Продажа части земельного участка (А. Семьянова, "Право и экономика", N 12, декабрь 2004 г.)

Продажа части земельного участка

Как продать часть земельного участка, свободную от здания, строения, сооружения?

Вступивший в силу 29 октября 2001 г. Земельный кодекс РФ ввел новое положение, регулирующее куплю-продажу земельных участков.

Помимо того, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, как указано в п. 1 ст. 37 ЗК РФ, в соответствии с положением п. 4 ст. 35 не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Особенность земельного участка как имущества, возможного для предмета сделок и оборота, определяется его статусом недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ). Права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации как в соответствии с требованиями ГК РФ (ст. 131), ЗК РФ, так и специального Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с последующими изм.).

Сам земельный участок является объектом земельных отношений и представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Порядок описания, удостоверения и установления границ земельных участков на местности регламентируется не только ЗК РФ, но также рядом нормативных актов, среди которых в первую очередь следует назвать Федеральные законы от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Удостоверение границ осуществляется также в рамках выдаваемых правоудостоверяющих документов о правах на земельные участки (ст. 26 ЗК РФ), в которых план границ земельного участка должен составлять их неотъемлемую часть.

Эти требования говорят о необходимости индивидуализации земельного участка. Таким образом, собственника земельного участка (не детализируя особенности государственной и муниципальной собственности на землю) можно определить как лицо, обладающее правом владения, пользования и распоряжения частью поверхности земли (в том числе почвенного слоя), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, имеющее правоудостоверяющие документы о праве собственности на земельный участок.

В соответствии с нормами ГК РФ и ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением установленных правил и нормативов (подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, п. 1 ст. 263 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 263 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. И в соответствии с требованиями п. 2 ст. 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками, является составляющей единого государственного реестра земель. Здания, строения и сооружения, как правило, прочно связаны с землей, т.е. относятся к объектам, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Они также, как и земельные участки, являются недвижимостью.

Сразу оговоримся, что ЗК РФ ввел также иные правовые особенности, связанные с договором купли-продажи земельных участков при отчуждении зданий, строений, сооружений на них.

Принцип, раскрывающий единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, берет свое начало из основ гражданского права о главной вещи и ее принадлежности (ст. 135 ГК РФ). Однако до сих пор вопрос о том, что является главной вещью, а что - принадлежностью к ней (строение или земельный участок), однозначно не решен и тем более не закреплен законодательно. Однако если исходить из смысла указанного основного принципа земельного законодательства, главной вещью должен являться земельный участок, а не строение.

Формулировка спорного положения сводится к следующему. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Представим себе ситуацию, когда физическое лицо (гражданин РФ) является собственником земельного участка общей площадью 0,15 га, предоставленном ему под строительство индивидуального жилого дома. Он же является собственником жилого дома, расположенного на данном земельном участке, при непосредственной площади земельного участка под домом равной 0,02 га. С учетом имеющегося положения п. 4 ст. 35 ЗК РФ вопрос о том, возможно ли данному гражданину продать половину своего земельного участка, не занятую жилым домом, другому лицу под строительство жилого дома, ставит в тупиковую ситуацию.

Сразу отметим, что в ст. 35 ЗК РФ речь идет об "отчуждении" земельного участка. А отчуждаться он может не только в результате заключения договора купли-продажи. Таким образом, проблемная формулировка статьи касается и иных форм отчуждения земельного участка. На практике имеются реальные примеры того, когда при описанной выше ситуации соответствующие служащие отказывали потенциальным продавцам земельных участков в регистрационных действиях по удостоверению договоров купли-продажи земельных участков, говоря о необходимости продажи 1/2 жилого дома для продажи 1/2 земельного участка, не занятого жилым домом.

Статья 553 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если же условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, то продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Здесь мы видим противоречие между содержанием ст. 553 ГК РФ и указанным абзацем п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Земельное законодательство в соответствии с п. 1 ст. 3 ЗК РФ регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Тем не менее п. 3 ст. 3 ЗК РФ имеет весьма конкретную формулировку о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Практика применения и реализации данного положения ЗК РФ такова:

1) если земельный участок делимый, т.е. может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 6 ЗК РФ), то при помощи соответствующих органов государственного земельного кадастра производится раздел земельного участка на два самостоятельных с присвоением каждому своего кадастрового номера. Таким образом часть земельного участка, не занятая зданием, строением и сооружением, становится самостоятельным и индивидуально определенным объектом гражданского оборота. Нормативы минимальных размеров земельных участков, от которых напрямую зависит признак земельного участка - делимый или неделимый - устанавливается в соответствии со ст. 33 ЗК РФ;

2) образование общей собственности на земельный участок в соответствии с нормами гл. 16 ГК РФ. Спорное положение п. 4 ст. 35 ЗК РФ не ограничивает таким условием отчуждение части земельного участка. А часть земельного участка в соответствии со ст. 6 ЗК РФ является самостоятельным объектом земельных отношений, и неупоминание ее в п. 4 ст. 35 ЗК РФ имеет соответствующие юридические последствия.

А. Семьянова

"Право и экономика", N 12, декабрь 2004 г.