Вопрос: В зависимости от каких критериев сооружение (торговый павильон) признается капитальным или некапитальным строением и какие последствия это влечет? ("эж-ЮРИСТ", N 8, февраль 2004 г.)

В зависимости от каких критериев сооружение (торговый павильон) признается капитальным или некапитальным строением и какие последствия это влечет?

Отвечая на вопрос, необходимо отметить, что гражданско-правовой режим строений (зданий и сооружений) зависит не от признания их капитальными или некапитальными строениями. В действующем гражданском законодательстве правовой статус сооружений различается в зависимости от признания их движимым или недвижимым имуществом.

В то же время законодательство субъектов РФ (в том числе г.Москвы) использует термин "капитальное строение" для целей регулирования вопросов, отнесенных к компетенции органов субъектов РФ (порядок согласования градостроительной документации, определение целевого назначения использования земельных участков, принадлежащих субъектам РФ и сдаваемых в аренду частным лицам, и т.п.).

Вследствие этого признание рассматриваемого сооружения капитальным или некапитальным строением влечет за собой иные правовые последствия, нежели признание его движимым или недвижимым имуществом.

В соответствии с ч.1 ст.130 ГК РФ, дающей определение понятию недвижимого имущества, существует несколько оснований для отнесения вещей к категории недвижимости. Во-первых, это прямо поименованные в Кодексе объекты (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты). Во-вторых, это все те вещи, которые прочно связаны с землей, и их перемещение без несоразмерного ущерба невозможно. Наконец, к недвижимости также относятся вещи, прямо отнесенные к этой категории законом.

Аналогичное определение дано и в ст.1 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - под недвижимостью понимаются все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

Признание недвижимым имуществом таких сооружений, которые тесно связаны с землей, нашло свое отражение и в сложившейся судебной практике - как на уровне высших судебных инстанций, так и на уровне Московского округа.

Например, в постановлении Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99 к недвижимости был отнесен промышленный холодильник, поскольку из обстоятельств дела следовало, что холодильник (хотя и являющийся по своему назначению промышленным оборудованием) был достаточно прочно связан с землей и затраты на его перемещение были бы несоразмерны его стоимости (см. также постановление Президиума ВАС РФ от 5 декабря 2000 г. N 7833/00).

В постановлении ФАС МО от 27 января 2003 г. N КГ-А40/8701-02 судом было указано, что решение спора о признании сооружения недвижимостью зависит от решения вопросов о том, имеет ли временное складское сооружение прочную связь с землей и возможно ли его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, если рассматриваемое сооружение представляет собой отдельно стоящее строение, затраты на перемещение которого значительно превысят его стоимость (то есть его невозможно переместить без причинения несоразмерного ущерба его назначению), можно с достаточной степенью уверенности предположить, что оно является недвижимостью.

Критерии отнесения сооружений к капитальным (некапитальным) строениям установлены в следующих нормативных актах г.Москвы:

- в Законе г.Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в г.Москве" - п."з" ст.2 Закона определяет капитальное здание как "здание, строение, сооружение, при возведении которого были использованы специальные производственные и технологические операции и материалы в соответствии с установленными нормами и правилами капитального строительства";

- п.1.7 Распоряжения Мэра г.Москвы от 30 марта 1998 г. N 299-РМ, в котором под некапитальным строительством понимается "строительство объектов площадью более 20 кв.м. из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений";

- в Распоряжении Мэра г.Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ, в котором под капитальным строительством понимается строительство любых объектов (независимо от объема и назначения), для возведения которых требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ по устройству заглубленных фундаментов, возведению несущих и ограждающих конструкций, подводке инженерных коммуникаций.

Как видно, критерии, установленные нормативными актами г.Москвы для отнесения сооружения к капитальным или некапитальным строениям, связаны с техническими особенностями этих сооружений, таких как состав использованных при их изготовлении материалов и наличие "заглубленного фундамента", наличие инженерных коммуникаций.

Что же касается критериев отнесения сооружений к капитальным строениям, выработанным в арбитражно-судебной практике ФАС округов, то они также в той или иной мере связаны с конструктивными особенностями их фундамента.

Так, в постановлении ФАС ДВО от 16 мая 2001 г. N Ф03-А73/01-2/784 судом было указано, что спорное сооружение не является капитальным строением ввиду отсутствия фундамента - основного элемента, связывающего его прочно с землей.

В постановлении ФАС СЗО от 3 апреля 2001 г. N А56-29430/00 суд признал спорный объект капитальным сооружений по причине наличия у него бетонного фундамента. В постановлении ФАС ВВО было указано на то, что смонтированный рыночный комплекс нельзя отнести к объекту капитального строительства, так как строение не связано с землей, а объединенные в единое целое ларьки представляют собой временное сооружение.

Таким образом, основными критериями отнесения сооружения к капитальным являются наличие у него "заглубленного фундамента", наличие инженерных коммуникаций и т.п. Следует также отметить, что вопрос о том, какие технические особенности конструкции сооружения влекут за собой наличие у него статуса капитального сооружения, носит скорее не юридический, а технический (строительно-архитектурный) характер. При возникновении спора о том, является то или иное сооружение капитальным либо некапитальным, суды наиболее часто принимают в качестве доказательств позиции сторон заключения инспекций государственного архитектурно-строительного надзора либо иных аналогичных органов, а в отдельных случаях назначают архитектурно-строительную экспертизу.

В завершение необходимо отметить, что в судебной практике сложился подход о правомерности установления органами власти субъектов РФ дополнительных требований к сооружениям (таких как требование "капитальности" или "некапитальности"), если это не выходит за пределы компетенции таких органов власти - например, осуществляется в рамках регулирования архитектурно-градостроительной деятельности (см. постановление ВАС РФ от 27 марта 2002 г. N 5152/01, постановление ФАС МО от 3 июля 2002 г. N КГ-А40/3968-02).

В то же время в случаях, когда органы власти субъектов РФ пытаются распространить последствия признания сооружения некапитальным на гражданско-правовую сферу, например требуют признать некапитальное сооружение движимым имуществом, суды руководствуются исключительно требованиями гражданского законодательства (см. упомянутое постановление ФАС МО от 27 января 2003 г. N КГ-А40/8701-02). Подход о том, что отнесение объектов к той или иной группе капитальности с точки зрения строительных норм не влияет на признание их движимым или недвижимым имуществом, распространен и в арбитражно-судебной практике других округов (см. постановление ФАС СЗО от 13 февраля 2002 г. N А56-32974/01).

Таким образом, можно прийти к следующим выводам:

- признание сооружения недвижимым имуществом, с одной стороны, и капитальным сооружением с другой - не связано между собой;

- статус недвижимого имущества влечет за собой гражданско-правовые последствия (необходимость государственной регистрации прав, порядок совершения сделок и т.п.), в то время как статус капитального сооружения - административно- и земельно-правовые (порядок согласования архитектурной и градостроительной документации, целевое использование земельных участков и т.п.); 4 признание рассматриваемого сооружения капитальным либо некапитальным строением зависит от технических особенностей конструкции этого сооружения, в частности, устройства заглубленных фундаментов, возведения несущих и ограждающих конструкций, подводки инженерных коммуникаций, однако окончательное решение этого вопроса лежит не столько в правовой, сколько в технической (строительно-архитектурной) сфере.

И. Алещев,

эксперт "эж-ЮРИСТ"

27 февраля 2004 г.

"эж-ЮРИСТ", N 8, февраль 2004 г.