Неразрывная связь (И. Карамышева, "эж-ЮРИСТ", N 10, март 2004 г.)

Неразрывная связь

     Противоречие интересов                                              

     Споры о сути                                                        

     Экспертиза - критерий истины                                        

Использованный законодателем термин "неотделимые улучшения" на практике вызывает ряд сложностей. Связано это с тем, что критерии его толкования в ГК РФ определены весьма размыто, да и в существующей по данному вопросу судебной практике определенности нет.

Думается, что анализ жизненных ситуаций поможет приблизиться к пониманию существа вопроса.

Противоречие интересов

При расторжении договора аренды недвижимости между арендодателем и арендатором зачастую возникает спор о принадлежности улучшения арендованного имущества: так называемых отделимых и неотделимых улучшений. Арендатор настаивает, как правило, на возмещении стоимости произведенных улучшений имущества. Арендодатель же полагает, что произведенные улучшения являются неотделимыми, и не стремится возмещать их стоимость арендатору.

Понятие неотделимых и отделимых улучшений содержится в ГК РФ. Данное понятие носит оценочный характер, что позволяет его в каждом конкретном случае трактовать по-разному. Неотделимыми признаются улучшения, которые неотделимы без вреда для имущества. Отделимыми, соответственно, признаются улучшения, которые отделимы без вреда для имущества.

Закон связывает вопрос о принадлежности неотделимых улучшений также с согласием арендодателя. В силу ст.623 ГК РФ арендодатель возмещает арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений только в том случае, если арендодатель дал свое согласие на произведенные арендатором улучшения имущества.

Неотделимые улучшения по общему правилу являются собственностью арендодателя. Вместе с тем и отделимые улучшения могут переходить в собственность арендодателя, если такое условие прямо предусмотрено договором аренды недвижимости.

Неотделимое улучшение является собственностью арендодателя в любом варианте. Арендатор имеет право на возмещение стоимости такого улучшения только, если неотделимое улучшение было произведено с согласия арендодателя. В противном случае арендатор теряет право на возмещение стоимости такого улучшения, и неотделимое улучшение переходит в собственность арендодателя безвозмездно.

Споры о сути

На практике вопрос отделимости без вреда для недвижимого имущества произведенных улучшений вызывает много споров. Законодательной базы о признании улучшений имущества отделимыми и неотделимыми не существует. Судебная практика отнесения улучшений арендованного имущества к отделимым или неотделимым практически не выработана.

К примеру, установка двери в арендуемом помещении. При ее монтаже используются металлические штыри, забиваемые в стены, на которые крепится дверная коробка. Для ее установки необходимо применение специальных средств, происходит повреждение стен помещения, а следовательно, можно говорить о причинении вреда имуществу и о неотделимости такого улучшения, как железная дверь. Вместе с тем арендатор, установивший дверь, считает, что извлечение двери из дверного проема не повлечет повреждения имущества, следовательно, дверь является отделимым улучшением и в случае, если иное не предусмотрено договором аренды, остается в собственности арендатора.

Н. Гаврилова в статье "Неотделимые улучшения арендованного имущества" ("эж-ЮРИСТ" N 29, июль 2003 г.) указывала, что при определении вопроса отделимости или неотделимости улучшений, произведенных арендатором, возможно применение критерия "монолитности" улучшений. Нельзя не согласиться с тем, что такие улучшения, как замена некоторых участков пола, врезка форточек, восстановление штукатурки стен, являются "монолитными" и неотделимы от арендованного здания или помещения без вреда для имущества. Понятие "монолитность" повторяет понятие "неотделимость", так как и то, и другое являются оценочными понятиями, и могут толковаться неоднозначно.

В подобных случаях представляется возможным использование нормативного акта: ВСН 58-88 (р) "Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", в частности приложения N 7 к указанному положению, в котором определяются работы, которые относятся к текущему ремонту зданий и объектов.

В соответствии с приложением N 7 установка новых дверных блоков относится к капитальному ремонту, что позволяет считать установленную железную дверь неотделимым улучшением арендованного имущества.

В то же время применение указанного нормативного документа не всегда уместно, так как некоторые виды работ, отнесенные к текущему ремонту, в частности замена отдельных участков полов, врезка форточек, восстановление штукатурки стен, выполненных арендатором, нельзя будет считать отделимым улучшением арендованного имущества. В этом случае возможно применение критерия "монолитность", предложенного Н. Гавриловой.

- Арбитражный суд Саратовской области по иску предприятия о взыскании ущерба от повреждения имущества и неустойки по договору рассмотрел доказательства, представленные истцом. Суд установил, что согласно договору аренды нежилого помещения арендатор был обязан при прекращении его действия передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки. Но в связи с тем, что ответчик в нарушение условий договора вывез из арендуемого помещения три двери, которые были вмонтированы им в период действия договора без согласия истца, и факт снятия дверей был подтвержден актом, составленным с представителем ответчика, то суд обоснованно решил, что ответчик причинил ущерб имуществу истца и исковые требования истца обоснованны.

Суд апелляционной инстанции при проверке законности решения справедливо отметил, что ответчик вывез принадлежность к главной вещи неотделимой без вреда от конструкции основной вещи, поскольку помещение - главная вещь, а дверь ее принадлежность, они не могут быть использованы одна без другой, так как связаны общим хозяйственным назначением, а следовательно, дверь неотделима без вреда для конструкции. Решение суда о взыскании с ответчика ущерба, причиненного имуществу, равного стоимости снятых дверей, а также неустойки по договору за нарушение договорных обязательств было признано законным и обоснованным.

Экспертиза - критерий истины

При определении вопроса отделимости и неотделимости улучшений арендованного имущества возможно проведение экспертизы. Например, эксперт лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, руководствуясь нормативной документацией ВСН 58-88 (р) указал, что "... установка дверных блоков относится к капитальному ремонту. В случае демонтажа металлических дверных блоков конструктивным элементам здания (стены, перегородки, перекрытие, полы) будут причинены существенные повреждения, устранить которые возможно будет путем проведения ремонтных работ, а также необходимо будет навесить дверные полотна на оставшиеся старые деревянные дверные коробки". Эксперт также отметил, что определить, является ли улучшением арендованного имущества отделимым, возможно, отделив проведенные улучшения и установив, что основным конструктивным элементам здания не будут причинены повреждения, требующие проведения ремонтно-восстановительных работ.

- Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании ущерба, причиненного демонтажем подвесного потолка, точечных светильников, снятием ковролина и линолеума в арендованном помещении при выезде из него в связи с досрочным расторжением договора аренды.

В соответствии с заключенным договором аренды нежилого помещения арендатор при истечении срока действия договора, а также при его досрочном расторжении безвозмездно передает арендодателю все произведенные в арендуемом помещении отделимые и неотделимые улучшения, перестройки и переделки. При досрочном расторжении договора аренды, вызванном неоднократным нарушением договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы, фирма-арендатор вывезла из арендованного помещения подвесной потолок, точечные светильники, линолеум и ковролин. В результате этих действий помещение требовало ремонта.

Размер ущерба, причиненного имуществу арендодателя, был подтвержден заключением оценщика. Состояние помещения было зафиксировано актом осмотра, составленным истцом с участием независимых организаций. Ответчик в судебном заседании не отрицал обязанность в соответствии с условиями заключенного им договора аренды нежилого помещения безвозмездно передать арендодателю все произведенные им отделимые и неотделимые улучшения, перестройки и переделки.

На основании представленных доказательств суд обоснованно решил, что ответчиком не была выполнена обязанность по передаче помещения в состоянии, обусловленном договором, как это предусмотрено ст.622 ГК РФ, а следовательно, ответчик нарушил условия договора аренды нежилого помещения, в связи с чем удовлетворил иск. С ответчика помимо ущерба и неустойки по договору были также взысканы расходы, понесенные истцом по оплате услуг оценщика, а также неустойка, которая была уплачена истцом в связи с несвоевременным предоставлением помещения новому арендатору.

Таким образом, представляется, что при определении типа улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, следует определять, повлечет ли отделение такого улучшения необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ или нет, а также объем этих работ и их стоимость.

И. Карамышева,

старший юрисконсульт

ЗАО "ВНИПИинформБУТЭК",

г.Саратов

"эж-ЮРИСТ", N 10, март 2004 г.