арендуемый.

В Российской Федерации законодатель использует термины "преимущественное право" и "исключительное право" при урегулировании вопросов приобретения земельных участков юридическими лицами, в том числе в собственность. Собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Такое право может быть осуществлено в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п.3 ст.35 ЗК РФ). При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п.1 ст.36 ЗК. Согласно правилам, установленным данной статьей, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, сооружений.

Права юридического лица - собственника земельной недвижимости, по нашему мнению, зависят от вида такого лица, в первую очередь, от отнесения его к числу коммерческих и некоммерческих юридических лиц. В юридической литературе высказано и другое мнение. Так, О.И. Крассов полагает, что "независимо от видов юридических лиц, созданных гражданами, все они вправе иметь в собственности земельные участки. Законодательство не устанавливает каких-либо особенностей права собственности юридических лиц на земельные участки"*(8). Но ведь коммерческие организации используют земельную недвижимость, равно как и другое имущество, для извлечения прибыли; некоммерческие же организации, в силу прямого указания закона, такой цели не преследуют. Круг возможностей некоммерческих организаций по использованию земельной и другой недвижимости ограничен целями и задачами, которые стоят перед организацией. Поскольку имущественная обособленность, включая и земельную недвижимость, у коммерческих и некоммерческих юридических лиц различна, можно полагать, что они наделены разными правомочиями как по приобретению земельных участков в собственность, так и по их использованию.

Кодекс Республики Беларусь о земле в ст.64 предоставляет собственникам земельных участков право самостоятельно хозяйствовать на земле, использовать земельные участки в соответствии с целями, для которых они предоставлены, и т.д. Кроме того, земельные участки, находящиеся в собственности юридических лиц Республики Беларусь, могут являться объектами купли-продажи, залога, аренды в порядке, установленном законодательством. В отличие от юридических лиц - собственников земельных участков в Российской Федерации, юридические лица Республики Беларусь не вправе обменять земельные участки, находящиеся в их собственности. В случае изъятия для государственных нужд земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц Республики Беларусь, они вправе требовать выделения равноценного земельного участка, возмещения стоимости сносимых зданий и сооружений, а также возмещения в полном объеме убытков. В этих случаях земельные участки по желанию юридического лица предоставляются на новом месте безвозмездно, а выкуп изымаемых земельных участков не производится. Укажем, что законодательством Республики Беларусь предусмотрено возмещение убытков собственникам земельных участков, причиненных изъятием, временным занятием земельных участков, ограничением прав данных субъектов, ухудшением качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью юридических и физических лиц. Кроме того, собственникам земельных участков возмещаются потери сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, которые вызваны вышеуказанными обстоятельствами.

Юридические лица - собственники земельных участков обязаны обеспечивать использование земельных участков в соответствии с целевым назначением и условиями их предоставления, эффективно использовать предоставленные им земельные участки, повышать их плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности и т.п. Права и обязанности юридических лиц - собственников земельных участков в Российской Федерации сформулированы в ст.40, 42 ЗК РФ; в силу ст.43 ЗК Российской Федерации отказ юридического лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок не влечет за собой прекращения его обязанностей.

Достаточно сложными являются вопросы перехода прав на земельный участок в случае ликвидации и реорганизации юридического лица. В земельном законодательстве Республики Беларусь они нашли детальную правовую регламентацию: при реорганизации юридического лица, которому передан земельный участок в собственность, к созданному в результате реорганизации юридическому лицу переходит право собственности на земельный участок при условии сохранения его целевого назначения.

Реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. В силу прямого указания закона реорганизация юридического лица влечет правопреемство в отношении права собственности на земельный участок. Обязательным условием перехода права собственности ко вновь созданному в результате реорганизации юридическому лицу является сохранение целевого назначения земельного участка.

Поскольку ликвидация юридического лица влечет прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, в этом случае прекращается и право собственности юридического лица на земельный участок. Одновременно законодательством Республики Беларусь установлено правило, согласно которому такой земельный участок подлежит выкупу исполнительным и распорядительным органом в течение трех месяцев с момента исключения юридического лица из Единого государственного регистра юридических лиц. Выкуп осуществляется по нормативным ценам. Данная норма ориентирована более на будущую практику, поскольку юридические лица в Республике Беларусь совсем недавно получили право на приобретение земельных участков в собственность.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками относится к числу ограниченных вещных прав на земельную недвижимость и имеет следующие характеристики. Оно не ограничено сроками. По своему содержанию оно представляет собой право владеть и пользоваться земельной недвижимостью, а также, в случаях и порядке, установленных законодательством, распоряжаться ею. Для юридических лиц оно носит целевой характер и является устойчивым. С точки зрения как экономической, так и правовой, это право является предпочтительным перед другими срочными видами пользования земельной недвижимостью. Вместе с тем пользователь имеет ограниченные возможности по распоряжению земельным участком. В большинстве случаев юридическое лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника (ст.270 ГК РФ). Права и обязанности юридических лиц, владеющих земельными участками на этом праве в Республике Беларусь, отражены в ст.64-65 Кодекса о земле: в силу ст.88 договоры купли-продажи, аренды, дарения, залога, а также самовольный обмен земельных участков, находящихся в пользовании, недействительны.

Новый ЗК Российской Федерации ограничил круг носителей этого права и сохранил вещное право постоянного (бессрочного) землепользования за следующими юридическими лицами: федеральными казенными предприятиями; государственными и муниципальными учреждениями (п.1 ст.20 ЗК). Со дня его введения в действие земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование иных юридических лиц не предоставляются. Установлено, что земельные участки сохраняются на этом вещном праве у юридических лиц, если оно возникло до введения в действие ЗК (п.3 ст.20). В силу п.2 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. Определен и срок для переоформления - до 1 января 2004 года. Следует учитывать, что федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения могут иметь земельные участки на праве как постоянного (бессрочного) пользования, так и ограниченного пользования. Такой вариант (скорее как исключение, а не как правило) установлен п.4 ст.36 ЗК Российской Федерации.

Среди отличительных черт данного вещного права - нормируемость. В Российской Федерации размеры земельных участков, предоставляемых юридическим лицам для использования в несельскохозяйственных целях, устанавливаются нормами отвода земель для соответствующих видов деятельности либо согласно проектно-сметной документации. Размеры земельных участков, предоставленных юридическим лицам Республики Беларусь на землях промышленности, транспорта, связи, энергетики и иного назначения, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке государственными нормами и градостроительной документацией, а отвод земельных участков осуществляется с учетом очередности их освоения (ч.2 ст.119 Кодекса о земле). На основании ст.99 Кодекса о земле сельскохозяйственным предприятиям и организациям земельные участки предоставляются в постоянное пользование для товарного сельского хозяйства. Размеры таких участков, как и в Российской Федерации, не нормируются.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть совместным и обособленным. В первом случае земельный участок отведен в пользование нескольким лицам, во втором - одному юридическому лицу обособленно. Согласно п.4 ст.36 ЗК Российской Федерации в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения. В Республике Беларусь эти вопросы решаются так же, как и при нахождении земельного участка в общей собственности нескольких лиц, и зависят от того, является ли земельный участок делимым или нет.

В праве землепользования тесно переплетаются вещные и публично-правовые характеристики. Субъектам права землепользования предоставлено право пользоваться землей и всем, что с нею соединено, на ней расположено. Из права землепользования для пользователя вытекает право собственности на различные вещные объекты (сооружения, постройки, помещения, плодово-ягодные насаждения и др.). Земельные участки пользователей отграничиваются на местности от земель собственников, владельцев и других пользователей. Границы земельного участка устанавливаются на основе документов, выдаваемых в порядке, определяемом земельным законодательством. Индивидуализация, установление границ земельного участка на местности, а также все, что связано с предоставлением земель в пользование, осуществляется органами государства, уполномоченными предоставлять земельные участки в пользование. Обязательна государственная регистрация этого права. Обязанности по пользованию землей юридическое лицо в этих случаях несет как перед государством, так и перед собственником земли*(9). В этом смысле титул права землепользования носит публично-правовой характер.

В отличие от Российской Федерации, законодательство Республики Беларусь идет по пути расширения круга юридических лиц, осуществляющих пользование земельной недвижимостью на основе права постоянного (бессрочного) пользования. В числе таковых - колхозы, совхозы, сельскохозяйственные кооперативы, другие юридические лица, использующие земельные участки для сельскохозяйственных целей. На таком праве используют земельные участки предприятия и организации лесного хозяйства. Большая часть предприятий с иностранными инвестициями в Республике Беларусь является пользователями земли.

Следует согласиться с характеристикой судьбы этого правового титула в Российской Федерации: режим пользования землей будет переходить в режим собственности*(10).

Н.Г. Станкевич,

заведующая кафедрой Гродненского государственного университета

им. Я. Купалы, кандидат юридических наук, доцент

"Журнал российского права", N 4, апрель 2002 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Поленина С.В. Взаимодействие системы права и системы законодательства в современной России // Государство и право. 1999. N 9. С.5-12.

*(2) См.: Крассов О.И. Земельное право. М., 2000. С.147.

*(3) См.: Петров В.В. Правовая сущность институтов хозяйственного ведения и оперативного управления // Правоведение. 2001. N 3. С.83.

*(4) См.: Мозолин В.П. О праве частной собственности // Государство и право. 1992. N 1. С.3-15.

*(5) См.: Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. 1993. N 23. Ст.285.

*(6) См.: Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1998. N 25. Ст.648.

*(7) См.: Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. N 23. 1/1034.

*(8) Крассов О.И. Указ. соч. С.137.

*(9) Подробнее см.: Станкевич Н.Г. Комментарий к законодательству Республики Беларусь о земле. Минск, 2001. С.42-43.

*(10) См.: Жариков Ю.Г. О праве собственности, землевладении, бессрочном (постоянном), временном пользовании и аренде земли // Дело и право. 1995. N 5; Земельное право: Учебник для вузов / Отв. ред. С.А. Боголюбов. М., 2000.