Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования (С.Д. Аюшеева, "Законодательство", N 11, ноябрь 2004 г.)

Правовое значение системы государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов
участников ипотечного жилищного кредитования

Предметом залоговых правоотношений, возникающих на первичном рынке ипотечного жилищного кредитования, выступают жилые помещения. Присущая жилым помещениям специфика, проявляющаяся в их назначении и подкрепленная конституционным правом граждан на жилище, обусловливает стремление законодателя при осуществлении правового регулирования отношений, связанных с жилыми помещениями, максимально защитить интересы собственника жилого помещения и членов его семьи. При этом нередко не замечаются и не защищаются права лиц, вступающих в сделку с собственником жилья. Не являются исключением права залогодержателей. В результате активность участников рынка ипотечного жилищного кредитования, направленная на расширение самостоятельного приобретения гражданами жилья, не только не стимулируется, но, наоборот, погашается. Изложенное требует анализа норм действующего законодательства, регулирующего залоговые отношения, предметом которых выступают жилые помещения, и выработки новых подходов к обозначенному вопросу.

Ценность залога как способа обеспечения исполнения обязательств состоит в гарантии удовлетворения требований кредитора - если должник окажется неплатежеспособным, то долг будет погашен за счет заложенного имущества. Для этого в имуществе должника заранее выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником. Таким образом, кредитор верит, условно говоря, не должнику, а вещи. В данной ситуации остро встает вопрос об определении законности возникновения у должника-залогодателя права собственности на закладываемую им вещь, так как действующим гражданским законодательством предусмотрен широкий спектр оснований для признания сделок, в том числе сделок по приобретению имущества, недействительными, а также существует возможность предъявления виндикационного иска невладеющего собственника к владеющему несобственнику. В связи с изложенным, если залогодатель приобрел закладываемое имущество по сделке, которая в дальнейшем будет признана недействительной, залогодержатель рискует лишиться обеспечения вследствие применения судом последствий недействительности сделки - двусторонней реституции, в результате чего стороны (залогодатель и продавец, у которого он купил имущество) должны будут вернуть друг другу все полученное по сделке. Если же указанная сделка действительна, остается риск признания недействительной любой из предыдущих сделок по отчуждению заложенного имущества, заключенных до возникновения права собственности на него у залогодателя. В этом варианте утрата обеспечения возможна при предъявлении к залогодателю виндикационного иска. В обоих случаях страдают и залогодатель, утрачивающий собственность, и залогодержатель, остающийся без обеспечения.

Проблема защиты интересов кредитора, принимающего в залог в обеспечение исполнения обязательств должника недвижимое имущество, которое впоследствии может оказаться не принадлежащим залогодателю, рассматривалась еще дореволюционными учеными-цивилистами. В частности Д.И. Мейер писал, что в странах Западной Европы кредитора защищала запись о залоге в ипотечных книгах, утвердившихся там уже в XVIII столетии (ипотечная система)*(1). Ипотечная система представляла собой "особые книги, в которые вносится все, касающееся юридической судьбы всех недвижимых имуществ данной местности. Каждому имению отводится отдельный лист в этой книге, причем вносится имя начального собственника и всех последующих приобретателей, все вещные права, установленные к этому имению, а именно - сервитуты, залоговые права... ...Вносятся всякие ограничения права собственности"*(2). Если внесение записи в ипотечную книгу было осуществлено неправомерно, она при определенных условиях сохраняла свою силу. "Например, если установлено залоговое право в пользу лица, неправильно показанного в качестве собственника, то залог сохраняет свою силу, хотя бы суд и признал другое лицо собственником имения. За последним признается право требовать с лица, неправильно внесенного, вознаграждение за убытки"*(3).

Описанный случай сохранения статуса залога за имуществом, переданным в залог лицом, не являющимся его собственником, но внесенным в ипотечную книгу в качестве такового, есть проявление принципа бесповоротности ипотечной системы. Указанный принцип является прямым следствием таких принципов ипотечной системы, как публичность и достоверность. Первый из них был порожден теорией "видимости" права, отражавшей интересы крепости оборота и решавшей проблему проверки легитимности права продавца на отчуждаемое им имущество. Суть теории заключалась в том, что право в целях защиты положения добросовестных приобретателей приравнивало в ряде случаев внешний признак видимости права к реально существующему праву. В отношении недвижимого имущества видимость права создавалась посредством внесения записи о праве на недвижимость в ипотечные книги - с этого момента права на недвижимость получали юридическую силу для всех третьих лиц. Вследствие этого принцип публичности был дополнен принципом достоверности, согласно которому всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц даже тогда, когда она не соответствует действительности; заинтересованные лица могут добиваться исправления записи в ипотечной книге, "но пока она не исправлена, она считается истинной"*(4). "Тот, кто добросовестно доверился этой видимости права и принял ее за осуществление действительно существующих правомочий, не должен ничего терять"*(5). Покупателю надо быть уверенным в том, что он приобрел имущество от надлежащего продавца, что он стал собственником и "завтра не явится некоторое другое лицо, которое докажет свое право собственности на вещь и отберет ее себе"*(6). Неотделимая связь принципов публичности и достоверности ипотечных книг породило свойство публичной достоверности ипотечной системы - в обороте недвижимости все третьи лица вправе доверять тому, что записано в поземельной книге*(7).

Итак, установление института ипотечных книг было проникнуто идеей обеспечения прочности гражданского оборота путем узаконения доверия к известным внешним фактам. Первоначально ипотечная система возникла на основе залогового права в связи с отсутствием официального источника, содержащего сведения о существующих залогах в отношении конкретной недвижимости. Залог имел скрытый характер - "ничто не препятствовало должнику воспользоваться до последней крайности всем кредитом своего имущества, обеспечить им другие свои обязательства, установить в нем право для других лиц, и притом так, что эти новые права удобно могли быть скрыты от первоначального кредитора"*(8). Залогодержатель в таких условиях, принимая в залог недвижимое имущество, не мог знать об обременении указанного имущества предыдущим залогом, а также не имел точной информации об истинном собственнике имущества. Так, анализируя устав Государственного заемного банка, учрежденного при Елизавете Петровне в 1754 г., точнее, его положения, требующие представления поручителей при выдаче ссуды, Л.А. Кассо писал: "В сущности это участие добавочных субъектов было вызвано шаткостью официальных сведений о недвижимостях: третьи лица ручались за то, что данное имение, предоставленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды. Это выяснилось в последующих указах, изданных по поводу операций Банка, и цель поручительства в таком виде была прямо оговорена в новом проекте кредитного учреждения, призванного заменить Банк 1754 г."*(9). К.П. Победоносцев, рассматривая историю возникновения "системы регистрации недвижимой собственности" и отмечая ее отсутствие у римлян, писал, что "ипотечное право у римлян не представляло кредитору верного обеспечения, потому что не имело двух необходимых качеств: специальности и гласности"*(10). Под специальностью и гласностью (публичностью) К.П. Победоносцев подразумевал принципы ипотечной системы, к которым относились и принципы обязательности, старшинства, а также упомянутые ранее принципы достоверности и бесповоротности.

Принцип специальности заключался в том, что запись в ипотечные книги вносилась не по правообладателям, а по объектам. В отношении конкретного имения заводилась особая книга, где отражалось все, относящееся к вещным правам на это имение - имя собственника, переходы права собственности, сервитуты и другие ограничения (обременения). Без внесения регистрационной записи в ипотечную книгу права, касающиеся имения, не имели силы и возникали только с момента их внесения. Благодаря указанному принципу ипотечная система позволяла залогодержателю узнать о "степени задолженности имения". Причем сведения, содержащиеся в ипотечной книге, были доступны для всех заинтересованных лиц (принцип гласности, или публичности). В целях обеспечения достоверности содержащейся в ипотечных книгах информации учреждения, заведующие ипотечными книгами, должны были в каждом отдельном случае проверять законность акта, установившего подлежащее внесению право. Если же внесение записи было осуществлено неправомерно, запись при определенных условиях сохраняла свою силу (принцип бесповоротности). Если недвижимое имущество было заложено нескольким залогодержателям, удовлетворение требований каждого из них в отношении заложенного имущества осуществлялось в очередности внесения записи о залоге в ипотечную книгу (принцип старшинства).

Таким образом, система ипотечных книг представляла собой уникальный банк данных о недвижимом имуществе, воспользовавшись которым, любой потенциальный залогодержатель мог получить исчерпывающие сведения о принимаемом в залог объекте недвижимого имущества, его собственнике, а также наличии либо отсутствии в отношении указанного объекта записей о залоге, повышающих для залогодержателя риск утраты обеспечения. Сложившись первоначально на почве залогового права и выполняя свою главную цель - придать гласность залогу недвижимого имущества, ипотечная система благодаря свойственным ей принципам впоследствии приобрела новую роль: "она обратилась в систему укрепления всех прав на недвижимое имущество и по этому имуществу - в систему регистрации недвижимой собственности"*(11).

Следует отметить, что в дореволюционной России ипотечной системы не существовало. Ее введение лишь предполагалось проектом Вотчинного устава 1892 г., однако указанный проект так и не был реализован. Ипотечная система вошла в законодательство России лишь в наше время благодаря Закону о регистрации*(12).

Принятие данного акта было предусмотрено первой частью ГК РФ. В соответствии с его ст. 131 право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в порядке, устанавливаемом Законом о регистрации. С моментом государственной регистрации действующее российское законодательство связывает возникновение прав на недвижимое имущество - в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации (принцип обязательности).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом о регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества. Эта система представляет собой Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр), ведущийся на бумажных и магнитных носителях и содержащий информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, о самих указанных объектах и их правообладателях (ст. 12 Закона о регистрации). Реестр ведется создаваемым специально для этих целей органом - учреждением юстиции. При регистрации учреждение юстиции на каждый объект недвижимого имущества заводит раздел, состоящий из трех подразделов. В подраздел I вносятся сведения об объекте права; в подраздел II - о сделках об отчуждении объектов недвижимости, о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, сведения о правообладателе, о правоустанавливающих документах; в подраздел III - об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др.).

Любое заинтересованное лицо вправе запросить в учреждении юстиции выписку из Единого государственного реестра, содержащую информацию о зарегистрированных правах в отношении конкретного объекта недвижимого имущества. Для этого достаточно предъявить документ, удостоверяющий личность, и оплатить услугу (принцип гласности). Лицо, приобретающее недвижимое имущество либо принимающее его в залог, запросив такую выписку, получает информацию о действительном собственнике приобретаемого недвижимого имущества, а также о существующих ограничениях (обременениях) прав на него.

Запись в Реестр вносится не по именам собственников, а по объектам недвижимости (принцип специальности). Благодаря внесению записи об ипотеке в Единый государственный реестр в имуществе залогодателя выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником. Именно благодаря этому правилу принадлежащие залогодержателю права удовлетворить свои денежные требования из стоимости заложенного имущества приобретают преимущественный характер - в том смысле, что заложенная недвижимость как имущественная ценность предназначена для имущественного удовлетворения требований залогодержателя. Преимущественное право залогодержателя обеспечивается также в силу принципа старшинства, реализованного в действующем законодательстве в п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке*(13). В соответствии с данной нормой очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра о моменте возникновения ипотеки.

Следует отметить, что действующим российским законодательством, а именно Законом об исполнительном производстве*(14) и Гражданским процессуальным кодексом (ГПК) РФ*(15), принцип специальности залога полностью проигнорирован. Так, в соответствии со ст. 49 Закона об исполнительном производстве на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя. Анализируя указанную статью, В.С. Ем писал, что принципы залога, в том числе принцип специальности, "как бы не существуют для закона "Об исполнительном производстве". Каких-то особых прав залогодержателя недвижимости, позволяющих ему нейтрализовать положение п. 1 ст. 49 закона "Об исполнительном производстве", нет"*(16). В результате залог утрачивает смысл, суть которого состоит в том, что заложенное имущество выделяется из всей массы имущества должника специально для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов. По мнению В.С. Ема, вопрос о возможности преимущественного удовлетворения требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества должен быть решен в пользу Закона об ипотеке: "При решении споров должно действовать правило, что залогодержатель при наличии оснований, предусмотренных законом и договором, вправе требовать обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество и удовлетворения за счет его стоимости своих имущественных претензий независимо от наличия либо отсутствия у должника иных долгов и иного имущества. Право залогодержателя на обращение взыскания не может быть парализовано лишь фактом наличия у должника иного имущества или иного кредитора"*(17).

Что касается ГПК РФ, то указанным нормативно-правовым актом установлено правило (в ст. 446), буквальное и внесистемное толкование которого вообще парализует ипотечное жилищное кредитование. В соответствии нормой этой статьи взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно с ним проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Учитывая то, что предоставление кредитов на приобретение жилья направлено на решение жилищной проблемы и для многих заемщиков приобретенное жилье является единственным пригодным для постоянного проживания, можно сделать вывод о том, что нормы о залоге в указанном случае также теряют смысл.

Говоря о воплощении действующим российским законодательством принципов ипотечной системы, следует отметить, что, помимо принципа специальности, не реализован и принцип бесповоротности. Более того, закрепленная в Законе об ипотеке норма о прекращении залога в случае виндикации вступила с ним в прямое противоречие. В соответствии со ст. 42 Закона об ипотеке в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается, а залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Получается следующая ситуация. Залогодержатель, рассчитывая на достоверность сведений из Единого государственного реестра, обращается в учреждение юстиции по месту нахождения предлагаемой в залог недвижимости с заявлением о предоставлении выписки из реестра о зарегистрированных правах. Будущему залогодержателю выдается выписка, подтверждающая право собственности залогодателя на интересуемую недвижимость. Удостоверившись в том, что должник действительно является собственником предлагаемого в залог имущества, кредитор предоставляет ему кредит, веря, что в случае неисполнения обязательств по кредитному договору он сможет удовлетворить свои денежные требования за счет стоимости заложенного имущества. Однако на самом деле благодаря норме ст. 42 Закона об ипотеке запись о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество может быть изменена в случае виндикации, при этом ипотека тут же прекратится. Закрепление такой нормы в законе вступает в противоречие с принципами ипотечной системы, основными задачами которой были создание видимости прав и защита лиц, полагавшихся на данные ипотечных книг. Принимая в залог недвижимость в качестве обеспечения обязательства, кредитор справедливо рассчитывает на то, что в Едином государственном реестре отражены, во-первых, все права на данный объект недвижимости, а, во-вторых, что сведения Единого государственного реестра достоверны.

Противоречие российской модели виндикации известным принципам ипотечной системы лишает смысла государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Напомним, указанная модель закреплена в ст. 301-302 ГК РФ и сводится к следующему. По общему правилу, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Существует одно исключение, не позволяющее собственнику истребовать имущество назад, которое требует одновременного выполнения трех условий:

а) имущество собственника возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать;

б) приобретатель имущества должен быть добросовестным, т.е. он не должен был и не мог знать о том, что лицо, осуществившее отчуждение имущества, не имело права его отчуждать;

в) имущество не должно быть утеряно собственником либо лицом, которому оно было передано собственником во владение, похищено у того или другого, а также не должно выбыть из их владения иным путем помимо их воли.

Действующее гражданское законодательство при построении описанной модели виндикации реализовало так называемую теорию "наименьшего зала"*(18). Суть ее состоит в том, чтобы принятое решение в пользу одной из сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне, иными словами, спор разрешается в пользу стороны, у которой меньше шансов защитить свои имущественные интересы за счет недобросовестного отчуждателя. Например, если имущество безвозмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, то при возврате имущества собственнику приобретатель не потерпит финансовых потерь, поэтому в данном случае, несмотря на добросовестность приобретателя, имущество возвращается собственнику.

Иначе обстоит дело, когда вещь приобретена возмездно. Здесь исходят из так называемой теории "вины собственника" как основания утраты им права. Вина здесь заключается в неосмотрительности, ошибке в выборе контрагента - лица, которому собственник вверил имущество во владение, а тот, в свою очередь, в нарушение договоренности с собственником произвел отчуждение имущества. По этому поводу Д.И. Мейер писал, что "если лицо не заботится об осуществлении своего права, если предоставляет другому пользоваться его выгодами, то лицо заслуживает лишения этого права"*(19). Если собственник сам выбрал контрагента, он сам отвечает за риск собственной деятельности, а не другое лицо, которое волей случая стало собственником чужого имущества.

Согласно теории "наименьшего зла" неуправомоченный отчуждатель нарушил свои обязательства перед собственником, а, так как собственник сам его выбирал, он его лучше знает, чем приобретатель, соответственно у него больше шансов получить компенсацию от отчуждателя за нарушение обязательства, чем у приобретателя. Именно поэтому, если имущество выбыло из владения собственника по его воле (передача в аренду, на хранение и пр.) и приобретено приобретателем возмездно, то собственнику должно быть отказано в виндикации имущества. "В частности, собственник не вправе истребовать вещь, переданную в наем, в ссуду, в поклажу (на хранение) и т.п., так как в этом случае имущество выбыло из владения (фактического господства) собственника по его воле. В этих случаях собственник должен был проявить большую осмотрительность в выборе лица, кому он вверяет вещь. К тому же собственник в этих случаях, как правило, знает, кому он вверил свое имущество и с кого, следовательно, ему надлежит истребовать свою вещь или (за ее отсутствием у ответчика) ее стоимость"*(20).

Однако если вещь утеряна собственником или похищена у него, он не может потребовать компенсации у отчуждателя, поскольку не знает его и соответственно не имеет с ним договорных отношений. В этом случае теория "наименьшего зла" предполагает, что у приобретателя есть больше шансов получить компенсацию у отчуждателя, так как он, по крайней мере, в отличие от собственника, знает, у кого он приобрел чужую вещь. Поэтому в данном случае вещь подлежит изъятию в пользу собственника.

Следует отметить, что указанный подход к виндикации недвижимого имущества актуален тогда, когда отсутствует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В свое время Б.Б. Черепахин специально обращал внимание на то, что советское гражданское право допускает виндикацию недвижимости в силу того, что деление вещей на движимые и недвижимые в советском праве было упразднено*(21). Однако с возобновлением такого деления, а также введением системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним виндикацию недвижимых вещей нужно ограничить. Если недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре, возмездно и добросовестно приобретено у лица, зарегистрированного в реестре в качестве собственника, но не являющегося таковым, действительный собственник недвижимого имущества должен утратить свое право на него. Он приобретет только право требовать у лица, осуществившего отчуждение, возмещения убытков, но не передачи недвижимости. Такое положение представляет собой компромисс между интересами собственника и добросовестного приобретателя.

Решение в пользу ограничения виндикации в отношении недвижимого имущества защищает прежде всего оборот. Именно в оборотоспособности имущества проявляется его ценность. Позиция, закрепленная в настоящее время действующим законодательством, значительно препятствует развитию оборота - покупатели должны быть всегда готовы к утрате приобретаемого недвижимого имущества в связи с возможностью его виндикации. Б.Б. Черепахин отмечал, что оборот, построенный на сильной подозрительности покупателей, в связи с чем продавцам нужно запасаться исчерпывающими доказательствами своего права собственности на отчуждаемую вещь, трудно себе представить*(22). Это невыгодно ни нынешнему, ни потенциальному собственнику. "Обеспеченность оборота состоит в том, чтобы намеченное благоприятное изменение наличного состояния (положения) имущественно-правовых отношений лица не могло быть сорвано через обстоятельства, ему неизвестные"*(23).

Вопрос защиты оборота, связанного с приобретением имущества добросовестным приобретателем, стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ*(24). В его постановлении N 6-П от 21 апреля 2003 г. отмечено, что федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые предоставляли бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Такое положение вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы провозглашены высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства. Конституционным Судом РФ был сделан вывод о том, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, позволяющие истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Иное истолкование положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Следует отметить, что выявленный Конституционным Судом РФ конституционно-правовой смысл п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ знаком арбитражной судебной практике. Подобное толкование имело место в постановлении Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О разрешении споров об истребовании имущества от добросовестного приобретателя"*(25). В соответствии с п. 25 данного постановления, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.

В отличие от арбитражной судебной практики, практика судов общей юрисдикции складывалась по-другому. Так, решением Головинского межмуниципального суда Москвы признана недействительной цепочка сделок в отношении квартиры, участники соглашений возвращены в первоначальное положение, а добросовестный приобретатель квартиры Жуковская В. и проживающий с ней несовершеннолетний ребенок выселены без предоставления другого жилого помещения*(26). Приняв решение о приведении сторон в первоначальное положение, суд даже не поинтересовался, возможно ли это.

Вот что писал К.И. Скловский по поводу невозможности приведения сторон в первоначальное положение при определенном умножении сделок: "Выдача вещи владельцем собственнику - не стороне в сделке с одновременным истребованием выкупной цены с неуполномоченного продавца, как это предлагается сторонниками размытого и расширенного применения реституции, утрачивает признаки встречности и не может после этого считаться двусторонней реституцией, а носит, скорее, характер некой карусели, неизвестной ни одной системе права и приобретающей просто абсурдные очертания, если число ничтожных сделок по поводу спорной вещи превысит одну-две, а это бывает нередко"*(27).

Появление упомянутых постановлений Конституционного Суда РФ и ВАС РФ обусловлено необходимостью защиты оборота, развитие которого прямо или косвенно выгодно всем: и собственнику, и различным слоям общества, и государству. По этому поводу Эренберг отмечал: "Правопорядок почти никогда не проводит последовательно интересы обеспечения права... Наоборот, правопорядок очень часто выдвигает на первый план интересы обеспеченности оборота. Это находит себе объяснение и оправдание даже перед судом строгого права в том, что... косвенно и правообладатель заинтересован в подъеме обеспеченности оборота"*(28). Необходимостью защиты оборота было обусловлено и возникновение в XVIII столетии в странах Западной Европы ипотечной системы с присущим ей принципом публичной достоверности и вытекающим из него принципом бесповоротности. В связи с изложенным российская система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним, представляя собой не что иное, как ипотечную систему, должна содержать в себе все без исключения присущие последней черты, в том числе оставшиеся нереализованными принципы специальности, публичной достоверности и бесповоротности.

С.Д. Аюшеева

"Законодательство", N 11, ноябрь 2004 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Начало развитию новой европейской ипотечной системы было положено в Германии. Подробней об этом см.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. М., 2003. С. 524.

*(2) Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. (По изд. 1902 г.) М., 2000. С.546.

*(3) Там же. С.547-548.

*(4) Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 200.

*(5) Агарков М.М. Основы банковского права. Учение о ценных бумагах. М., 1994. С. 218-219.

*(6) Покровский И.А. Указ. соч. С. 197.

*(7) Там же. С. 201.

*(8) Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 523.

*(9) Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999. С.225.

*(10) Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 523.

*(11) Мейер Д.И. Указ. соч. С.546.

*(12) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

*(13) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля 2004 г.).

*(14) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (с изм. и доп. от 24 декабря 2002 г., 10 января, 8, 23 декабря 2003 г.) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3591.

*(15) Там же. 2002. N 46. Ст. 4532.

*(16) Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М., 1999. С.90.

*(17) Там же. С.90-91.

*(18) Черепахин Б.Б. Добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя: Дис. ... докт. юрид. наук. Свердловск, 1940-1944. С. 546; Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2000. С. 465.

*(19) Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. М., 1997. Ч. 2. С. 9.

*(20) Черепахин Б.Б. Указ. соч. С. 340.

*(21) Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. С. 176-177.

*(22) Черепахин Б.Б. Добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя. С. 481.

*(23) Цит. по: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 97.

*(24) Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Шмряева" // Российская газета. 2003. 26 апреля.

*(25) Вестн. ВАС РФ. 1998. N 10.

*(26) Постановление президиума Московского городского суда от 18 октября 1995 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. N 4. С. 9-10.

*(27) Скловский К.И. Указ. соч. С. 327-328.

*(28) Цит по: Там же. С. 97.