Аренда квартир для военнослужащих (С.В. Никифоров, "Право в Вооруженных Силах", N 11, ноябрь 2003 г.)

Аренда квартир для военнослужащих

В соответствии с п.3 ст.15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, и члены их семей, прибывшие на новое место службы военнослужащих, до получения жилых помещений по нормам, установленным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регистрируются по месту жительства, в том числе по их просьбе по адресам воинских частей. Указанным военнослужащим и членам их семей до получения жилых помещений предоставляются служебные жилые помещения, пригодные для временного проживания, или общежития.

В случае отсутствия пригодных для временного проживания жилых помещений или общежитий воинские части арендуют их для обеспечения военнослужащих и совместно проживающих с ними членов их семей. Основным документом, регулирующим отношения по аренде жилья, является договор аренды, заключаемый в письменной форме.

По договору аренды жилых помещений (зданий) арендодатель передает арендатору жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во временное владение и (или) пользование для проживания граждан, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

Объектом договора аренды жилых помещений может быть изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, в виде отдельной квартиры или комнаты, благоустроенное применительно к условиям конкретного населенного пункта и отвечающее санитарным техническим нормам. В аренду могут быть переданы целиком жилой дом либо его часть.

Аренда жилого помещения для военнослужащего должна осуществляться на основании договора между собственником жилого помещения и воинским формированием. В соответствии со ст.650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемые по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом) - арендодателем.

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавливается договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом). В домах жилищного фонда, находящегося в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды жилья работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров.

Регулирование оплаты жилья и коммунальных услуг по договору аренды в домах государственного и муниципального фондов осуществляется Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, местной администрацией.

Для того чтобы иметь юридическую возможность осуществлять аренду жилья, воинская часть должна обладать гражданской правосубъектностью, т.е. быть юридическим лицом, поскольку в соответствии с ч.2 ст.671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В соответствии с п.59 Положения о квартирно-эксплуатационной службе и квартирном довольствии СА и ВМФ, утвержденного приказом Министра обороны СССР 1977 г. N 75, аренда помещений для временного размещения воинских частей допускается в исключительных случаях с разрешения ГлавКЭУ (КЭО) военных округов. Договор на аренду помещений утверждается начальником КЭУ (КЭО) военного округа и является для воинской части основанием для истребования денежных средств на оплату аренды. Здания и сооружения, арендованные Министерством обороны Российской Федерации на срок свыше одного года, подлежат учету и паспортизации.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом (ст.ст.131 и 164 ГК РФ). Порядок осуществления регистрации определен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.

Воинские части (за небольшим исключением) на сегодняшний день юридическими лицами не являются. Это связано с тем, что не все из них проходили процедуру государственной регистрации в территориальных органах Министерства Российской Федерации по налогам и сборам в порядке, определяемом Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ и соответственно с 1 января 2003 г. (п.3 ст.26 Закона) не могут быть признаны юридическими лицами, т.е. при заключении договора аренды командир такой воинской части может действовать лишь на основании доверенности, выданной начальником вышестоящего органа военного управления - юридического лица (вплоть до Министерства обороны Российской Федерации).

Следует заметить, что до настоящего времени данная форма обеспечения военнослужащих практически не действует, и основной причиной этого можно назвать, конечно, отсутствие нормативно установленного механизма ее реализации. Несомненно, что для воинской части намного проще выплатить компенсацию за наем (поднаем) жилого помещения, чем арендовать его.

Однако необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство: получение компенсации военнослужащим зависит от его волеизъявления, а для воинской части арендовать жилое помещение является обязанностью. Таким образом, военнослужащий может подать рапорт на имя командира воинской части с просьбой арендовать для него и членов его семьи (только тех, которые будут с ним проживать) жилое помещение:

     Командиру воинской части

                             ------------------------------------------

                                  Рапорт

      В соответствии с  п.3  ст.15  Федерального  закона  "О  статусе

военнослужащих"      прошу      Вас            арендовать       для меня,

------------------------------------------------ , и  членов  моей  семьи

    (воинское звание, Ф.И.О.)

жилое помещение.

      Совместно         со         мной         будут          проживать:

---------------------------------------- .

             (указать членов семьи)

      К рапорту прилагаются:

      1. Справка о составе семьи (с указанием степени  родства,  фамилии,

имени, отчества);

      Должность

               -------------------------

      Воинское звание

                     -------------------

      Подпись

             ----------------------------

              (инициал имени и фамилия)

      Дата

     В случае если  командир  воинской  части  откажет  в  удовлетворении

просьбы военнослужащего или в  течение  одного  месяца  не  даст  ответа,

исполнения данной нормы можно будет добиться в судебном порядке.

     В соответствии  со  ст.254  Гражданского  процессуального  кодекса

Российской  Федерации  военнослужащий,  оспаривающий  решение,   действие

(бездействие)  органа  военного  управления  или  командира  (начальника)

воинской части, подает заявление в военный суд.

            В                                 гарнизонный военный суд

              -------------------------------

            от                                                      ,

              ----------------------------------------------------

                             (воинское звание, Ф.И.О.)

            проживающего по адресу:

                                   ----------------------------------

            Заинтересованное лицо: командир воинской части 00000

            ---------------------------------------------------------

                           (воинское звание, Ф.И.О.)

           адрес:

                 -----------------------------------------------------

                                Заявление

      об оспаривании решения (бездействия) командира воинской части

      Я,                             ,   прохожу   службу   в   должности

         ----------------------------

          (воинское звание, Ф.И.О.)

                      в воинской части 00000

---------------------

      с                    . До настоящего времени  жилым  помещением  не

       -------------------

         (указать дату)

обеспечен.

     Мною был подан рапорт командиру  воинской  части  00000  с  просьбой

арендовать для меня и моей семьи жилое помещение, но  решением  командира

воинской  части  (N        от           )  мне  было   отказано   в   его

                    -------   ----------

удовлетворении (или в течение более чем месяца мне не был  дан  ответ  на

мой рапорт).

     С указанным решением я не согласен, так  как  нарушается  мое  право

(бездействие   командира   воинской   части    нарушает    мое    право),

предусмотренное  п.3   ст.15   Федерального   закона   "О   статусе

военнослужащих".

     В соответствии  со  ст.254  Гражданского  процессуального  кодекса

Российской Федерации

                                  Прошу:

     решение командира воинской части об отказе  в  удовлетворении  моего

рапорта признать не законным и обязать его арендовать  для  меня  и  моей

семьи жилое помещение.

      Приложения:

     1. Рапорт на имя командира воинской части (копия рапорта с  входящим

номером).

     2. Квитанция об уплате государственной пошлины.

     3. Копия заявления.

      Дата

      Подпись

Однако даже положительный исход дела не гарантирует военнослужащему быстрого решения рассматриваемой проблемы.

В п.3 ст.15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" указано, что органы местного самоуправления оказывают содействие воинским частям в предоставлении в аренду жилых помещений, пригодных для временного проживания военнослужащих и членов их семей. Но на практике данное "содействие" осуществляется при наличии определенных взаимоотношений между главой органа местного самоуправления и командованием части, к тому же по устной договоренности.

Положительных результатов можно достичь только в том случае, если "содействие" будут оказывать вышестоящие органы военного управления, а не командиры воинских частей.

Для воплощения данной нормы в жизнь Министерству обороны Российской Федерации стоит обратить внимание на опыт некоторых других федеральных органов исполнительной власти, в которых законодательством предусмотрена военная служба.

Так, федеральные органы исполнительной власти заключают соглашения с администрацией города (в качестве примера можно взять один из "проблемных" с жильем городов - Москву), которое подписывается руководителем ФОИВ и мэром г. Москвы. В одном из пунктов указывается, что администрация города берет на себя обязательство "в оказании содействия ФОИВ в формировании фонда служебного (арендного) жилья:".

На основании данного соглашения издается постановление правительства г. Москвы о передаче жилой площади федеральным органам исполнительной власти по договору аренды в определенном объеме.

В соответствии с постановлением правительства г. Москвы "Об упорядочении организации управления жилищным фондом в г. Москве" от 16 февраля 1993 г. N 142 органом, уполномоченным заключать договора аренды жилых домов, находящихся в собственности г. Москвы, являются Департамент муниципального жилья (Департамент жилищной политики и жилищного фонда либо его окружные комитеты. При заключении договоров аренды Департамент жилищной политики и жилищного фонда действует через своего поверенного - муниципальное унитарное предприятие "Московский городской Центр арендного жилья". Данная организация осуществляет подбор жилой площади и оформление распоряжений правительства г. Москвы о передаче жилой площади ФОИВ, который, в свою очередь, представляет пакет документов (учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации юридического лица; банковские реквизиты; доверенность на имя командира части, уполномоченного заключить договор аренды) на заседание городской комиссии, действующей на основании Положения, утвержденного распоряжением первого заместителя премьера правительства г. Москвы от 24 января 1995 г. N 63-РЗП.

При вынесении положительного решения заключается договор аренды, который вступает в силу после его регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы.

Затем заключаются договора с эксплуатационными организациями (ДЕЗ, РЭУ) по эксплуатации данной жилой площади (договоры об оплате коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию). Фактическая передача жилого помещения по договору аренды осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

Плата за аренду жилого помещения производится по тарифам, определенным постановлением правительства г. Москвы "Об утверждении ставок арендной платы за наем (коммерческий) жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы" от 31 декабря 2002 г. N 1068-ПП.

Следует заметить, что ставка арендной платы составляет от 1 руб. 80 коп. за 1 кв. м. и выше в зависимости от коэффициентов:

1) для жилых помещений без одного и более видов удобств или с одноточечной газовой колонкой - 0,95;

2) для жилых помещений, расположенных в пределах третьего транспортного кольца, - 2,0;

3) для отдельных квартир, имеющих изолированные комнаты, - 1,2;

4) для жилых помещений, имеющих высоту потолка 2,8 м и более, - 1,2;

5) для жилых помещений, имеющих балкон или лоджию, - 1,2.;

6) для жилых помещений, расположенных над организациями торговли, общественного питания, аркой, - 0,8;

7) для бюджетных и приравненных к ним организаций - 2,0;

8) для прочих организаций (коммерческих) - 8,0.

При наличии нескольких условий коэффициенты перемножают.

Кроме того, Федеральные органы исполнительной власти в соответствии с постановлением правительства г. Москвы от 1 июля 1997 г. N 492 может заключить договор аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи.

Аренда с правом выкупа жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование жилыми помещениями, а также распоряжение ими после внесения полной выкупной стоимости и оформления права собственности на них в соответствии с действующим законодательством.

Договор аренды с правом выкупа заключается, как правило, на 5 лет.

По истечении срока договора и внесении всей выкупной стоимости жилое помещение оформляется в собственность.

В договоре аренды с правом выкупа выкупная стоимость жилого помещения на момент заключения договора выражается в конкретной сумме, равной фактической стоимости строительства по данным, устанавливаемым уполномоченным государственным органом с учетом места расположения и технических характеристик дома и жилого помещения.

Окончательная выкупная стоимость жилого помещения определяется исходя из действительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади на момент окончания срока действия договора аренды с правом выкупа.

В соответствии с указанием Главного управления военного бюджета и финансирования Министерства обороны Российской Федерации "О выплате военнослужащим и членам их семей денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений" от 20 декабря 2000 г. N 180/24/525 при проживании военнослужащих в жилых помещениях, арендуемых воинскими частями, учреждениями и организациями, военнослужащими за счет личных средств, с учетом предоставленных льгот, арендатору установленным порядком оплачивается стоимость общей площади занимаемых ими жилых помещений и коммунальных услуг. В этих случаях данным военнослужащим денежная компенсация за наем (поднаем) жилых помещений не выплачивается.

Из вышеизложенного видно, что арендная плата для Министерства обороны Российской Федерации будет не намного выше, чем выплата компенсаций за наем (поднаем) жилого помещения. Оплачивать же коммунальные услуги будут уже сами военнослужащие, которые будут проживать в арендованных жилых помещениях.

С.В. Никифоров,

лейтенант юстиции,

офицер юридической службы

Вооруженных Сил Российской Федерации

"Право в Вооруженных Силах", N 11, ноябрь 2003 г.