Вопрос: Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) выступает генеральным заказчиком строительства жилого дома. При учреждении ЖСК в него, помимо физических лиц, вошло одно юридическое лицо. До настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан. В этой связи один из дольщиков предъявил организации претензию по уплате пени за просрочку сдачи объекта строительства в эксплуатацию. За неимением денежных средств пайщик готов предложить дольщику свободную не профинансированную квартиру. Правомерна ли такая сделка? Может ли пайщик передать квартиру, не являющуюся ее собственностью дольщику? (ФПА АКДИ "Экономика и жизнь", выпуск 4, апрель 2002 г.)

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) выступает генеральным заказчиком строительства жилого дома.

При учреждении ЖСК в него, помимо физических лиц, вошло одно юридическое лицо (организация-пайщик), в пользу которого будет распределено большинство квартир в построенном доме. Выплату своего пая организация-пайщик финансирует за счет средств третьих лиц, привлеченных по договору долевого участия в строительстве. Среди дольщиков организации-пайщика - граждане и юридические лица.

До настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан, окончание строительства затягивается. В этой связи один из дольщиков организации-пайщика - юридическое лицо - предъявил организации претензию по уплате пени за просрочку сдачи объекта строительства в эксплуатацию, что предусмотрено договором между организацией-пайщиком и юридическим лицом-дольщиком. За неимением денежных средств организация-пайщик готова предложить предприятию-дольщику свободную не профинансированную квартиру в составе своего пая в качестве отступного.

Правомерна ли такая сделка, и может ли организация-пайщик передать квартиру, не являющуюся ее собственностью дольщику взамен уплаты пени?

Каким образом у предприятия-дольщика возникнет право собственности на квартиру?

Станет ли дольщик членом ЖСК?

Потребительские кооперативы, в том числе жилищно-строительные, относятся к категории юридических лиц, участники которых имеют по отношению к этим юридическим лицам обязательственные права (п.2 ст.48 ГК РФ). Это означает, что член ЖСК, передавая кооперативу в качестве паевого, вступительного либо иного (дополнительного) взноса какое-либо имущество, полностью теряет права на него, получая взамен права требования к кооперативу - совокупность имущественных прав (например, право получать в пользование пропорционально своему паю часть кооперативного имущества с целью удовлетворения жилищных потребностей).

Важно отметить, что члены жилищных, жилищно-строительных, дачных и им подобных кооперативов составляют особое исключение, поскольку после полного внесения паевых взносов они, помимо прав обязательственных, приобретают вещные права на предоставляемое кооперативом имущество. Иными словами, в силу п.4 ст.218 ГК РФ член ЖСК, имеющий право на паенакопление и полностью внесший свой паевой взнос за предоставленные кооперативом квартиру или квартиры, становится собственником указанного имущества.

Таким образом, особенностью правового положения члена ЖСК является то, что до полного внесения паевого взноса он сохраняет за собой лишь имущественное право на паенакопление. И только после полного внесения паевого взноса к этому праву прибавляется право собственности на предоставляемое кооперативом имущество.

Важно отметить, что возникновение права собственности на имущество в потребительском кооперативе, помимо полной выплаты паевого взноса, определяется также физическим существованием предполагаемого для передачи в собственность имущества, поскольку несуществующие вещи (в частности, не построенные объекты недвижимости) не могут находиться в собственности в силу их фактического отсутствия.

Следовательно, возникновение права собственности на квартиру в ЖСК определяется двумя условиями: полной выплатой паевого взноса и сдачей построенного объекта недвижимости в эксплуатацию. Поэтому даже при условии полной выплаты паевого взноса до момента окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию член ЖСК имеет только имущественное право на сумму своего паенакопления, но не на само имущество, предоставляемое ЖСК.

Поскольку имущественные права, как и вещи, обладают оборотоспособностью, член ЖСК в любой момент вправе по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему имущественным правом как своей собственностью, т.е. совершить в отношении его любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие охраняемые законом интересы других лиц. В частности, член ЖСК по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, передать в порядке правопреемства и пр. принадлежащее ему имущественное право на сумму паенакопления на условиях и в порядке, предусмотренных уставом ЖСК.

При этом закон не запрещает разделить пай между несколькими лицами, т.е. совершить действия по отчуждению в пользу третьих лиц не всего пая, а только его части. Однако в данном случае указанное отчуждение должно совершаться в соответствии с условиями, предусмотренными уставом конкретного кооператива, поскольку в нем может содержаться запрет на разделение пая между несколькими лицами.

Таким образом, при отсутствии в уставе ЖСК положения о запрете разделения суммы паенакопления между несколькими лицами организация-пайщик вправе передать часть своего паенакопления (не полностью внесенного паевого взноса) в ЖСК юридическому лицу-дольщику в счет уплаты пени за просрочку сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию в обусловленные в договоре сроки. При этом передаче подлежит именно часть паенакопления организации-пайщика, но никак не приходящееся на нее количество "предполагаемых" квартир, поскольку право собственности на квартиры в доме ЖСК возникнет у организации только после полного внесения паевого взноса и сдачи дома в эксплуатацию.

Поскольку наличие права на пай непосредственно связано с членством в кооперативе, отчуждая право на паенакопление, участник кооператива теряет право на членство в нем. При этом вновь принятый пайщик приобретает права своего предшественника, включая право пользования соответствующей частью кооперативного имущества.

В рассматриваемом случае организация-пайщик останется членом ЖСК, поскольку ею будет отчуждена только часть паенакопления. Вместе с тем юридическое лицо-дольщик после подачи заявления и принятия соответствующего решения общего собрания членов ЖСК также станет полноправным членом ЖСК, в связи с чем сможет в дальнейшем претендовать на передачу ему при условии полной выплаты пая квартиры в доме.

Необходимо заметить, что право собственности члена ЖСК возникает в силу прямого указания об этом в законе и без специального волеизъявления как кооператива, так и самого пайщика. Поэтому с момента полной выплаты паевого взноса и сдачи дома в эксплуатацию юридическое лицо-дольщик сможет владеть, пользоваться и распоряжаться предоставленными ему помещениями в ЖСК по собственному усмотрению. Однако при желании совершить сделки по отчуждению этого имущества юридическое лицо должно зарегистрировать свое право собственности в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так как отсутствие акта государственной регистрации может привести к невозможности распорядиться фактически принадлежащим на праве собственности имуществом.

Ю. Камфер

1 апреля 2002 г.

ФПА АКДИ "Экономика и жизнь", выпуск 4, апрель 2002 г.