Вопрос: Наша организация заключила договор аренды торгового помещения на срок более трех лет. В договоре предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату, а также отдельно оплачивает коммунальные услуги на основании счетов, выставляемых арендодателем на свет, тепло и т.п. В дальнейшем к основному договору аренды было заключено дополнительное соглашение, по которому арендная плата была уменьшена и в нее были включены суммы коммунальных платежей. Обязательно ли регистрировать это дополнительное соглашение? Если да, то какие налоговые последствия для нас может иметь отсутствие такой регистрации в настоящий момент? ("Российский налоговый курьер", N 22, ноябрь 2004 г.)

Наша организация заключила договор аренды торгового помещения на срок более трех лет. В договоре предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату, а также отдельно оплачивает коммунальные услуги на основании счетов, выставляемых арендодателем на свет, тепло и т.п.

В дальнейшем к основному договору аренды было заключено дополнительное соглашение, по которому арендная плата была уменьшена и в нее были включены суммы коммунальных платежей.

Обязательно ли регистрировать это дополнительное соглашение? И если да, то какие налоговые последствия для нас как арендодателя может иметь отсутствие такой регистрации в настоящий момент?

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В случае изменения договора обязательства по нему считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Такое соглашение совершается в той же форме, что и договор. На это указано в пункте 1 статьи 452 ГК РФ.

Таким образом, до момента государственной регистрации дополнительного соглашения к договору, который подлежит государственной регистрации, новые условия относительно размера арендной платы и включения в нее коммунальных платежей действовать не будут. В этом случае договор продолжает действовать в первоначальном виде. Об этом сказано в пункте 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

После заключения дополнительного соглашения к договору арендодатель получает арендную плату в сумме, указанной в этом соглашении. Налоговую базу по НДС и налогу на прибыль он формирует исходя из размера арендной платы, указанного в дополнительном соглашении. А налоговые органы при проверке будут исходить из суммы арендной платы, которая предусмотрена в первоначальном договоре, поскольку дополнительное соглашение к договору не зарегистрировано в установленном порядке.

Арендная плата по дополнительному соглашению меньше той, что была предусмотрена в первоначальном договоре. Поэтому при налоговой проверке будет выявлено занижение налоговой базы по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость. В связи с этим возникает риск доначисления указанных налогов, а также пеней и штрафов.

Включение коммунальных платежей в арендную плату само по себе не изменит налоговых обязательств арендодателя. Заключать договор энергоснабжения с арендатором арендодатель не вправе. Поэтому независимо от того, как арендатор оплачивает коммунальные услуги, для арендодателя полученная оплата будет признаваться выручкой от сдачи имущества в аренду.

В.Н. Журавлев,

референт налоговой службы I ранга, Управление ФНС России

по г. Москве (подготовлено при участии специалистов

Управления налогообложения прибыли (дохода),

Управления косвенных налогов и Юридического управления ФНС России)

15 ноября 2004 г.

"Российский налоговый курьер", N 22, ноябрь 2004 г.