Вопрос: Наша организация оформляет сделку по продаже принадлежащего нам автосервиса, включая занимаемое им здание. В регистрационный центр был подан весь необходимый комплект документов, однако в регистрации было отказано по причине того, что новый Закон о регистрации не позволяет МУП БТИ составлять технические планы недвижимости. Так ли это и что делать? (Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 9, март 2004 г.)

Уважаемая редакция! Наша организация оформляет сделку по продаже принадлежащего нам автосервиса, включая занимаемое им здание. В регистрационный центр был подан весь необходимый комплект документов, однако в регистрации было отказано по причине того, что новый Закон о регистрации не позволяет МУП БТИ составлять технические планы недвижимости. Так ли это и что делать?

Действительно, ФЗ от 09.06.2003 N 69-ФЗ были внесены изменения в ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон), в том числе - в п.4 ст.18 Закона.

Описанная в вопросе проблема возникла из-за включения слова "государственный" по отношению к органу (организации), осуществляющему государственный учет и техническую инвентаризацию.

Новая редакция дает учреждениям юстиции основания отказывать в приеме планов зданий, строений, помещений, составленных большинством БТИ, потому что они созданы в форме муниципального унитарного предприятия и не подпадают под формулировку "государственный орган (организация) ".

Создание большинства БТИ в форме МУП было предопределено такими нормами законодательства, как ст.6 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" ("недвижимость подлежит регистрации в местной администрации"), ст.15 Жилищного кодекса РСФСР (относящего государственный учет жилищного фонда к компетенции местных органов власти), п.3 постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 (возлагающего технический учет жилищного фонда на "специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро").

Отнесение технического учета к ведению местных органов власти фактически предопределило форму МУП для БТИ.

Внесенные в Закон изменения приняты в рамках так называемой "реформы БТИ", заключающейся в передаче функций по техническому учету ФГУП "Ростехинвентаризация" и его филиалам. Предпосылки этой реформы были созданы ранее подзаконными актами.

Так, подп."в" п.4 постановления Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности" Госстрой РФ (в качестве уполномоченного органа государственного регулирования в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации) был наделен правом назначать организации, уполномоченные на проведение государственного технического учета и технической инвентаризации, а также определять номенклатуру объектов, учет и инвентаризацию которых осуществляют эти организации.

Следует отметить, что данная норма постановления правительства N 921 оспаривалась в Верховном Суде РФ, однако в жалобе заявителю было отказано ввиду того, что "назначение организаций, уполномоченных на проведение государственного технического учета и технической инвентаризации, входит в компетенцию данного органа исполнительной власти" (см. Решение ВС РФ от 16 мая 2001 г. N ГКПИ 01-481).

На основании данных полномочий по "назначению уполномоченных организаций" Госстроем РФ были изданы приказы от 15 апреля 2003 г. N 129, от 6 ноября 2002 г. N 261, от 12 сентября 2002 г. N 205, от 1 июля 2002 г. N 120, от 15 марта 2002 г. N 39, от 30 января 2002 г. N 19, от 4 октября 2001 г. N 2341 "Об уполномочении дочерних ФГУП "Ростехинвентаризация", которыми функции по техническому учету и инвентаризации в отдельных субъектах РФ были переданы соответствующим "дочерним ФГУП" (соотношение формулировки "дочернее предприятие" с нормами п.1 ст.2 ФЗ от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" - отдельный вопрос).

С одной стороны, можно говорить о противоречии данных подзаконных актов упомянутым выше нормам ст.6 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и ст.15 Жилищного кодекса РСФСР (в части учета и инвентаризации жилых помещений). С другой стороны, позиция ВС РФ по данному вопросу была однозначно высказана в Решении ВС РФ от 16 мая 2001 г. N ГКПИ 01-481, в связи с чем перспективы обжалования названных приказов Госстроя представляются достаточно сомнительными.

В этом контексте не вполне корректно выглядит попытка решить данную коллизию при помощи новой редакции п.4 ст.18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На наш взгляд, новая редакция нормы никак не решает вопрос о том, в чьей компетенции находится государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимого имущества (в том числе жилых помещений). Она также не способна понудить существующие БТИ к передаче этих функций именно ФГУП "Ростехинвентаризация", поскольку формулировке "государственный орган (организация) " соответствуют и ГУП, созданные субъектами РФ.

В то же время при буквальном толковании этой нормы она способна повлечь невозможность совершения вообще каких-либо сделок с недвижимостью в тех субъектах РФ, где БТИ по-прежнему существуют в форме МУП (и нет ни филиалов ФГУП "Ростехинвентаризация", ни созданных субъектами РФ ГУП "БТИ").

В частности, как видно из постановления губернатора Калужской области от 3 июля 1998 г. N 232, в области создано государственное унитарное предприятие "Бюро оценки и технической инвентаризации" (ГУП "БОТИ"). Большинство МУП "БТИ" в муниципальных образованиях, входящих в состав Калужской области, преобразованы в филиалы ГУП "БОТИ".

Вопрос будет решаться в зависимости от того, переданы ли функции ранее действовавшего на территории г. Обнинска МУП "БТИ" созданному органами власти Калужской области ГУП "БОТИ". Если функции переданы - за планами помещений следует обращаться в ГУП "БОТИ".

Если же нет - для автора вопроса фактически складывается неразрешимая ситуация: до создания филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" или ГУП "БОТИ", осуществляющего технический учет и инвентаризацию на территории г. Обнинска, он не сможет совершить какие-либо сделки с принадлежащим ему недвижимым имуществом, поскольку не сможет собрать предусмотренный Законом комплект документов для представления в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

И. Алещев,

эксперт "ЭЖ-Юрист"

1 марта 2004 г.

Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 9, март 2004 г.