К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве Германии (Е.А. Баранова, "Законодательство и экономика", N 12, декабрь 2004 г.)

К вопросу о понятии единого объекта недвижимости
в гражданском праве Германии

Деление вещей на движимые и недвижимые ведет свое начало от римской классической традиции, в которой вещи различались преимущественно по механическим свойствам своей природы, и принято во всех правовых системах современных государств. Это исторически сложившееся деление, определяющее правила оборота вещей, обусловлено их функциональным назначением.

Понятие "недвижимое имущество" не является универсальным для современных законодательств. Признавая исходным элементом недвижимости земельный участок, национальные правопорядки используют различные юридико-технические приемы для определения группы недвижимых вещей.

Гражданский кодекс РФ в ст. 130 закрепляет конститутивный признак недвижимости - неразрывную связь объекта с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба. Многообразие вещей, соответствующих данному критерию, не позволяет привести в законе их исчерпывающий перечень. Ряд объектов признается недвижимостью в силу прямого указания закона. При этом российское право концептуально исходит из самостоятельности земельных участков и неразрывно связанных с ними зданий, сооружений, насаждений как объектов вещных и обязательственных прав; в случаях, установленных законодательством, подчиненных принципу "единой судьбы" (ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Анализируя принцип разделенной по горизонтали собственности на недвижимость (ст. 271 ГК РФ), можно заметить, что существование двух независимых (горизонтальных) прав - права собственника земельного участка и права собственника построек - присуще в целом греческому (и вообще восточному) праву. Дореволюционное российское законодательство называло принадлежностями населенных земель стоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, и прямых законодательных определений, дававших возможность признать отдельное право собственности на строения, не имелось. Однако чтобы определить "юридическую форму, которая позволила бы воздвигать постройки на чужой земле (за отсутствием легальной основы создать особое вещное право застройки по западноевропейскому образцу судебная практика не могла), Сенат допускал отдельное от права собственности на землю право собственности на находящиеся на ней строения.

Установление раздельного правового режима земли и строений в действующем российском законодательстве обусловлено в первую очередь особыми историческими условиями развития права: признанием земли объектом публичной собственности, изъятым из оборота в советском праве, продолжительным отсутствием четкого законодательного регулирования отношений с землей в российском пореформенном праве. В подобных условиях предоставление отдельной собственности на здания и сооружения является едва ли не единственно возможным способом вовлечения недвижимости в оборот.

На современном этапе раздельный оборот земельных участков и зданий (строений) представляется неоправданным. Программой социально-экономического развития России (распоряжение Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-рп) предусмотрено "законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка " (п. 3.1.7). Принцип юридического единства недвижимости восстановлен и в новом законодательстве восточноевропейских, в частности балканских, стран, воспринявших в свое время социалистический путь развития.

Правовое регулирование отношений с недвижимостью в западных правопорядках континентальной системы отличает наличие строгой юридической связи земельного участка (главной вещи) и расположенных (возведенных) на нем иных вещей, несмотря на различия в группах объектов, относимых к недвижимому имуществу. Данные положения продиктованы прежде всего требованиями экономической целесообразности: очевидно, что соединение и использование данных объектов по единому назначению создает некую новую хозяйственную единицу, представляющую собой определенное нераздельное благо, дополнительная экономическая ценность которого была бы значительно уменьшена либо утрачена вовсе вследствие разъединения первоначальных объектов. Кроме того, третьи лица полагаются на единую хозяйственную единицу как на единый объект права, и ее экономическая стоимость должна быть сохранена. И правильнее тогда было бы сказать, что сохранение экономической стоимости - не основание для появления правовой конструкции, а необходимое следствие правовой защиты имеющегося представления о вещи. Таким образом, единство механическое и экономическое порождают единство юридическое: положения законодательных актов направлены на обеспечение одновременного участия в обороте взаимосвязанных вещей. С другой стороны, защита созданной хозяйственной единицы не должна нанести ущерб обороту, поэтому соединение вещей охраняется лишь в том случае, когда разделение привело бы к их физическому либо хозяйственному уничтожению.

Разным категориям вещей соответствовали в римском праве три основные юридические модели соединения - единого объекта, сложной вещи, совокупности вещей. Регулируя юридическое соотношение земельных участков и экономически связанных с ними вещей, континентальные правопорядки, как правило, следуют одной из данных конструкций. Выбор той или иной конструкции предопределяет и понятие недвижимости.

Наиболее последовательное отражение идейно-теоретические и юридико-технические достижения римского права получили в германском Гражданском уложении (далее - ГГУ), общепризнанном в континентальной правовой системе в качестве одного из эталонов классического гражданского кодекса.

Соединение вещей по первой модели (единого объекта) приводило в римском праве к утрате изначальными объектами самого статуса вещей. Прочно связанные друг с другом либо присоединенные с целью perfectio, они становились составными частями единого с экономической и юридической точки зрения объекта - единой вещи - и поэтому не могли иметь в обороте самостоятельного значения. В отношении составных частей не допускалось установление вещных прав и предъявление вещных исков, ибо это могло бы привести к отторжению их от целого и тем самым к разрушению ценностей.

Данной правовой конструкции подчинялось в римском праве соединение участка земли с посевами и насаждениями, или с частью береговой полосы, оторванной течением, или со строениями. Все присоединенное к земле собственника, связанное с землей inaedificatio, avulsio, satio или implantation, считалось его составной частью и следовало правилам superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью) и guod solo inaedificatur solo sedit (то, что выстроено на поверхности, разделяет юридическую судьбу почвы), последовательное применение которых приводило среди прочего к недозволению раздельной собственности на этажи одного и того же здания: собственник поверхности земли необходимым образом становится собственником и всего того, что было на ней построено, без ограничения высоты. Право собственника земельного участка распространялось вплоть до пределов, в котором его можно использовать в хозяйственном отношении, а также на все нижележащие материальные объекты (пещеры, залежи полезных ископаемых, источники) - до тех пределов, в которых можно использовать недра в соответствии с техникой того времени. Тем не менее уже в римском праве применение конструкции единого объекта подразумевало ряд исключений.

Вторая юридическая конструкция (сложной вещи) предполагала сохранение самостоятельности вещей, но в ряде случаев ограничивала проявление их вещно-правовых свойств (исключались usucapio, vindicatio и evictio). Наряду с этим вещи утрачивали свою вещно-правовую автономию, частично теряя способность быть самостоятельным объектом прав и исков, поскольку необходимо разделяли юридическую судьбу общей вещи (при vindicatio, in jure cessio, traditio). Часть вещи - это элемент большего целого, без которого оно теряет свое качество. При этом часть может быть связана с целым не материально, а функционально. В обоих случаях она принадлежит целому, и любые сделки с вещью распространяют эффект и на ее части. Только при наличии функциональной определенности фрагменты вещи или предметы, соединенные с целым, считаются частью вещи в правовом смысле. Выкопанные земля, песок, глина и прочее, срубленные и срезанные насаждения не являются частью участка. Пока существует целая вещь и вещи - составные части входят в ее состав, они следуют ее праву, если иное не вытекает из особого права на них. В правовом смысле объединение вещей становится полностью обособленной вещью (составной вещью) с собственным правовым статусом, который при образовании определяется правовым статусом главной вещи либо в отсутствие таковой всеми без исключения объединяемыми вещами. В своем дальнейшем существовании составная вещь становится автономной по отношению к своим частям и при изменении вещей в ее составе остается себе идентичной. В римском праве данная конструкция применялась лишь для физически соединенных друг с другом вещей. Поскольку вещи, прочно соединенные с земельным участком, подчинялись правилам первой конструкции, то данное соединение использовалось лишь для имеющих меньшую экономическую значимость построек и сооружений, соединение которых с земельным участком не исключало возможность их последующего отделения - срубы колодцев, фонтаны, водопроводы, памятники и т.д.

Понятие "составная часть" следует отграничивать от понятия "принадлежность". Внешне эти вещи выполняют одинаковую функцию: следуют юридической судьбе главной вещи. По римскому праву принадлежность (instrumentum) не имела вещно-правового значения: главная вещь и принадлежность не образовывали непосредственно единую вещь (сельскохозяйственный инвентарь, скот для обработки земель и т.д.). Юридическое значение принадлежности состояло в том, что все юридические распоряжения собственника относительно главной вещи и все постановления закона о ней распространялись в случае сомнения на основании диспозитивной нормы закона и на ее принадлежности, без нарушения, однако, прав третьих лиц на эти принадлежности. Разграничивая данные понятия, отметим, что составная часть - это вещь, без которой образуемая вещь не сможет соответствовать своему предназначению; принадлежность, напротив, может существовать самостоятельно, это вещь, которую "принудили" к продолжительной связи с другой вещью.

Третьей конструкцией (совокупности вещей) в римском праве были охвачены вещи с общим хозяйственным назначением. Эта конструкция применялась не при механическом, а при пространственном или функциональном соединении вещей - комплект сельскохозяйственных орудий, библиотека, стадо и т.д. Corpus ex distantibus выступало единым объектом обязательственных отношений, если иное не устанавливалось соглашением сторон, при этом в отличие от второй конструкции вещи в составе данного объединения полностью сохраняли свою самостоятельность без каких-либо ограничений. Такого рода объединение вещей не приводило в римском праве к появлению новой единой вещи. Для приобретения правомочий на corpus ex distantibus был необходим переход права собственности на каждую из составляющих его вещей.

В гражданском праве Германии находят отражение все выделенные юридические конструкции. Сам термин "недвижимость (недвижимое имущество, недвижимые вещи)" германское Гражданское уложение не упоминает, оперируя взаимоисключающими понятиями "движимые вещи" (§ 923, 929, 937, 946) и "земельные участки" (§ 873, 925, 1113). Терминология закона непосредственно отражает отношение законодателя к проблеме юридической связи вещей: отказ от понятия "недвижимые вещи" обусловлен воплощением в законе концепции единого объекта права, рассматривающей находящиеся на поверхности земли строения как составные необоротоспособные части земельного участка. Обоснование к проекту I Гражданского уложения для Германской империи объясняет выбор понятийного аппарата закона: деление вещей предопределено природой. Недвижимы лишь земельные участки. Остальные вещи движимы. Составная часть не является вещью вообще, следовательно, и рассматриваемой сама по себе как недвижимость быть не может, а принадлежность, разделяя юридическую судьбу земельного участка, не перестает вследствие этого быть вещью, но тем не менее вещью движимой.

Для римских юристов принцип superficies solo cedit представлялся юридической закономерностью, но в старогерманском праве, признававшем горизонтальную собственность, в том числе на этажи здания - Stockwerkseigentum, введение данного принципа требовало концептуального обоснования.

Концепция единого объекта выводится доктриной из ratio legis. Исходным ее положением является представление о способности вещи быть объектом права лишь при самостоятельности ее существования. Все материальные объекты делятся при этом на простые и составные. Составные образуются путем физического соединения нескольких вещей. Именно физическое взаимодействие является необходимой предпосылкой появления новой вещи, и его отсутствие позволяет говорить лишь о совокупности отдельных самостоятельных вещей. Однако одного лишь физического соединения для появления нового объекта недостаточно. Должна возникнуть еще внутренняя взаимосвязь предметов - их общее назначение. При возникновении нового объекта, несмотря на то что физическая целостность первоначальными вещами может быть не утрачена, они приобретают правовой статус Bestandteil - составной части целого. Понятие "составная часть" связывает вещь с юридической судьбой другой вещи. Право на вещь распространяется и на ее составную часть, но еще не означает, что она в любом случае должна разделить юридическую судьбу целой вещи так, как если бы она была элементом простой вещи. Если представляется возможным отделить в последующем составные части друг от друга без их повреждения или изменения назначения, то, во всяком случае, правовая логика не требует, чтобы существование отдельных вещных прав на составные части было исключено.

Напротив, если составные части имеют свое назначение и соответственно экономическую ценность лишь в составе образуемого ими объекта, отделение их без повреждения либо изменения назначения невозможно, то правопорядок ни при каких условиях не может допустить существования для них отдельных вещных прав. Отделение приведет не только к разрушению единой вещи, но и к утрате либо уменьшению стоимости предметов, что в целом противоречит экономическим интересам общества. Установление раздельных вещных прав на составные части необходимым образом будет этому способствовать. Для данной группы законодателем вводится термин wesentliche Bestandteile - "существенные составные части", и их необоротоспособность становится одним из основных принципов германского вещного права.

В каких случаях имеет место единый объект, решается правом на основе представления о хозяйственной целостности первоначальных вещей, а также с учетом экономических потребностей оборота: не материальный мир как таковой, а его социальное, особенно экономическое и культурное, содержание является объектом имущественного права.

Правовой режим "существенной составной части" включает в себя два основных положения. Во-первых, возникновение вещного права, имеющего своим объектом не единую вещь, а какую-либо ее часть, исключается, равно как исключается и отчуждение существенной составной части, даже если для этого есть предпосылки, предусмотренные законом (договор, передача, регистрация в поземельной книге). Данное положение вытекает из основного принципа вещного права: "одна вещь - одно право", субъективное вещное право всегда охватывает всю вещь. Во-вторых, соединение вещей в единое целое является отличным от присоединения, смешивания и переработки способом возникновения единого вещного права, которое исключает в отношении составной части любые вещные притязания.

Правовой режим составной части применим лишь в вещном праве в отношении возникновения, обременения и перехода вещных прав. Возникновению обязательственных правоотношений, имеющих своим объектом вещи либо любые их части, закон не препятствует.

Постройки, возведенные на земельном участке собственника и прочно связанные с земельным участком, подчинены в германском праве правилам "существенной составной части". Участок земли обустраивается посредством механического присоединения к нему зданий (сооружений), отделение которых невозможно без их повреждения или изменения назначения. Строение образует с земельным участком единое целое. Из двух вещей (здание и земля) земля - главная, поскольку является предпосылкой существования здания, а последнее - вещь, полностью от земли зависимая. Данное предписание является императивным и не может быть изменено по усмотрению сторон.

Предназначение конструкции единого объекта, кроме сохранения экономической ценности, состоит также в повышении надежности оборота недвижимости. Преимущество правовой связи через конструкцию "существенной составной части" законодателю видится в том, что приобретателю застроенного земельного участка достаточно, проверив лишь право отчуждателя на земельный участок и установив при осмотре земельного участка наличие предусмотренного законом соединения, быть уверенным также и в приобретении прав на строение, а со строением - и на все предметы, из которых оно состоит.

Положения концепции единого объекта нашли свое выражение в нормах § 93-96, 905, 946 ГГУ.

Если § 93 закрепляет общий (абстрактный) принцип для всех вещей ("составные части вещи, которые не могут быть отделены одна от другой без того, чтобы какая-либо из них не была разрушена или изменена в своей сущности (существенные составные части), не могут быть предметом отдельных прав"), то § 94 устанавливает правила в отношении конкретных соединений материальных объектов. В соответствии с § 94 все прочно связанные с земельным участком вещи, в частности здания (а также все существенные составные части здания), продукты земельного участка, пока они соединены с землей, являются существенными составными частями земельного участка. Положение § 94 является императивным и не может быть изменено соглашением сторон.

Право собственника земельного участка распространяется в соответствии с § 905 как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли.

В силу особого хозяйственного значения в качестве существенной составной части в тексте параграфа специально называются здания. Их целевое назначение при этом не играет роли. Термин "здания" понимается очень широко: это каждое строение, возведенное на земельном участке, например жилые дома, дачи, производственные корпуса, капитальные ограды, мосты, бетонные пьедесталы. Части здания не могут находиться в собственности разных лиц, и все здание целиком, как правило, принадлежит собственнику земельного участка.

К прочно связанным с земельным участком объектам относятся также выложенные камнем колодцы, фонтаны, шахты, колонны, вымощенные дороги, дренажные трубы, фонарные столбы, линии водо-, газо-, тепло- и электроснабжения, но не простые дощатые бараки, торговые места, палатки, дождевые стоки, шесты. Закрытые водоемы, расположенные на земельном участке, также являются его существенной составной частью.

Согласно § 94 ГГУ относятся к существенным составным частям и не отделенные от земли продукты земельного участка (fructus stantes) - овощи, фрукты, хлеба, деревья. Семя становится существенной составной частью земельного участка с момента посева, растение - с момента высадки. Не являются продуктами земельного участка грунт, камни, песок, щебень, торф и т.д. Все эти составляющие земной поверхности не могут рассматриваться как ее составные части, поскольку земельный участок считается простой вещью, и они образуют его субстанцию, следовательно, до отделения от земли не могут быть объектами оборота.

Таким образом, вещи разного рода, полный перечень которых невозможно дать в законе, могут рассматриваться как прочно связанные с землей. А потому вопрос о квалификации связи материальных объектов с земельным участком как "прочной" приобретает принципиальное значение. В германском праве этот вопрос решается гражданским оборотом с учетом условий каждого конкретного случая. Уже в римском праве признавалось, что понятие "прочное соединение" не может быть определено некой общей формулой и часто зависит от особых обстоятельств и субъективных представлений, со временем меняющихся.

Обширная судебная практика применения § 94 ГГУ придерживается в целом двух позиций: соединение признается прочным, во-первых, если отделение невозможно без физического разрушения либо существенного повреждения отделяемой части и земельного участка (изменение назначения вещей), во-вторых, если в соотношении со стоимостью отделяемой части отделение требует "значительных усилий и затрат". Прочность соединения достигается прежде всего вследствие частичного погружения объекта в почву, например наличие у объекта фундамента является достаточным основанием для признания прочности (укрепленные деревянные дома либо металлические гаражи), тем не менее существенной составной частью земельного участка могут быть и предметы, находящиеся на поверхности (например, гравий на парковочной площадке, рельсовые пути). Соединение признается прочным, если отделение объекта сопряжено с определенными трудностями вследствие его значительного веса (газгольдеры, гаражи из сборных элементов, турбинные установки).

Закон содержит специальные предписания для здания, выстроенного с превышением границ отведенного земельного участка: при неправомерной, но выполненной без умысла или грубой неосторожности застройке сосед должен допустить такое нарушение границ (абз. 1 § 912 ГГУ). Застройщик приобретает право собственности на часть здания на чужом земельном участке, поскольку она является существенной составной частью здания и соответственно земли. При неправомерной и выполненной с умыслом или при допущении грубой неосторожности застройке здание подлежит вертикальному разделу. Каждый из собственников земли становится собственником соответствующей части здания.

Существенные составные части недвижимости урегулированы в § 94 ГГУ дважды - применительно к земельному участку (абз. 1) и к возведенному на земельном участке зданию (абз. 2). К существенным составным частям строения относятся вещи, которые были использованы для его возведения. Существенными составными частями здания с момента присоединения становятся строительные материалы, двери, окна, жалюзи, лифты, кондиционеры, отопительные и санитарные устройства. Поскольку все здание в целом является существенной составной частью земельного участка, то с момента присоединения этих вещей к зданию они тоже становятся существенной составной частью земельного участка.

Приведенная норма допускает для данных вещей конструкцию существенных составных частей даже без их основного признака - прочной связи, невозможности отделения без разрушения либо существенного повреждения. Это решение законодателя обусловлено не догматическими, а исключительно практическими соображениями. Поэтому вещи, относительно свободно соединенные со зданием, но имеющие существенное значение для использования здания как законченного целого, признаются его существенными составными частями, в то время как прочно присоединенные могут ими не стать, поскольку отсутствует их внутренняя связь со зданием - единство хозяйственного назначения. В связи с этим большое значение для квалификации имеет соответствие строения целевому назначению, определяемому его строительной документацией. Исходя из этого судебная практика не признает существенной составной частью здания, например, встроенные кухни.

Более прочно связанную со зданием в собственном смысле слова часть, чем его этажи, сложно представить. Однако в нарушение систематики правила § 93 ГГУ до сегодняшних дней германское право признает в порядке исключения право поэтажной собственности (Stockwerkseigentum). Статьи 182 и 141 Закона о введении в действие Гражданского уложения сохраняют данное право за его владельцами и их преемниками, поскольку оно возникло до вступления в силу Уложения. Наиболее часто это право применяется в Вюртемберге, Баварии, Любеке, Шлезвиге - на территории, где ранее действовал французский code civil. Объектом Stockwerkseigentum являются отдельные этажи, квартиры, комнаты, равно как и нежилые (преимущественно торговые и подвальные) помещения.

В большинстве партикулярных прав с правом отдельной собственности была неразрывно связана доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования, несущие конструкции здания, земельный участок. Право поэтажной собственности относится к группе прав, на которые посредством юридической фикции распространяется правовой режим земельных участков - grundst?cksgleiche Rechte. Данные права приравниваются к вещи - становятся "юридическим земельным участком", и для них в силу особого предписания закона действуют установленные для земельных участков положения, в частности открывается специальная поземельная книга; их переход и обременение осуществляются по правилам, установленным для земельных участков. Признаваемое многими правовыми системами право поэтажной собственности получило с XII в. распространение на территории Германии исключительно из социальных причин, предоставляя возможность и бедным слоям населения иметь собственный "дом".

Закон о введении в действие Гражданского уложения (ст. 67) сохраняет за владельцами и их преемниками и иные установленные партикулярным правом особые права-привилегии: право на горнорудное предприятие, право охоты, рыбной ловли и т.д. Права данной группы являются особыми исключительными правами, самостоятельными привилегиями, jus singulare. Это абсолютные, но не вещные права, поскольку предоставляют права не на вещь, а на добычу и получение в собственность некоторых частей земельного участка, например минералов с момента их отделения. В силу прямого указания закона эти права относятся к категории grundst?cksgleiche Rechte и в обороте подчиняются нормам вещного права.

Так, право собственности на горнорудное предприятие (Bergwerkseigentum) - исключительное право на разработку и добычу полезных ископаемых на ограниченной территории - не предоставляет право собственности на минералы, не отделенные от земли. К существенным составным частям права относятся сооружения, печи, котельные установки, шахты, производственные и управленческие здания, жилые дома для сотрудников и вещные права (§ 96 ГГУ), в отношении которых горная привилегия выполняет роль земельного участка. Объединенное общей целью производственное целое ведет к признанию законодательством новой единой вещи.

Параграф 946 ГГУ последовательно развивает положения § 93-94 применительно к приобретению и прекращению права собственности. Право собственника земельного участка распространяется в соответствии с § 946 на движимую вещь, соединенную с земельным участком таким образом, что она становится его существенной составной частью. Положение § 946 закономерно приводит к мысли, что в отношении движимой вещи, связанной с земельным участком, земельный участок всегда должен рассматриваться как главная вещь. Это положение полностью соответствует принципу акцессорности существенной составной части в поземельной собственности, существовавшему в римском праве. Закон отдает предпочтение собственнику земельного участка, поскольку ценность земли всегда превышает ценность соединенной с ней составной части. Лицо, утратившее право в порядке § 946 (например, при возведении строения были использованы чужие строительные материалы), может потребовать лишь денежного возмещения от лица, в пользу которого наступило изменение права в соответствии с правилами о возврате неосновательного обогащения. Не допускается предъявление требования о восстановлении прежнего состояния (абз. 1 § 951 ГГУ).

Последующее выражение положения концепции единого объекта находят в нормах, определяющих статус построек, возведенных на чужом земельном участке. Механическое соединение материальных предметов не порождает здесь экономическое целое (единое экономическое благо), поскольку интересу собственника земли противостоит обоснованный интерес владельца построек в сохранении права на них за собой. Распространение правового режима существенной составной части на чужие вещи, соединенные с земельным участком, представлялось бы узаконенной несправедливостью, и законодатель отдает предпочтение интересам их владельца перед интересами собственника земельного участка. Закон отрицает для таких построек не только качество существенных составных частей, но и составных частей земельного участка вообще. Отсутствие единого объекта влечет невозможность установления единого вещного права.

Германское законодательство, равно как и римское право, не признает составными частями земельного участка постройки, связанные с землей лишь для текущих, преходящих целей (абз. 2 § 95 ГГУ), т.е. если уже в момент соединения предполагается их последующее отделение от земельного участка. Вещи, присоединенные к строению лишь для временных целей, также нельзя считать его составными частями (абз. 2 § 95 ГГУ).

В основу признака "для текущих, преходящих целей" положено не отсутствие прочности механического соединения либо представления гражданского оборота, а воля лица, соединяющего вещь с земельным участком, его намерение последующего раздельного использования объектов. Временно соединенными с земельным участком являются, например, строительные леса, заборы, ярмарочные помосты, трибуны для демонстраций, выставочные павильоны и т.д.

Презюмируется текущее, преходящее соединение с земельным участком для построек, возведенных лицом, временно владеющим земельным участком на основании договорного правоотношения - арендатором, ссудополучателем; при этом продолжительный срок договора (например, равный продолжительности жизни арендатора), массивность и капитальность возведенных сооружений, их прочная механическая связь с земельным участком, которая необходимым образом вызовет разрушение либо существенное повреждение при отделении, правового значения не имеют. При намерении собственника земельного участка приобрести право на постройки по истечении срока действия договора необходимо волеизъявление сторон о признании связи построек с земельным участком "прочной" и соглашение в соответствии с § 929 ГГУ, вследствие чего постройки утрачивают свой самостоятельный статус и сливаются с земельным участком как его существенные составные части. Второе положение, урегулированное абз. 1 и 2 § 95 ГГУ, имеет ту же основу: строения, возведенные на чужом земельном участке управомоченным лицом, обладающим ограниченным вещным правом на земельный участок, также не становятся его существенными составными частями. Данное лицо возводит строение на чужом земельном участке, безусловно, в собственных интересах, и по справедливости права на данные строения должны быть признаны за ним, а не за собственником.

В литературе вещи, соединенные с земельным участком по правилу § 95 ГГУ, именуются Scheinbestandteile - "мнимыми составными частями", и закон признает за ними самостоятельный имущественный статус. Поскольку они не являются земельным участком и его составной частью (т.е. недвижимостью), законом они относятся к другой группе - группе движимых вещей, несмотря на их возможное прочное механическое соединение с землей. Поэтому к отношениям по поводу таких строений применяются правила о движимых вещах. Так, сделка по отчуждению строения - мнимой составной части может быть совершена в устной форме, и переход права собственности на такое строение не требует записи в поземельной книге. К мнимым составным частям не применяется режим принадлежности главной вещи, поскольку его основным признаком в германском праве является продолжительность единого хозяйственного назначения.

В соответствии с законом составными частями могут быть только вещи, и в § 96 ГГУ законодатель прибегает к фикции, чтобы назвать составными частями земельного участка также права, связанные с правом собственности на него. Данные права не являются, однако, существенными составными частями. В § 96 ГГУ речь идет о сервитутах (например, праве прохода), а также о преимущественном праве покупки и реальном долге, если они являются субъективно-вещными (т.е. соответствуют собственнику данного земельного участка, а не просто иному определенному лицу), о праве на получение платы за наследственное право застройки (абз. 1 § 9 Положения о наследственном праве застройки). Качество составной части имеет значение, в частности, для применения положений § 1120, 1192 ГГУ об обременении земельного участка ипотекой и поземельным долгом.

Ни одна даже самая рациональная модель и логическая конструкция не в состоянии полностью охватить все многообразие внешних форм проявления вещей и их соединений, учесть влияние жизненных условий, меняющихся обстоятельств. В ХХ столетии концепция единого объекта недвижимости получила последующее развитие. Экономические и социальные причины вынудили законодателя вновь прибегнуть к фикции grundst?ckgleiche Rechte и создать еще ряд объектов, подобных земельному участку. Регулирование отношений собственности на основании Положения о наследственном праве застройки и Закона "О праве собственности на жилье", дополнений к Вводному закону, нарушая систематику принципа superficies solo cedit, приводит к юридическому отделению здания (его частей) от земельного участка. Данные нормативные акты действуют по отношению к § 93 ГГУ как lex specialis.

Наследственное право застройки (суперфиций) представляет собой ограниченное вещное право пользования чужим пространством под застройку. На его основании суперфициар возводит строение на чужом земельном участке, которое не становится его существенной составной частью. Суперфиций рассматривается не просто как право, а как вещь, как "юридический земельный участок", и для него применимы все соответствующие положения ГГУ (§ 11 Положения). В силу § 94 ГГУ строение становится существенной составной частью наследственного права застройки (абз. 1 § 12 Положения) и не может быть объектом отдельного права. Таким образом, в гражданском праве Германии появляется еще один единый объект, подчиняющийся правилам оборота недвижимости, - наследственное право застройки, представляющее собой ограниченное вещное право на земельный участок и связанную с ним существенную часть - здание (сооружение). В отношении права и связанной с ним постройки суперфициар имеет все правомочия собственника: вправе продать, обременить, передать по наследству и т.д. Поэтому это право de facto приравнено к собственности, но de jure всегда еще имеется собственник земельного участка.

Для собственника земли это обременение также выгодно, поскольку ценность земельного участка возрастает, и он получает плату за его использование. Право застройки устанавливается на определенный срок (66, 70, 99 лет) и после его истечения строение переходит собственнику земли за компенсацию, которая всегда меньше стоимости строения, либо собственник вправе, если это определено договором, потребовать от суперфициара выкупа земельного участка.

Принятие закона о собственности на жилье должно было способствовать решению жилищной проблемы в результате приобретения лицами собственных квартир. Допущение отдельной собственности на части здания означало разрыв с основным правилом § 93 ГГУ, согласно которому существенные составные части вещи не могут быть предметом отдельных прав. Отклонение от данного принципа поставлено по главу закона. Законодатель в данных обстоятельствах, очевидно, имел в виду, что он допускает на долю общей собственности единой вещи - земельного участка - особое вещное право в виде жилищной собственности. Противоположная позиция основывается на том, что предметом жилищной собственности является самостоятельная вещь, которой соответствует доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Однако в литературе она не представлена.

Общая собственность на земельный участок может быть ограничена соглашением ее участников таким образом, что каждому из них предоставляется индивидуальное право собственности на определенное жилое помещение (квартиру) или на определенные нежилые помещения в здании, которое построено или должно быть построено на этом земельном участке. Права на долю в общей долевой собственности распространяются на относящееся к ней право индивидуальной собственности (абз. 2 § 6 Закона).

Таким образом, институт жилищной собственности (Wohnungseigentum или Teileigentum) - это соединение доли в праве собственности на земельный участок (поверхность и здание) с отдельным правом на квартиру или нежилое помещение. Из этого следует, что экономически важной является доля в праве, юридически собственность на квартиру неразрывно связана с долей в праве (абз. 1 ст. 6), права, существующие на долю, распространяются также на квартиру (абз. 2 ст. 6). Тот факт, что юридически собственность на землю доминирует, квартира - "приложение" к ней, подтверждено также практикой Верховного Суда. Некоторые цивилисты, напротив, считают главной вещью квартиру, которой соответствует доля в праве собственности на земельный участок и здание как существенная составная часть. Это могло быть альтернативным решением, но законодатель не пошел по данному пути (абз. 1 ст. 3 ст. 6, абз. 1 ст. 7, ст. 8 Закона). Квартиры признаются неделимыми вещами. Отдельные помещения в квартире могут предоставляться третьим лицам лишь в аренду, безвозмездное пользование, в иных аналогичных правовых формах.

Доктрина относит право жилищной собственности к категории grundst?ckgleiche Rechte и тем самым подчиняет его установленным для оборота земельных участков предписаниям. Для доли в праве собственности на общее имущество здания и земельный участок установлен режим существенной составной части с его общими положениями о переходе собственности, обременении и ином распоряжении.

В новых федеральных землях (территория бывшей ГДР) также действует принцип, что прочно связанные с земельным участком вещи относятся к существенным составным частям земельного участка (§ 245 Гражданского кодекса ГДР, аналог § 94 ГГУ). Однако действовавший ранее Гражданский кодекс ГДР в ряде случаев допускал самостоятельную собственность на здания (сооружения). Государственные или кооперативные земельные участки на территории бывшей ГДР могли предоставляться гражданам для возведения и дальнейшего использования домов и иных служащих личным целям сооружений на праве бессрочного пользования. Возведенные на таком земельном участке здания, строения, сооружения, насаждения становились независимо от собственности на землю личной собственностью обладателя права пользования. Здания могли отчуждаться, наследоваться и обременяться ипотекой (абз. 1 § 289, абз. 1 и 2 § 293, § 452 ГК ГДР). С отчуждением здания приобретателю переходило и право пользования земельным участком. Соответствующий государственный орган должен был выдавать приобретателю здания документ, из которого следовал переход к нему права пользования земельным участком.

Согласно ст. 231 § 5 Закона о введении в действие ГГУ такие здания существенными составными частями земельного участка не признаются. Право собственности на здания (сооружения), возникшее до 2 октября 1990 г., сохраняется в последующем, а также если возведение последовало 3 октября 1990 г. либо позднее, поскольку оно осуществлялось на основании возникшего ранее права пользования. Такое отклонение от систематики § 93 ГГУ было принято, чтобы при этих возникших в соответствии с прежним законодательством отношениях не слишком значительно отступить от правового регулирования, существовавшего в бывшей ГДР. Регулирование является сравнимым с правилом абз. 1 (2) § 95, по которому здания и другие строения, возведенные в осуществление права на чужой земельный участок, не относятся к его составным частям.

Право пользования земельным участком и иные прочно связанные с землей вещи становятся существенной составной частью здания. Тем самым утверждается, что собственность на здания остается и в дальнейшем независимым от права собственности на земельный участок правом собственности. Это регулирование учитывает обстоятельство, что по представлению законодателя ГДР здание, а не земельный участок являлось главной вещью: с его отчуждением переходило и право пользования на приобретателя. Регулирование предназначено для того, чтобы в интересах сохранения экономической ценности и надежности оборота здания и его составные части разделяли единую юридическую судьбу.

Вещи, не являющиеся составной частью либо существенной составной частью, могут состоять в правовой связи принадлежности главной вещи. Чаще всего категория "принадлежности" применяется в германском праве к земельным участкам промышленного и сельскохозяйственного назначения.

Цель принадлежности, так же как и составной части, состоит в сохранении экономического целого; в связи с этим главная вещь и ее принадлежность должны по возможности иметь одинаковую юридическую судьбу. Принадлежности согласно § 97 ГГУ - это движимые вещи, которые, не являясь составными частями главной вещи, служат хозяйственному назначению главной вещи и в соответствии с этим предназначением находятся в пространственных отношениях с нею. Принадлежности, в отличие от существенных составных частей, - юридически самостоятельные вещи, являются предметом отдельных прав и могут принадлежать иному лицу, чем собственник главной вещи. В § 98 ГГУ приводятся важные примеры вещей-принадлежностей: 1) для строения, приспособленного на длительный срок для промышленного производства, в частности для мельницы, кузницы, пивоварни, фабрики, - машины, предназначенные для производства и иное оборудование; соответственно средства производства фабрики будут принадлежностью фабричного земельного участка; 2) для поместья - орудия и скот, предназначенные для сельскохозяйственного производства, сельскохозяйственные продукты, если они необходимы для дальнейшего ведения хозяйства до того времени, когда можно ожидать сбора таких же или подобных продуктов, а также имеющиеся в наличии удобрения, полученные в поместье. Вещь не является принадлежностью, если в гражданском обороте она не рассматривается в качестве принадлежности.

При совершении сделок презюмируется направленность воли сторон на сохранение экономического целого. Сделка, имеющая целью отчуждение либо обременение главной вещи, распространяется и на ее принадлежность (§ 311, 926 ГГУ), если иное не установлено соглашением сторон. С переходом права собственности на земельный участок без какого-либо специального акта переходит право и на принадлежность (§ 929-931 ГГУ).

Наконец, третья конструкция - corpus ex distantibus также нашла свое применение в праве Германии. С позиций обозначенного предмета рассмотрения интерес представляет такой комплекс вещей, как предприятие. Предприятием в германском праве обозначается совокупность имущественных и неимущественных благ, предназначенная для достижения определенной экономической цели. Составными частями предприятия могут быть земельные участки (в значении, которое придает им германское право), машины, товары, патенты, товарные знаки, правоотношения с сотрудниками, "клиентелла", долги. Являясь предметом обязательственных сделок (купли-продажи, залога), предприятие не становится при этом объектом субъективного вещного права как некое единое целое - единая вещь (имущественный комплекс), и тем более вещью недвижимой. Юридического понятия "право собственности на предприятие" в германском праве не существует. Передача прав на предприятие требует перехода права собственности на входящие в его состав вещи в соответствии с применимыми к ним нормами законодательства. То, что предприятие не обладает свойством вещи, представляется вполне естественным и отражающим состояние его непрерывно изменяющегося состава.

Не являются недвижимыми вещами по законодательству Германии воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, но в случае прямого указания закона допускается применение отдельных положений о земельных участках к зарегистрированным в реестре судам. В частности, двигатель, установленный на судне при его постройке, признается его существенной составной частью.

Таким образом, современное германское законодательство дифференцирует материальные объекты по их природным свойствам и выполняемым в обществе функциям. Общепринятая правовая категория "недвижимости" является в германском праве доктринальным понятием и объединяет два вида объектов - земельные участки (простые и составные (земельный участок в собственном смысле слова плюс существенные составные части) и так называемые юридические земельные участки (grundst?cksgleiche Rechte) - приравненные к земельным участкам права. Данные объекты подчинены юридической конструкции единой вещи, признающей прочно соединяемые с главной вещью (как правило, земельным участком) экономически связанные с ней объекты необоротоспособными существенными составными частями последней. На существенные составные части распространяется право главной вещи. Представляется, что данные объекты можно было бы также обозначить как единые имущественные комплексы. Следовательно, правовому режиму "недвижимости" в германском праве подчинены следующие комплексы:

- земельный участок (Grundst?ck) - в определенных кадастром пределах земной поверхности участок недр и атмосферный столб (главная вещь), а также все возведенные в данных пределах прочно связанные с землей здания, сооружения, насаждения (существенная составная часть);

- право поэтажной собственности (Stockwerkeigentum) - этажи и иные части здания, в ряде случаев - доля в праве общей долевой собственности на общие конструкции помещения здания и земельного участка;

- право на горнорудное предприятие (Bergbaurecht) - независимое от права собственника земельного участка право разработки и добычи полезных ископаемых (главная вещь) на определенной территории и возведенные на данной территории (существенная составная часть);

- наследственное право застройки (Erbbaurecht) - долгосрочное отчуждаемое, наследуемое и обременяемое право использования за установленную плату чужого земельного участка под постройку (главная вещь) и возведенные на данном участке здания, строения, сооружения (существенная составная часть);

- жилищная собственность (Wohnungseigentum) - доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (главная вещь) и связанное с ним право собственности на определенную квартиру или нежилое помещение (существенная составная часть);

- право собственности на здание (Geb?udeeigentum) - на территории бывшей ГДР независимое от права собственника земельного участка право собственности на здание (главная вещь) и право пользования земельным участком, на котором расположено здание (существенная составная часть).

Конструкция единой вещи - наиболее рациональная модель юридического соединения земельного участка с недвижимыми (неподвижными, прочно связанными с ним) объектами. Представляется, что в ряде случаев данная конструкция могла бы быть применима при регулировании отношений с недвижимостью в России. Ее сущность и значение полностью соответствуют сформулированному в ст. 1 Земельного кодекса РФ принципу "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов". Установление единого права на данные вещи в полной мере обеспечит его реализацию, в то время как предусмотренные ст. 35 ЗК РФ предписания об одновременном отчуждении принадлежащих одному и тому же собственнику земельных участков и находящихся на них объектов лишь частично претворили принцип "единства судьбы" в законодательстве. Исполнение данных предписаний может быть технически затруднено, поскольку требует оформления единого договора и одномоментной государственной регистрации перехода прав собственности. Кроме того, законодательство не исключило возможность юридического разделения земельного участка и прочно связанных с ним объектов по иным основаниям, в частности при переходе права собственности при наследовании, виндикации, обращении взыскания и т.д. Поэтому одно лишь закрепление принципа "единства судьбы" без последовательного его проведения в законодательстве не способно предотвратить возможные негативные последствия. На основании вышеизложенного очевидной является нецелесообразность сохранения для экономически взаимосвязанных объектов (земельного участка и прочно связанных с ним строений) двух равных по объему прав. Поэтому в случае совпадения собственника земли и возведенных построек в одном лице установление единого права могло бы стать надежным способом предотвращения дальнейшего юридического разделения объектов.

Позитивным для России представляется и германский опыт реформирования права в новых федеральных землях. Признание ограниченного вещного права на земельный участок существенной составной частью принадлежащего собственнику здания позволяет избежать при переходе права последующей продолжительной административной процедуры переоформления земельного участка.

Конструкция единого объекта может рассматриваться и в качестве приоритетного регулирования вновь возникающих поземельных правоотношений. В данном случае возводимое на земельном участке собственника строение считалось бы принадлежащим собственнику земельного участка как неотъемлемая часть участка и не нуждалось бы для правового оформления в специальной государственной регистрации права на вновь возводимый объект. Данное положение не подразумевает, однако, отмену иных требований правового режима строений, которые подлежат вводу в эксплуатацию, техническому учету и инвентаризации. После оформления всех установленных законодательством документов на собственника следует возложить обязанность внести соответствующие изменения в отношении описания земельного участка в ЕГРП.

Таким образом, введение в российское право конструкции единого объекта могло бы значительно упростить и стабилизировать поземельный оборот.

Е.А. Баранова,

аспирантка кафедры гражданского и семейного права МГЮА

"Законодательство и экономика", N 12, декабрь 2004 г.