Сдача квартиры внаем - предпринимательство или нет?
В настоящее время налоговые органы придерживаются мнения, что сдача внаем квартир гражданами предпринимательской деятельностью не является. Но существует ряд аргументов в поддержку иной точки зрения по данному вопросу.
Для начала мы обратимся к некоторым документам, отражающим позицию налоговиков по данной проблеме. В частности, в одной из публикаций на официальном интернет-сайте МНС РФ был рассмотрен вопрос о необходимости регистрации в качестве предпринимателей лиц, сдающих в аренду жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности (упоминаемое нами разъяснение содержится в ведущих информационно-правовых системах и датировано 24 августа 2004 г.). И в ответе был сделан вывод о том, что передача гражданином принадлежащих ему на праве собственности жилых помещений во временное пользование на возмездной основе другим лицам не может признаваться экономической деятельностью, в связи с чем не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (такой же вывод был сделан в Письме УМНС РФ по г. Москве от 10 октября 2003 г. N 27-11н/56495, о котором мы скажем позднее).
Далее, в Письме УМНС РФ по г. Москве от 13 сентября 2004 г. N 21-14/59160 "О порядке применения УСН" был сделан вывод о том, что объекты жилья, принадлежащие предпринимателям, не могут рассматриваться в качестве основных средств (средств труда, используемых для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) для целей учета расходов на их приобретение при исчислении налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. При этом в качестве одного из аргументов был использован следующий парадоксальный тезис - согласно ст. 10 Жилищного кодекса РСФСР от 24 июня 1983 г. жилые дома, жилые помещения не могут использоваться гражданами в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества. И в связи с этим, по мнению УМНС РФ по г. Москве, в соответствии с действующим гражданским законодательством граждане - собственники жилых помещений (в том числе занятых под квартиру в многоквартирном доме) не вправе использовать такие помещения для целей извлечения доходов от осуществляемой ими предпринимательской деятельности.
И если спроецировать выводы, содержащиеся в указанных разъяснениях, на деятельность предпринимателей, то можно сделать следующий вывод - при сдаче внаем квартир полученные доходы не могут рассматриваться в качестве полученных от осуществления предпринимательской деятельности вне зависимости от наличия (отсутствия) у арендодателя статуса предпринимателя. Но данные выводы, по нашему мнению, не совсем согласуются с иными нормами действующего законодательства.
- Прежде всего обратимся к основополагающему документу, определяющему понятие предпринимательской деятельности, - Гражданскому кодексу РФ. В п. 1 ст. 2 ГК РФ говорится о том, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
- Особенности уплаты налога на доходы физических лиц с доходов от осуществления предпринимательской деятельности определены в ст. 227 НК РФ. И в п. 1 ст. 227 НК РФ говорится о физических лицах, зарегистрированных в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Здесь следует заметить, что в тексте НК РФ не содержится какого-либо специального определения понятия "предпринимательская деятельность", поэтому в соответствии с п. 1 ст. 11 НК РФ для целей регулирования налоговых правоотношений должно применяться толкование подобного термина, данное в тексте ГК РФ.
Теперь вернемся к нормам ГК РФ и определим, отвечает ли деятельность по сдаче в аренду (внаем) недвижимого имущества признакам предпринимательской деятельности. Во-первых, при сдаче внаем квартиры гражданин систематически получает прибыль от пользования собственным имуществом. При этом понятие "систематичность" в тексте ГК РФ не расшифровано, но фактически речь идет о неоднократном получении прибыли от осуществляемой деятельности. И с точки зрения ГК РФ если гражданин зарегистрируется в качестве предпринимателя, то средства, полученные от сдачи внаем имущества, принадлежащего ему на праве собственности, могут рассматриваться в качестве доходов от осуществления именно предпринимательской деятельности.
Что касается вопроса о квалификации операций по сдаче жилья в качестве экономической деятельности, то здесь необходимо обратить внимание на действующий Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (введен в действие Постановлением Госстандарта РФ от 16 ноября 2001 г. N 454-ст). В разделе "К" ОКВЭД "Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг" в числе подобных операций значится сдача внаем собственного жилого и нежилого недвижимого имущества (коды 70.20.1 и 70.20.2). Но, оказывается, по мнению представителей налоговых органов, простого упоминания подобной деятельности в классификаторе недостаточно.
В частности, в Письме УМНС РФ по г. Москве от 10 октября 2003 г. N 27-11н/56495 говорится о том, что, по существу, сдача внаем физическим лицом имущества (жилого и нежилого помещений), принадлежащего этому лицу на праве собственности, является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и поэтому не содержит необходимых элементов, характеризующих понятие "экономическая деятельность". При этом у юридического лица сдача внаем принадлежащих ему жилых или нежилых помещений осуществляется путем организации определенного производственного процесса, включающего в себя такие необходимые элементы, как использование работников, имеющих необходимую квалификацию, технических средств, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.п. Следовательно, в этом случае осуществляется экономическая деятельность, которая характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции, то есть оказанием услуг потребителям.
Здесь возникает следующий вопрос: если предприниматель организует фактически тот же самый производственный процесс собственными силами и несет при этом определенные затраты, то почему это не должно рассматриваться в качестве экономической деятельности? И в чем разница при осуществлении одного и того же экономиче
