Проблемы оборота недвижимости (А.В. Ерш, "эж-ЮРИСТ", N 46, ноябрь 2004 г.)

Проблемы оборота недвижимости

Анализ ст. 130 ГК РФ позволяет выявить те приемы, которые использовал законодатель для определения недвижимого имущества.

Установленный в ней критерий отнесения объектов к недвижимости носит достаточно универсальный характер, однако применительно к конкретному спору суд оценивает в совокупности все обстоятельства и факты, характеризующие объект, в том числе характер работ по привязке фундамента объекта к местности, по изготовлению фундамента и монтажу объекта.

Оставляя в силе постановление суда апелляционной инстанции, Президиум ВАС РФ указал на то, что спорный объект является недвижимостью, поскольку представляет собой стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к объекту подведены стационарные коммуникации по электро- и водоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности*(1).

В теории неоднократно обращалось внимание на то, что указанный критерий не отвечает условиям современного гражданского оборота и недостаточен для определения объекта как недвижимости*(2).

Арбитражная практика свидетельствует о том, что суды, используя систематическое толкование, применяют ст. 130 ГК РФ в совокупности с положениями Гражданского кодекса о последствиях возведения самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).

Исходя из этого можно сказать, что объект недвижимости должен быть не только фактически, но и юридически связан с земельным участком. Причем характер прав на земельный участок владельца строения (вещные или обязательственные) решающей роли не играет. Практика исходит из факта их наличия или отсутствия*(3).

Нежилые помещения

В юридической литературе последних лет достаточно большое внимание уделяется проблемам прав на нежилое помещение. Предметом споров являются не только коллизии, связанные с соотношением прав на земельный участок и прав на нежилое помещение, с соотношением прав на нежилое помещение и прав на общее имущество в здании, но и общие вопросы, касающиеся возможности вовлечения нежилого помещения в гражданский оборот как самостоятельного объекта.

На проблему определения нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав в литературе сложились два противоположных взгляда. Первый - отвергает возможность признания нежилых помещений самостоятельными объектами гражданских прав*(4), второй, наоборот, признает нежилые помещения таковыми*(5). Истоки проблемы определения нежилого помещения в качестве объекта гражданских прав лежат в плоскости спора о делимости недвижимых вещей вообще и зданий в частности.

Не углубляясь в историю вопроса, можно сказать, что в действующем российском законодательстве нежилое помещение определяется как самостоятельный объект гражданских прав, как самостоятельная разновидность недвижимого имущества, отличная от здания. Однако закон не установил каких-либо особенностей правового регулирования оборота данных объектов.

Одной из первых проблем, возникших в арбитражной практике, явилась проблема соотношения положений ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ. Признав нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости, законодатель тем самым вывел данный объект из сферы регулирования главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Это означает, что при заключении договора аренды нежилого помещения стороны должны были руководствоваться императивной нормой ст. 609 ГК РФ, устанавливающей необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимости независимо от срока. Такое положение не могло не вызывать критической оценки. В связи с этим Президиум ВАС РФ счел возможным распространить положение п. 2 ст. 651 ГК РФ на арендные отношения, предметом которых являются нежилые помещения *(6).

Однако проблемы, связанные с определением нежилого помещения как объекта недвижимости, указанной проблемой не ограничиваются. Практика знает множество случаев заключения договоров купли-продажи нежилых помещений, которые не имеют самостоятельного целевого назначения (лестницы, коридоры и т.п.). Нередко такие договоры признаются арбитражными судами недействительными со ссылкой в том числе на отсутствие признака оборотоспособности объекта. Так, удовлетворяя исковое заявление о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, арбитражный суд указал, что "поскольку функции вспомогательных и коммуникационных помещений заключаются в обслуживании основных помещений, то в соответствии со ст. 134 ГК РФ они не могут выступать в качестве самостоятельного предмета сделки купли-продажи и при покупке основного помещения собственник приобретает право и на эти помещения"*(7).

Данный подход к разрешению сложившейся ситуации можно было бы оценить положительно, однако высшая судебная инстанция страны отказала в применении ст. 290 ГК РФ по аналогии к отношениям, предметом которых являются нежилые помещения*(8). Кроме того, законодатель не рассматривает самостоятельные и вспомогательные помещения в качестве сложной вещи. Таким образом, проблема определения нежилого помещения и прав на вспомогательные помещения актуальности не потеряла.

Предприятие

Предприятие представляет собой достаточно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ст. 132 ГК РФ.

При этом предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Однако природа этого объекта позволяет говорить о нем как об особом виде имущества, но не как о недвижимости. Недвижимость характеризуется стабильностью, ей присущи свойства неизменности. Что касается предприятия, то это "живой организм", ключевой особенностью которого является изменчивость.

Более того, состав предприятия отличается многообразием входящих в него объектов, которые условно можно классифицировать как "материальный" и "нематериальный" элементы. На практике при продаже предприятия до подписания договора составляется акт инвентаризации, к договору прилагается баланс за последний отчетный период, отчет независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Подготовка предприятия к передаче занимает порой весьма длительное время, в течение которого деятельность предприятия не прекращается, то есть состав предприятия изменяется. Между тем все вышеуказанные элементы, индивидуализирующее предприятие, должны быть отражены в договоре. В итоге на момент подписания договора сведения, отраженные в соответствующих документах, являются устаревшими.

В силу п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) при государственной регистрации перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной сделки с объектом недвижимого имущества государственной регистрации подлежат и ранее возникшие права. Исходя из анализа этой статьи можно обозначить некоторые практические проблемы, возникающие при ее применении к отношениям, предметом которых является предприятие:

- Подлежит ли государственной регистрации ранее возникшее право на предприятие как имущественный комплекс?

- Как соотносится государственная регистрация прав на предприятие и сделок с ним с правами на конкретные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, и сделки в отношении этих объектов?

Иные имущественные комплексы

Действующее российское законодательство неоднократно упоминает в качестве предмета того или иного договора такой объект, как имущественный комплекс, не давая понятия этого объекта и не устанавливая особенностей правового регулирования. В качестве видов имущественного комплекса законодатель называет предприятие и кондоминиум. Существующих правовых норм недостаточно для адекватного регулирования отношений, предметом которых являются имущественные комплексы.

При обращении в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на имущественный комплекс, не отвечающий признакам ст. 132 ГК РФ, юридические лица сталкиваются с отказами в регистрации на основании абз. 4, 6 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации. Органы, осуществляющие государственную регистрацию, мотивируют отказы непредставлением заявителями по соответствующей форме и содержанию документов на каждый отдельный объект недвижимости, входящий в имущественный комплекс. При разрешении подобных споров суды исходят из возможности рассмотрения (с учетом фактических обстоятельств дела) имущественного комплекса с позиций ст. 134 ГК РФ, то есть как сложной вещи*(9).

Аренда недвижимости

Другой неоднозначный вопрос - влияние факта продления договора аренды на решение вопроса о его государственной регистрации. Для возникновения обязательства из договора аренды, заключаемого на срок не менее одного года, необходим юридический состав. Во-первых, необходимо соблюдение требований ч. 1 ст. 651 ГК РФ, т.е. соблюдение письменной формы в виде одного документа, подписанного сторонами. Во-вторых, необходима государственная регистрация такого договора, с момента которой договор считается заключенным.

Проблемы возникают при сопоставлении положений ГК РФ о сроке договора аренды и Закона о регистрации. Часть 2 ст. 610 ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды (в том числе зданий и сооружений), без указания срока, т.е. на неопределенный срок, однако нигде не упоминается о государственной регистрации таких договоров. Данный вопрос был разрешен в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59. Пункт 11 Письма установил, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, не нуждается в государственной регистрации. Представляется, что и договор, заключенный на неопределенный срок, также в ней не нуждается.

Статья 621 ГК РФ предусматривает еще один способ возобновления арендных отношений - реализация арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Вопрос о государственной регистрации договора, заключаемого в процессе реализации преимущественного права арендатора, решается судами исходя из оценки данного договора как самостоятельного, не связанного с первоначальным договором*(10).

А.В. Ерш,

к.ю.н.

"эж-ЮРИСТ", N 46, ноябрь 2004 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.99. N 2061/99//Вестник ВАС РФ. 2000. N 1.

*(2) См. напр.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество//Государство и право. 1998. N 8; Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск: Сибирская Академия государственной службы. 1999.

*(3) См., напр.: Постановление ФАС МО от 17.03.2004; Постановление ФАС СЗО от 11.09.2002.

*(4) Лапач В.А. Нежилые помещения как объект гражданских прав//Законодательство. 2003. N 4; Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение//Вестник ВАС РФ. 2003. N 8; Суханов Е.А. Актуальные вопросы гражданского права//эж-ЮРИСТ. 1999. N 40.

*(5) Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости//Право и экономика. 2003. N 3; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. Изд. 4-е. М.: Статут. 2002.

*(6) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

*(7) Постановление ФАС УО от 14.08.2000.

*(8) См. Постановление ВАС РФ от 10.09.2002 N 3673.

*(9) Постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2003 N 7677/03; Постановление ФАС СЗО от 27.05.2003.

*(10) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".