Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 декабря 2004 г. N КГ-А41/10938-04-П Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 1 декабря 2004 г. N КГ-А41/10938-04-П
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Воплощение" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Арт-Центр" о выселении из занимаемого нежилого помещения по адресу: г. Подольск, ул. 8 Марта, 1 "а", в связи с окончанием договора аренды.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечен Комитет имущественных отношений Администрации г. Подольска.

ООО "Воплощение" обратилось также в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Арт-Центр" о взыскании убытков в виде арендной платы за фактически занимаемое нежилое помещение за период с 19.03.03 по 19.08.03 в размере 555960 руб.

Определением суда от 18.12.03 оба дела (N А41-К1-14712/02 и А41-К1-22043/03) объединены в одно производство под общим номером N А41-К1-14712, 22043/03 для их совместного рассмотрения.

До принятия решения истец увеличил исковые требования до 1701704 руб.

Решением суда от 29.12.03 суд взыскал с ООО "Арт-Центр" в пользу ООО "Воплощение" 43264 руб. убытков и выселил ООО "Арт-Центр" из нежилого помещения площадью 130 кв. м., расположенного по адресу: Московская обл., г. Подольск, ул. 8 Марта, д. 1 "а", инв. N 3323 лит. А. В остальной части иска отказано.

Удовлетворяя иск о выселении, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 23.05.02 N 159 прекращен, а в силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Вывод о прекращении договора аренды суд основывал на том, что срок аренды истекал 30.04.03, истец возражал против продолжения договора на прежних условиях. Возражения истца выразились в виде направления ответчику копии нового договора с иными условиями, что, по мнению суда, не дает оснований считать договор возобновленным на неопределенный срок.

Постановлением апелляционной инстанции от 02.03.04 решение суда от 29.12.03 в части выселения ООО "Арт-Центр" из нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ООО "Воплощение", отменено, Иск в этой части оставлен без рассмотрения. В остальной части решение оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в части выселения и оставляя иск в этой части без рассмотрения, основывал свой вывод на том, что в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды от 23.05.2002 N 159 считается возобновленным на неопределенный срок, поскольку доказательств того, что арендодатель и новый собственник имущества возражали против занятия ответчиком спорного помещения, не представлено.

Сделав вывод о том, что истцом нарушен установленный ч. 2 ст. 610 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, суд апелляционной инстанции оставил иск о выселении без рассмотрения на основании ч. 2 ст. 148 АПК РФ.

Постановлением кассационной инстанции от 15.06.04 N КГ-А41/4455-04 постановление апелляционной инстанции изменено.

В части отмены решения о выселении ООО "Арт-Центр" из нежилого помещения и оставления иска без рассмотрения постановление отменено, дело направлено в этой части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В остальной части постановление оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость надлежащим образом проверить доводы истца о том, что он возражал против пользования арендатором спорным помещением.

Постановлением апелляционной инстанции от 20.09.04 решение суда от 29.12.03 в части выселения ООО "Арт-Центр" из нежилого помещения отменено. Иск в этой части оставлен без удовлетворения.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что у истца отсутствуют надлежащие доказательства направления в адрес ООО "Арт-Центр" письма с возражениями против пользования ответчиком спорным имуществом и предложением освободить помещение. Вследствие этого и в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды от 23.05.2002 N 159 считается возобновленным на неопределенный срок. Поскольку договор аренды не расторгнут, требование о выселении ответчика не может быть признано правомерным.

На принятое постановление ООО "Воплощение" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об его отмене и оставлении в силе решения суда первой инстанции. Заявитель ссылается на необоснованный вывод суда о том, что договор возобновлен на неопределенный срок, поскольку п. 5.11 договора предусматривает возможность одностороннего отказа от договора в случае продажи недвижимого имущества. Письмом от 20.03.03 N 348 ООО "Воплощение" уведомило ответчика о прекращении договора, т.е. договор был расторгнут досрочно.

Комитет имущественных отношений Администрации г. Подольска представил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит удовлетворить кассационную жалобу, рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Ответчик отзыв на кассационную жалобу не представил.

Представитель истца в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в заседание суда кассационной инстанции не направили.

Изучив материалы дела, выслушав представителя заявителя, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Подольска (арендодатель) и ООО "Арт-Центр" (арендатор) был заключен договор от 23.05.02 N 159 на аренду нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Подольск, ул. 8 Марта, д. 1 "а", общей площадью 130 кв. м., на срок с 23.05.02 по 30.04.03. Помещение передано ответчику по акту от 23.05.02.

31.01.03 между ООО "Воплощение" и Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Подольска заключен договор купли-продажи объекта приватизации на аукционе, по условиям которого к истцу перешло право собственности на нежилое помещение площадью 347,1 кв. м, расположенное по адресу: Московская обл., г. Подольск, ул. 8 Марта, д. 1 "а", инв. N 3323 лит. А, часть которого арендовал ответчик.

Право собственности истца на данное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке 19.03.03. С этого момента права и обязанности арендодателя по договору аренды от 23.05.02 N 159 перешли к ООО "Воплощение".

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех условиях на неопределенный срок.

В обоснование исковых требований о выселении ООО "Арт-Центр" из арендуемых помещений ООО "Воплощение" указывало, что возражало против пользования ответчиком спорным имуществом и предлагало ответчику освободить помещение до 10.05.2003.

Исполняя указания суда кассационной инстанции, судом апелляционной инстанции установлено, что надлежащие доказательства направления в адрес ООО "Арт-Центр" письма с возражениями против пользования ответчиком спорным имуществом и предложением освободить помещение отсутствуют.

Отметка на письме о его получении 16.04.04 не является достоверным доказательством, что оно было вручено директору ООО "Арт-Центр".

Предложение ООО "Воплощение" заключить новый договор на иных условиях путем направления в адрес ООО "Арт-Центр" его копии не является возражением против пользования арендатором помещением.

Таким образом после истечения 30.04.03 срока действия договора аренды, он считается возобновленным на неопределенный срок, поскольку арендодатель не возражал против пользования ответчиком спорным помещением.

При таких обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении требований о выселении ООО "Арт-Центр" по заявленным основаниям.

Довод заявителя относительно того, что письмом от 20.03.03 N 348 ООО "Воплощение" уведомило ответчика о прекращении договора в связи с изменением собственника недвижимого имущества, вследствие чего договор был расторгнут досрочно, отклоняется.

Условие договора о возможности одностороннего отказа арендодателя от договора в случае перехода права собственности на арендуемое помещение ничтожно, поскольку противоречит п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Оснований для отмены или изменения судебного акта, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 284-289 АПК РФ, суд постановил:

постановление от 15.09.04 N 10АП-124/04-ГК Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-14712, 22043/03 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Воплощение" - без удовлетворения.